北京首城国际中心09年营销推广报告66P.ppt

第,*,页,首城国际中心09年营销推广报告,北京思源 首城国际中心项目组 09-01-04,目 录,08年推广总结及09年营销推广计划,2,首城国际定位回顾及推广调性总结,1,1,首城国际定位回顾及推广调性总结,集居住、办公、商业和城市公园为一体的大型多功能城市综合体。,大郊亭三街以北为北区。北区集商业、办公、住宅和城市公园为一体，充分体现城市的活力，动感和创意，打造标志性的城市建筑群；,大郊亭三街以南为南区。南区为多组团的城市居住区。通过半开放的组团空间，将南北两区既实现有效的融合，也保证南区在分享城市活力的同时，能够有一个更舒适性的居住空间。,1、项目产品定位回顾,2、项目风格定位回顾,建筑风格：,现代、时尚,建筑外立面设计简约现代，色彩清新时尚，各区建筑立面在统一之中求变化。,园林风格：,“,绿色地产+艺术地产”,秉承了“绿色地产+艺术地产”的规划理念，在园林规划上以“自然主体+人文主体”为设计方向。根据不同组团的特点，以不同的艺术主题进行诠释，分别通过电影、音乐、绘画和诗歌的艺术元素打造“梦幻首城”、“浪漫首城”、“印象首城”、“诗意首城”四个艺术主题园林，使人文艺术与自然景观深层融合。同时将“绿谷”作为设计概念，打造社区中的绿色景观大道，与城市公园连接，有机的串联了项目的各个组团，使整个项目形成一个生态绿地。,3、项目客群定位回顾,主力客户：,以首次置业的白领阶层为主,，多在CBD或CBD周边工作；年龄基本在26-35岁之间；家庭的平均年收入在20万元左右；家庭结构多为单身或两口之家；可支付的总价承受范围在100万元左右，首付在30万左右；购买用途以自住为主。,重要客户：,城市成熟富足家庭,。年龄在30-45岁之间，以二次置业为主，家庭结构为典型的三口之家；事业处于黄金阶段，财富积累充实，普遍拥有较高的收入，可承受较高的房屋总价和首付款，以二次或多次置业为主；购买用途以改善性需求及投资为主。,6、项目形象定位回顾,CBD 精英，国际化 生活典范,CBD：,本案位于CBD商圈，地段为本案最重要的优势；,精英：,CBD商圈汇聚了众多高端精英人群；,国际化：,由于商圈定位，在北京众多商圈中最具国际化；,生活典范：,本案为大型综合社区，周边配套完善，提供客户高品位的生活。,中央地脉CBD自然生活城,城市核心地，建筑核心品质，成就核心居家。,紧邻CBD，地段稀缺，高端客户认同度高，点明区域优势。,大型城市的公园、组团式绿化，自然生态的环境配套让人享受着原本纯生的自然心情。,繁华城市，城中之城，亦为生活之城，尽享成熟配套，复合宜居的生活之城。,7、项目总SLOGAN,项目Slogan根据项目市场形象及产品形象提炼而来，涵盖了项目区位、生态、规模多重卖点，形成项目整体调性，各期推广均在总Slogan的基础上延展具体的推广主题。,8、总体推广调性,产品风格：现代、时尚、生态、宜居,规划理念：绿色地产,+,艺术地产,各区推广结合产品特点及目标人群特征，在,Slogan,提出的总体风格下，进行各期卖点细化、提炼，,全方位传播项目优势；,色调及形象打造需在变化的同时注重统一、连贯。,1）一期：A区、D区,产品：,主力户型47-69平米零居(塔楼)，86-89平米二居，90平米二居半,9、各区推广重点及调性,园林：,A,区电影主题：“梦幻首城”,，通过电影盒子、蒙太奇铺装等电影元素的应用，烘托梦幻的氛围。,D,区文学主题：“诗意首城”,，通过飘逸的环状雕塑、感性与理性交错的铺装、点状灯光、片植的绿竹，点缀樱花，二月兰等紫色系植物，营造诗的意境。,1）一期：A区、D区,核心推广重点：,高性价比中小户型，都市中心时尚生活,客群特征：,崇拜理想，喜欢探求未知，积极进取，热爱超越。,9、各区推广重点及调性,一期色彩调性：,创想红,基本为,25-40,岁,CBD,区域工作白领，多为首次置业，以自住为主,这些人活泼、热情，喜欢新鲜事物，热爱生活，积极向上,A区成交客群分析：,与主力客群定位吻合,A区推广总结：,推广调性及主色调基本符合小户型产品和年轻客户的特点,2）二期：B区,产品：,主力户型83-89平米二居，90平米二居半,园林：,B区音乐主题：“浪漫首城”,通过钢琴演奏者的铜雕、弧形玻璃廊、音符壮种植池、柔美的弧线铺地以及浪漫的灯光小品等带给人们一种浪漫的情怀。,2）二期：B区,核心推广重点：,宽视野、大景观、板式宜居住宅,客户特点：,注重生活品质，懂得享受生活，丰富的知识阅历,二期色彩调性：,舒雅蓝,二期主推广语：,自然宽世界,（待定）,3）三期：C区,产品：,主力户型136-168平米三居，183平米四居,园林：,C区绘画主题：“印象首城”,通过螺旋形的水体和滨水场地、领导飘逸的弧线铺装、色彩斑斓的种植和铺装虚实相伴，以印象派符号打造高品质的居住社区。,3）三期：C区,核心推广重点：,城市中心公园生态华宅,客户特点：,注重生活品质，关心家庭，心态豁达，希望得到不断的完善和自我价值的实现。,三期色彩调性：,达观绿,三期主推广语：,醇翠园生活,（待定）,2,08年推广总结及09年营销推广计划,08年推广总结,一、2008年推广总结,推广策略：,建立媒体关系，控制舆论风险,由于项目的特殊性，舆论风险较大，须避免大量的媒体宣传；,08,年开盘的,A,区低于市场价,20%,销售，同时有一定内部客户，低调开盘；,以舆论引导、控制为重，积极公关，与媒体建立良好关系，低调入市，不进行广告推广；,进行三大房产网站业主论坛舆论维护，分日报、周报、月报进行舆情汇报及处理。,A区开盘销售资料及道具,1、销售资料及道具,销售道具：,A区沙盘模型,宣传资料：,户型单页、A区宣传册、手提袋,08,年开盘的,A,区低于市场价,20%,销售，同时有一定内部客户，低调开盘；,由于在临时售楼处销售，因场地限制不具备设置样板间和视听区；,由于,A,区较特殊，因此销售道具和宣传资料相对简单。,2008年没有任何形式的媒体推广，仅有部分媒体主动进行了项目的开盘及销售情况报道。,公关费用：,因舆论控制需要，与媒体进行了公关联络及09年的合作意向协商，以便利用各媒体的免费资源以控制引导舆论，规避风险，因此，,08年仅花费约10万元的媒体公关费用,（含年底媒体答谢费用）。,2、2008年广告推广,由于,08,年舆论压力较大，项目低价、低调开盘，同时受场地等条件限制，因此,08,年销售资料和道具相对简单，未进行广告推广,；,从目前舆论情况来看，各大媒体主要以正面报道为主，,舆论形势较好,；,2009,年从,D,区开始将逐步过渡到市场价销售,，因此销售将过渡到市场行为，不仅,销售道具和销售资料更齐备,，与项目整体形象匹配，同时需要采取有效的,推广手段树立项目良好形式，促进项目销售,。,3、总结,09年营销推广计划,1、2009年销售目标,现根据市场情况及项目情况制定2009年销售计划如下：,销售面积：,13.5,万,(,月均销售,1.12,万,),（,A3#100%,、,D,区,100%,、,B,区,33%,、,C,区,4%,）,销售收入：,20,亿元人民币,销售均价：,14817,元,/,平米,二、2009年销售计划,根据竞品销售分析，销售价格与销售速度成反比，如美利山、金都心语以低于市场价20%以上价格入市，在整体市场不好的情况下逆势旺销。因此，,本案2009年计划以区域市场8.3倍的速度销售，则需在定价上采取相对保守的方式。,A3#,位置优于,A2#,，参考,A2#,均价上涨,500,元,/,平米，整体均价,13600,元,/,平米；,D,区为板楼，经济两居、两居半，与禧福产品近似，故低于其毛坯成交价格,(15031,元,/,平米,),定价，以保持较高的消化速度，整体均价预计,14500,元,/,平米；,B,区位置较好，园林资源更丰富，,09,年销售部分比,D,区提价,1000,元,/,平米，实现均价,15500,元,/,平米；,C,区为大三居产品，北侧临,2.3,万平米城市公园，户型和景观资源最佳，综合品质最高，因此,09,年销售部分比,B,区提价,1000,元,/,平米，实现均价,16500,元,/,平米；,2、2009年销售价格制定参考,备注：以上价格根据前期的销售计划确定，但预计09年市场环境较为波动，因此，后期具体的销售价格需根据开盘前的市场状况决定。,开盘时间：2009年1月,销售周期：1个月,09年销售100%,销售面积:14655.59平米,销售收入：1.99亿元,销售均价:13600元/平米,开盘时间：2009年4月,销售周期：8个月,09年销售100%,销售面积:69370平米,销售收入：10.07亿元,销售均价:14500元/平米,开盘时间：2009年6月,销售周期：18个月,09年销售33%,销售面积:46928平米,销售收入：7.27亿元,销售均价:15500元/平米,开盘时间：2009年11月,销售周期：20个月,09年销售4%,销售面积:4032平米,销售收入：0.67亿元,销售均价:16500元/平米,A1,（售罄）,A2,（售罄）,A3,D1,D2,D3,3、2009年销售计划,二、2009年主要时间节点,1月,A3#开盘,4月,6月,11月,D区开盘,B区开盘,C区开盘,正式售楼处样板间开放,A、D区封顶,A、D立面落成,B、C区封顶,7月,9月,12月,注：1.以上D、B、C区为计划开盘时间，具体时间根据各区销售情况确定；,2.由于加油站的搬迁问题对正式售楼处的施工存影响，因此售楼处及样板间开放时间同样为计划时间；,3.A区由于面临特殊舆论压力，定价低于市场价20%销售，从D区起，定价将回 归到市场价格，以市场为导向。,根据2009年,销售计划,及,主要工作时间节点,，制定2009年营销推广计划。,三、2009年营销推广计划参考因素,四、2009年项目推广目的,D,区起，项目过渡到市场价，相对,A,区而言，,D,、的价格优势受到减弱，与竞品的竞争压力将进一步增强；,此外，市场化的定价更易受到市场大势的影响。根据目前市场走势，,09,年市场可能持续低迷状态，项目的客源量、销售速度都将受到较大影响；,因此，为了促进销售，在推广上需以市场为准则，根据营销周期、营销节点制定丰富、有效的推广策略。,由此，我们将2009年的推广总调性概括为：,扩大项目影响力，进行卖点集中、深度传播。,五、2009年项目推广策略,根据推广总调性，我们提出2009年的年度推广总策略：,“卖场/广告/活动”,三位一体综合信息推广,卖场,现场包装展示，综合体验营销；,广告,精准媒体组合，全面深入推广；,活动,重大节点营销，集中市场造势。,2009年卖场推广以正式售楼处包装为重点，综合样板间、园林样板区的打造，形成体验式营销，增强卖场艺术气氛与文化气氛，配合广告及活动推广，提高宣传卖点的现场感染力。,1.正式售楼处包装：,正式售楼处位于城市公园内，如按计划城市公园先行建设，正式售楼处将具备极好的现场体验功能。正式售楼处预计于09年6月落成使用，时间上正值D续销、B区推广蓄水的高峰期，售楼处包装需要与广告卖点推广形成呼应，,因此，售楼处包装将成为09年卖场推广的重中之重。,建议完成时间为：2009年6月前,（一）卖场包装,2.样板间建设：,为了进一步展示产品优势，增强客户的直观感受，我们建议从D区起考虑通过样板间的建设，丰富卖场体验，形成优势信息的体验式推广。,通过临建形式，在正式售楼处附近搭建“样板体验区”,样板体验区在建设时间与正式售楼处同步，距离临时售楼处、正式售楼处都较近，可步行到达，并配合园林样板打造，形成完整的销售展示系统。,建议完成时间为：2009年3月前确定样板间设计方案，2009年6月前交付使用，样板户型为B区主力户型。,3.园林样板区打造：,借助,“城市公园景观先行”,的优势，在售楼处周围打造出特色,园林景观样板区,，让到访者能设身处地感受项目的“生态特色”与景观细节中蕴透着的艺术文化情调与人性关怀，从而联动户型样板间形成深入的卖点体验，丰富卖场信息传播功能。,建议完成时间：2009年6月，具体时间以正式售楼处建设保持一致,4.丰富销售道具，提升销售资料品质：,在各区宣传册及户型单页单页的基础上，丰富销售道具，全方位传播项目优势卖点，提升销售资料品质，树立精品大盘形象；,销售道具：,区域沙盘：,完整表现项目与城市位置交通关系，突出项目地段、交通、配套优势；,项目整体沙盘：,为了直观体现项目各区位置关系及园林景观特点，沙盘制作要求大气、精致，能详尽表现产品特点；,户型单体模型：,户型单体模型能立体、直观表现户型的布局关系。建议在没有样板间的情况下，制作精致的户型单体模型，以弥补户型单页平面表现的不足。,建议完成时间：（D区沙盘、户型单体模型）2009年3月前,销售道具：,项目宣传片：,项目宣传片能将在建的项目提前呈现客户眼前，同时通过生活场景的刻画激发客户共鸣，刺激客户购买欲望。,4.丰富销售道具，提升销售资料品质：,使用方式：,向意向客户发放：,在销售过程中可协同楼书，发放给意向客户，形成从平面到影视画面的综合信息传达；,卖场展示：,通过售楼处播放展示；,网站下载：,上传官方网站，提供下载。,建议完成时间：2009年3月前,使用方式：,打造官方信息发布平台：,用于信息的官方发布，全面传递项目卖点；,项目形象展示：,通过网页的视觉及功能设置，以优良的画面感及互动性，让项目卖点更加形象的得到传递，增强客户好感与记识度；,网络推广链接：,用于网络媒体推广时设立交互性链接（如网络广告设置链接，点击广告直接进入项目官方网站），增强项目案名在网络检索中的出现率；,销售道具：,项目网站：,网络已经为日常生活中不可或缺信息获得渠道，网站能容纳更多的项目信息，使客户更加了解项目特点，同时网站具有持续时间长、信息更显快等优点。,4.丰富销售道具，提升销售资料品质：,建议完成时间：2009年1月20日前完成,4.丰富销售道具，提升销售资料品质：,销售资料：,项目楼书：,立足整个项目进行整体宣传，内容包含各区特点介绍，楼书架构要清晰，设计精美，从楼书尺寸、纸张选择、印刷、装订、特殊工艺使用等方面，树立“,CBD,自然生活城”的大盘形象；,各区宣传册：,配合楼书使用，内容为各区详细介绍，比楼书更深化的进行各区特点描述；,户型单页,：建议采用特种纸，体现项目品质；,建议完成时间：D区户型图2009年1月20日前完成,楼书,D区宣传册2月20日前完成,5.增加客户关怀，维护客户关系：,销售资料：,客户通讯,：,由于目前项目已经有数百户业主，为了联系老业主，维护客户关系，介绍各期项目情况，增加老客户带新客户的可能，,建议从,09,年起以双月刊的形式，编写,客户通讯,期刊,。,生活手册,：,详细采编项目周边生活配套信息，以购物、餐饮、生活服务等进行分类编写便民生活手册。一方面传播项目成熟配套，另一方面体现对业主的人文关怀。,建议完成时间：2009年4月,（二）广告发布、媒体组合策略,主要媒体选择：,网络媒体：搜房、焦点、新浪房产三大行业网站同时合作，轮换广告发布；,平面媒体：重点选择报纸媒体，重要营销节点集中发布，有的放矢，以硬广与软文搭配发布；,户外媒体：区域内信息持续传达，形成信息反复刺激；,辅助媒体选择：,直邮：从数据库精选客群，邮寄精美宣传资料，信息精准到达；,广播：选择交通广播台、音乐台上下班时段，针对驾车出行人群发布项目信息。,1.发布策略：三大网站轮换投放、资源整合、持续传播,与焦点、搜房、新浪房产三大网络媒体保持推广合作，以广告投放为基础，综合利用增值资源，以季度为周期轮换，进行持续合作。,投放轮换例举：第一季度选择新浪房产、焦点网进行广告发布；第二季度则选择焦点网、搜房网进行广告发布；第三季度选择搜房网、新浪房产进行广告发布；以此循环。,主要广告媒体一：网络媒体,（新浪房产）,（搜狐房产/焦点地产网）,（搜房网）,强销期及各营销节点（如开盘、营销活动）：,以一级资源使用为主（如，各网站首页旗帜、通栏、擎天柱、单,/,对联等广告位置），同时配合事件营销、专题策划、新闻报道等增值资源，形成集中、高调的信息传播，大量吸引眼球；,主要广告媒体一：网络媒体,2.各期投入重点划分,弹出,通栏,对联,首页,各期续销期：,以二级资源与配送资源使用为主（如，二级页面、正文页面、楼盘详情页面的通栏、旗帜、宽幅、翻版等广告位置），同时配合一定量的一级资源穿插，以保证项目热度，形成持续性的信息传达。,主要广告媒体一：网络媒体,2.各期投入重点划分,宽幅,通栏,按钮,二级页面,3.网络媒体各项增值资源列举,项目新闻报道、软文发布,开盘及营销活动现场直播,项目开盘“摇号支持”,网络访谈、专题研讨会,业主论坛炒作及舆论维护,博客炒作,看房团及团购活动组织,网络问卷调查等等,主要广告媒体一：网络媒体,1.平面媒体广告投放策略：以报纸媒体为主，围绕营销节点，集中、有针对性投放,项目推广在平面媒体的选择上，主要选择报纸媒体，进行“硬广”与“软文”的配合发布，信息涵盖量较好，更易建立项目形象，但投放成本较高，因此，我们将平面媒体的广告发布定位为,“集中打造形象、特殊事件造势”,，主要针对各关键营销节点发布信息。,主要广告媒体二：平面媒体,A,区续销期、,D,区导入期（,3,月）：,重点针对,A,区销售情况，进行媒体报道，制造热销信息，并逐步传播,D,区产品信息；,D,区热销期、,B,区导入期（,4-6,月）：,集中树立项目形象，营造,D,区热销氛围，为,B,区开盘做好信息传播。形象打造以硬广发布为主，,D,区热销及,B,区产品预告等信息传递以软文、报道为主；,B,区热销期（,7,月以后）：,通过营销活动策划，在项目事件及各节庆节点针对性的投放硬广，其余小型营销活动以媒体跟踪报道为主。,2.各期投入重点划分,主要广告媒体二：平面媒体,项目事件：,楼座开盘、正式售楼处开放、样板间开放、楼座封顶等（配合营销活动、促销政策发布）；,节庆活动：,教师节、五一节、国庆节等（需配合相应的销售优惠活动信息发布）。,3.关键营销节点例举,主要广告媒体二：平面媒体,4.重点媒体选择：,北京青年报、新京报,选择原因：,从目前监测的北京市场主力报纸媒体来看，房地产广告投放量最大的为,北京青年报,与,新京报,；,建议投放版面：,北京青年报,周三至周四,A,版，,新京报,每周五,A,版。,北青,每周四推出“广厦时代”房产专刊，,新京报,每周五推出“黄金楼市”专版，可用作深度软文发布；开盘等重大项目事件软文，以新闻版报道为主。,从网络媒体转载来看，,北京青年报,、,新京报,报道的房产新闻网络转载量居前列；以下是项目相关报道的网络转载情况例举：,08-11-24北京青年报报道的,“广渠门地王楼盘上市 房价低于周边两成”,网络转载60余家；,08-11-25新京报报道的,“首城国际中心无政策房身份”,网络转载40余家；,08-12-04北京青年报报道的,“楼盘定价回落到两年前”,网络转载50余家；,08-12-04北京青年报报道的,“买房人不愿错过中意楼盘”,网络转载30余家；,主要广告媒体二：平面媒体,1.发布策略：区域集中覆盖、重点信息持续刺激,由于CBD区域的高端客群正好是本项目的理想客户群，因此，选定适当的高区域性户外媒体作为推广的辅助媒体，能够更精准的到达区域内受众群体，造成信息的反复刺激，配合网络、平面媒体形成信息风暴。,2009年，在户外资源的选择上建议以,交通指示牌、区域内户外看板,为主，以形成区域内的持续传播，大力增强CBD区域的知名度与影响力。,主要广告媒体三：户外媒体,2.交通指示牌,设置位置：,东三环路口、西大望路与广渠路十字路口、广渠路至加油站主路出口,主要广告媒体三：户外媒体,首城,国际,东 三 环,东 四 环,广 渠 路,2.交通指示牌,设置时间：,建议在,09,年,3,月前完成,备注：由于交通指示牌申报程序较为复杂，时间较长，因此建议从,1,月起正式展开申报工作。,主要广告媒体三：户外媒体,3.户外看板,寻找CBD区域户外看板资源，进行核心卖点展示，但从目前联系情况来看，区域内优等资源较为紧缺。因此建议即时启动资源寻找，提早预定。,投放位置：,CBD,区域，国贸周边、八王坟周边、东三环（国贸至劲松段）、两广路（二环至三环段）、广渠路（三环至西大望路段）,投放时间：,建议在,09,年,4,月开始投放,主要广告媒体三：户外媒体,首城,国际,东 三 环,东 四 环,广 渠 路,1.DM直邮投放策略：精选客群数据，针对高端人群定向传播,预计09年6月将推出B区，客群的档次将相对A区、D区形成更大的提升，因此，建议启动数据库营销作为辅助推广方式，通过与数据库公司合作，实施DM直邮等形式，精选客群资源，邮寄精美项目宣传资料、活动邀请函、贺卡等，针对性的进行项目深度传播。,辅助广告媒体一：数据库营销（以DM直邮为主）,1.电台广告投放策略：针对有车人群，上下班时间段有效投放,由于09年项目推出的D区、B区产品总价均在100万以上，针对的人群更为高端，其中有车人群在客群中将占据较大比例，因此，建议将电台广告作为辅助推广媒体，在,上下班时间段进行广告发布,，针对有车人群集中传播。,2.投放时间划分,B,区热销期（,6-7,月）：各营销节点（如开盘、营销活动）集中投放。,C,区导入期（,10-11,月）：持续投放，为,C,区开盘造势；,辅助广告媒体二：广播电台,3.投放媒体,交通频道（,FM103.9,）；,音乐频道（,FM90.00,）；,（三）营销活动策略,1.营销活动策略：,根据D区、B区的营销节点及销售情况，配合推广需求，策划相应的活动。建议全年开展3-4次有较大影响力的营销活动，形成市场关注点；并针对业主周期性的举办小型活动，维持客户关系，促进人际传播。,2.营销活动列举,（1）购房团活动,载体：,网络媒体,时间：,D,区续销期或,B,区开盘（具体时间根据销售情况确定）,说明：,与网络媒体合作，组织购房团活动，配合相应的优惠政策，通过网络造势，网络报名，开盘现场报道等，形成极大的社会反响，营造逆势热销场面。,（2）样板间“时尚家居”体验会,场地：,正式售楼处,时间：,D,区样板间开放日,说明：,以样板间开放之名，联系高档家居品牌（如科勒、博洛尼等）及网络媒体家居频道，举行,”,时尚家居“体验活动，邀请新老客户参与，并进行全新样板间体验，增强新客户的购买意向，并促进老客户带来口碑传播；同时，通过居家产品（新品更佳）的社会吸引力以及网络媒体报道，扩大市场影响力。,（3）园林样板体验之旅,场地：,园林样板区,时间：,园林样板区落成、相关楼座开盘之际,说明：,邀请媒体及市场客户参观设置与城市公园内的园林样板区，集中展现城市公园的生态卖点及各区的园林特色卖点，并举行相应的户外活动（如户外野餐、品茶、名犬交流等），综合展现健康绿色的生活环境，形成客户的居住向往，促进销售，并与广告卖点配合，集中打造项目”自然生活城“的概念。,系列一：“小小才艺秀”系列活动,地点：,正式售楼处或园林样板区,时间：,B,区开盘之后，进入续销期,说明：,由于,B,区主力户型为,80,多平米的两居与经济型三居，目标客群年龄段相对,A,区有所增大，集中在,30-40,岁，此类人群的家庭收入较高，主要为三口之家，小孩年龄大多在,5-10,岁，因此，以项目园林艺术卖点为切入点，组织”小小才艺秀“系列少年儿童活动（可分钢琴秀、绘画秀等），吸引相对高收入目标人群家庭参与，了解项目情况，促进销售及人际传播。（活动组织可与公关公司合作，利用其客户资源）,（4）客户联络系列活动,地点：,正式售楼处,时间：,各节庆前夕,说明：,用,艺术与品质良好的表现手法，让艺术与文化更好的融合，各项活动与项目的开发理念紧密结合，通过对已成交客户的邀约，配合”老带新“相应政策，扩大目标客群，提高成交几率。,（4）客户联络系列活动,系列二：业主生日会、亲子户外运动会、小型音乐会、感恩节业主答谢会等,（三）09年营销推广汇总,销售产品,销售时间,主要工作节点,媒体重点,推广主题,A3#,1月,D区,3-4月,开盘,网络媒体、报纸媒体、交通指示、户外广告牌,D区开盘、项目总体形象、卖点,4-5月,强销,网络媒体、报纸媒体、户外广告牌,优势卖点、工程封顶,6-7月,持续（封顶）,网络媒体、数据库营销,优势卖点、项目封顶、园林样板开放、园林样板体验之旅,B区,6月,开盘,网络媒体、报纸媒体、户外广告牌、电台,项目开盘、优势卖点,7-8月,强销（封顶）,网络媒体、报纸媒体、电台、购房团活动,购房团相关活动、优势卖点,9-12月,持续,网络媒体、数据库营销,优势卖点、客户联谊系列活动、立面呈现,C区,11-12月,开盘强销,网络媒体、报纸媒体、广告牌、直邮、电台,项目开盘、优势卖点,1.整体营销推广预算,总推广费用按总销额,0.8%,的比例推算：,4770,万元,（按总销售,59.7,亿计）,其中各项推广费用预算分配如下图，媒体推广所占比例为,24.6%,，总额,1172,万元,。,注：以上数据及比例为暂定预算计划,六、2009年推广费用考量,项 目,比例（%）,金额（万元）,4-5个样板间、临时售楼处、临时签约处、售楼处（家具及配饰）,7.5,357,户外、交通指示及围挡,20.3,968,舆论保障（媒体费用）,9.4,448,营销活动,9.4,448,媒体推广,24.6,1172,广告公司,5.2,248,销售工具,9.4,448,机动费用,6.9,329,其他专项费用（甲方日常开支、项目公关费）,7.3,348,媒体推广费计划为,1172,万元，项目计划还将销售两年余，预计,2009,媒体推广总费用约,570,万元,，各项费用划分如下表：,3.2009年媒体推广预算划分,项目,比例（%）,费用（万元）,月均费用（万元）,网络,60,约340,约34万（09年3-12月）,报纸、杂志,26,约150,约15万（09年3-12月）,广播,10,约57,约14万（09年6-7月、10-11月）,数据库营销,4,约20,约3万（09年6-7月、9-12月）,备注：,样板间建设、户外、交通指示牌设立有专项预算，不包含在媒体推广预算中。,七、2009年项目推广、展示工作梳理,THANKS!,感谢开发商对我们的信任,SYSWIN BROKERAGE,2008-12-28,