北京首创龙湾项目二号地块酒店式公寓建议37p.ppt

*,*,*,*,*,*,首创龙湾项目二号地块酒店式公寓建议,目 录,一、酒店公寓规划建议,二、酒店规划建议,酒店式公寓,规划建议,2025/11/28 周五,服务式公寓设计、配套特点,每单元均设置精装修大堂，具备待客等功能,配套设施完善，注重居家需求，同时考虑部分商务需要。通常包括：主题会所、便利店、餐厅等,服务式公寓户型设计与住宅相仿，功能分区完善,配有设备齐全的厨房,套内精装修，视经营方式不同可选择配置家具,2025/11/28 周五,服务式公寓装修标准,对大堂及公共区域的装修要求：,服务式公寓在大堂的面积和挑高（空）方面没有酒店大堂要求严格，但服务式公寓对于大堂装修的档次及品位特别看重；,对于公共区域的装修重在装修后的效果，而不一定必须使用非常名贵的材料,对外立面的装修要求：,服务式公寓的外立面一般是玻璃幕墙、高档石材、瓷砖,对卫生间的装修要求：,对服务式公寓卫生间总体的装修效果可以概括为“宽敞、明亮、实用”，在功能划分上需要考虑“浴缸、独立淋浴房、高档卫浴”,对厨房的装修要求：,厨房基本上需要配置全套厨房电器，同时基本上需要考虑西式厨房或者是中西合璧式厨房,2025/11/28 周五,服务式公寓家电家具配置,服务式公寓的家具配置：,床（或加长床）、沙发、书桌、餐桌；,根据入住客群的具体情况可以考虑配置：书柜、酒柜、儿童床等,服务式公寓家电的配置：,电视、洗衣机、微波炉、冰箱、空调、洗碗机；,根据入住客人的情况备选的家电包括：饮水机、电饭煲、烘干机、烤箱、音响等,2025/11/28 周五,酒店式公寓内部配套设施,重点服务于生活，适当考虑商务配套,健身中心、游泳池、餐饮、（小型）超市一个不能少,儿童娱乐中心受到客户好评,KTV,、酒吧、歌舞厅绝对不要,咖啡、茶馆、商务中心、会议中心适当缩小体量,2025/11/28 周五,服务式公寓物业服务项目,家政服务：日常的房间清洁、干湿洗衣服务等；,安全服务：,24,小时保安、,24,小时客房服务,交通服务：机场接送、出租车预定、停车设计及管理,其他服务：社区聚会、幼儿看护等,物业服务人员人员接受专业、双语培训，并拥有丰富的管理经验。在软件服务上进行以“客户需求”为中心的管家式服务，会针对目标客户提供个性化服务。,市场中主流项目均选用知名物业服务公司甚至知名酒店管理公司为项目提供优秀的服务。主要有：第一太平洋戴维斯、国贸酒店管理公司、高力国际、锦江酒店管理公司、雅诗阁等,2025/11/28 周五,案例分析,北京雅诗阁,地址：北京市朝阳区建国乙,108,号,酒店管理公司：新加坡雅诗阁集团,雅诗阁集团旗下顶级品牌，另外两个品牌为高档品牌盛捷、中档品牌馨乐庭,客源：专为外企公司高层商务人员服务，如,CEO,及,MD,，客群 年龄段在,40-50,之间,户型配比,面积区间（平米）,间数,价格（月）,一居,105-144,138,面积,105,，价格,31000,（门市）；,24000,（折后）,二居,178-205,128,面积,178,，价格,46000,（门市）；,35500,（折后）,三居,249,32,52000,（折后）,复式,353-380,12,约,72000,（折后）,合计,310,平均门市价,9,元（每天每平米）,平均折后价,7,元（每天每平米）,2025/11/28 周五,案例分析,北京雅诗阁,硬件设施：,公寓宽敞舒适，装修豪华；,顶级的设施，一流装修，顶级家电；,完善的配套：商务中心、会议室、阅览室、室内游泳池、健身房、桑拿室、餐厅、停车场、,美发,沙龙等一应俱全。,服务,：,每周六次打扫房间；,24,小时保安服务；,24,小时来访接待。,管理：,运营费用控制在收入的,37%,左右；,每房大约一名工作人员。,2025/11/28 周五,案例分析,北京盛捷福景苑服务公寓,地址：北京朝阳区亮马桥路,46,号,酒店管理公司：新加坡雅诗阁集团,品牌：雅诗阁集团旗下高档品牌，相比顶级品牌雅诗阁，盛捷公寓更重视,家庭氛围而非商务氛围,客源：周边外企中高档商务客源，使馆长驻工作人员，携家眷者居多，客,群年龄段在之间,户型配比,面积区间（平米）,间数,价格（月）,一居,88-125,62,二居,156-170,107,面积,156,，价格,28500,面积,170,，价格,34000,三居,199-238,43,面积,199,，价格,41500,四居,325,5,复式,340,4,合计,221,平均,6-7,（每天，每平米）,2025/11/28 周五,案例分析,北京盛捷福景苑服务公寓,硬件设施：,公寓装修更注重舒适，充满家庭氛围，而非力求豪华；,完善的配套：商务中心、休息室、小型超市、银行、会议室、阅览室、儿童游戏室、棋牌室、室内游泳池、健身房、桑拿室、餐厅、停车场、美发沙龙等一应俱全；,与北京雅诗阁相比，福景苑的客户携家眷比重更大，其中不乏儿童，这里的生活配套更加完善。,服务,：,每周二次打扫房间；,24,小时保安服务；,24,小时来访接待；,牙科。,管理：,运营费用控制在收入的 左右；,每房大约一名工作人员。,2025/11/28 周五,案例分析,丽舍公寓,地址：朝阳区建华南路,17,号,酒店管理公司：新加坡雅诗阁集团,品牌：非雅诗阁集团旗下品牌，雅诗阁仅负责管理,客源：亚洲地区商务人士，多为日韩客源，客群相对年轻，,35,岁左右,户型配比,面积区间（平米）,间数,价格（月）,一居,79,60,14500,二居,105,23,18500,三居,185,17,合计,100,大约,6,元（每天，每平米）,2025/11/28 周五,案例分析,丽舍公寓,硬件设施：,公寓房间面积较雅诗阁及福景苑的同等房型要小；,装修简约；,配套相对简单：拥有商务中心、小型超市、阅览室、室内游泳池、健身房、桑拿室、餐厅、停车场。,服务,：,每周二次打扫房间；,24,小时保安服务；,24,小时来访接待。,管理：,运营费用控制在收入的 左右；,共,50,名管理人员。,2025/11/28 周五,雅诗阁集团简介,总部设在新加坡的雅诗阁集团,ASCOTT,是亚太和欧洲地区最大的服务公寓连锁公司，成立于,1984,年，是整个亚太地区豪华品牌服务公寓的先驱。迄今为止，雅诗阁集团在全球拥有,19000,套服务公寓，覆盖亚太地区、欧洲及海湾地区的主要城市。雅诗阁旗下现有大系列品牌,顶级品牌雅诗阁公寓、高档品牌盛捷、中档品牌馨乐庭。,雅诗阁集团于,1998,年进入中国市场，随着中国一线及二线城市日益增大的服务式公寓的需求，雅诗阁集团针对中国的策略将着重在主要城市覆盖发展，同时将进驻到苏州、西安、深圳和成都等二线城市。最终目标是争取在,2010,年时，集团旗下的服务公寓总数从目前的,4000,多套增加到,10000,套。,2025/11/28 周五,雅诗阁旗下各品牌比较,品牌名称,档次,风格,价格,客群定位,雅诗阁（,Ascott,）,顶级,多位于城市的中央商务区；,公寓宽敞舒适，装修豪华；,顶级的设施；,完美无瑕的服务,价格昂贵，大约每平米每天,10,元左右,公司高层管理者，如,CEO,MD,；,客群年龄多为,40-50,之间；,长住客居多，租期多为一年左右,盛捷（,Somerset,）,高档,多位于市中心；,公寓装修更注重舒适，充满家庭氛围，而非力求豪华；,生活配套完善,租金大约每天每平米,6-7,元,公司中高层管理者，使馆的常驻工作人员等；,客群年龄多为,30-40,之间；,长住客居多，租期多为一年左右,馨乐庭,（,Citadines,）,中档,公寓以小房型一居室、单间为主；,风格简约、时尚；,服务完善，便于生活,租金大约每天每平米,4-5,元,商务人士，项目组；,客群年龄多为,35,岁之下；,租期多为,3-21,天,2025/11/28 周五,建 议,通过对北京几家主要酒店式公寓的调研，发现雅诗阁旗下的公寓，无论是管理、价格、住宿率，都是市场中的佼佼者，尤其是管理方面，要明显地优于其他公司管理的公寓；,若考虑同雅诗阁合作，建议采用雅诗阁集团中的中档品牌,-,馨乐庭（,Citadines,），原因如下：,一、从望京的地理位置来看，虽然望京在快速发展中，但毕竟与,CBD,等商业中心存在不小的差距，消费能力同样要弱于上述地区，所以不适合顶级品牌雅诗阁（,Ascott,）；,二、盛捷（,Somerset,）在北京已经有两家店，其中一家位于燕莎，而燕莎距望京距离较近且交通便利，如果我们考虑盛捷（,Somerset,），则可能与燕莎店存在激烈竞争；,三、北京至今无馨乐庭这一品牌，若拟建公寓定位为馨乐庭，则会成为公寓市场中的亮点；,四、望京地区的消费力，客群特征，均适合于馨乐庭的定位。,通过以上几点考虑，馨乐庭这一品牌，较适合望京拟建公寓。,2025/11/28 周五,投资酒店式公寓注意事项,优越的地理位置,，是否为商务繁荣区，周边商务氛围是否浓厚，是否设有大型的商业中心；,项目品质是否足够高,，建筑设计和内部装修是否符合客户需求，配套是否完善；,项目的套数是否适宜，,太多或太少都影响管理的整体品质,专业的物业管理,，为客户着想的精神，要有品牌效益，最好有专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入主管理；,全面的销售策略,，制定实施每年、每月，甚至每周的租务计划；,品牌的市场推广,，持续、稳定的市场传播是物业发展的基础，不断推广提高在公众中的认知度和知名度以及客户对于该品牌的信任度和重程度。,酒店,规划建议,自持酒店产权酒店外观形象,酒店的外观形象是彰显物业档次、品质的重要因素，并直接影响客户决策。它主要体现在建筑风格、造型、外立面材质等方面；衡量标准是：,是否给客户以优越、尊贵的感觉（身份象征）,是否有特色，如建筑风格、造型等；,是否和自身的经营定位相结合（商务型、旅游型、综合型或其它）。,同时具我们调查，四、五星级酒店普遍满足以上要求：整体观感较好，材质高档，风格独特,本案在外观设计上采用简约、流畅的现代风格，大气、庄重，档次感较高，色彩以砖红色与银色搭配展现本项目独特的气质。在局部楼体线条可采用主色调的复合色，突出建筑外形的棱角，彰显项目档次。,自持酒店产权酒店设备设施,A,、电梯,B,、空调,电梯的灵敏度、舒适度、速度等是衡量电梯质量 好坏的重要因素。,建议本项目采用国际名品牌电梯，如 三菱、东芝、奥的斯、日立,等品牌，电梯内设置双排按键。,采用中央空调系统，并配有新风系统。送排风系统根据各区域新,风、室内二氧化碳含量来设定送排风的定时启停，以达到保证,新风量同时又节能的目的。,C,、安全、消防系统,安全系统：,电视监控系统、防盗报警系统、出入口控制及门,禁系统、安保人员巡查系统、车库综合管理系统、各类重要库房,防范设施、安全广播信息系统,。,D,、通讯及智能化系统,消防系统 ：,烟感的各种状态（正常、有烟、故障）监控，,时时检测每个区域的火烟情况，消防一旦报警联动门禁系统打开,所有的门锁，让所有人员尽快离开现场；并监控自动灭火系统的,状态（手动，自动及故障），发现问题及时处理。,随着科技的进步，通讯及智能化系统越来越多的被应用于酒店业，逐渐成为吸引客户的新卖点。在调研中发现，在中高档酒店中该系 统应用的较为广泛，主要包含三部分内容：客房内部：信号放大、宽带、无线上网、以及提供卫星电视和闭路电视节目等；会议设 施：同声传译设施、电话会议设施、现场视音频转播系统等；酒 店管理：提供与酒店星级相适应的计算机管理系统等。需要特别指出的是，通讯及智能化系统应实实在在地溶入工作中，服务于客户并配合日常的管理操作，因此应从实用性、安全性去配置，不须过于贪大求全，作无谓的投入，否则不仅会增加成本而且会加大管理费用。,四、装饰装修,A,、大堂,B,、公共通道,酒店大堂的功能：接待客户；组织引导人流；临时休憩；,客户来访时等待以及交流的临时场所；在满足使用功能的,同时，应通过精心设计和装饰装修使其能充分展现酒店形,象以及客户的尊贵身份。根据本项目气质建议采用中西合,璧的装修风格来装饰大堂，更显尊贵品质。,在公共通道装修方面,，,绝大多数项目的,地面采用地毯，墙面装修采用壁纸，,100%,的项目采用吊顶。,D,、客房,C,、电梯前室,电梯前室的装修一般介于大堂与公共通道的装修档次,之间。另外电梯厅作为大堂的延伸，其装修标准应与,大堂相呼应，同样也代表了产品的档次。建议电梯前,室同样采用中式为主西式相俯的风格。,客房，酒店的核心，无论严谨的商务套房还是优雅,的单人间，完善的配套，精致的装修均能体现酒店,的高贵品质。,文津国际酒店,(,五星级,)各,类型房间数量,类型,数量,分布楼层,单人标间,（,60,平米）,16,512,双人标间,（,60,平米）,251,516,商务套间,（,80,平米）,45,519,豪华套间,（,120,平米）,6,1719,TOTAL,318,各类配套设施所占比例,配套设施,数量,比例,中餐厅,33,97.06%,会议厅或多功能厅,32,94.12%,商务中心,30,88.24%,宴会厅,29,85.29%,美容美发中心,26,76.47%,健身房,23,67.65%,西餐厅,/,咖啡厅,20,58.82%,酒吧,19,55.88%,台球室,14,41.18%,游泳池（四星）,10,29.41%,保龄球场,10,29.41%,各类配套设施所占比例,配套设施,数量,比例,中餐厅,33,97.06%,会议厅或多功能厅,32,94.12%,商务中心,30,88.24%,宴会厅,29,85.29%,美容美发中心,26,76.47%,健身房,23,67.65%,西餐厅,/,咖啡厅,20,58.82%,酒吧,19,55.88%,台球室,14,41.18%,游泳池（四星）,10,29.41%,保龄球场,10,29.41%,一、外立面：,1,、外墙：基座为石材，主体为高级面砖，局部为铝扣板装饰；,2,、门窗：户门：实木复合门；窗：断桥隔热铝合金配中空玻璃,3,、电梯：奥的斯电梯；,4,、公共部分：,首层大堂：大堂及入口铺设大理石地面；,公共区域设置：烟感、喷淋系统；,5,、其他：,提供两条程控电话入户，宽带入户：,提供有线电视、卫星电视入户；,24,小时热水入户，配中水系统；,安装可视对讲装置，首层顶层设门禁；,二、精装修标准配置一览表,1,、,卧室、餐厅及客厅,地面：实木复合地板，部分地毯,墙面：高级壁纸或高级乳胶漆,顶面：高级乳胶漆,2,、卫生间,洁具：美国“贝朗”牌分体座便、浴缸及台下盆或碗盆；,墙面、地面：墙面为高级墙砖；第面为高级地砖；,吊顶：铝扣板吊顶；,3,、厨房,厨具：韩国“依耐斯”高级厨柜；,灶具：欧帝品牌灶具及排油烟机；,墙面、地面：墙面为高级墙砖；第面为高级地砖；,厨盆、厨房龙头：美国“摩恩”品牌；,4,、门窗,门：室内门：高级模压门；,户门：高档实木复合门,窗：铝合金断桥隔热，中空玻璃，隐形纱窗；,精装修标准配置一览表 装饰、设备标准,