华丰嘉德广场前期市场调研报告197p.ppt

*,单击此处编辑母版标题样式,华丰.嘉德广场 前期市场调研综述报告,沈阳通和明市场研究有限公司,2010年4月,呈送,呈送人：沈阳通和明市场研究有限公司,联系人：李辉,电 话：,13840001967,EMAIL：sy-tm,本报告为沈阳通和明市场研究有限公司受,华丰,.,嘉德广场,委托,而特别研究撰写，其设计,版权为沈阳通和明市场研究有限公司,所有。报告中含有沈阳通和明市场研究有限公司研究技术信息，因此未经版权人同意，本报告不得提供给版权人之同业机构。,本公司承诺在处理与客户和调查对象之间的职业关系中接受,ESOMAR,规则的约束。,呈 送：华丰.嘉德广场,联系人：关逸波,电 话：15140046460,报告结构,项目介绍-4,宏观经济发展-8,沈阳商业环境研究-20,项目周边基础资料-92,消费者研究-116,调研总体结论-191,项 目 介 绍,研 究 背 景 与 研 究 目 的,项 目 目 标 分 解,项 目 完 成 情 况,研究背景与研究目的,本次市场调查研究工作是由华丰地产委托，对其投资的位于青年大街7号的华丰.嘉德广场进行前期定位调研，针对沈阳商业、商圈现状及发展、沈阳典型商场的发展、沈阳消费者消费特征、项目周边消费者的消费态度及需求、金廊地区的业态现状及规划，通过系统的商业调查及消费者问卷调查，为本项目提供详实的市场信息，为项目决策提供客观、准确、实效的依据。,本次调研的主要目的如下：,沈阳及周边城市宏观经济形势分析；,沈阳商业市场发展趋势及政府规划；,沈阳主要商圈发展现状及商圈内典型商场分析；,本项目周边交通状况分析；,金廊青年大街沿线写字楼和商场的分布；,沈阳主要娱乐餐饮区域分布；,沈阳消费者的消费习惯分析；,本项目所在商圈的消费者的人口特征和消费习惯分析；,沈阳周边五城市消费者在沈阳消费现状调查；,消费者对沈阳百货及知名百货公司的认知度；,项目目标分解,宏观经济环境研究,商圈研究,消费者分析,项目周边地区基础资料,沈阳及周边五城市宏观经济状况；,沈阳和金廊区域现在和未来商业发展规划及布局；,沈阳市零售业态发展现状分析；,沈阳市主要商圈及商圈典型商场分析,；,项目所在商圈分析；,消费者消费行为分析；,消费者消费需求分析；,消费者百货认知度分析；,项目周边人口数量、人口结构分析；,项目周边交通状况分析；,沈阳的商业环境,浑南地区的商业分析；,金廊地区的商场、写字楼分析；,沈阳的餐饮娱乐分析；,沈阳GDP增长趋势及人均GDP,单位：亿元,单位：元,沈阳市经济自2003年开始进入经济增长周期的高峰期，其主要特征就是经济增长速度始终在12%以上的高增长平台上稳定运行。2009年全年全市生产总值达到4400.97亿元，比上年增长12%。,2009年，全市人均生产总值突破59624元人民币。,按常住人口计算，人均生产总值达到6022美元，按可比价格计算，增长11.2%。标志着沈阳的经济实力已经达到中等发达城市的中等水平。,2010年4月6日，经国务院同意，国家发改委正式批复沈阳经济区为国家新型工业化综合配套改革试验区，这标志着沈阳经济区成为继上海浦东、天津滨海新区等七个地区后，国务院批准设立的第八个国家经济配套改革试验区。,资料来源：,1、沈阳市统计局,2、2010年预测值根据市政府十一五工作规划公布复合增长率计算,沈阳消费品零售额增长趋势,2009年社会消费品零售总额完成1697.8亿元，比上年增长13%。,居民消费支出增长较快。全年城市居民家庭消费总支出14667.90元，其中人均衣着支出1548.79元，家庭设备用品及服务支出636.45元，交通通讯支出1823.95元，分别较上一年增长10%以上。,沈阳社会消费品零售额按行业分布，批发、零售贸易业占比最大，占总量的81%，消费品零售额整体呈现快速上升趋势，并且发展潜力巨大，同时批发零售成为沈阳商业市场的主要发展支柱。,随着收入的提高和财富效应的显现，市场需求更加活跃，消费需求明显升温。,资料来源：,1、沈阳市统计局,2、2010年预测值根据市政府十一五工作规划公布复合增长率计算,单位：亿元,沈阳2008年消费支出,沈阳城市居民2008年消费支出,分项,金额,食品支出,5598.67,衣着,1548.79,家庭设备用品及服务,636.45,医疗保健,1126.04,交通和通信,1823.95,教育文化娱乐服务,1640.62,居住,1544.79,杂项商品和服务,748.61,消费支出合计,14667.92,沈阳城市居民2008年消费支出中，食品支出占总消费支出的38%，为5598.67元，其次为交通和通信支出，占总消费支出的12%。,批发和零售业的增加值和发展速度,单位：万元,批发和零售业的发展速度以平均每年10%的速度递增，2009年的增加值为4157876万元。,年份,金额,2005年,2013545万元,2006年,2656453万元,2007年,3093999万元,2008年,3588086万元,2009年,4157876万元,资料来源：,1、沈阳市统计局,2、2010年预测值根据市政府十一五工作规划公布复合增长率计算,沈阳城镇居民人均可支配收入和消费性支出持续增长，2009年沈阳城市住户人均可支配收入达到20153元，沈阳城市住户人均消费为17586元，同时，沈阳城镇居民的消费性支出占其可支配收入的比例基本稳定，长期在70-78之间。,沈阳人均消费支出增长稳定而强劲，消费潜力巨大。,沈阳货币回笼率高居全国第一位，显示沈阳是一个花钱大方的城市。,城市居民可支配收入及人均消费支出,单位：元,单位：元,城乡居民储蓄存款余额,资料来源：,1、沈阳市统计局,2、2010年预测值根据市政府十一五工作规划公布复合增长率计算,沈阳居民储蓄存款余额逐年攀升，至2009年，沈阳居民储蓄存款余额达到2986.457亿元。,沈阳城乡居民储蓄存款余额相差较大，90%以上的储蓄存款余额都是城镇居民储蓄存款余额。,单位：亿元,周边城市经济指标GDP,单位：亿元,地区,2005年,2006年,2007年,2008年,沈阳,2084.1,2519.6,3221.2,3860.5,鞍山,1018,1136,1343.5,1607.9,抚顺,390.2,457.8,547.2,662.4,本溪,343.3,400.3,484.9,610.9,丹东,326.3,385.3,464,563.9,辽阳,330.1,393,467.7,566.6,周边五城市中，鞍山地区的GDP总量较高，2008年达到1607.9亿元，其它几个城市均不足1000亿元。,沈阳及周边五城市GDP,资料来源：,辽宁省统计年鉴,周边城市经济指标城镇居民可支配收入,地区,2005年,2006年,2007年,2008年,沈阳,10098.08,11651.43,14606.54,17013.06,鞍山,9462.93,10760.94,12856.64,15074.42,抚顺,8005.17,9304.98,10809.4,12434.22,本溪,8105.36,9477.74,11100.52,13310.59,丹东,6880.58,7859.65,9814.91,11640.78,辽阳,8407.53,9649.12,11240.68,13262.4,单位：元,2008年，周边五城市的平均每人全年可支配收入以鞍山最高，为15074.42元。,资料来源：,辽宁省统计年鉴,周边城市经济指标城市居民平均每人全年消费支出,地区,2005年,2006年,2007年,2008年,沈阳,7862.83,8670.32,11255.78,14667.9,鞍山,7631.91,8286.84,9580.93,11136.03,抚顺,6747.38,6852.56,8031.18,8747.72,本溪,6730.9,7693.69,8439.25,10166.97,丹东,5909.87,6087.77,8169.85,9210.15,辽阳,6527.26,7253.89,8206.97,9234.49,2008年，周边五城市平均每人全年消费支出，鞍山最高，为11136.03元，抚顺最低，为8747.72元。,单位：元,资料来源：,辽宁省统计年鉴,周边城市经济指标2008年存款余额,地区,金融机构存款余额,鞍山,13975939,抚顺,6572313,本溪,5270055,丹东,6159421,辽阳,5412519,单位：元,金融机构存款余额指标，鞍山领先于其它几个城市。,鞍山整体经济指标均高于其它几个城市，表明鞍山的消费者更具有消费能力。,资料来源：,辽宁省统计年鉴,沈阳城市及金廊城市发展规划,详见沈阳市商业网点建设十一五规划 WORD文档。,沈阳市正式规划文档只是沈阳市商业网点建设十一五规划文档，这是官方正式的文件，但是，规划时间在2003年，时间久远，有一些内容已经改变。,沈阳商业环境研究,沈阳商圈介绍,太原街商圈及商圈内典型商场分析,中街商圈及商圈内典型商场分析,金廊商圈及商圈内典型商场分析,金廊青年大街商业分布（商场和写字楼）,沈阳餐饮娱乐市场,沈阳商业环境研究,沈阳商圈介绍,太原街商圈及商圈内典型商场分析,中街商圈及商圈内典型商场分析,金廊商圈及商圈内典型商场分析,金廊青年大街商业分布（商场和写字楼）,沈阳餐饮娱乐市场,沈阳商圈格局,目前沈阳市的商业格局，基本形成了以和平区和沈河区为主要商业核心区域的态势。形成了中街商圈、太原街商圈、金廊商圈、五爱商圈、三好商圈、西塔商圈、长江街商圈等商业区域。其中中街商圈和太原街商圈是沈阳市两大主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升沈阳商业形象和增强沈阳商业辐射力具有重大意义。而五爱街商圈、三好街商圈、南塔商圈均是辐射东三省的批发商场，是沈阳商业市场的重要组成部分，而其它商圈区域性较强，是沈阳商业的补充。,得益于沈阳市商业的快速增长，沈阳市商业地产也得到了快速的发展，现已成为城市经济发展中的一项重要内容。特别是近年，在国家振兴东北老工业基地的导向下，沈阳所独有的中心城市地位得以充分体现，商业发展快速步入规模高速的增长时期。目前，沈阳已开始成为商业地产的投资旺地。出现这种强烈的发展势头的原因，主要得益于金廊开发和浑南开发的启动、以及几大传统商圈的大力改造建设而提供的发展空间。,传统市级商圈地位稳固，市场竞争激烈，都在进行商业升级。,次级商圈业态丰富、特色鲜明，处于蓬勃发展中。,新兴商圈（金廊商圈）依托政策优势，档次提升，发展潜力巨大。,沈阳商圈分布,目前，沈阳市共有市级商圈3 个（太原街商圈、中街商圈、金廊商圈），区级商圈4 个（北市商圈、北站商圈、长江街商圈、铁百商圈），专业商圈3 个（五爱商圈、三好街商圈、南塔商圈），特色商圈1 个（西塔商圈）。各商圈分布状况如下：,沈阳市主要商圈分布图,沈阳商业环境研究,沈阳商圈介绍,太原街商圈及商圈内典型商场分析,中街商圈及商圈内典型商场分析,金廊商圈及商圈内典型商场分析,金廊青年大街商业分布（商场和写字楼）,沈阳餐饮娱乐市场,阴影部分为太原街商圈,调查范围-太原街商圈,太原街商圈整体概况调研,典型商业调查：新世界1店、新世界3店、中兴,沈阳商圈太原街商圈,区域市场界定:,商圈以太原街、中华路“一横一竖”为主轴，由太原步行街、中华路商业街组成。,商圈四至:,太原街商圈东起和平北大街、南至南五马路、西临胜利北街、北至北五马路。,商圈规模：,该商圈长约2.2 千米，宽约1.6 千米，总占地面积约3.52 平方公里，该商圈商业营业面积已超过100万平方米。太原街商圈是市级商业中心，其服务半径辐射整个沈阳市，并对周边城市的客户群体（本溪、抚顺、铁岭、辽阳、鞍山）有较大吸引力。,商圈定位：,太原街定位为具有都市时尚的中高端现代化国际商业中心。,商圈现状：,1、太原街经过了近百年的历史沧桑，现在商圈内以大型综合百货商店为主体，专业商店为 补充，除此之外，还有温州城以及不远处的南五参茸批发市场。,2、太,原街分南北两街：北街上主要以中兴、商贸饭店、沈阳五洲商业广场、北京华联、伊势丹百货为主，2010年5月新玛特太原街店即将开业；南街上主要以百盛、新世界二部为主。南北两街地下建有时尚地下购物街，联通太原街的地下空间。,3、中华路上以新世界大酒店、新世界百货、欧亚联营、美美、沃尔玛、国美、苏宁为主。,太原街商圈主要有百货店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、便利店、专业市场等业态。从商业业种来看，太原街商圈的主力业种为服装、饮食和各种快餐，这种经营业种的分布是太原街商圈多年发展的结果，是市场自然选择和沈阳独特的消费特点的产物。,太原街商圈各类商业配套设施较为完善，节假日交通拥堵严重，停车位较为紧张。,商圈典型商业调研中兴商业大厦,商场名称,中兴商业大厦,商业位置,沈阳和平区太原北街86号,营业面积,14.5万平方米,功能分类,1F,中兴金店、化妆用品商场、国际名品广场,2F,金店、手表、精品店,3F,鞋帽商场、通讯、电器,4F,休闲装、职业装、男装、女装,5F,针织品、运动休闲服饰,6F,精品服饰,7F,新东北影城、工艺礼品广场、风味广场、美容美发、儿童世界,开业时间,1987年12月10日,商场定位,传统的中高档百货商场,2009年营业额,24亿,综合评价,一楼商品档次高，引进一批国际品牌，能够吸引高端消费者的光临，商品时尚丰富、购物环境好、客流量较大，在沈阳消费者心目中有着不可取代的地位。,中兴商业大厦深度访问信息,项目,中兴商业大厦,企业业态,传统百货商场,销售前三位的品牌及销售额,Emporio ARMANI、Burberry、HUGO BOSS、Etro都卖得不错，月营业额在100万以上，黄金和珠宝卖得不错，例如周大福每年的营业额在3000万左右。餐饮方面，普京煲煲仔，销售很好。,促销活动方案,基本无促销活动，打折是最好的促销活动。,VIP客户数量,15万。,VIP客户特别服务,金卡会员可以打9折，普通会员卡积分返礼。,促销方式及成果,促销活动少，打折的方式效果最好。,目标客户定位与实现客户吻合度,定位中高端，顾客的年龄基本在35岁以上，商场品牌销售额低就淘汰，再进新品牌。,满租率,100%满租率,大宗购物,有大宗购物，全场商品都参与。,目标客户的年龄段占比,35岁以上，没有明确的数字比例。,租金和返点的比率,16-27%，全是返点。,租金情况说明,无租金形式。,对本项目的建议,项目位置临青年大街，交通不通畅，浑南的顾客被亿丰截住，而西武、万象城都对项目有较大的影响，如果客群定位浑南，一定要做中高端的商场。,商圈典型商业调研新世界1店,商场名称,新世界1店,商业位置,沈阳市南京南街2号,营业面积,约13890平方米,功能分类,1F,国际名品、化妆品、精品、保健品,2F,国际都会：绅士服、淑女装、珠宝、名表,3F,绅士精品：绅士服、男士皮件、男鞋、男士内衣、健身器材,4F,名媛淑女：淑女装、女士皮件、女鞋、女士内衣、折扣驿站,开业时间,1995年11月1日,商场定位,国际名品店，目标顾客为沈阳高收入消费者,2009年营业额,5.6亿,综合评价,曾经是沈阳首家以奢侈品消费为定位的商场，一度是这座城市高端人士消费的“荣耀象征”，目前正在准备升级改建，将向西扩建到原铁路五小学。,新世界1店深度访问信息,项目,新世界,1,店,企业业态,百货商场,销售前三位的品牌及销售额,杰尼亚，博百利（200300万/月）、HUGO BOSS，雅格狮丹（100-200万/月），芭利（80万），二楼卖得的国际二线品牌，TOMMY，每月30-40万，penny black 男装卖得好的，仕东利，卡奴迪路、迪莱等，以前能卖70万左右，但现在最多能卖到40万。,促销活动方案,平时的促销活动很少。,VIP客户数量,新世界1店、2店、3店共有10.2万会员卡，会员卡在新世界1店，新世界2店，新世界3店是通用的。,VIP客户特别服务,一年有二次的VIP特卖会，特卖会只针对VIP会员，只有持卡顾客才能进入，活动期间，平时不打折的商品，都是7.5折左右，活动的时候，客流会比平时多23倍，平时的客流是3万左右。还有积分返礼，凭小票停车,以前做这种活动的时候，在活动期能够把门挤爆。,销售方式及成果,会员日的活动特别成功。,目标客户定位与实现客户吻合度,精品生活，目标人群是高端客户，服装定位是30岁以上的男士，女士。,满租率,95%以上满租，楼上有几个小的位置空闲。,大宗购物,没有大宗购物。,目标客户的年龄段占比,30-40岁占50%，40-50岁占40%，50岁以上占10%。,租金和返点的比率,90%都是返点的形式。,租金情况说明,每个品牌的返点都不一样，返点范围在20-28%之间。,对本项目的建议,顾客越来越挑剔，因此，留更多的空间给顾客将是更好的抓住顾客的方法，因此，最好是建成大型SHOPPING MALL的形式，并且留足够多的公共区域给顾客。,商圈典型商业调研新世界3店,商场名称,新世界3店,商业位置,中国辽宁省沈阳市和平区太原南街1号,营业面积,建筑面积约108000 平方米，营业面积达到44000平米,功能分类,负1F,大食汇,餐厅、食品、屈臣氏、洗衣店、面包店、保健品,1F,名妆汇,化妆品、女鞋、珠宝、手表、眼镜、运动饰品、鞋艺店、名表维修,2F,淑媛汇,淑女服饰、女士皮件、时尚配件、美甲、食品,3F,少淑汇,少女服饰、护理用品、女士内衣、流行服饰,4F,绅士汇,绅士服、男士商务休闲服饰、男鞋、男士休闲服饰、男士内衣、男士皮件、绅士配件,5F,青春汇,运动服饰及鞋、牛仔流行休闲、休闲服饰、户外服饰及用品、流行配件,6F,家饰汇童乐汇,卧室浴室用品、厨房用品、餐厅用品、生活家电、数码影音、儿童用品、儿童早教、美容美发,开业时间,2000年8月1日，,时尚流行生活馆,商场定位,20-40岁女性为主,2009年营业额,12亿左右,综合评价,沈阳新世界3店地处沈阳巿繁华商业区太原街步行街的中心黄金地段，周边星级酒店、大型商厦、超巿林立，地理环境优越，交通便利，客流量大，极具消费潜力。,新世界3店深度访问信息,项目,新世界3,企业业态,百货,销售前三位的品牌及销售额,teenie weenie35万/月，依恋30万/月，欧时利-20-30万/月，五丁目衣舍小品牌，但衣服卖得不错。男装方面：Vicutu-威可多-30-35万/月）、Mariano-马亚诺30万/月。餐饮方面，港仔茶餐厅，一茶一座，丽湖蒸菜、小乔回转寿司都销售的不错。,促销活动方案,平时有小促销活动，买送、买赠、买减、打折、会员积分。,VIP客户数量,新世界1店、2店、3店共有10.2万会员卡，会员卡在新世界1店，新世界2店，新世界3店是通用的。会员女男比例7：3，外地会员占30%，新世界3店占会员总量的55%。,VIP客户特别服务,分为普通会员和白金会员，白金会员可以免费停车，会员可以参与会员俱乐部，会员俱乐部分为三种，会有更好的优惠，例如，申请白领丽人俱乐部，生日当天，可以更多的积分，返更多的礼品，目前有三种会员俱乐部。,促销方式及成果,平时有小促销活动，频次和新玛特活动差不多，活动效果都还好，活动期间客流有明显增加,目标客户定位与实现客户吻合度,基本吻合，最先商场定位高端，经过一段时间的调整，认为一条街有三个店，应该差异化经营，一直调整，调整成目前的定位。,满租率,100%,大宗购物,有大宗购物，除了租赁的店，其余各品牌都接受。,目标客户的年龄段占比,20-30岁占20%。30-40岁占50%，40-50岁占30%。,租金和返点的比率,80%返点，20%租金。,租金情况说明,23%34%返点。租金收益的少，餐饮商铺是租金的多，例如港仔茶餐厅，一茶一座，丽湖蒸菜、小乔回转寿司。餐饮基本都是租金，返点的收益更大，而且容易和商场搞活动。,对本项目的建议,这与企业的自身状况存在着密切的关系，如果是一个规模庞大，实力雄厚，具有强大号召力，有着一支非常熟悉中国零售业的专业管理队伍的企业，在这个地区会有广阔的发展空间，一定会有所建树。,太原街其它商场2009年营业额,伊势丹：营业面积4.7万平方米，2009年营业额2个亿左右，总部要求其一天卖40万就完成任务。,北京华联：营业面积5万平方米，2009年营业额：3.5亿。,伊势丹,北京华联,沈阳商业环境研究,沈阳商圈介绍,太原街商圈及商圈内典型商场分析,中街商圈及商圈内典型商场分析,金廊商圈及商圈内典型商场分析,金廊青年大街商业分布（商场和写字楼）,沈阳餐饮娱乐市场,沈阳市主要商圈调研分析-中街商圈,中街商圈整体概况调研,典型商业调查：兴隆大家庭、新玛特、中粮大悦城,阴影部分为中街商圈,沈阳市主要商圈调研分析-中街商圈,区域市场界定:,该商圈横跨大东、沈河两区，其中东半部分行政隶属于大东区，而西侧部分则属于沈河区，是沈阳市历史最悠久的商业中心。,商圈四至:,中街商圈以中街步行街为核心，东起滂江街、南至南顺城、西至西顺城、北起北顺城，由中街、小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街等构成。,商圈规模：,中街商业步行街长850米，宽18 米，中街向东延伸两公里，全程3.5公里，成为全国最长的步行街。中街商圈在营业总面积为60万左右，未开业(包括闲置和在建)商业网点营业面积约30万。该区总营业面积近100万。,年营业额:,该商圈年营业额超过100亿元。,商圈现状：,1、如今的中街商圈主要以大型综合百货商店为主体，以专业商店为补充，更加突出时尚流行的氛围。除此之外，中街商圈的东侧是小东批发市场，以及东行家具市场。,2、中街是以中粮大悦城、新玛特、沈阳商业城、0101流行馆、沈阳春天、光陆电影院、沈阳兴隆大家庭购物广场以及各大流行服饰专卖店为主。,3、2010年，皇城恒隆、新世界4店、大发广场即将开业，久光百货、龙之梦、盾安广场正在建设，也将巩固中街商圈在沈阳的主导地位。,沈阳市主要商圈调研分析-中街商圈,从商业业种来看，中街商圈各专业性业种较明确，功能分区较为清晰，主要囊括服装、珠宝、饰品、名表、家居、小食品、广告制作、婚纱等业种。部分街区经营业种较为杂乱，档次参差不齐。,从中街消费人流量看，中街商圈日人流量达30万人次，沈阳本地人约占80%，外地人约占20%。,从该商圈的租金水平来看，由于各街功能定位和档次不同，造成了主街与各副街的租金水平相差悬殊，整体来讲主街租金约是副街租金的3至5倍。,从商圈的整体定位看，中街商圈定位略低于太原街商圈，主要有百货店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、购物中心（shopping mall）以及便利店、专业市场等业态。,中街是沈阳市历史最悠久的商业中心，在消费者心目中认可度极高，每天高达30万的人流为整个商圈带来了无限商机。中街商圈是沈阳市的“4A 级商贸文化旅游区”，是沈阳市政府正着力打造的“东北第一街”。,商圈典型商业调研中街新玛特,商场名称,中街新玛特,商业位置,沈阳市大东区小东路1号,营业面积,建筑面积9.6万平米营业面积6.3万平米,功能分类,B2,停车场,B1,新玛特超市广场：食品 生鲜 日用百货 烟酒 干洗店 数码影像中心 药局 屈臣氏,1F,仕女名品馆：名牌化妆品 黄金珠宝 国际精品 名表 女鞋 总服务台,2F,流行少淑馆：名牌少淑女 流行少淑女 少女休闲 流行饰品 女士杂货 流行彩妆 仙踪林,3F,名媛淑女馆：职业女装 名牌淑女 淑女休闲 内睡衣 女包 香薰沐浴,4F,绅士精品馆：绅士正装 商务休闲 都市休闲 男裤 衬衫 男内衣 男鞋 男士皮具 男士杂货,5F,童玩家用馆：床品 寝具家饰 厨房用品 卫浴精品 大小家电 数码照材 视听音响 手机 文具 童装 童玩 婴童用品,6F,运动休闲馆：运动 生活休闲 牛仔服饰 电玩城,7F,美食休闲馆：新玛特美食天地 mini小吃街 一兆韦德健身中心 永乐电影城 小乔回转寿司 家食乐豆浆 牛巴店 新天地火锅 麻辣新天地 综艺休闲街,开业时间,2002年12月5日,商场定位,购物休闲广场,2009年营业额,13.4亿,综合评价,新玛特作为沈阳大型的商业百货，其丰富的业态资源，齐全的功能状态，为消费者提供一站式购物休闲服务，从该店人流量可看出，该店消费者认可度高，但新玛特位于中街商业步行街的延长线，其地理位置稍欠佳于步行街，随着中街步行街延长线的建设，其商业氛围将日益浓厚。,新玛特深度访问信息,项目,新玛特,企业业态,百货商场。,销售前三位的品牌及销售额,女装：宝姿、歌弟、玖姿、依恋、Only、Vero moda销售得好。,男装：杰克琼斯、维克多、沙巴蒂尼销售不错，销售好的店月销售在40-100万不等。,促销活动方案,打折，买赠等方式。,VIP客户数量,20万左右，分为会员卡和白金卡。,VIP客户特别服务,会员积分，送礼等活动，比如生日双倍积分等。,销售方式及成果,打折，买赠等方式，和其它商场的活动都差不多。,目标客户定位与实现客户吻合度,定位于20-40岁的都市白领女性。,满租率,98%满租，基本无空位。,大宗购物,有大宗购物，只要是联营的品牌都接受。,目标客户的年龄段占比,20-40岁占消费总体的80%以上。,租金和返点的比率,95%以上是联营收益，有一些品牌，他不接受联营，只接受租金的形式，例如哥弟，阿玛施等。,租金情况说明,餐饮方面，租金形式的居多，服装等以返点的形式，服装类商品的返点大约在25%左右。,对本项目的建议,建中高档的精品购物中心，因为项目周边有高端消费者，并且金廊地区的百货也以高端著称，因此，建成高端的商场，让消费者形成消费习惯，买高端产品就去青年大街，所以认为建成符合地理特征的高档的购物中心较好。,商圈典型商业调研兴隆大家庭,商场名称,兴隆大家庭,商业位置,沈阳市中街路115号,营业面积,19.7万平方米,功能分类,广场区（北楼）,中街区（南楼）,B2地下停车场,B1美食广场：兴隆超市 名烟名酒一条街 风味小吃城,B1家居生活馆：家居饰品 精品家私 床品布艺,G层运动休闲广场：运动365 休闲第一街 时尚精品街,1F时尚流行馆：兴隆金店 黄金屋 化妆商场,1F名店广场：国际名品服饰 国内名品服饰 兴隆皮草城,2F棉毛商场：精品羊绒 时尚毛衫 女士内衣馆,2F服饰旗舰广场：男仕正装 男仕商务装 衬衫裤子城 职业女装 时尚女装 名品少淑装 中老年服装城,3F兴隆鞋城：男女皮鞋 休闲鞋 特大号鞋 布鞋 拖鞋 皮鞋维修 鞋艺饰品,3F现代电器广场：电视城 手机世界 电脑城 数码照材,4F兴隆儿童天地：玩具城 童装童鞋 儿童超市,4F室内公园：兴隆影城 环幕4D影院 电玩城 绿色港湾,5F兴隆羽绒世界：大众羽绒 时尚羽绒,开业时间,2002年8月1日,商场定位,沈阳首家摩尔,2009年营业额,25亿,综合评价,沈阳兴隆大家庭采用国际流行的SHOPPING MALL（摩尔）业态，由二大主力店（兴隆百货、兴隆超市）、四大广场（运动休闲广场、名店广场、旗舰店广场、现代电器广场）、四大辅助功能（美食天地、室内公园、旅游市场、室内外三大停车场）组成。商品种类丰富，集购物餐饮、娱乐、休闲、社会服务为一体，受到沈阳大众消费者的青睐。商场整体布局较乱。,兴隆大家庭深度访问信息,项目,兴隆大家庭,企业业态,购物中心,销售前三位的品牌及销售额,男装：杰克琼斯 李维斯。,女装：VERO MODA、ONLY、ESPIT ETEM销售额都在20万/月左右，租赁店的销售额也比较高。,促销活动方案,消费满百抽奖，普通300，小家电500，大家电1000就可以抽奖，超市消费不参与抽奖，这种方法很成功，屡试不爽，还有兴隆卡翻倍，在特定的时段里，100元可以当110元花。,VIP客户数量,40万会员卡，其中有3-4万的贝贝卡（针对儿童的会员卡）。,VIP客户特别服务,积分返礼。,销售方式及成果,消费满百抽奖，这种方法很成功，屡试不爽。,目标客户定位与实现客户吻合度,定位是大众化的，能被大众接受的中低档的商场，目标客户是全客层，像ONLY，百家好的牌子刚刚招进来，慢慢的档次也在提升。,满租率,95%以上，地下室还有空闲，还有5%的位置还没租出去，开业后，大约只有30%左右的店开业，在2005年全部招满。,大宗购物,大宗购物兴隆做得很好，业务员是千分之五返点，卡在任何店都可以用。,目标客户的年龄段占比,小孩占7%左右，商场以20-40岁消费者为主，超市的消费者以30-60岁为主。,租金和返点的比率,20%自营品牌，40%租金，40%是返点,租金情况说明,兴隆本身有一些自营品牌，有20%左右是自营品牌，包含超市和餐饮品牌，而有40%左右是联营的，即返点的形式，17%25%返点，其余的是租金的，例如皮草等都是租金的。,对本项目的建议,项目是否可以生存，关键在于品牌组合和运营管理，品牌是否符合消费者的需求，项目周边的消费者迫切需要的是哪些？和周边的商业避开同质化，找准这些关键因素，在实际操作中，严格管理，本项目就可以在沈阳站稳脚跟。,商圈典型商业调研中粮大悦城A馆,商场名称,中粮大悦城A馆,商业位置,中国沈阳大东区小东路8号,营业面积,4.2万平方米,A馆：先锋青年：专为都市中的先锋青年打造、最IN的文化、最流行的氛围、炫酷服饰、自由支配你的感受，寻找属于你的空间,功能分类,1F,响亮,时尚服饰、美食餐饮、护肤彩妆,2F,热烈,时尚服饰,3F,他和她,时尚服饰、运动无限、护肤彩妆、,4F,发现,时尚服饰、家居生活、,5F,小憩,美食餐饮、家居生活、,开业时间,2009年5月28日试营业,商场定位,是以国际化的大型Shopping Mall作为核心的主题购物中心，集购物、餐饮、娱乐、文化、休闲于一体，,18-35岁的时尚青年为主,2009年营业额,6500万（A馆、B馆合计）,商圈典型商业调研中粮大悦城B馆,商场名称,中粮大悦城B馆,商业位置,中国沈阳大东区小东路8号,营业面积,3.8万平方米,B馆：都市新贵：都市新贵所追寻的雅致格调，名品荟萃，感受社会主流文化，品味精致时尚生活,功能分类,B2,地下停车场,B1,奇妙,时尚服饰、护肤彩妆、珠宝饰品、美食餐饮、家居生活、电子世界,1,都市,时尚服饰、格调鞋包、护肤彩妆、珠宝饰品、美食餐饮、家居生活,2,优雅,格调鞋包、护肤彩妆、珠宝饰品、美食餐饮、家居生活,3,星期五,时尚服饰、护肤彩妆、珠宝饰品、美食餐饮、家居生活,4,竞技,美食餐饮、运动无限、电子世界,5,思想,美食餐饮、家居生活,开业时间,2009年5月28日,商场定位,是以国际化的大型Shopping Mall作为核心的主题购物中心，集购物、餐饮、娱乐、文化、休闲于一体，,18-35岁的时尚青年为主,2009年营业额,6500万（A馆、B馆合计）,综合评价,“中粮沈阳大悦城”由A、B、C、D四馆和沃尔玛超市构成，是以国际化的大型Shopping Mall作为核心的主题购物中心，集购物、餐饮、娱乐、文化、休闲于一体，大悦城A,B馆开业不满一年，已经成为沈阳潮人的聚集地。,中粮大悦城深度访问信息,项目,中粮大悦城,企业业态,集餐饮娱乐为一体的大型购物中心。,销售前三位的品牌及销售额,UNIOLO-550万/月，ZARA-200-250万/月，vero moda、only 20-25万/月。,促销活动方案,举办特色活动：例挑战大胃王、明星见面会、模仿秀活动等。,VIP客户数量,8000人左右。,VIP客户特别服务,持卡可以9-9.5折，只限大悦城POS机收银。,促销方式及成果,活动效果一般。,目标客户定位与实现客户吻合度,基本吻合。,满租率,90-95%满租。,大宗购物,有，但很少，大概做过10万左右的大宗购物。,目标客户的年龄段占比,18-22周岁23.23%；23-30周岁 55.05%；31-35周岁16.16%；,36-40周岁5.56%,租金和返点的比率,70%返点，30%租金。,租金情况说明,服装返点在20%左右，服装租金约2元/天/平，餐饮约3-5元/天/平。,对本项目的建议,项目周边的商场很多，拥有沈阳最高档的消费人群，如果有很好的品牌，找到与其它百货，特别是万象城不同的品牌组合，形成差异化的经营，该项目将立足于金廊地区。,沈阳商业环境研究,沈阳商圈介绍,太原街商圈及商圈内典型商场分析,中街商圈及商圈内典型商场分析,金廊商圈及商圈内典型商场分析,金廊青年大街商业分布（商场和写字楼）,沈阳餐饮娱乐市场,调查范围-金廊区域,金廊区域概况研究,金廊区域内的商业：,百联购物中心,卓展购物中心,亿丰时代广场,阴影部分为金廊区域,沈阳市主要商圈调研分析-金廊商圈,金廊商圈地处沈阳中心地带，是沈阳的商务中心，是政府重点打造的核心区域，区域形象极其良好。目前，区域各项基础设施十分完善，是集文化、体育、科技、金融、商贸和行政办公于一体综合区域。区域高标准、高规格的规划建设使其成为沈阳最具诱惑力、也是招商投资最热门的一条黄金商业带。,金廊商圈是沈阳市新开发的商圈，在政府的大力宣传下商圈的知名度快速提升，由于商圈档次较高，且较为分散，因此普通市民对其认可度不高。但金廊商圈聚集了沈阳市最高档的商业，且购物环境较好，因此高端消费者对商圈的认可度较高。金廊商圈是沈阳市的商务中心，商圈业态主要以高档酒店、写字楼和高档商场等业态为主；,金廊商圈业种有服饰、餐饮娱乐、酒店、行政办公和百货等，主力业种为酒店和百货；,商圈定位：金廊商圈定位为集行政文化中心、政治经济中心和金融文化产业中心为一体的综合性区域，是沈阳未来充满活力的生命中轴和创造新世纪辉煌的黄金走廊。,目标客户群：金廊商圈主力目标客户群以沈阳市高级白领、企事业单位中高层管理人员及个体工商户以主。,商圈典型商业调研百联购物中心,商场名称,百联购物中心,商业位置,沈阳市沈河区青年大街55号,营业面积,8.3万平方米,功能分类,1F,服装，时尚包包,1F,化妆品、床上用品、名表、珠宝、鞋、餐饮,2F,时尚男鞋、女鞋,3F,服装,4F,服饰、内衣、家居服,5F,男装,6F,男装、休闲装,7F,生活用品、礼品、童装,开业时间,2008年1月25日,商场定位,都市型购物中心,2009年营业额,1亿,综合评价,2008年1月开业，每年都有亏损，家乐福等都亏，2009年大约亏损3000万左右，目前正在养市场的阶段，总部对沈阳百联的要求今年亏损1500万，现在正在二次招商，预计在4月25日满铺，地铁建设对百联影响很大，双地铁开通后，百联能够越来越好。,百联购物中心深度访问信息,项目,百联,企业业态,购物中心,销售前三位的品牌及销售额,女装：艾格，ONLY,VERO MODA 卖得相对较好，每月大概能卖到10万左右，一些价格稍高的品牌则卖得不好，如TIENIE WIENIE,PRICH等，男装没有卖得较好的品牌，杰克琼斯相对比好一些，餐饮品牌：川味人家，一茶一座，港仔茶餐厅相对较好。,促销活动方案,打折，满300返100，很多品牌把过季的衣服拿到百联来卖，3折。,VIP客户数量,23万会员卡。,VIP客户特别服务,积分返礼。,促销方式及成果,看不出效果，百联客流量小，做活动时的客流量也不高。,目标客户定位与实现客户吻合度,中档价位，面向中青年的购物中心。,满租率,20%空闲，近期还有一些服装品牌撤柜，正在筹备二次招商。,大宗购物,无大宗购物。,目标客户的年龄段占比,年龄比例，20岁-30岁占20%，30岁-40岁占50%，40岁以上占30%。,租金和返点的比率,开业第一年全部是租金的形式，现在，餐饮娱乐是租金的形式，服装等是返点的形式。,租金情况说明,服装鞋帽都是返点，在10-15%之间，餐饮娱乐都是租金，每天每平米5-7元。例一茶一座一个月租金5万左右，娱乐城月租金10万左右。,对本项目的建议,金廊地区不是逛街的商圈，但可以购物，因此，商场档次先从中低档做起，慢慢客流聚起来，再逐步提升档次。,商圈典型商业调研卓展购物中心,商场名称,卓展购物中心,商业位置,沈河区北京街7-1号(近市府广场),营业面积,9万平米,功能分类,1F,居易环球 经营卓展超市、床品、家居用品、工艺品、锅具和家电商品,1F,经营国际名品服饰、化妆品、腕表、珠宝,2F,型格世界 经营国际精品服装服饰、男装,3F,优雅天城 经营淑