成都保利春天花语定位及营销方案.ppt

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定位及营销方案,世家机构,2013.1.24,目 录,1,项目定位,2,营销策略,春天花语定位建议,基础条件认知,1,竞争环境研究,2,项目定位,3,项目区位,项目交通,项目配套,项目指标,PART,1,章节标题微软雅黑,28,号，数字,32,号,PART,1,基础条件认知,项目区位,项目位于北改核心区域的纽带“大丰板块”，发展潜力巨大。,三环,绕城高速,本案,北新干道,-,凤凰山片区,地铁,1,号线北延线,成都北大门咽喉，“北改工程”核心区域，未来将成为以城市综合服务功能为主的新城区；,从,接受城北老商圈外溢的客户，到现在成为承接新老商贸城的核心,居住区；,连接市内五块石荷花池板块与斑竹园商贸城板块,，,大丰的纽带作用不可替代，潜力巨大，未来将成为城北主力居住区之一。,荷花池板块,大丰板块,本案,斑竹园板块,项目四至,项目周边主要规划为住宅用地处于持续开发状态，适宜人居,东面：大型的商业金融用地与两块公共绿地规划，但目前尚未修建，目前比较荒；,南面：政府规划公共用地；,西面：两个在售尾盘的住宅项目；,北面：两块即将开盘和刚拍出去的住宅,用,地,。,春天花语,规划商业金融用地,政府规划用地,规划绿地,住宅用地（未开）,住宅用地（尾盘）,项目占地,80,亩，,4.0,容积率，其中住宅建筑面积,19.3,万方，商业建筑面积为,2.1,万方。,项目指标,项目整体规模小，容积率高。,本案周边生活配套成熟，交通便利，但规模小、容积率高，周边无较好的自然资源，并且,2,公里内有同品牌大规模项目,保利城,所以综合以上条件，我们为项目定出开发目标：,快销走量,开发目标,针对快销走量的开发目标我们需要思考以下问题：,我们的客群是哪些人？,他们需要什么样的产品？,能够接受什么样的价格？,定位问题,根据提出的问题需要具体对,城市发展方向，区域住宅市场、区域客群来源、产品需求特点及产品价格,等做进一步分析。,城市发展格局,区域市场形势,区域板块格局,区域产品特点,PART,1,章节标题微软雅黑,28,号，数字,32,号,PART,2,竞争环境研究,规划范围：,西至成灌路及北部商贸城西侧边界；东至成华大道；南至府河；北至香城大道及三河镇用地范围；,区域面积：,总面积,212,平方公里；,总体定位：,成都市中心城区北部副中心；,总体规划：,2012,年启动商品市场、货运场站、物流服务站、仓储企业搬迁工作；,以荷花池片区、火车北站片区、五块石片区、驷马桥片区、人民北路片区为调迁先期重点；绕城内不再布局任何批发市场；产业升级，高端商贸和现代物流产业为主导。,“北改”推动城北产业升级，未来以绕城外的高端商贸和现代物流产业作为片区主导。,成华大道商业商务轴,国际商贸片区,大天商业商务总部片区,凤凰山商务商业片区,上府河商业休闲娱乐片区,花照商务商贸片区,昭觉寺文化旅游商贸片区,新成华创意总部商务片区,沙西线娱乐商务轴,人民北路城市中轴线,火车北站商务商贸片区,北湖国际文化旅游商贸片区,川陕路文化经济轴,区域城市规划,国际商贸城：,整体占地,2090,亩，总建面,245,万，预计成形后将建成,6,万余个商铺，,拉动直接产业人口近,20,万；,物联港：,整体规划超过,4000,亩，目前已经启动五金专业市场销售，可容纳近,2,万户商家驻场经营；,商务中心：,以北欧知识城及源上湾的酒店、购物中心、写字楼等构成，以知识产业、电子商务、商贸物流为主，是未来城北的商务中心。,未来预计有,30,万人迁入城北商贸区，住宅需求急剧上升，本案距商贸城仅,3.0,公里，具有良好的发展机遇。,西部汽车商务服务园区,海宁皮革城,成都国际物联港,西部机电城,国际商贸城,西部医药贸易中心,商务中心,30,万人口,已投入使用,建设规划中,3.0KM,区域城市规划,未来,30,万人口迁入城北商贸城片区，住宅需求量急剧上升，项目具有良好机遇。,随着专业市场的外迁和国际商贸城的发展，区域房地产市场从,2009,年开始快速发展,；,2011,年北欧知识城、开元国际、大峰景、源上湾等的集中放量，新增面积出现井喷，成交价格攀升至,5600,元,/,，,供销两旺；,2012,年以消化存量为主，借势五块石荷花池的搬迁，销量大幅增加，,预计后市将持续存在供需两旺局面，竞争激烈；,区域市场研究范围,本案,2008-2012,年区域市场高层住宅供销价走势图,区域市场格局,2009,年至今，区域借势,”,北改,”,，区域住宅供销两旺，预计后市持续较好态势。,2011,年,6,月,-2012,年,12,月区域市场高层住宅面积段供销价走势图,备注：因锐理系统更新，,2012,年,8,月至,12,月数据统计集中至,9,月、,12,月份,2012,年区域市场高层住宅面积段供销价走势图,2012,年,9,月后，出现销售小高峰,今年下旬，北改再次提上日程，,2013,年,2,月荷花池,1-3,楼的强制搬迁及项目的放量使得市场出现销售小高峰，总体来看市场以存量消化为主；,商贸城片区刚需及首改为购买主力，,70-90,面积段供销两旺,城北区域商品住宅市场，,70-90,面积段供销两旺，市场产品需求较为集中。,区域产品供销,近期住宅以存量消化为主，,70-90,面积段供销两旺，均价在集中在,5500-5600,元,/,。,斑竹园板块,五块石,荷花池板块,向外,大丰板块,本案,城北房地产市场在商贸城规划后，从内到外已经,逐步,形成荷花池、大丰、斑竹园,3,大板块。,五块石,荷花池板块：,配套,最为齐全，但,后续调整为商住融合的生活消费类商业；,大丰板块：,项目较多，规模较小，目前仅有保利城形成规模性开发，但此版块是承接成都市内及商贸城的关键板块，,未来将成为城北主力居住区之一；,斑竹园板块：,该片区将成为北部新城商贸发展带的“龙头”和西部商贸、集散、交流中心。,北三环至绕城外我们可将区域依次划分为三大热点居住板块：五块石,荷花池板块，大丰板块，斑竹园板块。,区域板块格局,板块特征：以城北城区刚需及改善客群为主，套一至套三均有需求，主力产品总价,50-70,万,/,套。,五块石板块、荷花池板块,客,群来源,：,成都主城为主，辅以部分商贸城片区及周边二级县市客群,年龄特征：,25-40,岁,职业,特征,：,上班族、区域内小生意人,产品,需求,：,套一,至,套三均有需求,房价,水平：,7000-8000,元,/,价格承受：,50-70,万,/,套,生活配套：,配套完善,代表,项目,：,绿地世纪城,购,房要求,：,房间功能及其数量，,完善,的生活及交通配套，喜爱大面积空间赠送,区域板块格局,五块石,荷花池板块,基本信息：项目北接三环，紧邻,1,号线升仙湖站，交通便利；初步定位为包括大,卖场、甲级写字楼、公寓、时尚休闲街为一体的城市综合体。,商贸城,物联港,海宁皮革城,开元国际社区,花满庭二期,北欧知识城,本案,绿地世纪城,大丰站,西部汽车商务服务园区,保利城,五块石,荷花池板块代表项目,绿地世纪城,项目深访：以成都主城首置为主，对价格承受力相对较高，注重房间功能数量及舒适度，对套一至套三均有需求。,访谈对象：李薇雅，绿地世纪城项目销售人员,来我们这买房的,60%,都是成都的首置，我们的项目交通方便，而且我们的房子在三环内，客群及产品覆盖面比较广，对紧凑及舒适性的套一到套三需求量都比较大，均价都在,7000,元,/,左右，因为项目距商贸城有一定距离，只有少量商贸城客户愿意到这里来买房，我们的客群与大丰、斑竹园板块的客群有所差异。,五块石,荷花池板块代表项目,绿地世纪城,板块特征：以商贸城刚需为主，,70-90,小套三畅销，套二为辅，主力产品总价,40-50,万,/,套。,大丰板块,客群来源,：,商贸城片区小生意人为主，辅以部分城市外溢刚需及大丰本地人,年龄特征：,25-35,岁,职业特征,：,商贸城片区小生意人、周边上班族,产品需求,：,70-90,套二及小套,三,房价,水平：,5300-5800,元,/,价格承受：,40-50,万,/,套,生活配套：,配套较为完善,代表项目,：,保利城、蓝光花满庭、开元国际社区,购房要求,：,注重房间功能及房间数量，有比较完善,的生活及交通配套，喜爱大面积空间,赠送，对总价敏感,区域板块格局,大丰板块,基本信息：距离规划中的地铁,1,号线,1,公里以内，距商贸城约,3,公里，周边生活配套成熟，目前销售进入尾盘。,商贸城,物联港,海宁皮革城,开元国际社区,花满庭二期,北欧知识城,本案,绿地世纪城,大丰站,西部汽车商务服务园区,保利城,大丰板块代表项目,开元国际社区,项目深访：以商贸城片区首置及首改为主，注重房间功能数量，生活配套、交通便利性、低总价及大面积赠送是项目热销的关键，保利城对项目有一定影响。,访谈对象：陈芝霖，开元国际社区项目销售人员,在我们这里买房子的,70%,都是商贸城过来的,，虽然说我们这里距离商贸城还是有一段距离，但是,我们这边配套相对商贸城要更成熟,，将来地铁站口离我们项目在,800,米以内，交通很方便，而且我们产品的赠送面积比较大，设计也比较好，,保利城开盘对我们,90-110,的套三销售造成了一定的影响,，他们规模大，又是品牌开发商，,但是我们这边的配套都是现成的，户型也比他们小些，总价低些，这个也是我们现在销售最大的优势。,大丰板块代表项目,开元国际社区,基本信息：项目毗邻地铁,1,号线延长线和地铁,5,号线，户型紧凑，面积小、总价低，开盘即热销。,商贸城,物联港,海宁皮革城,开元国际社区,花满庭二期,北欧知识城,本案,绿地世纪城,大丰站,西部汽车商务服务园区,保利城,大丰板块代表项目,花满庭,项目深访：以商贸城片区首置为主，注重房间功能数量、项目品牌、生活配套、交通、低总价及大面积赠送是项目热销的关键因素。,访谈对象：王凤，蓝光花满庭项目销售人员,来我们这买房的,60%,都是商贸城的生意人，他们经济能力有限，而且都是二级城市或者是省外来的，基本上都是三口之家或者三代同堂的，要求总价要低，房子数量又多，所以我们这次都是,在面积赠送和做多房间的情况下降低建筑面积，从而降低总价，,因为我们是大品牌，加上以后有地铁的,5,号线和,1,号线延线都要经过我们这，生活配套也是现成的，所以大丰本地和成都一些刚需也会到我们这来买房。保利城对我们影响不是太大，因为我们做的产品都是在房间数不变的情况下做到最小，总价较低，是对保利城低总价套三客户的一个补缺。,大丰板块代表项目,花满庭,商贸城,物联港,海宁皮革城,开元国际社区,花满庭二期,北欧知识城,本案,绿地世纪城,大丰站,西部汽车商务服务园区,保利城,基本信息：容积率低，规模大，影响力广，项目居住舒适度远远高于本案；保利城生活配套正在规划中，远景生活配套齐全，但目前处于空白状态。,大丰板块代表项目,保利城,保利城,商贸城片区,本案,客群来源,项目深访：以大城北首置及首改为主，注重房间舒适性及功能使用，其中项目品牌、规模及未来生活配套、交通便利、客群差异化均是项目热销的关键因素。,访谈对象：欧婷，保利城项目销售人员,来我们这买房的客群和大丰其他项目的客群有所差异，周边的都针对经济条件有限的商贸城片区的刚需，而我们的规模大、环境好、未来生活配套齐全，又是大品牌的造城项目，所以我们针对的客群更广，,主要是针对相对有经济基础的大成北首置和首改,，他们对居住的环境及舒适度要求较高，同时也要兼顾房间的功能数和生活配套，所以我们的产品做得相对舒适。,大丰板块代表项目,保利城,板块特征：以商贸城刚需为主，,70-90,小套三畅销，少量套二、主力产品总价,40-50,万,/,套。,斑竹园板块,客群来源,：,商贸城片区生意人为主，辅以部分二级县市客群,年龄特征：,25-50,岁,职业特征,：,商贸城片区小生意人、周边上班族,产品需求,：,70-110,套二、小套三及套三,房价,水平：,5200-5600,元,/,价格承受：,40-50,万,/,套,生活配套：,规划中,代表项目,：,北欧知识城、源上湾,购房要求,：,注重房间功能及房间数量，有比较好的生活及景观配套，,喜爱大面积空间赠送,区域板块格局,斑竹园板块,基本信息：项目临近,1,号线延长线和在建的,3,号线，交通便捷；自然环境优越且紧邻国际商贸城、国际物联港和海宁皮革城，项目内配套生活、商业规划完善。,商贸城,物联港,海宁皮革城,开元国际社区,花满庭二期,北欧知识城,本案,绿地世纪城,大丰站,西部汽车商务服务园区,保利城,斑竹园板块代表项目,北欧知识城,项目深访：以商贸城片区首置及首改为主，注重房间功能数量，居住环境舒适、临近商贸城项目规模大、低总价、是项目热销的关键因素。,访谈对象：李昀，北欧知识城项目销售人员,我们项目的高层不愁卖，主要,80%,都是买给商贸城和皮革城的客户,，他们都是从外地到成都来做生意的，一般都是一家人一起就搬过来住了，所以低总价的套二和套三卖的都很好，我们项目规模大、而且就在商贸城旁边，而且有公园，有学校，生活环境好，配套规划齐全，交通也便利，这些都是我们项目最大的优势。,斑竹园板块代表项目,北欧知识城,区域板块格局：,荷花池板块主要以吸附城北首置为主；大丰及斑竹园板块主要以商贸城片区的首置及首改为主，产品供应及客户特点趋同，价格无明显差异,。,其中保利城规模大，面向客群广，主要针对大城北所有相对有经济实力的刚需，其产品更为舒适，产品与客群与大丰其他项目有所差异。,区域板块格局小结,占位于机遇与挑战并存的城北板块，为了本案能在竞争市场中占据优势，达到快销的目的，在此我们特别选取五个可类比项目产品进行分析，希望能为本案在产品定位层面提供参鉴依据。,区域产品特点,高层产品供应为主，,总体去化均可观，月均去化在,65-280,套不等,；,均价集中在,5600,左右，品牌开发商与普通开发商无溢价优势,，说明当地客群更看重价格本身，对单价及总价价格敏感度高；,大峰景整体总体月均去化低主要原因是开盘较早，期间未放量，在,2012,年集中放量后，月均消化速度提升至,65,套,/,月。,区域产品销售情况,各项目产品套二集中在,75,，套三单卫,85-90,，套三双卫,100-110,；,其中,85-90,的小套三最为畅销,；,保利城因面向品质型刚需，产品设计较为舒适。,区域产品户型销售情况,蓝光花满庭户型设计赠送面积较大，但过于注重房间数量，过小的房间设计忽略了产品的功能性，未来居住将受到一定影响。,花满庭,4,室,2,厅,2,卫,85,花满庭,3,室,2,厅,1,卫,74,赠送面积较大，其中书房面积仅为,2.6*2.7,，房间功能性下降,赠送面积较大，其中次卧面积仅为,2.4*3.1,，房间舒适性较差,户型特点,1,：极紧凑的蓝光花满庭牺牲实用性满足房间数,客厅开间,3.7,米，采用目前最流行方式做足,20%,阳台面积，并将其完全实用化,客厅开间,4.6,米，主卧开间,4,米，南北通透，面积赠送较大，居住舒适度较高,各项目产品套二、小套三户型设计合理，居住舒适度较高，在不损失其使用功能的情况下，具有一定面积压缩的空间。,户型特点,2,：其余项目设计合理，但还有压缩空间,比蓝光舒适 比其余项目紧凑,项目产品启示：,蓝光因过于注重房间数量及压低产品总价，过度压缩房间面积，造成产品户型功能损失，因此本案需在设计上避免同类失误；,其余大部分项目相对舒适为主，可在,保证其实用功能下,再次,适当压缩面积,，将户型做精、做细；同时,控制总价,，奠定后期快销走量的基础；,针对快销的开发目标及商贸城片区客户，主要做,最迎合市场需求的小套三产品,；,鉴于新项目赠送面积报规的政策以及保证实用性，,不走蓝光的极端小三房路线。,产品启示,城市发展格局：,未来,30,万人口迁入城北商贸城片区，,片区发展机会较大,；,区域市场形势：,70-90,面积段供销两旺，均价无品牌溢价，,集中在,5500-5600,元,/,，预计后市持续供销两旺,；,区域板块格局：,大丰及斑竹园板块主要以商贸城片区的刚需及首改客群为主,，五块石,荷花池板块以城北城区客群为主；,区域产品特点：,蓝光过于压缩产品面积损失了房间使用功能及舒适度，其余项目还有压缩空间。,与保利城差异：,保利城规模大、客群覆盖广、产品属于舒适型，其总价相对较高，配套暂未形成。,市场结论回顾,客群定位,产品定位,价格定位,商业定位,PART,1,章节标题微软雅黑,28,号，数字,32,号,PART,3,项目定位建议,核心客户：商贸城区域客群,（占,75%,以上）,职业特征：,小生意人,年龄特征：,20-50,岁,社会属性：,有一定经济基础，但经济实力有限，因生意关系举家搬迁至成都生活,物业需求：紧凑套三为主，适量套二,；看中面积、总价、及生活配套。,重要客户：大丰本地及成都主城客群,职业特征：,生意人、上班族,年龄特征：,25-35,岁,社会属性：,经济实力有限，因结婚购房的年轻人,物业需求：套二、小套三为主,，辅以适量舒适型套三，重视房间功能、生活配套及交通便利性。,补充客户：大成都及二级县市客群,年龄特征：,30-50,岁,社会属性：,有一定经济实力，具备投资眼光的投资客,物业需求：套二及小套三为主，,看中项目品质及未来升值潜力。,项目客群定位,案名：保利春天花语,打造城北品质刚需项目,项目定位,具备市场前瞻性,做市场最主流产品，以市场需求为基础，大众产品面积下进行适当压缩，降低总价的同时避免过于减小面积损失产品使用功能及舒适性。,大丰、斑竹园板块部分在售项目主力户型面积汇总表,项目产品定位,主流项目两房,70,平米面积段，本案做出,2.5,房，形象宣传三房,比目前项目同类产品压缩,10,平米，凸显竞争力。,三房为主力，小三房占比为最,项目户型配比,建议,6000/,平米均价,（实得价约,5400,元,/,平米），,总价区间,30-54,万,/,套,，主力总价,42-54,万,/,套,。,根据,AHP,定价模型测算，本项目地块的销售价格为,5748,元,/,平方米，考虑到片区项目均价的涨幅，建议本案均价控制在,6000,元,/,平方米，以总价计算，主力总价控制在,42-54,万元,/,套，以客户最能接受价格快速打入市场，推高销量，达到快销目的,。,项目价格建议,对本案商业的思考,服务于社区居住需求 价值最大化,本案有,2.1,万方商业指标，但因,20%,的建筑密度约束，按,2,层底商来算，预计较难做满，做集中商业又不利于快速销售，因此建议以底商为主，尽量做满，实现最大化商业价值；,本项目区域生活配套完善，但品质一般，所以本案立足于做满足区域人群生活需求的小而精的配套商业。,商业定位,社区商业,商业建筑与业态规划,底商,在昭示性较好的北侧及西侧铺排底商；,兼顾,特色餐饮、咖啡吧、茶坊等休闲配套，以及银行、便利店等日常生活配套。,建筑形态：,2,层临街底商；,建筑层高：,1-2F,：,4.5,米；,建筑进深：,10-12,米；,划铺原则：,商铺面积按照,40-100,灵活分割。,通过对城市发展方向，区域住宅市场、区域客群来源、产品需求特点及产品价格等做的分析，我们对以下问题作出了解答,：,我们的客群：,以商贸城刚需及首改客户为主，辅以部分大丰本地、主城等的刚需及投资客群；,产品的需求：,75-95,（实得,90-110,）的小套三及套三产品，其中,75,的小套三占绝对主力；,价格的承受：,5600,元,/,平米（实得价,4600-4800,元,/,平米），主力总价,42-53,万,/,套。,与保利城差异：,保利城规模大、客群覆盖广、产品属于舒适型，其总价相对较高，配套暂未形成，而本案虽然规模小，产品属于经凑型，但客群针对性强，总价低，且周边生活配套完善，有浓厚的生活氛围。,问题解答,营销如何保障实现业绩,？,项目定位之后,春天花语营销攻略,营销启示,1,项目、竞争市场回顾及启示,核心策略,2,核心策略及核心营销策略及执行,项目营销环境分析,典型案例分析,营销启示,PART,1,章节标题微软雅黑,28,号，数字,32,号,PART,1,营销启示,项目营销环境分析,宏观市场启示,理解城北的过去及未来，,抓住发展趋势、客群特点；,指导定位及营销,理解宏观政策变化特点；,理解成都市场变化特点；,把握市场发展趋势及机遇；,及早入市，快速去化,刚需支撑整体市场量价齐升，,市场未来预期向好；,区域市场启示,区域随“北改”快速发展。,2012,年大丰板块成交全城第六，城北第一。,借保利品牌优势，塑造春天花语独特价值；,强调产品功能及舒适度，实得单价及总价。,结合资源优势，阶段性组合使用线上推广,深耕线下，挖掘区域客户，重视老带新；,理解竞品，寻找共性，创造差异化；,中大开发商,产品趋小,赠送实用,定位创新,营销创新,推广力度大,线上线下结合,热销,小开发商,产品较大,赠送较大,定位平庸,策略普通,推广力度小,以线下为主,畅销,竞争格局启示,从,2008,年至今，,竞品不断增添，新旧竞品共存；,第一类竞品,入市时间早，存量较少,第二类竞品,入市时间晚，存量较大,项目营销环境分析,价格,保利,产品,千亿保利。,冲刺百亿成都。,保利城已在城北立足。,50-95,，,中小面积，中高赠送,兼顾功能实用性及舒适性。,项目价值启示,低实得单价,低总价,保利品牌、花语系、快销产品,项目价值是综合而论，而非独立,借助品牌优势，合理铺排入市；,保利扩大成都布局；,花语系列全新绽放；,城北迎来春天花语；,花语系,成熟“花语系”品质保障。,2013,年全城齐发，品牌效应。,项目营销环境分析,营销环境启示,“定位已经先行一步,营销还需快人一步”,把握品牌及产品优势！,理解区域及客户特点！,借鉴竞品营销特征！,抓住市场发展机遇！,蓝光COCO系列案例分析,在,coco,系列前，蓝光成都在售项目主要包括高端电梯、公寓，普通住宅，别墅，以及总部办公，,总体涵盖面较广，但总体销售一般,。,蓝光需要一个新的产品来活跃市场，而擅长的,“短、平、快”开发模式则比较适合；在此基础上，进行产品升级。,标杆开发商已拥有标准化产品，对于“走出去”的蓝光也是必经之路，,回归蓝光擅长的“短、平、快”项目开发模式，,coco,产品系列应市试水。,加之后来加入的锦绣城，,2012,年下半年,COCO,系列销售,30,亿元，业绩引人瞩目。,蓝光,coco,系列,COCO,金沙,规划：,43,亩，建筑面积,11,万平米，,1007,户，规划有下沉式商场,开发：,2012,年,7,月,12,日开盘，,先期启动项目临街物业，中庭房源最后推出,产品：项目面积段集中在,55-89,平米,，大部分户型具有,可变空间设计,，且赠送面积较大,价格：,低总价，高赠送,；实得单价较低,推广：,报广集中轰炸,（,12,年报广约,75,次），配合网络大范围推广，户外，各类主题活动。,销售：成交均价约,8500,元,/,，,集中开盘，后期每月频推，销售情况好,；,蓝光,coco,系列,COCO,时代,规划：总建筑面积,217500,，由,8,栋,20-32,高层建筑住宅、其,2-3F,为低层商业街,开发：,2012,年,9,月,16,日首次开盘,产品：面积段集中在,53-70,平米,，,控制面积，控制总价,，满足居家功能，同时具备可变空间优势,价格：,价格低开高走,，单价适中，控制总价,推广：,集中轰炸报广，户外灯箱、站台,，各类主题活动，,销售：成交均价约,9400,元,/,，,大型开盘，集中推货，月度销售量高,。,蓝光,coco,系列,COCO,蜜城,规划：,54,亩，总建筑面积,17.2,万平米，,1319,户；其中，住宅建面,11,万平米，商业,3,万平米。,开发：,2012,年,10,月,20,日开盘，,项目首推“楼王”位置，增强项目可视性,，配合项目景观和商业启动,产品：,63-67,平米（平层），,65-82,（跃层）。,平层小户是主打，,1+1,跃层是项目亮点,。,价格：区域内平层户型具有,总价优势,，复式户型具有,产品优势,推广：,推广力度大,。报广、站台广告、线下活动积极配合，成功塑造产品形象。,销售：成交均价,11000,元,/,左右，,大型开盘入市，销售情况较好,。,开发条件,区域相对成熟，降低区域营销成本；规模适中，开发市场主流物业,开发特点,快速拿地，快速开发，快速销售，薄利多销，提高资金运营能力,均位于相对,比较成熟的区域,，有一定的房地产市场开发基础,均选择集中在,40-60,亩,的中小地块，开发灵活，开发周期较短,容积率适中，一般在,3.4-4.5,，以市场主导的,高层电梯,为主,开发容积率,土地规模,区位,开发节奏,盈利水平,从拿地到首次销售一般在,半年以内,，快的仅仅只有,4,个月,在区域内并不追求单位盈利水平最大化，而是在具有单价、总价、产品等优势的情况下，实现,快销走量,产品特点,控制面积和总价，降低区域购买“门槛”，做足内功，满足刚需家庭需求,营销特点,COCO,系整体营销，线上线下全面覆盖，形成全城效