成都及龙泉、双流房地产市场发展研究报告89P.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,成都及龙泉、双流房地产市场发展研究报告,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,*,成都及龙泉、双流房地产市场发展研究报告,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,*,成都及龙泉、双流房地产市场发展研究报告,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,*,成都及龙泉、双流房地产市场发展研究报告,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,*,成都及龙泉、双流房地产市场发展研究报告,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,*,1,谨呈：北辰集团,成都及龙泉、双流房地产市场发展研究报告,日期：,2011,年,3,月,18,日,2,第一部分 成都投资发展环境研究,第二部分 区域投资发展环境研究,第三部分 成都土地市场研究,第四部分 成都房地产市场研究,目录,Contents,3,成都投资发展环境小结,区位：,四川省省会，是国务院确定的中国西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通讯枢纽。辖,10,区,4,市,6,县。成都属于国家六大城市群的成渝城市群，是成渝经济区的双核之一，是国家西部大开发战略的重要经济引擎。,经济社会发展：,经济运行良好，经济增长幅度逐步上扬，进出口总额增速明显，显示对外经济增长迅速。房地产住宅投资近年大幅增长。社会消费品零售总额快速增长，近年人口增速加快，人均可支配收入稳步增长。,城市发展规划：,努力建设成中国西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市，成为国家实施西部大开发的主要战略基地，西部竞争力最强的都市区。,产业发展规划：,大力发展高端产业和产业高端，形成以现代服务业和总部经济为核心、以高新技术产业为先导、以强大的现代制造业和现代农业为基础的市域现代产业体系。,服务业发展规划：,着力打造“两城”（国际软件名城、国际旅游休闲名城）、“两都”（中国服务外包和商务会展之都、中国文化创意之都）、“三中心”（西部商贸和物流中心、金融中心、科技中心）、两带（龙门山和龙泉山休闲度假、旅游地产带）城市功能，到,2012,年，基本实现建设西部现代服务业基地的目标。,交通发展规划：,建设国际区域性综合交通枢纽。形成国际区域性航空、铁路、公路枢纽。,往东南延伸的地铁,2,号线、成渝高速公路将促使成都东南区域的快速发展。,成都投资发展环境研究,小结,4,区域投资发展环境研究,小结,区域投资发展环境小结,高新技术开发区：,占地面积,82.5,平方公里，由南、西区组成。综合排名名列全国,55,个高新区第,5,名，全国首批,6,家创建“世界一流园区”试点单位之一。倍受外资青睐，众多世界,500,强及知名企业进驻。,南区发展以市政中心为主体的创新及高科技服务、国际金融的现代化园区；西区发展电子信息、生物医药、精密机械制造主导的产业园区。区内生活商务配套设施加快建设步伐。,天府新城：,占地,37,平方公里，城市建设定位为科技城南、商务城南、国际城南、时尚城南、宜居城南。,重点发展以电子信息（含软件）、生物医药为主的高新技术产业和以动漫游戏、文化旅游为主的文化创意产业，是城市商务中心区（,CBD,）。金融总部商务区占地,24,公顷，是城市的金融总部商务区。,“两湖一山”旅游区,龙泉湖、三岔湖、龙泉山一带（含外环路以内的十陵镇）,范围包括龙泉驿区,12,个镇,(,乡、街道）、简阳市,14,个镇（乡）、双流县合江、太平,2,个乡，幅员面积,500,多平方公里。,发展成为世界级山地湖泊型休闲度假旅游目的地。,形成“两极、一轴、一带、四区”的总体发展格局。三岔湖生态休闲度假区,为四区之一。,三岔湖生态休闲度假区定位为,以生态观光度假和高尚运动为主导的生态休闲、运动、文化型湖泊旅游区，高档次旅游接待服务基地。,成渝高速、机场高速东延线等道路穿境而过。,三岔湖生态休闲度假区域，区域交通便捷，周边高端产业集聚、区域消费层级的提升有利于周边休闲旅游市场的发展，休闲旅游业发展潜力巨大。,5,成都土地市场研究小结,整体：,2010,年，成都土地市场呈现“价升量缩”，供应略大于需求。在房地产市场调控政策的影响下，土地市场呈现,3-5,月及年底两个小高峰。,供应：,郊区占主力，双流县再占鳌头，郫县表现突出；商业用地供应增长势头迅猛，再度大幅超过住宅用地供应；,2,环至外环依然是主力。,成交：,郊区化明显，成交结构与供应结构趋同；商业成交面积首超住宅，呈现商业地产深受市场青睐。,价格：,2,010,年成交均价较,2009,年有大幅回升。主城区土地成交价格与,2009,年变化不大，郊区增长明显，,龙泉片区表现抢眼，成交单价为,2009,年的,3.4,倍，成交单价高达,329.57,万元,/,亩，都江堰地区成交单价也大幅上涨至,154.67,万元,/,亩。,成都土地市场研究,小结,6,成都房地产市场研究小结,成都房地产市场研究,小结,整体市场：,2010,年，在房地产住宅调控政策的影响下，住宅市场与商业办公市场呈反向发展，但整体均价均呈大幅上涨，城市郊区化发展明显，地铁带动效应显著。,商品房：,政策调控下，成交降幅明显，整体供求平衡，价格大幅攀升，市场郊区化趋势显著，主城区与郊区表现较一致。,商品住宅：,整体供求较平衡，成交量较去年显著下降，但价格大幅攀升,21%,至,6333,元,/,，尤其是主城区增幅较大。双流、城西、城南为供应主力，龙泉及外环外增长显著，由于政策影响，,90-110,成交增多，高层住宅趋势化明显，总价,30-40,万、面积在,70-90,成交最多。,商业：,整体向上发展，受政策调控影响较小，整体量价齐升，地铁商业受关注，专业市场郊区化，郊区成供应成交主力，租金回报率高，自持及租售并举模式增加，大量知名商业地产品牌进驻，双流、龙泉表现抢眼。,办公：,整体量价齐升，办公南移趋势明显，城南成绝对主力，高端甲级写字楼市场发展，且受到市场青睐。,区域：,受城南、成东快速发展的带动，,2010,年龙泉商品住宅供应量及成交均价均大幅上扬，,土地成交单价为,2009,年的,3.4,倍，年均成交单价高达,329.57,万元,/,亩，市场呈快步发展的趋势。双流依然是成都商品住宅及土地的主力市场，但商品住宅供应及成交小幅下滑，成交均价大幅上扬,34%,达,6304,元,/,平米。土地成交价呈小幅下滑。未来整体发展趋势依然看好。,9,成都投资发展环境研究,成都概况,四川省省会，是国务院确定的中国西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通讯枢纽。,成都简介,地理环境优越：,地处成都平原腹心地带。地势平坦，平均坡降,0.3%,西北高，东南低。,气候宜人：,属亚热带湿润季风气候，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒。,历史文化悠久：,是国家历史文化名城，公元前,310,年建都，其名“成都”一直相沿至今未曾改变。在,2300,多年的历史上，成都曾六次成为封建王朝都城，并一直是中国西南地区的政治、经济、文化中心和长江流域的重要城市。,旅游资源丰富：,除拥有都江堰,青城山世界文化遗产，三千多年历史的金沙遗址，武侯祠、杜甫草堂等,17,个国家级文物保护单位外，周边还聚集了九寨沟、三星堆、峨眉山和乐山大佛等一大批世界级旅游景区景点。世界唯一的大熊猫繁育研究基地设在成都。,10,总面积,1.24,万平方公里，中心城区面积,283.86,平方公里。辖,9,区,4,市,6,县，总人口,1257.9,万。,成都区域规模,成都投资发展环境研究,成都概况,成都辖,10,区,4,市,6,县。,即,10,区：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、青白江区、龙泉驿区、温江区、新都区、高新区。,4,市：都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市。,6,县：双流县、郫县、金堂县、大邑县、蒲江县、新津县。,中心城主要为四环内（即绕城高速路）。,包含锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区。,11,成都属于国家六大城市群的成渝城市群，是成渝经济区的双核之一，是国家西部大开发战略的重要经济引擎。,城市地位,成都投资发展环境研究,成都概况,12,成都投资发展环境研究,成都经济与社会发展,经济运行良好，经济增长幅度逐步上扬，进出口总额增速明显，显示对外经济增长迅速。,经济发展,2002,年,-2007,年，成都市,GDP,一路呈现平稳上行的走势，年增长率保持在,13%,以上。虽然,2008,年受汶川大地震影响，但,2009,年经济恢复迅速，,2010,年,GDP,增长率高至,15.70%,，经济发展态势良好。,2001,年,-2010,年,1-11,月规模以上工业增加值保持了逐年上扬的走势，且在,2010,年达到峰值,1447.2,亿元，同比上年增长,23.7%,。,成都进出口总量呈逐年递增态势，这反映出成都市对外经济联系更加紧密，通过资本等要素流入、创新刺激、技术扩散、人力资本积累、劳动分工专业化和规模经济等途径，促进区域经济进一步发展。,2002,年,-2010,年,1-11,月成都,GDP,走势,2001,年,-2010,年,1-11,月成都工业增加值走势,(,规模以上工业增加值,),2000,年,-2010,年,1-11,月成都进出口总额走势,13,成都投资发展环境研究,成都经济与社会发展,从,2002,年,-2010,年,1-11,月成都房地产投资走势来看，除,2008,年受“,5.12”,地震和金融危机的影响，促使,2009,年房产投资总额出现极大降幅以外，降至,22.33%,，其他年份均呈逐年上涨趋势。,2010,年,1-11,月成都固定资产投资总额达到,3843.77,亿元，房产投资总额,1141.59,亿元更是达到了一个新的高峰，增幅达到,43.6%,。,固定资产投资呈逐年上涨趋势，房地产开发投资占比呈再度大幅增长。,经济发展,2002,年,-2010,年,1-11,月成都房地产投资走势,14,成都投资发展环境研究,成都经济与社会发展,社会消费品零售总额快速增长，消费结构及消费习惯逐步国际化。,社会发展,2010,年,1-11,月，成都市社会消费品零售总额为,2179.72,亿元，同比上涨,18.5%,，较,2009,年全年增速的,20.4%,有所有下降，但依然处于快速增长。,即使金融危机波及全球，但对成都市商贸物流业的迅猛发展，影响甚小。定位于休闲城市的成都，中心城区即拥有,260,万的卖场营业面积，成都市民消费结构与消费习惯已逐步走向国际化。,2001,年,-2010,年,1-11,月成都社会消费品零售总额走势,15,成都投资发展环境研究,城市发展规划,努力建设成中国西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市，成为国家实施西部大开发的主要战略基地，西部竞争力最强的都市区。,城市发展规划,根据成都城市总体规划（,2002-2020,），本次城市总体规划的规划范围，面积,12390,平方公里。成都未来的城市发展规划主要为以下几方面：,1,、四川省政治、经济、文化中心,2,、西南地区重要的科教中心、商贸中心、金融中心,3,、西南地区重要的交通运输枢纽、邮政通信枢纽,4,、西部地区高新技术与新兴工业产业基地,5,、西部地区具有优良人居环境的居住地,6,、国家重要的旅游中心城市,7,、国家历史文化名城,城市职能：,（一）市域人口与建设用地发展规模,近期（,2010,年）：总人口,1110,万人，其中城镇人口,702,万人。,远期（,2020,年）：总人口,1500,万人，其中城镇人口,1035,万人，城镇建设用地,1026.6,平方公里。,（二）市域城市化水平,以非农人口计，,2010,年为,40,45%,，,2020,年为,55,65%,。以城市实际居住人口计，,2010,年为,63%,，,2020,年为,70%,。,（三）主城区人口与用地规模,近期（,2010,年）：城市建设用地,515,平方公里，实际居住人口,570,万人，人均,90,平方米；,中期（,2015,年）：城市建设用地,590,平方公里，实际居住人口,660,万人，人均,89,平方米；,远期（,2020,年）：城市建设用地,660,平方公里，实际居住人口,760,万人，人均,87,平方米。,城市人口与用地规模：,备注：以成都四环路为界，分为中心城区和新都,青白江、龙泉、华阳、双流（东升）、温江、郫县等六个周边组团。,主城区居住用地规划：,住区建设坚持中高标准，以规模体量适度的多层住宅为主。,2020,年人均居住建筑面积达到,40,平方米。,16,成都投资发展环境研究,城市发展规划,1,、整合区域战略,（,1,）逐步构筑成渝环形城镇密集带空间布局。成渝南线：成都,资阳,内江,重庆（沿老成渝铁路和成渝高速公路）；成渝北线：成都,遂宁,南充,重庆（沿渝遂高速铁路、成达铁路和成南高速公路）。,（,2,）积极推动成都平原城镇经济圈城市化进程，形成绵,德,成,眉,乐城市带。以成都作为发展中心，依托成绵高速公路和成宝铁路，推进成,德,绵区域发展，构建城市带的主体部分。,2,、协调发展战略,3,、经济一体化战略,4,、非均衡战略,（一）主城区建设用地发展方向,近中期空间拓展以向东、向南方向为主，远期和远景以向南、北方向为主。,（二）主城区空间布局形态,逐步改善,“,环状,+,放射型,”,布局形态，突出双轴线发展定位，形成南北展开的带状布局形态，南北轴线重点发展，东西轴线辅助发展。,1,、南北发展轴：北翼发展轴主要由宝成铁路、川陕公路、成绵高速公路、蜀龙大道等组成，沿交通通道向新都、青白江、金堂、广汉方向发展。南翼发展轴主要由成昆铁路、成乐高速公路、川藏公路、大件路、人民路南延长线、新成仁公路等组成，沿交通通道向华阳、双流、新津方向推进。,2,、东西发展轴：由成灌高速公路、成灌公路、蜀都大道、成渝公路、成龙公路、成渝高速公路等组成，西部以郫筒、柳城为界，从中心城西侧适度向西分进；东部沿龙泉山向南北展开。,（三）主城区空间布局结构,构建,“,一主两次多核,”,的多中心城市空间结构。,一主：以城市中心区为核心地位，构建南北、东西两条十字交叉轴线，集中布置城市公共设施，形成新的城市中心区。,两次：位于主城区南、北两个发展方向的华阳、双流、新都,青白江组团作为城市的主要发展区域，构建华阳和新都两个综合性次中心区。,多核：除华阳、新都,青白江以外的其他周边组团将成为重要的城市功能增长核。,（四）主城区空间发展策略,构建两轴、西控分进、南北展开、重心东移，中心疏散。,城市发展战略,主城区用地布局规划,17,成都投资发展环境研究,城市发展规划,依据区域资源及发展现状，分为四大功能发展区。依据各地发展特点，强化与周边城市经济合作，提升成都经济带动效应。,功能分区与区域合作,在成都经济区范围内，规划了成德绵、成资遂、成眉乐、成雅和成阿,5,个区域产业合作区。成德绵合作区：以装备制造和高新技术产业合作为主；成资遂绵合作区：以汽车制造和旅游产业合作为主；成眉乐合作区：以新材料和石化下游产业合作为主；成雅、成阿合作区：以旅游产业和现代农业合作为主。,18,成都投资发展环境研究,产业发展规划,大力发展高端产业和产业高端，形成以现代服务业和总部经济为核心、以高新技术产业为先导、以强大的现代制造业和现代农业为基础的市域现代产业体系。,产业发展规划,高新技术产业与现代制造业,大力发展电子信息、生物医药等高新技术产业和新能源、新材料、节能环保、汽车等现代制造业。,备注：以上内容来自成都“世界现代田园城市”规划专题。,现代服务业,重点发展金融、信息、旅游、文化创意、商务会展等现代服务业。,现代农业,大力发展生态农业、观光农业等现代农业，形成与二、三产业联动发展的都市现代农业。,19,成都投资发展环境研究,产业发展规划,按照“西部第一、全国一流”的标准，在市域范围内规划,13,个市级战略功能区。,产业战略功能区规划,01,天府新城（高新技术产业区）,02,金融总部商务区,03,东部新城文化创意产业综合功能区,04,北部新城现代商贸综合功能区,05,西部新城现代服务业综合功能区,06“198”,生态及现代服务业综合功能区,07,龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区,08,汽车产业综合功能区,09,新能源产业功能区,10,新材料产业功能区,11,石化产业功能区,12,国际航空枢纽综合功能区,13,国际铁路物流枢纽功能区,20,在成都市工业集中发展区“一区一主业”发展定位的基础上，按照成都市重点产业功能布局，共确定了,48,个区（市）县级战略功能区。,区（市）县战略功能区规划,成都投资发展环境研究,产业发展规划,区（市）县,市级战略功能区,区（市）县管产业功能区,锦江区,1、东部新城文化创意产业综合功能区,2、“生态及现代服务业综合功能区,3、金融总部商务区,1、中央商业区（东区）,2、以传媒为主的文化创意产业区,3、以工业设计为主的总部经济区,成华区,1、“生态及现代服务业综合功能区,2、东部新城文化创意产业综合功能区,3、北部新城现代商贸综合功能区,1、以数字音乐为重点的文化创意产业区,2、以装备制造为主的总部经济区,金牛区,1、北部新城现代商贸综合功能区,2、“生态及现代服务业综合功能区,1、以综合交通为主的总部经济区,2、火车北站客运枢纽综合功能区,青羊区,1、西部新城现代服务业综合功能区,2、“生态及现代服务业综合功能区,1、中央商业区（西区）,2、航空工业基地,3、以文博为主的文化创意产业区,武侯区,1、“生态及现代服务业综合功能区,1、人民南路科技商务区,2、以轻工设计及电子信息服务为主的总部经济区,3、城市商业物流配送中心,高新区,1、天府新城高新技术产业区,2、“生态及现代服务业综合功能区,3、金融总部商务区,新都区,1、北部新城现代商贸综合功能区,2、“生态及现代服务业综合功能区,1、机电装备产业区,2、家具产业区,3、西部公路物流枢纽（北区）,青白江区,1、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（金青景观农业旅游区）,2、国际铁路枢纽综合功能区,1、冶金建材产业区,2、现代物流商贸产业区,彭州市,1、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（湔江河谷旅游区）,2、石化产业功能区,1、现代农业及农产品物流区,2、塑胶及服装产业区,都江堰市,1、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（龙门山国际旅游集散中心、大青城旅游区）,1、聚源文化创意综合功能区,2、健康食品产业区,3、国家级乡村旅游示范区,21,区（市）县,市级战略功能区,区（市）县管产业功能区,崇州市,1,、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（大青城旅游区、山地高端旅游区）,1,、家具及皮革产业区,2,、乡村旅游区,大邑县,1,、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（西岭雪山旅游区）,1,、轻工产品于通用机械产业区,2,、安仁文博旅游区,邛崃市,1,、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（南方丝路旅游区）,1,、农副食品加工及中成药产业区,2,、精细化工业产区,浦江县,1,、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（浦江山水田园旅游区）,1,、食品饮料产业区,2,、印务包装产业区,新津县,1,、新材料产业功能区,2,、国际铁路枢纽综合功能区,1,、临空经济综合功能区,2,、水上运动休闲产业区,3,、金融后台中心,郫县,1,、“,198”,生态及现代服务业综合功能区,1,、电子电气设备产业区,2,、川菜产业基地,3,、教育培训基地,4,、国家级乡村旅游示范区,温江区,1,、西部新城现代服务业综合功能区,2,、“,198”,生态及现代服务业综合功能区,1,、国际医疗服务中心,2,、通信及视听设备产业区,3,、国家级体育产业基地,4,、国家级乡村旅游示范区,双流县,1,、天府新城高新技术产业区,2,、“,198”,生态及现代服务业综合功能区,3,、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（“两湖一山”旅游区、锦绣东山旅游区）,4,、新能源产业功能区,5,、国际航空枢纽综合功能区,1,、国际体育赛事产业区,2,、临空经济综合功能区,3,、以动漫为主的文化创意产业区,龙泉驿区,1,、东部新城文化创意产业综合功能区,2,、“,198”,生态及现代服务业综合功能区,3,、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（“两湖一山”旅游区）,4,、汽车产业综合功能区（成都经济技术开发区）,1,、西部农产品（果蔬）物流中心,2,、西部公路物流枢纽（东区）,金堂县,1,、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（金青景观农业旅游区）,2,、第二机场规划确定后，设立以临空制造为主的空港经济功能区,1,、节能环保产业区,成都投资发展环境研究,产业发展规划,22,成都投资发展环境研究,服务业发展规划,可持续发展的服务业体系,先导产业,支柱产业,新兴产业,信息服务业,物流业,商务服务业,金融业,旅游业,商贸业,教育培训业,体育,产业,医疗服务业,文化创意产业,房地,产业,成都市服务业发展总体布局图,着力打造“两城”（国际软件名城、国际旅游休闲名城），“两都”（中国服务外包和商务会展之都、中国文化创意之都），“三中心”（西部商贸和物流中心、金融中心、科技中心）城市功能，到,2012,年，基本实现建设西部现代服务业基地的目标。,发展体系及总体布局,“一核”：,包括锦江区、青羊区、武侯区、金牛区、成华区和高新区，重点发展金融业、信息服务业、商务服务业和文化创意产业等现代服务业。,“四城”：,主要包括近郊区（市）县范围，突出物流、商贸（批发）、商务、休闲旅游等服务功能，形成四大特色服务业功能区。,“两带”：,包括龙门山和龙泉山旅游发展带，重点发展观光度假旅游，积极发展为旅游配套服务和当地居民服务的商贸流通业。,23,成都投资发展环境研究,服务业发展规划,华侨城旅游商业区,骡马市商业商务区,人民南路科技商务区,天府新城金融总部商务区,大源天府新城现代服务业集聚区,金沙,-,光华商业商务区,中央商业区,猛追湾休闲商务区,天府广场文化区,牛市口金融商业区,东部副中心,沙河堡现代交通商务区,东大街金融街,十陵体育中心,红牌楼商业区,人民北路商贸商务区,马家花园商务区,“一核”现代服务业重点集聚区,成都市服务业的核心功能地域，是服务功能的主要承担者和服务业的主要集聚区。,“一核”,名称,规划范围面积,(平方公里),产业定位,一核,骡马市商业商务区,0.73,商务、商贸,天府广场文化区,1.52,商务、商贸、文化创意,人民南路科技商务区,3.74,商务、商贸,天府新城金融总部商务区,2.17,商务、金融,大源天府新城现代服务业集聚区,4.80,商务、信息、文化创意,红牌楼商业区,3.05,商贸、商务,中央商业区,1.00,商贸、金融、文化创意,东大街金融街,1,商务、金融,牛市口金融商业区,0.85,商务、商贸,沙河堡现代交通商务区,0.92,商务、商贸,东部副中心,1.4,商贸、商务、文化创意,猛追湾休闲商务区,1.8,商务、商贸、旅游,金沙光华商业商务区,0.73,商务、商贸、文化创意,十陵体育中心,2,体育,人民北路商贸商务区,2,商贸、商务,马家花园商务区,1.5,商务、商贸,华侨城旅游商业区,1.81,商贸、旅游,合计,17,31.27,24,成都投资发展环境研究,服务业发展规划,“四城”现代服务业重点集聚区,形成四大特色服务业功能区：北部商贸城、南部科技商务城、东部工业商务城、西部健康休闲城。,“四城”,名称,规划范围面积,(平方公里),产业定位,东部工业商务城,经开区工业商务区,0.50,商务、文化创意,龙泉市场发展区,1.30,商贸,小计,1.80,南部科技商务城,双流商品市场集中发展区,6.03,商贸、商务,双流航空港现代服务业集聚区,7.37,物流、教育培训、文化创意,小计,13.40,西部健康休闲城,温江永宁医疗服务区,4.68,医疗、教育培训、商贸,海峡两岸科技园现代服务业集聚区,4.55,服务外包、商务、文化创意,郫县教育文化服务区,0.90,教育培训、商务,小计,10.13,北部商贸城,北部商城集中发展区,2.15,商贸,成都国际铁路物流枢纽,10.00,物流、商贸、商务,小计,12.35,合计（,9个）,37.68,郫县教育文化服务区,双流商品市场集中发展区,双流航空港现代服务业集聚区,经开区工业商务区,北部商城集中发展区,龙泉市场发展区,成都国际,铁路物流枢纽,温江永宁医疗服务区,海峡两岸科技园现代服务业集聚区,25,成都投资发展环境研究,服务业发展规划,建设宜居之城和创业之都，在中心城区及天府新城重点发展高端商务和商业地产，形成商务商业地产集聚区。在龙泉山休闲度假及旅游地产产业带发展特色旅游业。,房地产业,高端商务、商业地产,（中心城、天府新城）,高品质住宅地产、商务地产,（二圈层普通型居民住宅）,工业配套地产,（彭州、新都、青白江、龙泉、金堂）,房地产业发展布局图,发展重点：,（,1,）大力发展商业地产。优化房地产业内部结构，,适当提高商业地产的比例，,带动金融、信息、商贸、商务、会展、餐饮、娱乐等行业的发展。,控制中央商务区等服务业重点集聚区内住宅房产的开发建设，大力发展总部楼宇、现代商务商贸房产、星级酒店集群。,（,2,）优化住宅地产结构。引进更多国内外知名的房产开发商，在温江区、新都区、龙泉驿区、双流县、郫县等近郊区大力开发规模较大、档次较高的住宅楼盘。,（,3,）推动商业地产物业经营健康发展。鼓励投资商采用整体持有商业商务楼宇等物业集中经营方式，形成一批有影响力的品牌楼宇。,重大项目,:,商业地产项目。,加快建设九龙仓、国航大厦、曼哈顿国际三期、天府时代广场、攀成钢项目等一大批高品质商务楼宇，推动成都国际商贸城、红星路商业广场、红牌楼商业广场、来福士广场等大型商业地产项目开发建设，大力发展商业地产和楼宇经济。,旅游地产项目。,推动天府华侨城、国色天乡二期、中国（都江堰）水街、花水湾度假小镇、云湖天乡、北湖国际生态社区以及一批度假酒店项目的开发和建设，积极发展旅游业配套房产。,26,成都投资发展环境研究,交通发展规划,建设国际区域性综合交通枢纽。形成国际区域性航空、铁路、公路枢纽。,交通枢纽,航空枢纽：,形成覆盖世界各大洲重要城市的航空网络。,铁路枢纽：,构建对接欧洲、西亚、南亚、东南亚的铁路网，打造成都国际区域性铁路枢纽；形成贯通南北、连接东西、通江达海的国家高速铁路枢纽。,公路枢纽：,打造对接欧洲、西亚、中亚以及南亚的公路运输大通道，增强对外交通辐射能力，提升成都在亚洲公路网络中的枢纽地位。形成至京津冀、长三角、珠三角三大经济区,20,小时交通圈。,27,成都投资发展环境研究,交通发展规划,依托轨道、高速路、快速路、城市干道，形成全域快速、便捷、高效、舒适的综合交通网络，大力发展公共交通。,交通网络,轨道网络：,形成由城际铁路、轻轨、地铁有机衔接，连接中心城、外围组团（新城）、重要战略功能区的一体化轨道交通网络。依托轨道枢纽和节点形成“,TOD”,发展模式。,道路网络：,形成由高速路、快速路、城市干路构成的多层次、网络化道路交通体系。实现各组团之间高速路与快速路连接；组团与镇、镇与镇之间,1-2,条快速路连接；镇与村、村与村之间,1-2,条主干路连接。,公交网络：,确立公共交通主导地位，建成由轨道交通、快线交通、干线公交、支线公交构成的多层次、综合性、高效率的公共交通网络，实现全域覆盖、城乡一体。,成都地铁规划图,28,成都投资发展环境小结,区位：,四川省省会，是国务院确定的中国西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通讯枢纽。辖,10,区,4,市,6,县。成都属于国家六大城市群的成渝城市群，是成渝经济区的双核之一，是国家西部大开发战略的重要经济引擎。,经济社会发展：,经济运行良好，经济增长幅度逐步上扬，进出口总额增速明显，显示对外经济增长迅速。房地产住宅投资近年大幅增长。社会消费品零售总额快速增长，近年人口增速加快，人均可支配收入稳步增长。,城市发展规划：,努力建设成中国西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市，成为国家实施西部大开发的主要战略基地，西部竞争力最强的都市区。,产业发展规划：,大力发展高端产业和产业高端，形成以现代服务业和总部经济为核心、以高新技术产业为先导、以强大的现代制造业和现代农业为基础的市域现代产业体系。,服务业发展规划：,着力打造“两城”（国际软件名城、国际旅游休闲名城）、“两都”（中国服务外包和商务会展之都、中国文化创意之都）、“三中心”（西部商贸和物流中心、金融中心、科技中心）、两带（龙门山和龙泉山休闲度假、旅游地产带）城市功能，到,2012,年，基本实现建设西部现代服务业基地的目标。,交通发展规划：,建设国际区域性综合交通枢纽。形成国际区域性航空、铁路、公路枢纽。,往东南延伸的地铁,2,号线、成渝高速公路将促使成都东南区域的快速发展。,成都投资发展环境研究,小结,29,第二部分,区域投资发展环境研究,30,一、区域界定,二、高新技术开发区发展规划,三、天府新城发展规划,四、金融总部商务区规划,五、“两湖一山”规划,六、小结,第二部分 区域投资发展环境研究,31,区域投资发展环境研究,区域界定,区域界定考虑因素：,1,、,成都城市总体规划（,2002-2020,）,中指出，近中期空间拓展以向东、向南方向为主；,2,、随着成都高新区的独立分区，成都高科技产业的大力发展，目前成都的南部区域发展迅速，发展前景良好，未来将成为三岔湖休闲旅游业及地产的重要消费人群，。,3,、成都市城府已于,2008,年,5,月,15,日部分搬迁至城南，城南的行政中心地位正式确立，国际城南副中心作用日益凸显，对东南部辐射影响加强。,4,、目前贯穿城南的地铁,1,号线已于,2010,年,10,月开通运行，区域交通便捷，地铁地产效应显著。区域价值的提升有利于东南部三岔湖休闲旅游业的发展。,5,、“两湖一山”规划是三岔湖休闲旅游发展区的总体指导。,主要研究高新区南区、天府新城、“两湖一山”规划。,区域界定,32,区域投资发展环境研究,高新技术开发区发展规划,由南、西区组成。综合排名名列全国,55,个高新区第,5,名，全国首批,6,家创建“世界一流园区”试点单位之一。,区域概况,规模庞大：,成都高新区面积,82.5,平方公里，由南部园区和西部园区组成。,综合实力强：,成都高新技术产业开发区于,1988,年筹建成立，,1991,年被批准为首批国家级高新技术产业开发区，,2000,年成为中国对亚太经济合作组织,(APEC),开放的科技工业园区，在国家科技部历次综合评比中，均被评为全国先进高新区。,经济快速发展：,2006,年产业增加值,481,亿元，同比增长,29.6%,；工业增加值,366,亿元，同比增长,29.1%,；技工贸总收入,1348,亿元，同比增长,29.7%,。,倍受外资青睐：,2006,年引进合同外资,14.63,亿美元；实际到位外资,6.51,亿美元；成都市以外资金,97.24,亿元。合同外资和到位外资均名列中西部国家级高新区第一位。截至,2006,年年底，英特尔、微软、摩托罗拉、住友、爱立信、,NEC,、富士通、,UPS,、西门子、诺基亚等,33,家世界,500,强及知名企业已投资建厂或设立分公司。,33,区域投资发展环境研究,高新技术开发区发展规划,南区发展以市政中心为主体的创新及高科技服务、国际金融的现代化园区；西区发展电子信息、生物医药、精密机械制造主导的产业园区。,产业规划,南部园区位于成都市南部，规划面积,47,平方公里，,依托成都市城市副中心，重点建设以科技创新、软件孵化、现代知识服务、国际金融以及市政中心为主体的现代化科技园区，为产业发展提供强大的智力支持和动力支撑。,高新区管委会设置于南区，是高新区经济、政治、文化、商务、居住中心。,西部园区位于“成都,都江堰到九寨沟”黄金旅游通道两侧，建设以产业聚集为目的、功能配套完善的综合产业园区。,以微电子技术、软件为主导的电子信息、以中医药现代化为重点的生物医药、以先进制造技术为特征的精密机械制造是重点发展的三大主导产业。,成都出口加工区：,2000,年由国务院批准设立并建成运行，位于成都高新区西部园区，面积,2.2,平方公里，是中国西部地区首家封关运作的出口加工区，至,2006,年已吸引外资,15,亿美元，在中国,56,个出口加工区中名列第五。加工区按“境内关外”模式实行全封闭运行，,7,天,24,小时通关。,34,区域投资发展环境研究,高新技术开发区发展规划,全省专门招收外籍人员子女的三所国际学校已全部落户高新区。随着高新区的快速发展，规划至,2012,年，园区中小学将达到,3135,所，兴建大量区级生活配套设施，园区居住生活办公环境将大幅改善。,社会事业规划,新建区级文化设施,项目名称,主要内容,投资建设主体,高新国际文化艺术中心,位于大源组团，规划建设总面积,10,万平方米，预计投入,12,亿元，聚落化布局，含图书馆、文化馆、青少年活动中心、科技馆、艺术展览中心、动漫游戏体验馆、剧场。,政府投资或项目对外招商。,高新区图书馆,建筑面,积,20000,平方米，,藏书量,50,万册，传统阅览席,350,个，电子阅览席,100,个，预计投资：,2.5,亿元。,政府投资或项目对外招商，建议将项目放在居住区较集中的站南组团。,2010,年初，完成建设并投入使用。,高新区文化馆,建筑面,积,21640,平方米，包,括展览厅、培训室、综合演艺厅等内容，预计投资：,2.5,亿元。,青少年活动中心,建筑面积,20000,平方米，预计投资：,1,亿元。,政府投资或项目对外招商，建议将项目放在居住区较集中的紫荆片区，,2009,年投入使用。,花荫艺术中心,建筑面积约,3000,平方米，,2007,年底建成并投入使用。,2008,年,2012,年期间，采用企业经营管理为主的模式；,2012,年以后企业将艺术中心交还政府管理。,华润置地（成都）有限公司。,新益州广场,建设面积,30,万平方米，主要包括不少于,300,个座位的川剧剧场，不少于,30,个电影放映厅的电影院，不少于,600,间客房的酒店。,2008,年初开工，开工后一年建成。,成都铂仕建设开发有限公司。,海洋馆、歌剧院、现代艺术馆,位于外环路生态圈，由企业投资兴建。,成都会展集团。,新建或改建大型体育设施,现代体育公园改造工程,把高新区体育公园打造为成都专业性最强、水平最高的大型专业体育场所。,2008,年新增网球场,4,片，改造新增配套设施,政府,外环体育公园工程,占地,898,亩，,2008,年动工,政府（兴城公司）,体育中心,占地,352.5,亩，含,20,片篮球场、,1,块休闲棒球场、游泳馆、羽毛球馆、乒乓球馆等，纳入外环体育公园工程,政府,高尔夫主题公园,位于外环路生态圈，由企业投资兴建,成都会展集团（南区）,澳大利亚,CTD,公司等,35,区域投资发展环境研究,高新技术开发区发展规划,占地逾,1500,亩。整个项目分为展馆区、国际会议区、酒店及文化设施区、商务办公区、商业住宅区五大部分，总建筑面积约,173,万平方米。,世纪城新国际会展中心,展览馆区。,展览馆呈扇形向府南河展开，计,17,个大小展馆，,12,万平方米。,文化设施区。,世纪城还有许多休闲娱乐设施。海洋乐园，像两朵盛开的莲花怒放在湖水中，,3,万平米的玻璃穹顶使之成为全国最大的玻璃建筑。,商业。,世纪城时尚天堂街区位于展馆外侧，总占地面积,165.63,亩，全长,1.5,公里，整体采用简约、大气、时尚的后现代主义风格。,酒店。,世纪天堂洲际大饭店，拥有,560,间豪华客房及套房，设计独特新颖的总统套房，面积达,1,670,平方米，拥有,5,个豪华间。,住宅。,天鹅湖花园，均由高层电梯公寓组成，,1500,多套空中花园住宅大户型,146-550,平米，,400,多套中户型,90-138,平米，,1500,多套小户型,40-110,平米。分两期开发。,写字楼。,世纪城最西面的商务中心将建成,10,余栋高档的现代化综合楼、写字楼。,区位图,展览馆区,时尚天堂街区,天堂洲际酒店,天鹅湖