成都国际金融中心策划初案.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,谨呈：中建材投资有限公司,四川远程房地产营销代理有限公司,国际金融中心,(,暂定名,),策划初案,项目地址：天府新城金融后台服务中心,方案架构,市 场 篇,定 位,产品优化,推 广 篇,项 目 篇,我们处于怎样的市场环境？,第一章 市场篇,2008,年,3,月,30,日成都市高新区披露了,天府新城总体建设规划,。,根据,规划,，天府新城不仅仅是高新技术产业的聚集地，更是成都开放、时尚、国际、宜居的一座新城。,天府新城，位于天府大道两侧，包括高新区南部园区的站南组团和大源组团。,总用地面积,37,平方公里，规划总建筑面积,6000,万平方米，就业人口,60,万人,(,其中软件及服务外包产业,20,万,30,万人），总居住人口,60,万人。,城市定义：国际城南,天府新城,市场概况,成都市高新区天府新城总体建设规划,规划,明确了天府新城的城市建设定位：科技城南、商务城南、国际城南、时尚城南、宜居城南。,到,2010,年，天府新城软件及服务外包产业产值将达,400,亿元，出口达,5,亿美元，从业人员将达,10,万人以上,到,2015,年，软件及服务外包产业产值将达,1500,亿元，出口达,15,亿美元，从业人员将达,20,万,30,万人,成都市高新区天府新城总体建设规划,天府新城五大定位,科技城南：十大科技板块区域,产业发展延伸区域、创新孵化园,I,期和,II,期、金融后台后备区、软件及服务外包产业后备园区、金融后台后备园、企业孵化加速园、四川大学国家大学科技园和,30,所研发园、天府软件园（一、二、三期）、金融后台园、软件培训学校等十大板块。,商务城南：让信息,24,小时畅通无阻,目前已建成金融后台服务方面等,16,个区域性商务总部项目，以及,成都世纪城新国际会展中心、金融后台服务中心园区,等,10,余个现代服务业项目。,国际城南,打造,10,个国际化载体，率先实现天府新城国际化，,吸引欧洲人来建写字楼,今后将着力打造国际化新城，建设国际文化体育休闲中心、国际医院、国际社区、国际总部商务园、欧盟中心（国际合作孵化园）、国际购物商圈、国际学校、国际会展、国际软件及服务外包基地。,时尚城南：打造,24,小时不夜城,以总部商务园、金融后台园、企业总部园、创新孵化园、天府新城中央公园、天府软件园后备区等,6,个重要特色园区为载体，打造时尚宜业宜居的,24,小时“不夜城”,宜居城南：修建开放式住宅楼盘,以开放式和半开放式住宅楼盘为主，打造开放楼盘，尤其是临街或临干道的楼盘全修成开放式楼盘。,在道路交通网络上，新城建设将强化道路功能细分，加密路网，提高天府新城的机动车交通承载能力。,结论,93,年国务院将成都定为西南地区的科技中心、金融中心、商贸中心和交通、通信枢纽,成都市高新区政府,天府新城总体建设规划,将,金融后台服务中心,纳入打造商务城南之核心板块,四川省政府,西部金融中心建设规划,(2010-2012年),则明确提出：,2012,年,金融后台服务中心产业园,应初建成效,中建材投资有限公司应借政府打造金融后台服务产业园区之东风顺势而发,新城南写字楼一览,2010-4-6,项目名称,开发商,地址,体量,价格,上市时间,领地国际广场,领地集团,地址：大源组团（世纪城对门）,预计,2010年底,新希望大厦：,四川新希望房地产开发有限公司,新希望大厦位于人民南路四段,45号,均价,19000元/,新希望国际,四川新希望房地产开发有限公司,高新区天府大道与大源三线交汇处所在区域,均价,8000元/,成都国际科技节能大厦,成都中节能环保发展股份有限公司,高新区天府新城,10余万,2010年,天合,凯旋广场,成都天合房屋开发有限责任公司,高新区人南延线旁开智路,118号,约,11万,7600元/起,2010年4月,美年广场,美库,四川西美投资发展有限公司,高新区天府大道中段,1388号，天府大道和桂环路交界处,均价,8800元左右/（,一次性付款优惠,2%，按揭优惠1%）,航兴国际广场,成都中兴美地投资发展有限公司,高新区天府大道中段,800号,8900元/（科研,企业优惠,5%）,蜀都国际广场,成都蜀都银泰置业有限公司,高新区天府新城大源商业商务核心区,2010年,高新国际广场,成都高新置业,高新区管委会,9600-14380元/,茂业中心,成商地产有限公司,高新区高新管委会旁,34万,未定,2010年下半年,保利国际广场,保利（成都）实业有限公司,南高新保税区（世纪城会展中心对面）,2011年,航兴国际广场,成都中兴美地投资发展有限公司,高新区天府大道沿线,均价,8900元/,拉德方斯大厦,成都高新投资集团有限公司,高新区人南延线高新孵化园内,均价,14000元/,一城中央（暂定名）,成都德腾置业,高新区人南延线高新孵化园内,2010年,特拉克斯国际广场,特拉克斯海外投资管理,(,成都,),有限责任公司,高新区人民南路天府立交东侧,最低,8800元/最高10000元/,希顿国际广场,成都市陇海房屋建设开发有限公司,高新区国际城南核心地位,近期,写字楼市场,20102012,年城南写字楼规划,天府新城作为成都市向南发展目标的核心板块，将扮演重要角色，而未来几年，写字楼放量也会进入一个高潮期,天府新城写字楼放量：,2010,年将达,44.2万,、,2011,年达,164.6万,、,2012年达323.3万,未来3,年会开发建设写字楼项目共计,49个，,其中商业类写字楼项目有,33个，共计约532.1万平米；产业类写字楼项目有16个，共计约435.9万平米外资开发商项目占总数的8.5%；国内开发商项目占总数的91.5%。,未来入市的项目中大部分选择规划为甲级写字楼，产品配置越来越高端，越来越接近国际水平。大量的甲级写字楼进入市场，将引领成都市的写字楼整体档次提升。,未来,3,年高新南区写字楼项目供应量将激增，尤其是在,2011,年后可能出现的井喷，会加剧区域写字楼物业市场竞争的白热化,趋势,格局,50,项目面市供应进入高峰期,规划利好成下一轮投资热点,租金提升空置率短期加大,区域同质楼盘分析,物业名称,建筑面积,销售价格,备注,新希望国际,约,28,万,约,8400,元,/,层高较低，约,3.4,航兴国际广场,9.3,万,8900,元,/,物管费,9.5,元,/,月,/,；,2,号楼已售,50%,天府软件园三期,22,万,无,无,天合凯旋广场,约,8.1,万,7600,元,/,新古典主义风格；,物管费,8,元,/,美年广场,10,万,8800,元,/,成都唯一办公室,LOFT,；,层高,5,；,区域写字楼市场现状,市场现状：,1,、推盘量大，竞争激烈，实现快速销售已经成为很多写字楼销售经理每天都在思考的紧迫问题；,2,、片区项目品质均较高、建筑风格现代、配套完善、功能齐备。,3,、同区域写字楼均价都在万元以内，像美年广场,美库、航兴国际广场、新希望国际等，目前价格均在八九千每平方米的范围内，而且有些项目还对入驻企业的不同或付款方式的不同等给予价格上的优惠。,4,、区域市场内五家写字楼均贴着甲级写字楼标签，但无论其配套或是装饰都达不到甲级写字楼标准。,区域写字楼市场前景,优势,区位：国际城南中心区域，,CBD,核心地带，金融后台服务产业园区,政策规划：两个,规划,。,交通配套：地铁,1,号线开通、领馆区开建、新天府广场新建。,前景,区域写字楼市场增长态势明显,新城南区域将形成良好的商务氛围,未来,23,年内，成都写字楼仍将以市中心和人民南路天府大道两侧为中心,城南商务写字楼仍是影响成都市商务写字楼格局的主导力量，,市场竞争极度激烈之下，项目成败就只有,“,八仙过海，各显神通,”,了。,我们具备怎样的条件？,第二章 项目篇,项目概况,商业,国际金融中心,写字楼,项目处于,CBD,核心区域，规划中金融后台服务产业园区地段优越；,以写字楼产品为主体，适合项目地段的商务形态；,完善的商务配套及休闲功能区，提升项目品质；,地块,案名定位,案名：国际金融中心,(,暂定,),定位：城南国际纯正甲级,金融服务中心,国际金融中心,项目优劣势分析,优势,CBD,商务中心区核心位置,规划中金融后台服务产业园区，但目前在建项目均未有配套形态写字楼,在建商业写字楼中，均未达到甲级写字楼标准,良好的市政、景观资源,周边成熟的市政及商业配套,交通路网发达,劣势,地块较小,周边同类高档、大体量项目较多,区位优势相对较弱,机会点,规划中金融后台产业园区,新世纪会展中心成熟业态,成都市委市政府入驻将大力带动更多企业入驻,地铁一号线开通、领馆区开建、新天府广场新建,城南写字楼是市场投资热点,威胁,国际城南未来三年内放量达,532,万平方米，市场竞争激烈,来自在建项目的威胁，特别新希望国际、航兴国际等威胁,区域内潜在竞争大,产品特点,大多与金融后台服务中心需求差之千里,大多贴有甲级写字楼标签，但均未到达甲级写字楼标准,基本上没有中央空调,物业公司多为自设，引入知名物管写字楼不多,采光、通风设计方面有待改进,同质化严重，差异化的产品开发是市场出路,专业会议系统缺乏,延展商务中心功能，配套写字楼会所,增加产品附加值，配置中央空调、品牌电梯,提升项目形象及附加值，引进品牌物业管理公司,新型高科技含量的建筑材料应用,打造纯正甲级写字楼,专业配套金融后台服务中心需求,市场特点,项目取向,纯正甲级写字楼,国际城南写字楼标志性建筑，外观色彩、立面效果、建筑高度等均能彰显项目品质,国际金融后台服务型专业写字楼：满足金融企业后台服务需求,配套一居室、二居室小户型住宅项目（根据后期发展可再进行定位分析）,项目定位（初步）,技术经济指标,项目,单位,数量,总占地面积,16666.62,规划控制指标,容积率,6.0,规划限高,m,156,使用性质,商业金融业用地,(,兼容住宅,20%),金融后台服务中心，,是指为金融机构提供服务和支撑的功能模块和业务部门，如数据中心、清算中心、银行卡中心、呼叫中心、灾备中心等,，其与金融机构直接金融活动相对分离，可兼容金融机构行政办公中心。,特性：,数据交换流量大，要求传输速率快；,对数据运行高效、安全、稳定、可靠；,对数据利用、数据部署、数据采集要求高；,对数据整合、灾难恢复要求高；,金融后台中心需求,全光纤,1G,到桌面网络系统：目前尚无同配置写字楼先例,纯光纤接入宽带网络系统,3G,网络全域覆盖,双市电电源接入，或设,100KVA,发电系统，确保停电时服务器及传输线路不掉电,独立一层或二层用于金融企业服务器（小型机或中型机）存放，该楼层防鼠、防尘、防静电、防火、防盗级别高,全楼层红外线数字监控系统,中央空调系统,采用环保节能型建筑材料，建设绿色环保节能型专业写字楼,多语言同声翻译会议系统（专业会议楼层）,其他未列入配套按相应标准执行,金融后台服务型专业写字楼配套,第三章 推广篇,以怎样的姿态入市？,核心,地段,产品,竞争,市场,定位分析,新城市中心区,CBD,之心,城市发展方向,市政广场景观,国际会展中心,路网发达,目前最优，,未来最具潜力,1G,光纤到桌面网络系统,双电源接入系统,服务器专管方案,花房通风系统,写字楼会所,独立洗手间,具备明显的设计亮点，有较好产品竞争力,片区租售状况好,片区竞争激烈,同质化严重,差异化竞争是市场突破口,投资热点,供应量大,区域租售长线看好,为市场追捧，有很明显的市场潜力,项目地段潜力及市场看好为项目核心价值，可以充分挖掘并作为定位方向。,核心要素：,投资潜力,以树立项目和发展商形象及,实现项目效益最大化为出发点。,总体客户定位,买家,用家,职业炒家,职业投资客,灰色收入者,个体经商人士,机关高层,高成长新兴行业企业,（,IT,、管理咨询等）,金融类企业在成都的总部机构,注重投资回报,注重投资潜力,注重投资保障,注重硬件配套,注重项目形象,注重发展商实力与信誉,对形象很关心,对硬件要求高,对服务很在意,对细节很关注,客户素描,楼宇电视广告,商会直邮,联合推介,广告宣传,定向传播,财经类专栏广告,用户,投资者,地产专栏广告,财经类场所公益广告,“,国际金融中心”新闻发布会,“阳光会所”展示、开放,相关活动,事件营销,现代健康办公行（与媒体合作）,与,CBD,相关的事件炒作,事件,项目自身,社会资源,第四章 服务团队,智慧创造传奇,夏开林,张瑜,营销服务团队,罗素,总经理,营销总监,王强,策划经理,销售队伍,销售经理,置业顾问,810,人,张瑜,营销服务团队,总经理,EMBA,曾,5,年品牌服装代理,现任成都翔宇装饰、四川远程房地产营销代理公司总经理,代表性项目：,龙武基地总部城,191730,平方米,府河星城：,63000,平方米,坤和,百年世家：,23120,平方米,广安望江花园：,240000,平方米,王强,营销服务团队,营销总监,毕业于四川师范大学中文系，国家投资经济师,从事房地产开发,10,年，主要擅长房地产全程开发。代表性项目为：,四川省鑫欣达房地产开发有限公司，仁和春天花园项目；,攀枝花市泰昆实业发展有限公司，江南实业发展有限公司，攀枝花,江南庭院；,成都市美联蜀房地产开发有限公司，和韵,美联墅项目；,都江堰市市场开发有限公司旗下所有市场改造工程,成都海湾食品公司企业生产用地改造及新繁镇外北街发展规划项目,乐至县粮食局粮仓改建及原址住宅及商业发展规划项目,夏开林,营销服务团队,策划经理,毕业于西南农业大学淡水渔业和计算机应用专业，服务于房地产行业,12,年，主要擅长房地产策划、企业规划、后期服务等工作。,主要项目有：,成都森宇实业集团有限公司，府河花园、府河音乐花园；四川半坡屋物业发展有限公司，西昌,城市风景（营销代理）；,四川省鑫欣达房地产开发有限公司，仁和,春天花园；,成都市美联蜀房地产开发有限公司，和韵,美联墅,乐至县粮食局粮仓改建及原址住宅及商业发展规划项目,罗素,营销服务团队,销售经理,毕业于四川师范大学中文系，房地产经纪师,十年房地产从业经验。,上下求索，南下广州，北上山东；到重庆，去昆明，具有丰富的实战经验。,服务项目：,锦绣楠郡、锦水花乡、山水名城、领地坐标,京龙,江水湾、海峡新城、崇州,现代城,蜀都新城、时代,100,、山峡明珠大厦,.,预祝城南国际金融中心项目圆满成功！,谢谢！,四川远程房地产营销代理有限公司,