成都天府创意产业园营销提案43p.ppt

鑫和盛地产顾问2010年12月,天府创意产业园营销提案,为您服务，替您增值！,为您服务，替您增值！,目录,市场背景,宏观经济背景,高新西区供应情况,成都典型产业园,项目定位,项目分析,主体定位,档次定位,营销策略,总体策略,招商策略,推广策略,宏观经济背景分析,1,成都典型产业园分析,2,高新西区供应情况分析,3,第一部分：市场背景分析,宏观经济背景分析,成都GDP保持高速增长，2010年1-9月成都生产总值达到3769.9亿元，同比增长15.3%，高于全国GDP增幅的4.7%个百分点。,成都及全国国民经济情况,总体经济形势良好，投资者信心增强,宏观经济背景分析,2010年1-9月，成都第一产业生产值为214.6亿元，增长4%；第二产业生产值为1759.7亿元，增长20.8；第三产业生产值为1795.7亿元，增长11.5%；三次产业生产值比重分别为6%，47%，47%。,2010年1-9月，全社会固定资产投资完成3197.2亿元，同比增幅10%。,成都三次产业构成,第二产业增幅最快，且占主导地位。,固定资产投资稳步增加。,宏观经济背景分析,历年来，成都工业一直保持快速发展，逐年稳步增加，2010年1-9月成都规模以上工业完成1182亿元，同比增长24.1%；,成都及全国国民经济情况,工业保持快速增长,良好的经济发展水平为,工业地产的快速发展提供了保障,高新西区市场情况分析,高新西区项目一览表,项目名称,占地面积,建筑面积,建筑形态,绿化率,容积率,租售价格,（均）,租售面积,租售周期,创智联邦,79亩,约8.4万,小高层,70%,1.6,不出租,约2万,5个月,售6200元/,融智总部公园,35亩,约3.8万,独栋 双拼,多层,30%,1.56,租30元/,约2.3万,3年以上,售6100元/,迪欧时代,36.3亩,约3万,独栋,70%,1.94,不出租,约2.4万,3年以上,售8200元/,汇都企业总部园,133亩,12.6万,小高层,多层,24.8%,1.5,租35元/,约2.2万,5个月,售5800元/,天府创意,产业园,65亩,约4.4万,独栋 双拼,小高层,40%,1,租30元/,约1.5万,3年以上,售6300元/,高新西区市场情况分析,高新西区市场特征,从竞争看：区域内放量大，随着潜在供应量的释放，激烈的竞争在所难免。,从规模看：区域项目规模较小，容积率偏高。,从产品看：区域内别墅型产品相对稀缺，高层，小高层产品呈上升趋势。,从出租看：区域内项目租金为,30-35,元,/,，但空置率较大，对企业吸引不够。,从周期看：区域项目销售速度慢，周期长，整体约,1,万,/,年，分摊到项目仅可售,0.2,万,/,年。,市场状态低迷，出租及销售速度出现瓶颈,区域内竞争激烈度逐渐升级,以高新区工业地产产品销售现状类推,本项目剩余2.9万，,需至少耗时10年！,跳出区域看大势,成都典型产业园分析,成都产业园现状,随着成都市政府关于“大力发展产业园经济”相关政策的出台，产业园在成都开始兴起，而青羊工业总部基地项目的成功运作，直接导致成都产业园热潮快速升温，据不完全统计，成都现已有30多个大大小小的产业园。,成都的产业园市场至今已形成“3+X”的发展格局：“3”指的是青羊区的青羊工业总部基地、双流西南航空港经济开发区的空港总部基地、成华区的龙潭总部城三个大型的总部基地项目；“X”指的是其他中小型总部基地项目，包括金牛高科技产业园、锦江工业总部基地、武侯工业园总部基地、天府软件园等园区或园区里的总部基地项目。,我们重点剖析青羊工业总部基地、空港总部基地、龙潭总部城，以求从中得到启示与借鉴,成都典型产业园分析,青羊总部基地项目概况,青羊工业集中发展区属于成都市产业布局规划20个工业集中发展区之一，是青羊区“五区一带”战略规划中十分重要的区域。青羊工业集中发展区位于日月大道以北，成飞机场两侧，三环路与外环路之间，占地2.99平方公里。青羊工业集中发展区分为东区、西区,其中东区占地面积2.01平方公里，西区占地面积0.98平方公里。,成都典型产业园分析,项目信息卡,占地面积,1089亩,建筑面积,69万平米,容积率,1.6,绿化率,28%,建筑形态,五期独栋,面积区间,1000-5000,车位数量,284个,装修情况,清水,租售形态,只售不租,销售价格,6000元/,物管费,2元/,停车费,40元/月,销售情况,五期余1栋未开,发展商,置信地产,青羊总部基地项目信息,成都典型产业园分析,时尚青年城定位为“青年时尚生活特区”。项目位于青羊工业发展工业总部区与英国风情小镇之间，总占地面积188亩，建筑面积约 34万平米，是专门针对入区企业员工需求打造的配套用房。,时尚青年城,青羊总部基地配套设施,钻石风情商业街全面集合娱乐、餐饮、休闲、购物多种主流业态。太平洋院线，阿伦故事、空瓶子、鑫工场，超市品牌统一优玛特意向入驻，国内电器巨头苏宁电器和五星电器，麦当劳、易初莲花、文轩、西单、迪信通,英国钻石风情商业街,成都典型产业园分析,网络媒体,线上推广,青羊总部基地推广形式,报版,线下推广,企业家俱乐部活动“影像西藏，见证巅峰”,通过开展企业间活动、搭建平台的方式与客户沟通互动，彰显自身的文化气质。与企业间维持融洽关系。,成都典型产业园分析,扶持新办企业和新引进企业（项目）,第一条 新办企业（项目）和新引进企业税收注册关系在青羊区，税收年地方实得部分（增值税、营业税、所得税、房产税四税地方实得之和，下同）在,20,万元以上的工业企业和,50,万元以上的服务业企业，可享受如下扶持政策：,第二条 新引进项目当年产生的一次性税收，地方实得部分在,50,万元以上的，按地方实得部分的,40%,支持项目加快发展，地方实得部分在,200,万元以上的，按地方实得部分的,50%,支持项目加快发展。,第三条 新引进的房地产企业（项目），项目年缴纳所得税地方实得部分在,100,万元以上的，前三年按所得税地方实得部分的,50%,支持企业（项目）发展，以后执行原区内企业的扶持政策。,青羊总部基地优惠政策,成都典型产业园分析,1、项目定位：总部基地,2、产品定位：大型商务办公，完善的配套资源,3、推广主题：西南总部经济领跑者,4、招商中心现场管理：,现场展示十分详尽，各个细节均有资料介绍。,招商人员热情专业，对产品了解程度较高。,有样板楼可供客户实地考察。但无看房耧车，步行距离较远。,现场注意了从文化层次捕捉客户心理。如设置手模展示柜等。,青羊总部基地营销策略,成都典型产业园分析,空港总部公园位于成都“南部新城”空港经济区核心，距离机场,2.5,公里，周边空、铁、陆、水交通四位一体。,空港总部基地预计分四期开发，规划有写字楼、大型,SHOPPINGMALL,和商业步行街等，预计总建筑面积超过,80,万平方米，预计将引进企业将超过上千家。,空港总部公园，以国际顶级商务理念，汇聚世界,500,强及行业精英，聚合总部商务、现代商业、顶级会所、国际公寓、休闲公园等多元形态，打造互为价值链的高度集约型建筑群体。,项目简介,空港总部基地项目简介,成都典型产业园分析,项目信息卡,占地面积,700亩,建筑面积,56万平米,容积率,1.2,绿化率,30%,建筑形态,独栋，联排，小高层,面积区间,500-3000,车位数量,100/一个车位,装修情况,公共部分精装修,租售形态,可售可租,目前均价,9500元/,目前租价,60-100元/,物管费,3.5元/；5元/,销售情况,一期余1套出租房源,发展商,蓝光地产,空港总部基地项目信息,成都典型产业园分析,教育配套：棠湖中学外语学校、盐道街中学外语学校、四川大学、西南民族大学、成都信息工程学院等多所高校；圣菲,TOWN,城规划中的幼儿园；,银行：工行、农行、农村信用社；,医疗：台双医院、省警官总医院、川大江安医院。,空港总部基地周边配套,成都典型产业园分析,网站首页,空港总部基地推广形式,报纸广告,线下，蓝光地产采取了一系列有针对性的媒介推广方式：,如“空港总部基地杯”高尔夫球赛；,空港总部基地名车香水品鉴会；,线上推广,线下推广,过有针对性的媒介推广和传播途径建设，为招商工作的开展形成了有效支撑。,成都典型产业园分析,对入驻经济园并在双流注册登记，注册资本不低于,500,万人民币、当年纳税县级所得部分达,100,万元以上的新引进企业，从纳税之日起，按其缴纳的增值税、营业税、企业所得税县级所得部分，实行“前两年给予,100%,补助，后三年给予,50%,补助；,新引进年实现上缴税收超过,500,万元的总部企业，新购置办公用房的，按,500,元,/,的标准补助；租赁办公用房的，按,8,元,/,月的标准补助；,总部企业缴纳的房产税县级留存部分,由县财政按,50%,给予奖励；,租用办公用房的企业,对年纳税县级留存部分达,100,万元以上的，两年内每年按租金的,50%,对企业进行补贴（补贴面积不超过,300,。,总部企业在规划的总部经济区修建办公用房的,免交项目建设报建费。,总部企业缴纳的房产税县级留存部分,由县财政按,50%,给予奖励。,对投资额度和强度大、预期税收回报大的总部企业,实行“一事一议”的方法确定更优惠的政策。,空港总部基地优惠措施,成都典型产业园分析,1、项目定位：总部基地,2、产品定位：高端商务办公,3、推广主题：5A国际商务城/总部形象 企业商务办公首选,4、招商中心现场管理：,现场销售物料齐全，设计精美，各类物料纸张选用及工艺技巧处理合理。现场展示面丰富，对客户关心的各个方面都有相应的展示介绍。,招商人员热情专业，经验丰富，但接待过程中认知客户的技巧不足。,会议室、多功能厅等设施均设置在招商中心楼上，方便客户参观体验。,空港总部基地核心优势,成都典型产业园分析,龙潭裕都项目，由成华区按照“统一规划、统一建设、统一招商”的要求，采取“政府引导、公司运作、市场化配置资源”的方式，由区属国有投资公司与上海裕都集团联合成立项目公司，负责项目的投融资、建设、招商工作。,总部基地项目是工业总部经济试验区最大的产业化项目，首期规划占地,1500,余亩，概算总投资,75,亿元人民币，分三期进行规划建设：一、三期为总部基地区，二期为总部基地配套区,龙潭总部城共引进项目,311,个，其中总部项目,247,个，投资上亿元项目,71,个，协议投资额达,296,亿元；,2009,年,1-8,月，新引进总部项目,97,个，其中投资上亿元项目,14,个。,龙潭总部城项目概况,成都典型产业园分析,项目信息卡,占地面积,2700亩，一期779亩,建筑面积,300万，一期69万,容积率,1.5,绿化率,30%,建筑形态,独栋，联排，叠拼,面积区间,380-460,车位数量,地上2500个,地下2000个,装修情况,公共部分精装修,租售形态,只售不租,目前均价,4600-5200元/,物管费,2元/,销售情况,一期余6套房源,发展商,成都启源投资,龙潭总部城项目信息,成都典型产业园分析,试验区内外的五星级配套,毗邻三大永久性城市绿地,试验区天然的后花园,基础设施完善,成华区拥有电子科技大学、成都理工大学重点建设高等院校以及电子十一设计研究院、西南电力设计研究院。,园区内拥有占地逾,200,亩的成都职业技术培训中心。,北大附中、北大附小等全国知名重点中小学紧邻园区。,龙潭总部城项目配套,成都典型产业园分析,报纸广告,网络媒体,龙潭总部城推广形式,龙潭总部基地签约国内外较大企业入驻，均会举行签约仪式。,线上推广,线下推广,邀请成都影响力较大媒体进行事件炒作，相关媒体进行转载报道，从而进行媒体炒作，对于项目影响力及客户印象都有较大提升。,户外大牌,报纸、网络、户外大牌形成立体式的推广渠道,成都典型产业园分析,规划条件优越：容积率,2.0,以上，原则上不限高；建筑密度,40,；绿化率,30,。在符合规划的前提下，企业可根据自己的需求建设具有特色的区域总部。,税收扶持政策：对于税收解缴关系入园的企业给予前,3,6,年企业上交税收区级地方所得部分的,50,-80,予以扶持。,产权可分割：对入驻园区的总部企业,300,平米以上可根据需要将产权分割到户。,龙潭总部城优惠措施,成都典型产业园分析,1、项目定位：总部基地,2、产品定位：大型商务办公，包含办公别墅及完善配套,3、推广主题：我们不是在建楼，而是在造城,4、招商中心现场管理：,现场展示面充分，5组大型沙盘对整体区域显示清晰。,招商人员热情大方，但专业性较差，应变能力不够。,有样板楼可供客户实地考察。但样板楼毫无包装，毛坯建筑给客户的感觉较差。,龙潭总部城营销策略,成都典型产业园分析,典型产业园特征总结,从区位交通看：位于城市边缘区，但距市中心较近，交通便捷。,从规模配套看：规模大，拥有自身的完整配套。,从开发模式看：均为企业与政府联合打造，政府对引进招商不可或缺。,从优惠政策看：政策优惠幅度大。,从营销策略看：定位清晰，包装档次高，展示充分。,从推广策略看：线上与线下相结合，线上采用大众式的推广渠道，线下针对企业做相关活动。,项目分析,1,营销方向,2,项目定位,3,第二部分：项目定位,项目分析,区位优势：位于高新西区核心，距市区较近。,交通优势：成灌路、西芯大道、绕城高速、地铁入口。,人才优势：两所国家重点，一所省重点。,周边,j,配套不成熟,园区配套比较少,知名企业入住少,项目品牌不突出,优势,劣势,高新区对企业的政策扶持,企业看好高新区的投资环境,区域内别墅类产品相对稀缺,成都知名产业园进入尾盘期,机会,区域内竞争激烈：放量大价格不高。,区域外大型产业园的竞争。,威胁,SWTO分析,项目营销方向研判,针对上面分析，本项目应重点把握“内秀”的营造，通过资源整，利用独具特色的定位方向与凸显项目特制的产品设计，达到营造项目自身优势的目的，打造具有个性的项目。如图所示：,资源整合,自身优势的营造,独具特色的定位方向,凸显特质的产品设计,打造具有“个性”的项目,规划设计、营销推广、招商、物业管理,因此本项目的营销方向为“以区位及产品主线，突出特色，打造项目核心竞争力”,项目定位,主体定位,体现项目所在片区的产业特征与发展方向,体现现代企业对办公物业的需求,本项目的定位要契合以下3点,以区位及产品主线，突出特色，打造项目核心竞争力,高新产业区纯别墅商务科技园,档次定位,发展纯高档次的制约：,1、高新科技企业不需要甲级写字楼的标准。,2、本项目受规模及区位所限，不适合与市中心纯高档办公物业进行竞争。,3、高档产品利润空间大，但消化难度大，风险大。,发展较低档次局限：,1、不符合项目的开发目的与发展目标。,2、不符合片区规划的发展方向。,3、降低了竞争力，易被片区项目所抛弃。,项目定位,本项目的档次定位策略为：成为精品但不一定高档,打造成都最受中小企业欢迎的商务科技园,总体策略,1,招商策略,2,推广策略,3,第三部分：营销策略,总体策略,周边配套不完善,园区内部配套少,知名企业入住少,项目品牌不突出,完善内部配套,为大企业开绿灯,强化包装,增加推广,完善配套,区别招商,立体推广,项目问题,解决办法,总体策略,完善配套：引进一家中型超市及一家商务性酒店。,区别招商：对大型企业或知名企业特别对待，适当性的给予额外优惠。,立体推广：对通路及销售中心进行包装，并增加主流媒体的推广。,招商策略,商业招商先行，知名企业及中小型企业招商同时展开，但区别对待；知名企业招商可租可售，中小型企业招商只售不租。,商业招商：主要为超市及商务酒店招商，以此招商来完善园区配套，从而增加项目卖点，挖掘潜在价值。,知名企业招商：知名企业可增加项目的形象，并能对中小企业形成聚集效应，因此建议对知名企业可租可售，灵活对待。,中小型企业招商：中小型企业是项目的主力客户群体，是项目价值实现的基础，因此对中小型企业采用只售不租的形式。,推广策略,采用立体式的推广策略，即包装为首，完美展示；线上宣传与线下互动的推广策略：,包装为首，完美展示：即首先将项目通路及销售中心包装完成，给客户展示出高端的形象。,线上宣传：工业地产客户较为隐蔽，因此线上宣传应在大众及主流媒体上进行，如成都商报，华西都市报，工业地产网等。,线下互动：线下主要以活动或比赛的形式与已入住企业进行互动，并在主流媒体上进行软文轰炸。与企业维护关系的同时也推广了项目。,我们的销售目标,30个月实现清盘，实现销售额2个亿,整体均价达到6900元/,谢谢聆听,以下是交流时间,