珠三角五市房地产市场报告.ppt

,深圳 沈阳 大连 长沙 香港,咨询 顾问 策划 经纪 评估,*,目录,CONTENTS,2011,年珠三角五市房地产市场报告,第一部分 政策环境,第二部分 土地市场,第三部分 商品房市场,第四部分 主要开发商,第五部分 总结与预测,关键词,:,去库存压力,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2004,年以来，中国房地产市场大致经历了四个阶段，轨迹为：,飞速发展,市场调整,回暖变热,深度调整,2004,年,-2007,年,量升价涨，房地产飞速发展,2007,年,-2008,年,9,月,成交量下降，一线城市房价下跌。,2004-2011,年房地产市场历程,发展期 调整期 回暖期 深度调整期,（,2004-2007,）（,2007-2008.9,）（,2008.9-2010.1,）（,2010-2011,）,2010,年,-2011,年,量跌价滞，市场结构性调整,2010,2011,2008,年,9,月,-2010,年,1,月,量升价涨。,政策环境,Part I,2004-2011,年房地产政策历程,2004-2010年房地产政策及市场表现,2011,年珠三角房地产政策结构,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,紧缩期 放松期 再度紧缩期,（,2004.1-2008.10,）（,2008.11-2009.12,）（,2010.1-2011,）,2011,2008,年,11,月房地产市场发生逆转，房价增速下降，政府开始实行较为宽松的货币政策，鼓励房地产市场发展。,行政手段：,2008.11.5,国务院常务会确定,2010,年前投资,4,万亿扩大内需十项措施,2008.11.13,住建部：加大廉租房和经济适用房建设规模,经济手段：,2008.10.22,国家财政部、税务总局，降低住房交易税率；央行，商贷下调至,0.7,倍，首付款比例降至,20%,2008.11.27,央行下调,1.08%,人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率，为至,1997,年,11,月以来最大降幅,2010,年,4,月出台“新国十条”，提高房贷门槛、抑制投机、加快保障性住房建设。表明新一轮调控又将开始。,2005,年,-2007,年,房价增速上涨,侧重：抑制房价过快上涨，控制土地供给。,2004,年,房价增速上涨,侧重：防范金融风险和控制土地供给总量。,2008,年,-2009,年,2008.10,月以后房价增速下降,侧重：保障性住房建设，防止房地产市场大起大落，保障经济增长。,2010,年,房价快速上涨,侧重：遏制房价快速上涨，加快保障性住房建设,2004-2011,年房地产政策历程,2004,年,杜绝协议出让土地,完善各项土地制度,控制房地产信贷规模,提高个人住房按揭贷款,大部分土地供应转为国家储备,提高了开发商拿地成本,房地产企业的资金链继续拉紧，加速房地产公司优胜劣汰的过程,2005,年,“,国八条,“,取消房贷优惠利率,对个人购买住房不足两年转手交易的，恢复为按售房收入全额征收营业税,“退房风潮”席卷长三角，“团购”变“团退”,消费者对宏观调控的理解和认识不一致，纷纷持币待购，房地产市场需求热度下降,2006,年,政策重心由抑制投机、平抑价格转到鼓励消费,上调房贷利率,“,国六条,”,，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面,房地产投资加快提速,房地产业增加值快速增长,房地产的税收占了财政很大一部分收益,新增供应量、价高位运行,房地产上市公司纷纷大举融资，上市房企疯狂囤地,2007,年,房地产企业土地增值税的交纳将由先前的,“,预征制,”,转为实打实的,“,清算制,”,加息,6,次,加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系,二套房首付提高至,40%,2008,年,支持保障性住房的政策法规也相继出台,货币政策持续收紧,市场供给方资金链条绷紧,需求方处于明显观望状态,商品房交易量大幅下降,房价上涨幅度逐步放缓,2009,年,国务院,13,年来首次下调商品房资本金比例,中央投入廉租房建设,330,亿元,国土部：囤地要征增值地价,年末，个人住房转让营业税征免时限由,2,年恢复到,5,年,相当多城市住房销售出现了回暖迹象,房价增速上涨,年尾房价的价格反弹幅度高,房价和交易量不断刷新历史纪录,2010,年,住建部：,“,国五条,”,“,新国十条,”,国土资源部,:,确保保障性住房、棚改房和自住性中小型普通商品房用地优先供应,国务院：贷款买二套房首付不得低于,50%,市场面临“,史上最严厉的房地产宏观调控政策,”,房地产市场经历了一个量跌价滞的短期阶段,楼市迅速,“,回暖,”,，年底各地再次出现了排队哄抢的过热现象,政策,市场,20,04,-2010年房地产政策及市场表现,成交量：,2011,年珠三角五市共成交土地,703,宗，总成交面积,2482.15,万平米,可建建筑面积,5628.17,万平米。分市区看，,2011,年中山土地成交量最大，共成交,793.32,万平米，深圳最低，共成交,268.79,万平米。,成交价：,2011,年珠三角五市土地单价及楼面地价均以深圳市为首，土地单价为,7205,元,/,平米，楼面地价为,2360,元,/,平米；广州以,4216,元,/,平米和,1995,元,/,平米位居第二；土地成本最低的为惠州市。,城市,宗数,用地面积,（万）,可建建筑面积,（万,）,土地单价,（元,/,）,楼面地价,（元,/,）,广州,118,553.62,1169.85,4216,1995,深圳,62,268.79,820.72,7205,2360,东莞,98,403.07,801.95,2009,1010,中山,262,793.32,1796.29,1104,487,惠州,163,463.35,1039.36,796,355,合计,703,2482.15,5628.17,珠三角五市,2011,年土地成交情况一览表,珠三角五市土地成交情况,0,200,400,600,800,成交量,（,万）,楼面地价（元,/,）,1000,2000,3000,惠州,东莞,广州,深圳,中山,土地成交市场：一线城市“量低价高”,珠三角五市土地成交情况,珠三角五市,2011,年各类型用地成交价格一览表,城市,居住,公建,商业,工业,地面单价,楼面地价,地面单价,楼面地价,地面单价,楼面地价,地面单价,楼面地价,广州,9172,3749,4361,1905,5792,2151,785,442,深圳,9375,3572,15799,7967,118742,11267,3752,1070,东莞,3852,1734,1223,734,4485,1833,496,275,中山,1809,758,0,0,889,310,558,275,惠州,1026,391,404,188,1502,499,294,210,成交量：,除惠州市外，其他各市均是工业用地成交量在全市排名首位，居住用地次之。,成交价：,深圳市各种类型用地土地单价在五市中均排名第一位，土地成本最高，其次为广州市。,单位：万,成交情况：以工业用地为主，深圳土地成本最高,单位：元,/,珠三角五市土地市场流拍与溢价情况,城市,年份,公告,成交,起始价,（元,/,）,成交价,（元,/,）,流拍率,溢价率,广州,2010,40,39,4076,7282,2.50%,78.66%,2011,54,21,7476,9172,61.11%,22.69%,深圳,2010,7,7,5371,7586,0.00%,41.24%,2011,12,12,9357,9375,0.00%,0.19%,东莞,2010,20,12,2971,3652,40.00%,22.92%,2011,53,31,3479,3852,41.51%,10.75%,中山,2010,122,94,1367,1642,22.95%,20.13%,2011,134,116,1453,1809,13.43%,24.46%,惠州,2010,242,59,1071,1284,75.62%,19.89%,2011,183,107,925,1026,41.53%,10.92%,合计,2010,431,211,1825,2413,51.04%,32.22%,2011,436,287,3512,4087,34.17%,16.37%,2011,年珠三角五市土地市场,居住用地关键指标变化表,起始价,成交价,流拍率,溢价率,广州,深圳,_,东莞,中山,惠州,合计,相比,2010,年，珠三角五市居住用地整体流拍率下降，溢价率降低，广州流拍激增。,广州：流拍率大增，溢价率剧降,深圳：成交少，无流拍，低溢价率，高成交价,东莞：地价增幅不大，流拍率较高，溢价率较低,中山：流拍率小幅下降，溢价率小幅上升,惠州：成交价、流拍率和溢价率均下降,珠三角五市土地市场流拍与溢价情况,城市,年份,公告,成交,起始价,（元,/,）,成交价,（元,/,）,流拍率,溢价率,广州,2010,34,32,3600,5525,5.88%,53.47%,2011,48,20,5655,5792,58.33%,2.42%,深圳,2010,16,16,24575,26585,0.00%,8.18%,2011,3,2,118742,118742,33.33%,0.00%,东莞,2010,8,5,3040,3719,37.50%,22.34%,2011,19,9,4108,4485,52.63%,9.18%,中山,2010,7,7,1830,2484,0.00%,35.74%,2011,15,12,871,889,20.00%,2.07%,惠州,2010,30,11,692,922,63.33%,33.24%,2011,22,5,1502,1502,77.27%,0.00%,合计,2010,95,71,7011,8013,25.26%,14.29%,2011,107,48,3371,3457,55.14%,2.55%,2011,年珠三角五市土地市场商业用地,关键指标变化表,起始价,成交价,流拍率,溢价率,广州,深圳,东莞,中山,惠州,合计,相比,2010,年，珠三角五市商业用地整体流拍率上升，溢价率降低。,广州：流拍率大增，溢价率剧降,深圳：成交少，受土地区位影响价格极高,东莞：流拍率上升，溢价率降级,中山：流拍率上升，溢价率降级,惠州：成交价大增，流拍率上升，均为底价成交,珠三角五市大宗地块分析,开发商,宗数,土地区域,土地性质,用地面积,（万）,建筑面积,（万）,成交总价,（亿元）,土地单价,（元,/,）,楼面地价,（元,/,）,招商,1,深圳南山,商业服务业设施用地,+,仓储用地,+,港口码头用地,+,居住用地,69.76,170.00,64.39,9230,3788,保利,1,广州增城,商住,49.63,124.08,45.52,9172,3669,碧桂园,2,广州南沙,东莞塘厦,居住,30.04,61.64,14.67,4884,2380,中海,2,广州萝岗,居住,31.65,79.11,32.57,10292,4117,万科,1,广州萝岗,居住,10.97,27.44,12.32,11227,4491,雅居乐,5,惠州惠阳,居住,91.80,223.49,35.65,3883,1595,合计,12,283.85,685.76,205.12,7226,2991,珠三角五市品牌开发商大宗地块成交情况一览表,*统计标准为用地面积,10,万,2011,年珠三角五市共成交,26,宗大宗经营性用地，共成交面积,593.8,万。,2011,年,招商、保利、中海,等知名开发商均在珠三角五市增加土地储备，六大知名开发商拿地共,12,宗，总计,283.85,万，占大宗地块总成交面积的,47.8%,。其中,雅居乐拿地最多,，共,91.8,万，占六大开发商的,32.34%,。,2011,年大宗经营性用地成交品牌开发商占比近一半,商品房市场分析,Part 3,城市总体供销情况,城市区域供销情况,城市月度供销情况,价格与房价收入比,城市物业供销情况,2011,年珠三角五市商品房市场主要特征为：部分区域的高批售比和普遍区域的长去化周期，去库存压力大。市场由上半年的僵持阶段转入下半年的“量价齐跌”。深圳批售比和去化周期不断攀升，普通住宅可售面积加大，去库存压力最大。,珠三角五市商品房和商品住宅总体供销,2011,年珠三角五市商品房,/,商品住宅批售比约为,1.19/1.12,，商品房,/,商品住宅去化周期约为,31/17,个月。,2011,年新增供应大于销售的城市为深圳、中山、东莞、惠州，新增供应小于销售的城市为广州。,去除商务商业用房取得预售许可而未出租等因素，仅考虑商品住宅去化周期，则各城市均呈现不同程度的供过于求，深圳去化周期最长，超过两年，广州、惠州约为一年半，中山、东莞约为一年左右。,深圳去库存压力最大,2011,年珠三角五市商品房,/,商品住宅总体供销存量表,单位：,万,新增供应,销售,存量,商品房,3689.34,3097.12,7873.73,商品住宅,3011.88,2690.13,3705.25,珠三角五市主要物业批售比及去化周期,【,五市主要销售物业批售比,】,【,五市主要销售物业去化周期（年）,】,普通住宅,：各城市普通住宅普遍批售比较低，去化周期较短。,别墅,：除广州和东莞外，其余三市别墅批售比偏高，惠州新增供应远大于销售；深圳别墅去化周期达到十年，呈现严重供需失衡。,商业,：所有城市商业批售比均超过,1,，深圳和惠州达到,2,；深圳商业去化周期最长，达到了,30,年，如考虑商业取得预售许可而未出售因素，则商业存量被高估，去化周期将大大缩短。,写字楼,：各城市写字楼批售比为所有物业中最低；去化周期较短，如考虑写字楼取得预售许可而未出售因素，则去化周期将进一步缩短。,普通住宅和写字楼为五市去库存压力最小的物业,2011,年珠三角五市商品房批售与去化,广州,供应,重点区域：增城、番禺、花都,销售,重点区域：增城、番禺、花都,存量,较大区域：花都、天河,黄浦区无商品房批准预售,批售比和去化周期,广州商品房整体批售比为,0.94,，为五市最小，其区域最大批售比不超过,1.5,，市中心区域去化周期较长，天河区由于商业商务较为集中，去化周期最长达到,8.3,年，其商品住宅去化周期约为两年。,房地产热点区域为增城、番禺、花都,市场整体表现为全部区域的低批售比和部分区域的长去化周期,2011,年珠三角五市商品房批售与去化,深圳,供应,重点区域：龙岗、宝安,销售,重点区域：龙岗、宝安,存量,较大区域：龙岗、宝安、南山,以上三区为房地产热点区域。,去化周期,深圳各区去化周期均在两年以上，龙岗、宝安两区由于销量较大，去化周期相对较短；罗湖区供销存量较小，但商业比例较高，同时其销量由,2009,年的,33.64,万,锐减至,2011,年的,4.08,万，,表现为去化周期最长。,福田区和南山区存量大，但销量相对较少，去库存压力最大。,批售比,除罗湖区外，其余五区新增供应均大于销售，福田区新增供应远高于销售。,市场整体表现为部分区域的高批售比和全部区域的长去化周期,2011,年珠三角五市商品房批售与去化,东莞,热点区域,2011,年南城区供销存量远高于其余各区，是东莞房地产热点区域。,批售比及去化周期,东莞市大部分区域批售比集中在,0-1.5,，但存量相对销量较大，去化周期较长。,东坑、石排、望牛墩无商品房批准预售。,市场整体表现为大部分区域的低批售比和长去化周期。,2011,年珠三角五市商品房批售与去化,中山,供应,重点区域：坦洲镇、火炬高技术产业开发区、东区、沙溪镇,销售,重点区域：坦洲镇、火炬高技术产业开发区、东区、沙溪镇,存量,较大区域：坦洲镇、火炬高技术产业开发区、东区、沙溪镇、三乡镇、东升镇,大涌、古镇无商品房批准预售,热点区域,整体来看，中山市房地产热点区域集中在以东区、火炬开发区、沙溪为核心的中、东部区域和以坦洲、三乡为代表的南部区域。,批售比和去化周期,中山市大部分区域批售比约为,1-2,。中部和南部区域存量较大，去化周期较长。,整体表现为中部、东部、南部区域的供销两旺和长去化周期。,惠城区,整体表现为高供应、高销售、高存量，为房地产热点区域。,博罗县,相比惠城区，供销存量较少，需求相对不足，去化周期较长。,2011,年珠三角五市商品房批售与去化,惠州,市场整体表现为惠城区的供销两旺和博罗县的长去化周期。,珠三角五市商品房和商品住宅月度,供应量,总体供应趋势,【,五市商品房和商品住宅月度供应量走势图,】,五市商品房和商品住宅总供应量季节性变化明显。受春节影响，最低点出现在二月，受传统销售旺季,“,金九银十,”预期,影响，最高点出现在九月，然后迅速回落，年末开发商加大推盘力度，总供应量又有所上升。,单位：万,珠三角五市商品房和商品住宅月度,供应量,各城市供应趋势,商品房,/,商品住宅新增供应（万）,广州：,1025.39/708.35,深圳：,437.54/395.81,东莞：,712.69/549.16,中山：,868.83/792.36,惠州：,644.88/565.20,2011,年区域新增供应最低点为,2,月，惠州、中山、东莞在,2,月为全年供应最低，深圳和广州的供应最低点为,3,月和,10,月；区域新增供应最高点为,9,月，中山、东莞、广州在,9,月供应为全年供应最高点。深圳、惠州供应最高月份为,12,月。,各市商品房新增供应仍然按照往年季节性销售预期，在,4,月和,9,月出现大批供应，然后受市场低迷影响，在,5,月和,10,月大幅回落。,【,五市商品房月度供应走势图,】,【,五市商品住宅月度供应走势图,】,单位：万,单位：万,珠三角五市商品房和商品住宅月度,销售量,总体销售趋势,【,五市商品房和商品住宅月度销售量走势图,】,单位：万,五市商品房和商品住宅总供应量受春节影响，最低点出现在二月，而最高点受广州成交量大幅增加影响出现在八月，之后一路下跌，年末有所反弹。,八月之后，市场观望氛围加剧，房地产销售量步入下行通道。,销量下行,珠三角五市商品房和商品住宅月度,销售量,各城市销售趋势,商品房,/,商品住宅销售（万）,广州：,1093.81/885.38,深圳：,291.22/272.63,东,莞：,603.87/534.98,中山：,653.50/584.16,惠州：,454.72/412.99,2011,年珠三角五市销售最低点为,2,月，惠州、广州在,2,月为全年销售最低，深圳、中山全年销售最低为,11,月，东莞为,12,月；五市销售最高点为,8,月，主要受广州市销售量大增影响。广州、深圳、东莞、中山、惠州销售最高点分别为,8,月、,7,月、,4,月、,1,月、,12,月，并没有如往年一样出现传统的“金九银十”销售旺季。,【,五市商品房月度销售走势,】,【,五市商品住宅月度销售走势,】,单位：万,单位,:,万,珠三角五市商品房和商品住宅月度,销售价格,总体价格趋势,【,五市商品房和商品住宅月度销售均价走势图,】,单位：元,/,五市商品房价格最高点和最低点分别为七月和十二月，商品住宅价格最高点和最低点分别为二月和十二月。,七月之后，商品房销售价格步入下行通道。,2011,年第三季度开始，五市商品房和住宅市场均步入下行通道，市场由僵持阶段步入“量价齐跌”。,价格下行,珠三角五市商品房和商品住宅月度,销售价格,各城市价格趋势,在市场存量和行政调控双重压力下，各城市商品房和商品住宅价格在年末均出现下滑态势，实质性的降价初现端倪。,在调控政策尤其是限价目标控制下，价格已不能完全反映市场供需关系，中山、深圳等限价城市通过限制高价盘入市或部分时段限制高价盘交易等行政手段，已对价格机制形成一定程度上的扭曲。,深圳市由于成交量较低，均价受个别项目成交结构影响，波动较大。,【,五市商品房月度价格走势图,】,【,五市商品住宅月度价格走势图,】,商品房,/,商品住宅销售均价（,元,/,）,广州：,13265/11841,深圳：,20593/19019,东莞：,8498/8187,中山：,6199/6095,惠州：,6269/5942,单位：元,/,单位：元,/,珠三角五市房价收入比,5000,10000,15000,20000,人均可支配收入,商品住宅均价,30000,35000,40000,25000,深圳,中山,广州,东莞,惠州,房价收入比,10-15,房价收入比,5-10,2011,年人均可支配收入,（单位：元；按照,5,年平均增长率计算）：,深圳,35440,，惠州,25964,，中山,27291,，,东莞,39789,，广州,34300,2011,年房价收入比：,(,按人均,30,平米居住面积计算）：,深圳,16.1,，惠州,6.9,，中山,6.7,，,东莞,6.2,，广州,10.4,深圳和广州房价收入比偏高，深圳,16.1,的房价收入比和限贷、限购使其,去库存压力远高于其余四市。,珠三角五市商品房供销结构,五市商品房供应不同物业绝对数,五市商品房供应不同物业相对占比,五市商品房销售不同物业绝对数,五市商品房销售不同物业相对占比,相比其余城市，广州供应和成交量最高，而其普通住宅供销比例最低。,单位：万,单位：万,深圳近三年批售和去化,2009-2011,年，受调控影响，深圳市批售比逐年上升，去化周期不断延长。深圳房地产市场由供需基本正常变为供需严重失衡，由,2009,年的去库存阶段变为,2011,年的再库存阶段，库存压力不断加大。,深圳商品房供需结构,2009-2011,年，受调控影响，深圳市商品房供销出现物业结构性变化，主要表现在：高端物业供销比例降低，中低档普通住宅供销比例提高。,供应端：普通住宅供应量显著上升，别墅等高端住宅供应显著下降。,需求端：普通住宅成交比例有所上升，别墅成交比例在,2011,年下降较快。,深圳市供应物业比例,深圳市销售物业比例,2009,年,2010,年,2011,年,主要开发商分析,Part 4,开发商城市销售分布,开发商物业供销,批售比与去化周期,开发商城市销售排行,2011,年珠三角五市主要开发商市场特征表现为：销售集中度较高；物业供销分化明显,商业、写字楼批售比低，普通住宅去化周期较短，但整体去化仍在一年以上；销售冠军万科各项指标较为均衡，对市场把握较好。,珠三角五市开发商销售排行,排行,品牌,套数,面积,(),份额,1,碧桂园,5670,792275,7.21%,2,雅居乐,6166,611750,5.57%,3,保利,5855,562525,5.12%,4,利合,4428,409106,3.72%,5,万科,5112,315401,2.87%,6,富力,3561,314652,2.86%,7,恒大,2137,300184,2.73%,8,敏捷,1915,214570,1.95%,9,珠江,1178,177547,1.62%,10,亮宇,937,139979,1.27%,广州,排行,品牌,套数,面积,(),份额,1,万科,4497,378469,12.68%,2,招商,2141,178576,5.98%,3,中海,2073,165827,5.55%,4,合正,1702,137332,4.60%,5,星河,1367,117209,3.93%,6,水榭花都,1395,117157,3.92%,7,华侨城,781,94995,3.18%,8,深业,670,87830,2.94%,9,尚模,787,69380,2.32%,10,佳兆业,694,66637,2.23%,深 圳,排行,品牌,套数,面积,(),份额,1,光耀,4360,435129,9.63%,2,浩盛,1766,272602,6.14%,3,中信,1512,183523,6.04%,4,雅居乐,1107,163557,3.16%,5,东湖,1131,148926,2.92%,6,合生,880,148344,2.91%,7,鹏基,937,144359,2.80%,8,名流实业,1439,136682,2.75%,9,鹏达实业,1167,136024,2.69%,10,飞扬实业,887,127102,2.38%,惠州,排行,品牌,套数,面积,(),份额,1,雅居乐,4618,519380,8.33%,2,敏捷,2442,240823,3.86%,3,凯茵豪园,1646,224150,3.59%,4,远洋地产,1762,195906,3.14%,5,信盈实业,1924,163402,2.62%,6,万科,1216,130503,2.09%,7,海伦堡,1307,114741,1.84%,8,中山广场开发建设,868,113366,1.82%,9,天都城,475,107817,1.73%,10,恒大,960,106589,1.71%,中 山,排行,品牌,套数,面积,(),份额,1,万科,4804,437910,7.28%,2,新世纪,2763,279095,4.64%,3,中信,1900,274650,4.57%,4,金地,1535,143588,2.39%,5,丰泰,1186,132650,2.21%,6,光大,1368,132542,2.20%,7,富盈,1257,127218,2.12%,8,碧桂园,1353,124962,2.08%,9,高豪花园,766,122510,2.04%,10,益田奥城,1350,108447,1.80%,东 莞,总体排行,五市开发商销售排名最高的为万科，而销售集中度最高的城市为深圳，,其排名前十的开发商占市场份额达到了,47.33%,。,排行,品牌,面积,(,万,),1,万科,136.16,2,雅居乐,128.97,3,碧桂园,94.29,4,保利,57.95,5,中信,51.62,6,敏捷,45.54,7,光耀,43.51,8,利合,40.91,9,恒大,40.5,10,富力,39.06,2011,年珠三角五市十大知名品牌开发商共成交商品房,601.39,万，占,五市成交总量的,19.42%,。,五市销售覆盖面最广的开发商为万科，在五城市都有销售记录，共销售商品房,136.16,万，占五市成交总量的,4.4%,。,十大开发商在五市销售主要集中在广州，共销售商品房,317.64,万，占广州成交量的,29.04%,。,十大品牌开发商销售分布与排行,名次,开发商,商品房（万）,1,万科,136.16,2,雅居乐,128.97,3,碧桂园,94.29,4,保利,57.95,5,恒大,40.50,6,富力,39.06,7,招商,30.01,8,金地,28.29,9,中海,25.57,10,佳兆业,20.58,单位：,单位：,十大开发商新增供应与销售结构,开发商供应绝对数,开发商销售绝对数,开发商供应相对比例,开发商销售相对比例,五市中万科、碧桂园、雅居乐的供应量与销售量优于其余开发商。,保利的供销为多元混合物业，富力则消化往年的商业、别墅存量。,同为知名开发商，对区域整体市场的把握与策略造成各开发商供销量及,物业结构差异极大。,单位：万,单位：万,十大开发商主要物业,批售比,珠三角五市，富力、恒大、金地库存进一步减少，雅居乐年末存量与年初持平，其余开发商存量均有所增加。招商商业供销量较少，批售比最高。,知名开发商商业和写字楼批准入市小于销售，存量较年初少。公寓总体供销量极少，而销售相对上市较少，批售比较高。,综合考虑各开发商不同物业批售比，万科和碧桂园销量较大，各物业批售比较为均衡，对市场总体把握较好。,【,十大开发商商品房批售比,】,【,十大开发商不同物业类型批售比,】,【,十大开发商不同物业类型批售比,】,1,十大开发商主要物业,去化周期,受供销量及物业结构影响，各开发商整体去化周期差距较大；而供销量较高的万科、碧桂园、雅居乐整体去化周期均在一年以上，说明知名开发商整体也承受较大的去库存压力。,知名开发商普通住宅去化周期最短，供需基本平衡，其余物业存量相对较高，去化时间长。,综合考虑各开发商不同物业去化，普通住宅去化周期最短，各开发商整体去化周期较长，万科各物业去化较为均衡。,【,十大开发商不同物业类型去化周期（年）,】,【,十大开发商不同物业类型去化周期,】,【,十大开发商商品房去化周期,】,总结与预测,Part 5,2011,年房地产市场总结,未来房地产市场预测,有限市场经济环境和后调控时代，房地产核心为去库存。,总结,有限市场经济环境下的房地产市场,政策环境,紧缩,控制,抑制,干预,加息控制,信贷控制,市场化间接干预,行政化直接干预,开发商供给端抑制,购房者需求端抑制,针对房地产市场的调控紧缩,抑制通胀为核心的宏观紧缩,有限市场经济环境,总结,有限市场经济环境下的房地产市场,有史以来最严酷的政策环境,有史以来最严酷的市场环境,行业层面存量,相对过剩,企业层面存量,相对过剩,部分区域高批售比,所有区域长去化周期,商品房价格出现实质性下降,成交结构更多倾向刚需,部分区域土地流拍率居高不下,土地大范围溢价率下滑严重,大宗地块向知名开发商集中,知名开发商普遍长去化周期,市场库存压力加大,去库存成为关键,预测,后调控时代房地产市场,房地产市场重大调整,区域范围内房价下行趋势持续,区域商品房存量进一步加大,保障房大量入市冲击中低端商品房,知名开发商加快布局三、四线城市,房地产企业净经营资产回报率大幅降低,短期,地价平均涨幅放缓,依赖预售机制和财务杠杆获取高成长性的阶段将逐步走向终结,行业的分化与整合，房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态,定位高端的开发商将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现价值的提升,长期,The End!,