绿城城市生活综合体专题报告93P.pptx

2013/8/30,#,绿城城市生活综合体,专题报告,2012,年,7,月,汇报目录：,1,2,3,4,综合体的发展由来及特征,当前中国城市综合体开发规律及案例研究,绿城城市生活综合体的基本,设想,综合体,发展战略的中国城市,研究,5,绿城城市生活综合体发展建议,综合体的发展由来及特征,1,、城市综合体的由来和形成,2,、城市综合体的概念与特征,3,、城市综合体的分类,1,13-17世纪，近代全球性商业城市的崛起时期（含文艺复兴时期）。,秦汉时期形成,里坊制,格局并在隋唐时期达到高峰。,两宋时期开放式街区格局开始出现，其时全球最大,10,座城市中的,5,座在中国，开封与杭州均超百万人口，出现了最早的城市综合性市场,瓦子,（,勾栏,）,。,475-221BC，春秋战国时期形成完整意义上的“城”与,“市”。,2000-1700BC，欧洲最早城市出现，位于地中海中克里特岛上的王宫,城市。,1700-1000BC，商周时代出现真正意义上的规模性城市，如安阳、,长安,。,1-14世纪，古代世界城市的兴盛发展时期（含中世纪时期）,。如罗马,的广场建筑与公共,浴场等。,17世纪以来，以纽约、伦敦、巴黎为代表的世界城市雏形显现。,始建于光绪年间（,1875,年,-1908,年）,兴旺于,20,世纪初的,北京东安市场,是中国最早比较成型的综合性商业街区，集几百家店铺、茶楼、饭馆、杂耍场、戏院、棋社等多种功能为一体。,1918,年上海南京路出现了,永安公司,，这是一家综合各种商业功能在内的大型建筑物，包括购物、旅馆、酒楼、茶室、游乐场、银业部等各种设施，可以被认为是中国最早的综合建筑。,1940,年出现的美国纽约洛克菲勒中心成为建筑综合体的典范。,20,世纪,70,年代以后世界第一个城市综合体,法国巴黎的拉德芳斯、日本东京的六本木、加拿大多伦多的伊顿中心,等。,世界,亚洲,一线,二线,三线,四线,巴黎拉德芳斯,纽约洛克菲勒中心,武汉,万达广场,龙湖天街,柯桥万达广场,常州宝龙,溧阳上河城,如东文峰大世界,香港圆方,福冈运河城,万象城,三里屯,Village,城市综合体,商业,零售型,酒店,公寓型,交通,物流型,休闲,旅游型,文化,创意型,科教,研发型,体育,运动型,健康,医疗型,商务,办公型,城市综合体的分类,从,人类的基本需求特征和国内外城市综合体发展趋势来看，可以归纳出未来城市综合体的九大类型模式，由此满足人类的生产、生活及公共服务全方位需求。,商务办公综合体,主要类型,典型案例,金融商务型,纽约洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、香港国际金融中心北京东方广场,会展商务型,上海中国博览会会展综合体、广州保利世贸中心、杭州奥体博览城,酒店商务型,横滨港未来21区,总部商务型,东京六本木、香港太古广场、北京华贸中心、上海浦东新鸿基,巴黎拉德芳斯,纽约洛克菲勒中心,东京六本木,商业零售综合体,主要类型,典型案例,购物广场型,香港海港城、上海恒隆广场、深圳中信广场、杭州万象城,文化商街型,利物浦天堂大街、悉尼情人港,特色商场型,伦敦西田购物中心、蒙特利尔玛丽城、日本福冈博多运河城,时尚街区型,上海新天地、成都宽窄巷子、天津新意街,利物浦天堂大街,伦敦西田购物中心,香港海港城,酒店公寓综合体,主要类型,典型案例,主题酒店型,杭州西溪天堂,住宅公寓型,多伦多湖滨区、成都龙湖时代天街,杭州西溪天堂,成都龙湖时代天街,文化创意,综合体,主要类型,典型案例,文化娱乐型,北京三里屯village、上海新天地、天津新意街,创意产业型,上海苏河湾、杭州LOFT49,上海新天地,北京三里屯,休闲旅游综合体,主要类型,典型案例,主题公园型,香港迪斯尼公园、深圳华侨城、天津华侨城,历史文化型,北京前门大街、上海豫园,自然生态型,深圳东部华侨城、杭州西溪天堂,深圳华侨城,北京前门大街,香港迪斯尼公园,主要类型,典型案例,综合站场型,香港地铁九龙站联邦广场、上海虹桥枢纽,公交换乘型,巴黎拉德芳斯,轨道站点型,香港太古广场、香港时代广场、上海凯德龙之梦,仓储物流型,福州国际物流商贸城、青岛新世纪物流综合体,交通物流综合体,香港太古广场,上海凯德龙之梦,香港九龙联邦广场,科教研发综合体,主要类型,典型案例,大学园区型,杭州大学城高教综合体,科技研发型,日本筑波中心、宁波研发园,日本筑波中心,宁波研发园,体育运动综合体,主要类型,典型案例,体育休闲型,北京奥体文化综合区、杭州奥体博览城,运动场馆型,南京奥体中心、济南奥体中心,杭州奥体博览城,北京奥体文化综合区,健康医疗综合体,主要类型,典型案例,医院疗养型,爱丁堡皇家附属医院、南京医疗综合体,保健养生型,三亚凤凰岛度假综合体,爱丁堡皇家附属医院,三亚凤凰岛国际养生中心,中国,城市综合体开发规律及案例研究,1,、城市综合体分布规律,2,、城市综合体开发规律,3,、二三四线城市综合体案例研究,2,综合体分布规律,城市综合体较多出现于国际城市及国内一二线城市，其中,国内二线城市占据较多的数量比例。,北京,、上海、广州、成都、重庆及沈阳,城市综合体的存量领先全国,，总存量,在,1000,万平方米以上的城市为北京、沈阳、重庆三市,；上海,、广州、成都的综合体存量介于,500-1000,万,平方米。,中国,20,个重点,城市城市综合体存量分布,资料来源：,2011,年中国城市综合体发展报告,.,随着城市等级规模的提升,，,商务,办公、酒店公寓的业态比例增大,，商业,零售、住宅的比例相对,下降,。,城市综合体的,核心,功能为,商务商业，其次是生活,居住,。,城市,综合型业态,比例,国际城市,商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅,44,23,21,12,一线城市,商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅,34,26,16,24,二线城市,商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅,26,29,12,33,三线城市,商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅,20,34,12,34,四线城市,商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅,15,42,8,35,中国一二三四线城市综合体开发的功能类型比例统计,综合体业,态比例规律,1,、万达广场,2,、龙湖天街,3,、案例比较,二三四,线城市综合体项目代表案例研究,目前，国内城市综合体根据运营模式可分为以下三种模式：,全部持有型：如恒隆广场、三里屯,village,、新天地等；,部分持有型：如万达广场、龙湖天街等；,全部销售型：如三里屯,soho,。,全部持有型,模式,对开发商的资金实力要求较高，而全部销售型模式在后期的运营管理上存在较大的难度。,案例选取标准,开发商：具有较高知名度的品牌开发商,所在城市：中国未来城市综合体的主要分布点,二三四线城市,运营模式,：以部分,持有,型项目为主。,研究重点：区位特征、规划布局、业态分布、运营模式,2001,年，万达集团在长春开设全国第一家万达广场；,2006,年开业的宁波,万达广场（第三代）标志,着进入了“城市综合体”时代,；,万达广场,在全国城市扩张,迅速，至,2011,年底，在中国大中小城市开业的万达广场将达,49,个，持有物业面积超过,1200,万平方米。,万达广场发展,简况,指标,第一代,（,2001-2002,年）,第二代,（,2003-2005,年）,第三代,（,2006,年至今）,选址区位,核心商圈黄金地段,核心商圈黄金地段,副中心、开发区、,CBD,建筑规模,5,万平方米,10-15,万平方米,30,万平方米以上,产品种类,商业,商业,商业、写字楼、酒店、住宅,业态特征,购物功能组合,购物功能组合,24,小时不夜城,+,集成功能组合,主力商家,超市,+,家电,+,影院,超市,+,建材,+,家电,+,影院,百货,+,超市,+,家电,+,美食,+,影院,建筑形态,单体封闭式建筑,单体封闭式及开放式建筑组合,封闭式建筑,+,步行街区,+,高层的组合,经营模式,商铺分割销售,分割销售,+,整体出售,核心商业只租不售，销售小型商业、写字楼、住宅项目,典型案例,长春,沈阳,宁波,万达广场发展,简况,中国三大经济区是万达集团投资的重点区域。,一二线城市,已经,成为万达集团投资的热点区。,地区,合计,一线城市,二线城市,三线城市,四线城市,泛环渤海地区,21,北京（,2,）,天津（,2,）、沈阳（,3,）、大连（,3,）、济南（,2,）、石家庄（,1,）、唐山（,1,）、青岛（,3,）、太原（,1,）、呼和浩特（,1,）,包头（,1,）、廊坊（,1,）,泛长三角地区,23,上海（,4,）,南京（,3,）、苏州（,1,）、无锡（,1,）、宁波（,2,）、温州（,1,）、合肥（,2,）、常州（,1,）,芜湖（1）、镇江（1）、泰州（1）淮安（1）,江阴（,1,）、宜兴（,1,）、绍兴柯桥（,1,）、太仓（,1,）,泛珠三角地区,15,广州（,1,）,东莞（,1,）、福州（,2,）、厦门（,1,）、泉州（,1,）、长沙（,2,）、南昌（,2,）、南宁（,1,）,漳州（,1,）、莆田（,1,）、宁德（,1,）,晋江（,1,）,黄河中下游地区,7,西安（,4,）、郑州（,2,）,洛阳（,1,）,长江中上游地区,12,重庆（,2,）、武汉（,5,）、成都（,2,）,宜昌（,1,）、襄樊（,1,）、绵阳（,1,）,东北地区,8,长春（,3,）、哈尔滨（,3,）,大庆（,1,）、抚顺（,1,）,西北地区,2,兰州（,1,）,银川（,1,）,合计,88,7,60,16,5,中国城市万达广场的空间分布,万达广场基本,特征,三四线城市是万达集团未来扩张的重要区域。,特大城市内部拥有城市综合体增长的潜力。,城市分布,地区,合计,一线城市,二线城市,三线城市,四线城市,泛环渤海,地区,21,北京（,2,）,天津（,2,）、沈阳（,3,）、大连（,3,）,济南（,2,）、石家庄（,1,）、唐山（,1,）,青岛（,3,）、太原（,1,）、呼和浩特（,1,）,包头（,1,）、廊坊（,1,）,泛长三角,地区,23,上海（,4,）,南京（,3,）、苏州（,1,）、无锡（,1,）,宁波（,2,）、温州（,1,）、合肥（,2,）,常州（,1,）,芜湖（1）、镇江（1）,泰州（1）、淮安（1）,江阴（,1,）,宜兴（,1,）,绍兴柯桥（,1,）,太仓（,1,）,泛珠三角,地区,15,广州（,1,）,东莞（,1,）、福州（,2,）、厦门（,1,）,泉州（,1,）、长沙（,2,）、南昌（,2,）,南宁（,1,）,漳州（,1,）、莆田（,1,）,宁德（,1,）,晋江（,1,）,黄河中下游地区,7,西安（,4,）、郑州（,2,）,洛阳（,1,）,长江中上游地区,12,重庆（,2,）、武汉（,5,）、成都（,2,）,宜昌（,1,）、襄樊（,1,）,绵阳（,1,）,东北地区,8,长春（,3,）、哈尔滨（,3,）,大庆（,1,）、抚顺（,1,）,西北地区,2,兰州（,1,）,银川（,1,）,合计,88,7,60,16,5,黄河流域及北方板块,长江流域板块,南方板块,城市分布,备注：持有比例的降低主要与配建住宅、,SOHO,开发量的大小有关。,建筑规模,数量,持有比例均值,案例,2840,万平方米,20,50%,上海五角场万达广场，持有比例高达,76%,4170,万平方米,25,32%,宁波万达广场，持有比例达,47%,71328,万平方米,17,19%,石家庄万达广场，持有比例,11%,；武汉东湖万达广场，持有比例,15%,第三代万达广场在做购物中心的同时，开发部分写字楼、住宅或者商务公寓，通过出售这部分物业，获取充足资金来支持商业经营。,据不完全统计，目前万达广场商业及酒店业态比例平均约为,42.38%,（涵盖持有物业）。,持有物业情况,绍兴柯桥万达广场效果图,厦门湖里万达广场效果图,规划选址,厦门湖里万达,绍兴柯桥万达,区位特征：城市新区核心，紧邻快速干道，商业区内无大型竞争对手,厦门湖里万达,绍兴柯桥万达,总建筑面积,53,万平方米,总占地面积,12.9,万平方米,容积率,3.02,地上建筑面积,39,万平方米,地下建筑面积,14,万平方米,购物中心面积,17.4,万平方米,酒店面积,4.2,万平方米,可售室外步行街,1.8,万平方米,室内步行街,4.2,万平方米,SOHO,办公,25.32,万平方米,总建筑面积,68.17,万平方米,总占地面积,16.98,万平方米,容积率,住宅,3.0,，商业,2.96,地上建筑面积,50.94,地下建筑面积,17.23,购物中心面积,17.4,万平方米,商务酒店,0.8,万平米,可售住宅面积,37.34,万平方米,室外步行街,4.4,万平方米,SOHO,公寓,8.57,万平方米,规划指标,功能分区明确，各功能区规划围绕,室内与室外步行街,这一核心部分,展开。,厦门湖里万达,绍兴柯桥万达,规划布局,厦门湖里规划为全商业用地。绍兴柯桥规划为商业,+,住宅用地，住宅占地略多于商业。两者的容积率均为约,3.0,。,厦门湖里万达,绍兴柯桥万达,厦门湖里功能分区,明确。绍兴,柯桥商业部分布局相对局促，功能存在叠合，不同功能间的人行和车行出入存在干扰。,厦门湖里万达,绍兴柯桥万达,主力店,+,金街,办公区,SOHO,区,SOHO,区,酒店区,住宅区,SOHO,区,酒店区,主力店,+,金街,项目选址紧邻城市快速路和主干道，车行交通便利。主力店车库入口紧邻城市干道，出入方便。,厦门湖里万达,绍兴柯桥万达,绍兴柯桥万达广场,厦门湖里万达广场,业,态分析,绍兴,柯桥与厦门湖里相比,，在,两者的主要业态分布中,，厦门的知名品牌种类与数量超过柯桥。显示城市差异在品牌招商上仍存在一定障碍。,六大主力店,万达百货,华润万家超市,国美电器,万达国际影城,大玩家游乐场,大歌星,KTV,七大主力店,万达百货,沃尔玛超市,国美电器,万达影城,IMAX,大玩家游乐场,大歌星,KTV,国惠大酒楼,万达第四代产品,万达城,位于武汉中央文化区,，,占地,1.8,平方公里，总面积,340,万平方米，总投资,500,亿。一期工程“楚河汉街”,21,万平米,8,个月完工，,11,年国庆开放。,万达第四代产品,万达城,这,是万达对国家政策与各地方政府的宏观政治、经济、文化等方面研究后的结果,，对,地方政府提升第三产业、转变经济增长方式等更具有,吸引力,。,万达,决定,2-3,年内将公司主业从商业地产转为商业与文化旅游并重。目前已联合中国泛海、联想等五家民营企业成立注册金为,100,亿元的“万海文化旅游控股”。储备长白山（,21,平方公里,200,亿）、西双版纳（,6,平方公里,150,亿）、大连金石（,9.5,平方公里,300,亿）、福州琅岐岛、武夷山等。总投资约,1700,亿元。,1500,米长,18,万平米的,楚河汉街,创意休闲步行街,；,15,万平米汉街,万达广场,（,4,万平米的百货店）,；,6,万平,电影文化主题乐园,；,15,个影厅总座位数,3000,座的中国最大,万达电影,城；,5,个,名人广场,；,2,座,六星、,1,座五星、,1,座四星总共,1300,间客房的,20,万平方米,酒店集群,；,50,万平米,8,栋超高层写字楼的“,汉街总部国际”,；,155,万平米的,“汉街九号”,住宅,；,杜莎,夫人蜡像馆、“汉秀”剧场,；,5000,平米的,文华,书城,、,艺术,画廊,等文化设施,。,龙湖,商业是龙湖集团旗下的三大业务板块（住宅、商业、物业）之一，全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目,。,随着,龙湖集团深入的全国化扩张，商业地产的规模逐步增大，截止,2011,年中，龙湖商业土地储备已近,350,万平方米。计划到,2015,年，开业运营商业面积达,337.5,万平方米，覆盖北京、上海、杭州等十三座城市。其中包括,12,个大型区域购物中心（龙湖天街系列,），以及北京,长楹天街、成都时代,天街,【458,亩，,180,（,76,）万平米，号称亚洲最大购物中心,】,、,重庆时代天街等,5,个,20,万平方米以上的超区域购物中心。,龙湖商业地产物业形态,龙湖,星悦荟,：,5-10,万平米的社区型,时尚生活中心；面向中产家庭,；主要分布在重庆,、北京；,龙湖,MOCO,：,10-20,万平米,高端,精品家居生活馆；面向中产以上,；主要分布在重庆,、北京；,龙湖天街,：,20,万平米以上大型购物中心,，集购物、饮食、休闲、娱乐等多种消费类型于一体的一站式商业,综合体,。,龙湖天街,区位特征,在宏观格局上位居国内二线城市，如重庆、成都；,在微观格局上位居城市传统商贸区、新区；前者如成都北城天街、重庆西城天街；后者如成都时代天街。,成都时代天街,重庆西城天街,重庆龙湖北城天街,业态布局,产品组合,：,天街系商业、别墅、精装公寓、普通住宅、甲级写字楼,、,SOHO,产品星座系列。,主力店：,旗舰百货、世界级卖场、国际一流真冰场、五星级影院、儿童体验公园。,销售,部分,：,情景街区商铺、精装,SOHO,公寓、创意,LOFT,、精装住宅；,自持,部分,：,超大型主力百货店、龙湖天街购物中心、,MOCO,家居馆、先锋数码港、美食天地。,龙湖成都时代天街,案例比较,与总结,典型综合体,区位特征,业态布局,运营模式,营销策略,万达广场,一二线城市中心区与副中心区、新区；,三四线城市中心区与新区,拥有万达百货、万达影线、万达酒店等自主品牌,购物中心、酒店、写字楼、住宅公寓等产品综合开发，持有核心商业，后两者销售,实施分批销售推出，周期约为,2,年。,龙湖天街,一二线城市传统商业区、新区,多为引入品牌,龙湖时代天街约,30%,物业持有，约,70%,销售。,项目数量较少，规模较大，以销售住宅和部分商业为主。,典型综合体,地段选择,空间布局,业态体系,运营特征,万达广场,一线城市,二类地段,内外廊结合模式,（,C,或,L,型）,内外均衡型,资金短期回笼,二线城市,一类地段,三线城市,一类地段,龙湖天街,一线城市,暂无,围城模式,（外商内住）,外来品牌型,资金短期回笼,二线城市,二类地段,三线城市,暂无,案例比较与总结,模式优缺点,分析,典型综合体,优点,缺点,万达,规模较大、品牌有一定知名度。,项目普遍位居城市传统商业黄金位置或新城核心位置。,地价低、销售部分定价高、利润高。,注重资金周转率，开发项目有明确工期要求。,自主产业发展势头良好，具有核心竞争力。,订单地产模式，商业资源平台较丰富。,拥有较好的银行关系，注重银行融资创新。,现有自持物业中，主力店租金偏低。,低租金的战略伙伴占整体购物中心面积的,70%,。,商业销售部分定价较高，租金回报率偏低。,项目复制程度高，但城市地方个性化欠缺。,高级酒店的长期经营边际效应递减。,龙湖,房产开发具有一定的品牌优势和社会认可度。,商业地产优先在西部一二线城市实施大体量开发，取得先声夺人的宣传效应。,商业定位倾向于中高端，品质较好。,销售为主，持有较少，资金回收周期较快。,由住宅进军商业地产，需要一定的探索期。,项目开发的全国布局不够明朗，缺乏战略指导性。,商业自主品牌少，支撑能力较差。,“,内住外商”的业态格局还需要市场的验证。,绿,城城市生活综合体,的基本设想,1,、未来商业发展模式探索,2,、绿城城市生活综合体愿景,3,首先，作为城市文明发展的新兴开发形态，绿城综合体战略中商业发展正处于激烈的变革之中，只要看清趋势，我们有我们的后发优势。,其次，中国的城市化进程正在进入一个新的时期，其变化趋势与发展方式都有新的变化，只要我们找准立足点，还有机会做大做强。,中国城市综合体的快速发展与新的城市化进程，对于绿城是个机会。,世上可以没有工业的城市，但绝不存在没有商业的城市,；,只要,人类这种情感动物不会灭亡，城市就不会消亡，只要城市在，商业，一定会在。,究竟实体空间和网络空间孰轻孰重，目前还处于激烈的学术理论与现实商业争夺中。我们处于又一变革的黑窗期。,商业业态正在发生变化，可以标准化生产、储存、运输的大量商品正在转向网络购买。,M.BATTY.,虚拟地理,.FUTURES.1997,未来商业业态发展趋势,时代杂志,1998,年,8,月号文章：向你的购物中心说再见,实体店,上门服务,网站（淘宝,/,京东）,直邮和目录,呼叫中心（,114,）,社交,媒体（微博,/,微信）,移动设备（手机）,电视购物,服务终端（Q卡,/,贩卖机,）,网络家电(海尔,冰箱),零售商们正在应对挑战，比如更好的细分市场、线上线下的结合与更好的服务,1,瓶水,有几种买法？,当购买的渠道有很多种时，商业地产（实体店）这种“渠道”就会受到严峻的挑战。,消费者对不同品类的需求差异导致了专业化业态的发展，传统百货正步入衰退，不再强调“大而全”，转而向深度专业化和专业化集成两大趋势发展，逐步具备各自清晰的市场定位。,曾经盛行一时的百货商场正一方面通过专业化集成演变为购物中心，另一方面，其内部各细分业态的专业化进一步加强，衍生出各类专业百货,/,主题百货。,商业正步入“体验经济”的阶段，强调商业活动带给消费者的独特审美体验，将消费者的参与融入到体验设计中，以产品作为“道具”、环境作为“布、景”，诠释商品的文化内核。,LV,艺术馆,Prada,水晶宫,Apple,天才吧,Prada,第三代掌门人缪科维,普达拉说，现代人所需要的不再只是商品，而是生活态度。一间创意十足的旗舰店远比一件经典款式的产品更能撼动人心。,在各种动力因素,的影响冲击下，未来哪些商业业态将会持续存在呢？,维持,人们基本生存的物质需求,生鲜、美食,。,获取,食物是一切生命体的本质特性。当前生鲜食品销售还存在着农贸市场和超级市场两种业态，美食则往往成为现代购物中心的主要业态，两者均具有及时性、搭配性及聚集性特征，同时可以带来巨大的人流量，所以该类业态将会持续存在。,在各种动力因素,的影响冲击下，未来哪些商业业态将会持续存在呢？,保证,人们完美生活的日常需求,生活服务,城市,的本质除了市场交易之外，生活服务是其另外一个重要特性。无论是金融、保险还是医疗、保健，甚至科教、行政，均是城市居民能够实现美好生活的重要保障。未来那些贴近人们日常生活的个性化服务将会日益发达。,在各种动力因素,的影响冲击下，未来哪些商业业态将会持续存在呢？,满足,人们情感价值的精神需求,体验、娱乐,当,一切标准化工业产品可以实现电子网络销售之后，人们对商品的需求更多的属于符号体验，从汽车、家具到服饰、电子等产品无不表现如此，未来实体店销售的将不会是这些商品，而是对它们的体验。同时，能够满足人们情感表达与交流的娱乐业也将蓬勃发展，如游乐场、主题公园、文化场馆等。,逐步衰退的,传统业态,食品、饮料,服饰、鞋帽,通讯、家电,书店、出版,建材、家具,未来商业业态发展趋势,这些业态的特征：,标准化、规模化、可储存、方便运输、传统零售、技术淘汰等。,未来持续发展的新兴业态,品牌服饰,体验式零售,电,玩游戏,书,吧,唱片,美食,酒吧,珠宝,饰品,主题公园,游乐场,健身,运动,美容护理,电影,KTV,科技,博物馆,未来商业业态发展趋势,这些业态的共同特征：,1,、,必须得要人亲自参与的,2,、,与人的情感产生关系的,3,、,在虚拟空间中无法体验的,4,、,虚拟社会需要实体展示的,专业化、标准化与个性化并存发展，综合体将不再是仅是以商务、商业功能为主要驱动，文化休闲功能亦开始由配套功能逐渐转为综合体的主导功能。,商务、商业综合体,文娱,综合体,华润中心,悉尼达令港,商业综合体必须有良好便利的交通系统与城市交通联系，与轨道交通综合一体化开发将成为未来趋势，商业综合体越来越多地在城市立体交通系统中充当节点。,交通枢纽综合体的典范,香港太古广场,日本六本木新城,未来将会有更多成熟的商业综合体品牌出现，但也必定会有一部分同质化严重、品质较低的商业综合体被市场淘汰。,一线城市商业趋于饱和，二三线城市发展迅速，购物中心的主要扩张区域也将由现在的一线城市为主向二三线城市普及。,一线城市,二,线城市,三线城市,成熟商圈存在土地稀缺、地价高昂、城市扩张、人口外迁等问题，将导致购物中心向非成熟商圈甚至郊区新商圈普及。,以上海为例,以北京为例,购物中心在整体氛围和购物环境的营造上更加多元化，建筑形式不再仅拘泥于传统的封闭式“大盒子”，而是根据区位条件不同灵活变化，带给消费者更宽松、闲适的购物环境。,绿城目前在建的商业项目有住宅配套的社区商业，也有规模更大的区域中心综合体商业，显示绿城在商业地产领域的逐步拓展。,翡翠,城商业街,温州鹿城广场,台州玉兰广场,绿城城市综合体,发展,目标,“,城市生活第一目的地！”,文化,健康,街区,交流,环境,LOHAS,绿城城市生活,综合体愿景,承载“生活、乐享、体验”于一体的理想街区,超越商业设施范畴的生活中心,精彩而,高效,的,建筑空间,，丰富,而多样的消费内容,，立体,而便捷的交通体系，吸引密集而多元的社会阶层，突显深厚而迷人的城市文化，与网络经济充分融合,，,提供,与,一线,城市,相近,的,生活品质。,综合体,发展战略,的,中国,城市研究,4,城市投资潜力评价,选取中国经济最为发达的,112,个地级及地级以上城市作为研究对象；,从,经济增长与结构、社会发展与建设、生活福利与环境,三方面选取,24,项指标，构建基于综合体开发的城市评价指标体系。,潜力评价因子之:经济增长与结构,6,、,GDP,7,、人均,GDP,8,、,第三产业,占,GDP,比重,1,、地方,财政,科学,支出,2,、地方财政收入,9,、互联网,用户数,10,、,电信业务收入,3,、金融,机构存款,金额,4,、金融,机构各项贷款金额,11,、国内,旅游收入,12,、,剧场,、影剧院数,5,、批发,和零售业就业人数,数据来源：,112,个城市的,24,项指标数据来源于,2010,中国城市统计年鉴,、,2010,中国城市（镇）生活与价格年鉴,、,2010,中国区域经济统计年鉴,。,城市投资潜力评价,潜力评价因子之:社会发展与建设,17,、市区,常住人口,18,、市区,流动人口,13,、固定资产投资,总额,14,、社会,消费品零售总额,19,、医院,、卫生院床位数,15,、中小学,专任,教师数,20,、城市,建设用地,21,、建成区,绿化覆盖面积,16,、公共,汽（电）车客运总量,城市投资潜力评价,潜力评价因子之,:,生活福利与环境,22,、人均绿地,面积,23,、城镇,居民人均可支配收入,24,、城镇,居民人均消费性支出,城市投资潜力评价,从一线城市来看，,上海,经济优势,明显，深圳的生活环境具有优势。,从,二线城市整体状况来看，,生活福利和社会建设方面具有一定的优势。,但其发展的软肋大多在于,生活环境较差，经济增长缺乏动力，,经济水平整体低于全国城市的平均水平,。,从三线城市来看，面临的主要问题在于：,经济增长水平较低和经济结构较为低级；,城市综合体开发将可以进一步促进三线城市的经济发展水平和质量，改善三线城市的经济结构。,城市投资潜力评价,地区,一线城市,二线城市,三线城市,泛环渤海地区,北京、,天津,沈阳、大连、济南、石家庄、唐山、青岛、,淄博、东营、,烟台、太原、呼和浩特、,包头,潍坊、泰安、威海、济宁、临沂、德州、滨州、日照、聊城、枣庄、邯郸、保定、秦皇岛、沧州、鄂尔多斯,泛长三角地区,上海、,南京、杭州,苏州、无锡、宁波、温州、合肥、常州、,绍兴、镇江,、南通、,台州、,徐州,芜湖、盐城、连云港、扬州、湖州、嘉兴、金华、泰州、蚌埠、淮南、马鞍山、淮安、丽水、衢州、宿迁、安庆,泛珠三角地区,广州、深圳,佛山、东莞、福州、厦门、长沙、昆明、南昌、贵阳、南宁、泉州、,汕头中山,海口、株洲、岳阳、衡阳、珠海、柳州、桂林、惠州、湛江、江门、茂名、漳州、赣州,黄河中下游地区,西安、郑州,宝鸡、咸阳、开封、许昌、平顶山、洛阳,长江中上游地区,重庆、武汉,成都,宜昌、襄樊、绵阳,东北地区,长春、哈尔滨、,大庆,鞍山、吉林、齐齐哈尔、牡丹江、抚顺,西北地区,乌鲁木齐、兰州,西宁、银川,合计,9,43,60,备注：,一线城市的远郊组团或卫星城可以等同于三线城市，以此类推。,根据各项评价因子及城市得分对比分析，对中国一、二、三线城市进行重新的划分，划分如下：,城市投资潜力评价,重新划分的中国城市等级示意图,一线城市,二线城市,三线城市,第一,层次,第二,层次,第三,层次,第一层次,第二层次,第三层次,第一层次,第二层次,第三层次,北京,上海,广州,天津,深圳,南京,武汉,杭州,重庆,成都,沈阳、西安,郑州、东莞,佛山、哈尔滨,大连、苏州,济南、青岛,宁波、长春,无锡、长沙,昆明、合肥常州、厦门太原、唐山 石家庄,东营,、南通,呼和浩特、,淄博,福州、,汕头,、徐州,温州、,台州,、,绍兴,泉州、,镇江,、烟台,大庆,、南昌、兰州,乌鲁木齐、,包头,南宁、,中山,、贵阳,珠海,临沂,惠州,吉林,潍坊,海口,洛阳,鞍山,江门,淮安、扬州、威海、枣庄,邯郸、济宁、嘉兴、芜湖柳州、襄樊、抚顺、保定湛江、宜昌、岳阳,鄂尔多斯、湖州、泰安,株洲、宝鸡、日照,马鞍山、盐城、金华,衡阳、淮南、泰州、,连云港、平顶山、绵阳,咸阳,银川、滨州,聊城、秦皇岛,蚌埠、茂名,齐齐哈尔、桂林,西宁、沧州,衢州、德州,宿迁、漳州,开封、许昌,安庆、牡丹江,丽水、赣州,长,三角一二三四线城市类型划分,地区,一线,二线城市,三线城市,四线城市,核心地带,苏南（宁镇苏锡常）,南京,苏州、无锡、常州、镇江、,昆山、江阴、张家港、常熟、太仓、吴江,宜兴、丹阳、高淳、溧阳、金坛,溧水、句容,浙北（杭嘉湖）,杭州,嘉兴、,海宁、桐乡、,湖州、,平湖、嘉善、富阳、海盐、长兴,德清、临安、安吉、桐庐、建德、淳安,浙东（甬绍舟）,宁波、绍兴、,绍兴县、慈溪、余姚,舟山、,诸暨、上虞、奉化、象山、嵊泗、新昌、宁海、嵊州,岱山,紧密地带,苏中（通泰扬）,南通,扬州、,扬中,、泰州、,靖江,海门、江都、启东、海安、仪征、姜堰、如皋、如东、泰兴、东台、兴化、高邮、宝应,浙东南（温台）,温州、台州,温岭、瑞安、玉环、乐清,洞头、平阳、临海、苍南、天台、三门、文成、永嘉、仙居、泰顺,外围地带,苏北（徐连淮宿盐）,徐州,连云港、淮安、宿迁、盐城,大丰、铜山、邳州、建湖、洪泽、金湖、新沂、沛县、射阳、赣榆、盱眙、东海、滨海、沭阳、阜宁、泗洪、泗阳、睢宁、灌南、涟水、响水、丰县、灌云,浙西南（金丽衢）,义乌,金华、,东阳、永康、,丽水、衢州,浦江、武义、遂昌、龙泉、青田、云和、江山、缙云、景宁、松阳、龙游、兰溪、庆元、常山、开化、磐安,合计,2,20,40,71,备注：一线城市的远郊组团或卫星城可以等同于三线城市，以此类推。,本研究以长三角县市为分析对象，未将地级以上城市的近远郊辖区分离。,在实际投资潜力分析中，各个城市的辖区也可以划分为二三四线不同等级，如上海的嘉定、青浦及松江等，杭州的余杭、萧山、下沙，南京的浦口、江宁及六合。,二线城市,三线城市,四线城市,第一层次,第二层次,第三层次,第一层次,第二层次,第三层次,第一层次,第二层次,第三层次,苏州,无锡、宁波,温州、常州,昆山、江阴,张家港,常熟,义乌,、绍兴,太仓、吴江,台州、,余姚,南通、,慈溪,徐州、镇江,绍兴县,舟山、嘉兴扬州、,宜兴诸暨、温岭瑞安、海宁桐乡、,湖州,玉环,金华、,扬中上虞、平湖嘉善、乐清丹阳、奉化象山、富阳,连云港,淮安、宿迁盐城、衢州,海盐、嵊泗泰州、东阳新昌、永康靖江、丽水高淳、长兴宁海、溧阳嵊州、金坛,海门、德清临安、岱山溧水、安吉洞头、平阳江都、临海启东、苍南桐庐,句容、海安仪征、姜堰天台、如皋如东、泰兴建德、三门浦江、文成永嘉、东台仙居、武义遂昌、兴化大丰、龙泉淳安、铜山青田,云和、江山、缙云景宁、邳州、泰顺建湖、松阳、高邮龙游洪泽、金湖、兰溪、庆元、新沂沛县、射阳、宝应赣榆、盱眙、东海滨海、沭阳、阜宁常山、开化、泗洪泗阳、睢宁、灌南涟水、响水、磐安丰县、灌云,长,三角一二三四线城市类型划分,根据各项评价因子及城市综合得分分析，划分如下：,绿城城市生活综合体,发展建议,5,1,：区域发展建议,以,中国三线,城市,（含部分县级市）*,为主，,现阶段以,长三角为核心发展区域，其他区域,为辅,。,三线,城市,目前,商业,地产,开发水平较为一般，而,城市,化进程后劲强劲。,一,二线品牌容易落地，,商业,经营可行性,较大。,20,万人口以下且经济一般的,四,线,城市因,人口规模较小,，,短时间内,商业,规模,难以,支撑,，且,国内,商业连锁,品牌,规模,较小,，,招商资源难以,组织,；城市基础设施的支撑能力还有欠缺，,进入,需相对谨慎,。,在,三线城市中，以长三角为第一优选地区，辽东半岛、环渤海地区、山东半岛为次选,区域,，,中部,及南部一些条件较好的,项目,也可考虑,。,*以上城市等级划分基于绿城城市综合体发展战略而重新划分的中国城市。另外一线城市的卫星城与组团以及二线城市的下辖区域中心也可作为三线考虑。,2,：运营模式建议,建议在,中短期内以,持销均衡型,（万达）为主,，坚持项目可售物业之利润必须能与持有物业之投资平衡为基本底线，,以,减轻,综合体发展,的资金压力,。,中远期,可考虑,对,部分,优质物业选择持有,，以利于平衡绿城综合体板块,的,远期,效益。销售为主型,的商业物业（即,无需统一经营的街区型物业,）,建议并入住宅,开发,配套,体系,。,全部持有型,销售为主型,持销均衡型,凯德,与,恒隆强调持续经营的长期效益，偏向经营性效益，发展速度一般但商业经营成功几率较高后期利润可观。,万达,与,宝龙,强调,资本的快速回笼，偏向开发性效益，发展速度较快开发利润丰厚但商业经营效果较差效益偏弱,；,3,：招商模式建议,建议,绿城在,中短期仍走,外招商业链模式,，专业的,工作,叫,专业的人做,。,长远发展,待,综合体形成规模集群效应后再视市场走向确定,。,不管,走哪种模式，,自行组建商业经营管理仍属必要,，,因目前中国商业市场专业经营管理公司仍属少数，且水平参差不齐，机制尚未健全，少数较为成功的商业管理公司也均以个人水平为主，尚未像酒店管理一样形成成熟的管理模式与健全的机制。,自组商业链模式,外招,商业链模式,万达、华润,恒隆、凯德,万达自行组建的百货、,KTV,、影院等商业除电影院线稍好外，其他经营业绩,一般,；,华润在,自营业态（华润万家、,ole,、,blt,、华润堂等）的,经营,有较好业绩。,4,：产品研发建议,鉴于,中国目前商业地产开发较为泛滥，中,低端,物业,的,竞争已相当激烈，结合绿城追求精致完美的价值观，,绿城城市生活,综合体,应,坚持,走,中高端路线,（按所在,城市发展水平,）,。,建议在产品研发上强调,“,四同四合,”,，即,理念趋同,（即坚持生活、体验、交流、休闲与服务）、,品质趋同,（精致、完美、领先,、可持续,）、,发展趋同,（持销均衡型为主）、,商业经营模式趋同,（外招商业、统一经营），但,建设规模,（小、中、大、超大）、,产品形态,（封闭型、街区型、混合型）、,业态比例,（办公、零售、娱乐、休闲等）、,品牌组合,（一线、二线、本地品牌）等要素上坚持以城市品性与发展可能相结合，现实市场与未来趋势相结合的务实战略。,5,：资本运作建议,目前,国内商业地产开发资本来源主要为两种,：一,是,自有资本型,，以外资与港资为代表，主要依托,国外,REIT,、房地产信托、长期债与企业自有资金作为资本主来来源。二是,销贷为主型,，,以万达为典型代表。,结合绿城现实情况,，在,中短期内建议走,万达模式,。,万达模式,万达,的资金来源,包括自有资金、,银行,开发贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入、经营性物业中长期抵押贷款等,。其中约,20%,来自,“,销售利润,+,内部资金调配,”,的自有资金，,60%,向项目当地银行贷款，,另,20%,由,主力,店自己,投资,。,万达,的基本思路是,“,以售养租,”,，即通过项目销售部分的销售还款平衡投资现金流和商业持有部分的低租金。在分期滚动开发的情况下，前期销售收入对持有型物业的资金来源支持作用很大,。,6,：开发策略建议,持,销均衡型物业强调开发的高效率与开发时序，由于大量资金来自于项目本身销售收益与商业的租赁收益，因此项目的内