美城机构市场度报告(77页).pptx

,#,美城机构,2012,年市场年度报告,前言,时至年终，我们回首西安市,2012,年的楼市状况，不难发现“平稳”依旧是西安楼市的主基调。这个平稳主要包含两层面的含义，一是政策平稳，楼市调控基调不动摇。二是市场面平稳，主要表现在量价上。从政策面来讲，在楼市调控持续从严的环境下，,2012,年西安市限购限贷政策依然严格执行。当然，自,4,、,5,月起，为了稳增长，各地方政府在不触碰“限购限贷”的红线下，开始了新一轮的预调微调，而西安市也在今年,6,月,5,日宣布将个人住房公积金贷款最高额度将提高至,60,万元，但这基本上是以释放刚需、鼓励首次置业人群购房为目的的。值得一提的是，为了积极响应国家的调控政策，确保房价回归到合理水平，陕西省于,10,月出台了“限利令”，力促房地产市场平稳健康发展。而日前召开的十八大也已经为楼市调控定下了基调，那就是短期内房产调控仍不会动摇，西安楼市也将在这种大背景下匍匐前行。,报告架构,全国政策热点,西安热点政策,本市重点城建,行业动态,财经要点,西安土地市场,重点城市监测,西安商品房交易,政策研究,2013,走势预测,楼市观察,热点追踪,土地市场,2013,年走势研判,PART1,：政策研究,序号,时间,政策名称,颁布部门,主要内容,研究部观点,1,2012,年,1,月,7,日,国土部：我国今年将从严从紧投放用地指标,国土部,国土部部长徐绍史,1,月,7,日称，今年要以最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度统筹保发展保红线，从严从紧投放年度建设用地计划指标；加快推进农民宅基地使用权确权登记颁证，做好保障房和普通商品房用地供应。,鉴于保障房建设供地压力，住建部祭出部分地方政府,2012,年在集体土地上建设公租房试点的大旗。不过即便今年完成保障房供地毫无悬念,，但商品房供地也是个大问题，因为商品房用地因保障房而受到挤压。如此看来，国土部目前宣布执行从紧的土地政策，其实也是形势所迫。,2,2012,年,2,月,7,日,安徽芜湖房产新政正式发布 买房有补贴免契税（目前已暂缓执行）,芜湖市,芜湖,7,日出台新政，,2012,年期间，购买普通商品房可享契税,100%,补助，,90,平以下自住商品房可享受,50,或,150,元,/,平的补贴；而芜湖鼓励的实用和高端人才最高可享,300,元,/,平的补贴，外地人员在市区购买商品房有相应的落户政策。,(,据最新消息，芜湖房地产新政策暂缓执行）,目前来看，,2012,年，地方继续暗自放水救市，可能将会成为主旋律。地方政府都在试探上面的底线，中央和地方的博弈将会愈演愈烈！“价格定向控制，信贷定向宽松，限购定向松绑，刚需定向刺激，土地定向出让，房企定向扶持”的六定措施将是今年的政策特征。不过，随着此次芜湖新政的被暂缓，可见目前中央对房产调控的态度还是坚决的，也同时会将一些意欲跟进的城市扼杀在摇篮之中。,3,2012,年,2,月,20,日,政治局：适时适度微调财政政策和货币政策,政治局,中共中央政治局会议,2,月,20,日讨论政府工作报告稿，指出今年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，根据形势变化适时适度预调微调，进一步提高政策的针对性、灵活性、前瞻性。会议强调今年着力扩大国内需求特别是消费需求，加强节能减排，保障和改善民生，努力实现物价基本稳定。,今年的政策方向主要是“保民生，稳增长”。所以经济不可能呈现过快的增长，稳定,CPI,和推进保障房建设是今年的主流。政治局年初定论调，财政和货币政策要调整。房地产的春风是否吹来，还需要进一步观察。,2012,年行政,动态,序号,时间,政策名称,颁布部门,主要内容,研究部观,4,2012,年,3,月,14,日,温家宝：房价还远远没有回到合理价位,温家宝,关于房地产市场发展，温家宝在,3,月,14,日答记者问时表示：第一，要保持房地产长期平稳和健康发展。如果盲目发展，出现经济泡沫，一旦破灭，不仅影响房地产市场，而且会拖累整个经济。第二，,什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。,现在我可以明确地告诉大家，,房价还远远没有回到合理价位。,因此，调控不能放松。,总理讲的应该是房价比较高的七八个城市，房地产依然是我国的支住产业，目前的房地产开发和供应速度和我国的城市化和工业化，特别是中小城市的城镇化进程的需求相比还有很大距离，房地产市场方兴未艾,!,做好调控只会使房地产更好更长久健康发展,!,而对于我们代理公司而言，我们更多地关注的成交量而不是房价。目前来看，在调控不放松的态势下，房价短期内仍旧会惯性下滑，更多地开发商将会以价换量，这对于我们而言无疑也是一大机遇。,5,2012,年,4,月,3,日,温家宝：尽快出台预调微调措施,温家宝,4,月,3,日上午，温家宝在福州主持召开福建、上海、江苏、浙江四省（市）经济形势座谈会。温家宝指出，当前我国经济运行情况总体是好的，一些主要经济指标虽然有所回落，但仍然处在合理水平，国民经济运行继续朝着宏观调控预期方向发展。,目前可以肯定的是，房地产调控政策短期内都不会有所松动。但随着国家经济增速的放缓，二季度的货币政策将会适度放松。目前来看，为了调节流动性，二季度央行仍会延续一季度灵活的公开市场操作，不排除下调存款准备金率的可能。,6,2012,年,4,月,20,日,国土部九年五提禁墅令 推热别墅市场再度引关注,国土部,近日，国土部一纸“禁墅令”使别墅类产品再度引起市场关注，文件中表示，“严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地”。这已经是自,2003,年以来第,5,道“禁墅令”，这也令业界对别墅产品稀缺价值倍加看好。受此影响，上个月大幅回暖的北京别墅市场放缓入市脚步，看好后期价值上涨空间。,禁墅令的执行，将直接从土地源头切断别墅的供应，同时相关部门已着手重新定义别墅标准，未来打,“,擦边球,”,的可能性也将被掐断，别墅将彻底告别市场舞台，这将强化目前在售别墅项目的稀缺价值。预计受禁墅令和市场整体形势变化影响，未来别墅成交有望迎来大幅增长。,2012,年行政,动态,序号,时间,政策名称,颁布部门,主要内容,研究部观,13,2012,年,7,月,24,日,国务院,8,路人马督查楼市调控落实情况 覆盖,16,省市,国务院,7,月,24,日，中国政府网刊载一篇来源为国务院办公厅的新闻稿称，国务院决定从,7,月下旬开始，派出,8,个督查组，对,16,个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。按上述新闻稿的说法，此轮督查剑指“近期房地产市场出现的新情况、新问题”，“对落实房地产市场调控政策措施有偏差、不到位的，国务院督查组将督促进行整改”。,目前来看，如果仅仅是成交量上升，开发商跑量而房价不涨，不会引起监管层的担忧，如果量价齐升势必引起监管层的注意。在此形势下，三季度楼市将有所降温，但下行空间已不大。房价大涨可能性为零，将基本以企稳态势为主。,14,2012,年,8,月,24,日,青岛将向定价不合理开发商缓发预售证,青岛,青岛出台新规，对申报预售价格明显偏高的开发商要进行约谈，拒不执行的将暂缓发放预售许可证。业内人士认为，有些楼盘把价格故意拉高，而通过缓发预售证来影响楼盘销售，是对开发商资金链的一种控制，主要目的在于继续控制房价、稳定市场。,在国务院督查组回京后，对预售制的预调微调就成为了几种可能会出台的储备政策之一。不过，需要指出的是，当前楼市整体萎靡不振，大多数开发商都主动采取降价营销，新政更多地意义可能在于警示作用。,2012,年行政,动态,序号,时间,政策名称,颁布部门,主要内容,研究部观,15,2012,年,10,月,10,日,国务院决定下放,商品房预售许可,审批权,国务院,10,月,10,日，国务院发布关于第六批取消和调整行政审批项目的决定，,171,项行政审批项目取消，另外还有,143,项审批权限调整下放。其中“房地产预售许可”审批权在调整之列。根据,中华人民共和国城市房地产管理法,，“房地产预售许可”由原来“县级以上地方人民政府房地产管理部门”负责审批，下放后，明确为“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。,下放审批权一定程度上可以降低审批的难度，有利于增加项目上市量。其政策效应未来或许逐步发酵从而利好地产板块。,16,2012,年,10,月,20,日,陕西调控新政：商品房利润控制在10%属全国首例,陕西,近日，省住建厅和省物价局联合下发通知，,要求各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。,开发成本土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、,销售税金等项目根据规则测算售价测算开发成本+10%左右的合理利润公开房源房企在取得预售许可10日内，一次性公开全部房源，一房一价,如果没有更加细化的条例出台，本次陕西调控新政更多的只是象征意义的表态，执行难度较大。关键是，房子的成本价是政府去核，还是开发商自报？若是前者，会不会有行政干预经济之嫌？若是后者，开发商报的价会不会有“水分”？不过，如此粗暴的干涉市场自身规则的行为的确让人感到些许惊讶，后续效果有待进一步观察。,17,2012,年,8,月,24,日,山东拟开展现房销售试点,山东,针对部分城市房价上涨苗头，山东省将严格执行商品房预售许可制度，并选择有条件的开发项目进行商品房现房销售试点。现房，是指消费者在购买时已通过交付标准的各项验收、可以正式入住的物业。这种现房销售已不再需要销售许可证，而要查看房产证。,选择有条件的开发项目进行商品房现房销售试点，这一表述本身较含糊，未涉及试点范围、区域、时间等，特别是在目前整体以预售为主的市场环境中，开发商手中现房很少，试点项目比较难找。,2012,年行政,动态,序号,时间,政策名称,颁布部门,主要内容,研究部观,18,2012,年,11,月,10,日,十八大报告提出，,建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理。,人大,十八大报告提出，,建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理。,建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，阐释了房地产制度“双轨制”的发展目标，不仅从制度层面明确了未来完善方向，同时也对市场走势带来影响。未来一段时间，保障房建设仍将是重要的政策着力点。楼市限购、限贷等政策是通过对市场需求的暂时抑制，来换取保障房和普通商品房供应增加的时间，即“以时间换空间”。,19,2012,年,11,月,21,日,李克强强调：改革是中国最大红利,陕西,11,月,21,日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强主持召开全国综合配套改革试点工作座谈会并作重要讲话。他强调，我们不片面追求,GDP,，将来的发展可能会经历一个中速增长期，很难长久保持两位数，但只要保持住,7%,的增长，到,2020,年实现小康就完全有可能。实现这一目标要靠改革。改革的空间和潜力仍然十分巨大。他指出，中国当前的问题首先是发展不平衡，城乡不平衡，收入分配体制也与之密切相关。这里既涉及到户籍制度改革，又涉及到土地管理制度和公共服务体系改革等一系列问题。经济领域要更多发挥市场配置资源的基础性作用，社会领域要更好地利用社会的力量，包括社会组织的力量，把应该由市场和社会发挥作用的交给市场和社会。,在,2010,至,2020,这十年间，要使中国经济总量翻一番，但十一五期间仅用了五年时间，中国经济总量就翻了一番。由此可以看出中国经济很有可能进入,7%8%,左右的中速发展阶段，未来房地产发展不可能像,09,、,10,年爆发式增长，而是平稳健康发展。,2012,年行政,动态,序号,时间,政策名称,颁布部门,主要内容,研究部观,20,2012,年,11,月,28,日,李克强：中国未来几十年最大发展潜力在城镇化,李克强,国务院副总理李克强,28,日在中南海紫光阁会见世界银行行长金墉，就深化中国与世行合作等交换了意见。李克强指出，中国已进入中等收入国家行列，但发展还很不平衡，尤其是城乡差距量大面广，差距就是潜力，未来几十年最大的发展潜力在城镇化。我们推进城镇化，是要走工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展的路子。,中国经济目前的首要问题是要着力扩大内需，而城镇化无疑是扩大内需的第一要义。数据显示，,2011,年我国的城镇人口刚刚过,50%,，而发达国家的城镇化率一般在,70%,以上，按照目前中国年均,0.8%,的速度，中国未来几十年城镇化的潜力非常巨大。,21,2012,年,11,月,28,日,土地征收补偿制度将修改 补偿标准可能提,10,倍,国务院,在,11,月,28,日召开的国务院常务会议上，讨论通过,中华人民共和国土地管理法修正案,(,草案,),，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。有业内专家推测，此次修改，主要内容是提高征地补偿数额，提高额度可能至少为现行标准的,10,倍。,目前看来，城镇化、农村宅基地可以成为房地产新的发酵剂。如果让农村的宅基地和集体土地承包权可以在市场流转，同时确立农村财产权，那么中国房地产又将会迎来新一轮的发展。,22,2012,年,12,月,4,日,中央政治局研究经济工作 强调加强房地产调控,政治局,中央政治局,12,月,4,日研究,2013,年经济工作，提出保持宏观经济政策的连续性和稳定性，适时适度进行预调微调，加强政策协调配合；要求保持物价总水平基本稳定，推进集中连片特殊困难地区发展，加强房地产市场调控和住房保障工作。,明年经济形势就房地产总体市场而言，不会出现大起大落，会逐步趋向平稳。加强房地产巿场宏观调控和保障房建设，基本要义有两点：一是：房地产调控短期内不会动摇；二是保障房建设还没有到位。,2012,年行政,动态,序号,时间,政策名称,颁布部门,主要内容,研究部观,23,2012,年,12,月,16,日,房产税扩围消息频出 全国开征一年或增收,5000,亿,住建部,自从,2011,年,1,月,28,日上海和重庆试行房产税以来，有关房产税扩大试点范围的消息就层出不穷，今年尤甚。据说湖北、湖南、海南、广州、杭州等地均在为扩围房产税做准备。,目前房产税仅在上海和重庆试点，数据显示，“重庆模式”工作量太大，,2011,年才收税,1.5,亿元；“上海模式”执行难度就小一些，,2011,年房产税收入,22.1,亿元。房产税作为一种财产税，最重要的作用在于调节贫富差距和资源的优化配置，与控制房价没有太多的直接关系。开征房产税主要是一项税制改革，目的在于增加国家税收收入、减少对土地财政的依赖。”,24,2012,年,12,月,16,日,中央经济工作会议：坚持房地产调控政策不动摇,政治局,刚刚闭幕的中央经济工作会议提出，做好明年经济工作，要紧紧围绕主题主线，以提高经济增长质量和效益为中心，稳中求进，开拓创新，扎实开局。会议归纳为以下几点：,1,、总基调：稳中求进。,2,、首要任务：“加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展。”,3,、面临问题：中国经济最突出的问题，是质量和效益问题。,4,、财政政策：实施积极的财政政策，严控政府开支。,5,、货币政策：稳健的货币政策。,6,、楼市调控：房地产市场调控不动摇！,此前有观点认为十八大后，房地产调控政策可能会放松，但从中央层面看，对于房地产调控的决心是很大的，不要抱幻想，调控政策不会变。当然未来，对于房地产调控政策也不会更严厉。首先，因为国内的实体经济还是没有恢复；其次，经济能够持续发展是政府工作的主线，而房地产在现阶段仍然是拉动经济增长很重要的一方面。,2012,年行政,动态,美城视点,2012,年，国家的宏观调控依旧继续，政策面总体上较为平稳。今年的政策面其实分了三个阶段：,第一个阶段是年初到,6,月份。,在这一阶段，随着国家宏观调控的不断深化，各地的楼市成交都不同程度的陷入了谷底，土地市场也是极为冷清，而这也就直接导致了各地方财政收入的大幅缩水。因而，从,3,月份开始，,各地方政府在“稳增长”的压力下,，为了支持首置刚需，,开始了新一轮的预调微调，,政策微调内容涉及放松限购条件、土地出让松绑、改变普通住宅价格标准、提高公积金贷款额度、首套房贷利率优惠、税费优惠以及购房补贴等。,第二个阶段,7,月到,11,月。,国务院从,7,月下旬开始，,派出,8,个督查组，对,16,个省（市）,贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。在这一阶段，地方政府的预调微调开始受到约束，一些尺度过大的政策被迅速叫停。,第三个阶段是从,11,月的十八大召开至今。,十八大报告中提出，要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，这意味着未来一段时间，保障房建设仍将是重要的政策着力点。,而报告提出的城镇化和收入倍增计划将会是是未来十年房地产市场需求的两大动力。,本省市重点城建、规划,行业动态,财经要点,PART2,：热点追踪,序号,时间,政策名称,主要内容,1,2012,年,1,月,30,日,计划,43.6,万套 今年陕西保障房任务量全国第二,据了解，今年，全省将继续深入推进保障性住房建设，全年计划开工的,43.6,万套保障房建设目标，任务量居全国第二位。其中，实物建房,40.5,万套，新增租赁补贴,3.1,万户。新建廉租房,5.7,万套，经适房,4.3,万套，公租房,9.4,万套，限价房,11,万套，各类棚户区改造,10.1,万套。竣工保障性住房和棚户区改造住房,30,万套（含往年开工结转到,2012,年项目）。,2,2012,年,2,月,14,日,西咸新区,300,亿打造“立体城市”,近日，,陕西西咸新区与北京万通集团签订了一项投资额为,300,亿元人民币的合作项目，计划用,810,年时间在西咸新区打造一座全新的立体城市,，以积极探索未来城市发展模式。项目位于渭河北岸秦汉新城范围内，东临泾渭大道及秦咸阳宫遗址，南临渭河景观带，总用地,3.79,平方公里，综合容积率将达到,4.0,以上，其中核心区,1.57,平方公里为集中建设区，,将建设约,600,万平米的建筑面积，容纳居住人口,1015,万人。,3,2012,年,2,月,16,日,西安今年新建保障房逾,11,万套,今年省政府下达我市的保障性安居工程开工任务,10.7,万套，竣工任务,7.6,万套。西安在,10.7,万套开工任务的基础上，自加压力，增加了,4560,套的开工任务，将开工任务定为,11.156,万套。今年新建公租房的数量达到,3.45,万套，而经适房的数量仅为,1.601,万套。,目前，市政府已将,11.156,万套的开工任务分解落实到,4,个市级部门、,13,区县政府和,7,个开发区。,2012,年陕西省热点城市规划建设,序号,时间,政策名称,主要内容,4,2012,年,2,月,22,日,西安租万套闲置房用作公租房 差价由政府负担,据西安市住房保障和房屋管理局获悉,，为解决城市“夹心层”的住房问题，,今年该局拟将,1,万套社会闲置房源纳入到公租房范围，并以低于市场价方式交付到保障性住房受益对象手中。,结果显示，西安市在城中村改造过程中，不少村民在改造过后得到三到五套住房赔偿，除,自住外共有,50000,套闲置房，这些房源都处于闲置或者出租状态。该局计划在今年,8,月,31,日前，由西安城六区共提供,5000,套，城建办提供,5000,套。,5,2012,年,3,月,22,日,三星电子闪存芯片项目选址西安 计划一期投资亿美元,韩国三星电子公司,3,月,22,日宣布，其拟在中国大陆建设的闪存芯片项目已经选址西安市。陕西省、西安市相关方面与三星电子公司日在西安进行的工作会谈中，三星电子常务金秀峰表示，三星电子考虑在西安建设的存储器研发和生产工厂，将采用世界最领先的技术，第一步投资亿美元，计划年底投产。,6,2012,年,4,月,10,日,市城改办：城改项目未经审批不得进行整村拆除,据悉，,今后的城改项目，在取得相关审批手续之前，不得进行整村拆除。,市城改办要求，,城六区、长安区的城中村改造项目实施整村拆除时，在取得,城中村改造方案批复,建设用地规划许可证,、安置房建设监管资金到位等相应条件，并按照城改房屋拆迁审批程序经批准后方可实施。,开发区、临潼区、阎良区范围内的城改项目实施整村拆除时，在取得批复并符合相关政策文件规定后，由所在区批准后，方可实施。,对于未取得拆迁手续进行拆除的城中村，不再纳入城中村改造范围，不予补办相关手续。,2012,年陕西省热点城市规划建设,序号,时间,政策名称,主要内容,7,2012,年,7,月,7,日,高陵阎良临潼将组建渭北工业城 产值,7000,亿,西安市委常委会原则通过了,西安市渭北工业区规划,(2012,年,2020,年,),。,规划在包括高陵、阎良、临潼在内的渭北大地上，再建一座新城。工业区规划时间为,2012,年到,2020,年，人口,114,万人，目标是到,2020,年工业总产值超过,7000,亿元,。工业区规划了,12,个居住片区,，规划至,2020,年，建设保障性住房,705,万平方米，商品房,1641,万平方米，可满足约,100,万常住人口居住需要。,8,2012,年,7,月,25,日,西安地铁拟再增,9,条线,西安市有关部门已组织相关单位编制了新一轮线网规划，,在原,6,条线的基础上拟增加,9,条线，达到,15,条线。,目前，该计划待进一步修改完善后上报市委、市政府审定。,一号线一期工程明年,9,月试运营，三号线一期工程,2015,年底试运营。,一号线一期工程 明年,9,月试运营,区间：西起后卫寨，东至纺织城,;,二号线,2014,年试运营,区间：会展中心至韦曲段进展；,三号线一期工程,2015,年底试运营,区间：南起鱼化寨，北至国际港务区；,四号线试验段工程 年内开建,区间：北起五路口，南至大唐芙蓉园；,四号线 明年开建,区间：南起航天产业基地，北至草滩规划；,五号线一期工程,2014,年开建,区间：西起和平村，东至纺织城火车站规划：,2014,年开工建设，,2018,年建成通车；,六号线 明年开建,区间：南起三星电子城，东至纺织城规划：,2013,年开工建设，,2017,年建成通车。,规划方案由,15,条轨道交通线路组成，其主体网络形态承袭了,05,版线网棋盘,+,放射型结构。规划线网总规模为,586.7km,。,9,2012,年,8,月,11,日,西安将打造,28,个湖 火车北站到北二环将可乘船,近日，记者从西安市水务设计规划部门了解到，八水润西安即“571028工程”：保护、改造、提升、新建“5引水、7湿地、10河系、28湖池”。根据规划框架，西安将打造28个湖，并连接西安火车北站与汉城湖水上通道,。,2012,年陕西省热点城市规划建设,序号,时间,政策名称,主要内容,10,2012,年,8,月,3,日,昆明池景区,2020,年将再现约,10,平方公里大湖,水面面积,10.4,平方公里,，环,湖为旅游度假和公共服务带，出水口和进水口将形成,4,个风情小镇，周围将兴起一座,60,万人的田园新城。目前环评及水保论证已启动。,2020,年，西安市西南郊将再现一处约,10,平方公里的大湖,昆明池。在昆明池周围，将兴起一座可容纳,60,万人工作和生活的新城,，田园城市、科技之城将成为这里的发展目标。,目前，昆明池板块,31.56,平方公里概念性编制已经完成。,11,2012,年,8,月,11,日,三环内主城区重点发展服务业 工业企业逐步外迁,8,月,10,日，市政府召开会议研究,西安市产业发展规划及版图,(,送审稿,),。规划中确定按照“,做大经济总量、突出工业地位、强化服务业支撑作用、做精做细都市型现代农业”,的发展思路，做强产业集群，为建设西安国际化大都市奠定坚实的产业基础。,总体布局规划提出了西安产业发展空间总体布局，即“一城一带一区多板块”。,一城：即三环以内主城区，重点发展现代服务业。,一带：即秦岭北麓生态旅游与文化产业带。,一区：即渭北工业产业聚集区。,12,2012,年,9,月,18,日,渭河北岸建西安“北大门”将成西安标志性新门户形象,日前，,计划投资,40,亿元的西安北大门及周边区域环境改造提升项目启动。根据规划范围，西安“北大门”已正式跨过渭河，将渭河收入西安的城中河。,西安“北大门”及周边区域环境改造提升项目的范围是：东至西铜复线，西至高陵县界，北至泾渭南路，南至渭河，规划面积约为,2500,亩。区域内的梁村塬村位于西铜路两侧、渭河北岸，毗邻西安泾渭工业园，是西安市的北部门户。届时，西安市民从北二环未央立交驱车,20,分钟即可到达。,整个项目涉及区域内,700,余户、,2900,多人的搬迁安置。预计建设周期,4,年。,2012,年陕西省热点城市规划建设,序号,时间,政策名称,主要内容,13,2012,年,11,月,1,日,西安,+,咸阳城区,+,西咸新区,=800km2,大西安,省委、省政府近日正式出台,关于省市共建大西安加快推进创新型区域建设的若干意见,。,今后五年，省上直接支持大西安建设的资金将超过,120,亿元。,2017,年大西安的生产总值将达到,1.5,万亿元，占全就省的比重达到,40%,左右,。,14,2012,年,11,月,28,日,西咸将动工兴建中国西部迪士尼乐园,西安、咸阳市民关注已久的东方帝王谷规划选址已完成，即将实施。项目由美国,Vision Maker,公司、罗斯洛克、陕文投等投资上百亿，设中央之国地球宫、东方帝国、文明星空、丝绸之路、地心探秘等板块，年接待游客,1000,万。据了解，,东方帝王谷由陕文投集团联合美国,VisionMaker,公司共同投资,150,亿元人民币,，项目建成后，预计每年可吸引游客,1000,万人次，产业规模每年可达,160,亿元。,已选址定在西咸新区秦汉新城，秦汉新城位于渭河以北，咸阳主城区的东部和北部区域,，和西安咸阳国际机场和西安北客站距离均在,15,分钟车程之内。,2012,年陕西省热点城市规划建设,序号,时间,政策名称,主要内容,15,2012,年,11,月,27,日,大西安副中心规划初成 户县临潼阎良成功能承接地,近日由西安市规划局编制的,大西安三个副中心城市规划,已初步完成，按照大西安发展战略规划，三个副中心城市将成为部分主城区功能的承接地，吸引人口聚集，疏解主城区人口。,西安将建设户县、临潼、阎良三个副中心城市，形成“主城区,-,副中心,-,组团,-,小城镇”的四级城镇体系，构建特色鲜明的都市框架。,户县城市定位：城市职能：全国农民画创作交流中心、高新技术产业拓展区、生态旅游服务基地、文化产业传承基地、西安商贸物流会议西南中心。临潼城市定位：城市职能：国际旅游城、分担西安主城区人口的重要中心、承接东部产业聚集区、交通运输中心。阎良城市定位：,城市职能：航空科技创新基地、城乡统筹示范区、航空体验和秦史探源为特色的旅游基地。,16,2012,年,11,月,28,日,西咸将动工兴建中国西部迪士尼乐园,西安、咸阳市民关注已久的东方帝王谷规划选址已完成，即将实施。项目由美国,Vision Maker,公司、罗斯洛克、陕文投等投资上百亿，设中央之国地球宫、东方帝国、文明星空、丝绸之路、地心探秘等板块，年接待游客,1000,万。据了解，,东方帝王谷由陕文投集团联合美国,VisionMaker,公司共同投资,150,亿元人民币,，项目建成后，预计每年可吸引游客,1000,万人次，产业规模每年可达,160,亿元。,已选址定在西咸新区秦汉新城，秦汉新城位于渭河以北，咸阳主城区的东部和北部区域,，和西安咸阳国际机场和西安北客站距离均在,15,分钟车程之内。,17,2012,年,12,月,17,日,西安,97,项分解措施建大西安,5,年建成快速交通圈,近期，西安将陕西省出台的省市共建大西安若干意见的,25,项措施分解成,97,项具体任务，其中提出，,未来,5,年，西安将建成中心,1,小时覆盖内部组团、,3,小时连接周边省会、,6,小时通达全国的快速交通圈。,此次提出的,97,项分解任务分别落实到,16,名市级领导干部，全市,53,个部门、,13,个区县和“五区一港两基地”。其中交通方面争取,5,年后形成西安中心,1,小时覆盖内部组团、,3,小时连接周边省会、,6,小时通达全国的快速交通圈。近期将尽快开工火车站改扩建、南二环高压线落地等工程。今后五年陕西省支持大西安建设的资金预计将达,198.92,亿元，其中投入,西安的资金达,163.12,亿元。,2012,年陕西省热点城市规划建设,美城视点,一,：,2012,年的陕西，被媒体称为“三星年”。,三星高端存储芯片项目一期投资,70,亿美元。是改革开放以来我国单笔投资额最大的外商投资项目，将会为西安城市形象的提升和国际化大都市建设注入强大的活力。对于房地产而言，三星项目的成功签约必然会推动区域城市化的进程，高新区新区的发展也将会面临新的机遇。,二：,省市共建大西安，西安市地铁,15,条线规划和八水润长安等规划，,也必将为未来西安市的房产市场带来新的动力。,三：,渭北工业园区和西咸新区规划的相继确立,以及重大项目的签约及落地，也必将带动区域的经济大发展。,总体而言，,2012,年，西安市在建设国际化大都市的进程上快速推进着，城镇化水平也在不断提高，而,随着保利,、华润等地产巨擘的们纷纷拿地,，,2013,年西安市的房产市场将会达到新的高度。,PART2,：热点追踪,本省市重点城建、规划,行业要闻,财经要点,序号,时间,政策名称,主要内容,研究部观点,1,2012,年,1,月,5,日,绿城自救加速再卖四项目 融创,5100,万接手无锡地王,1,月,5,日晚间，绿城中国和融创中国控股有限公司联合公告宣布，绿城地产向融创置地出售无锡绿城湖滨置业有限公司,51%,的股权，现金代价为,5100,万元。同一天，绿城房产集团官方微博连发四条股权转让信息，除了上述无锡项目，绿城还出售了杭州、上海两地三个项目的部分股权，此三个项目总计作价,2.3,亿元。和无锡项目一样，上述三个项目的转让，均以注册资本金作价,日前，绿城集团董事长宋卫平撰文称，,2012,年将这一年的首要目标锁定在“力求生存”。对于绿城来说，转让项目是减轻资金压力的一个方式。绿城,2012,年将走轻资本道路，因为没有钱，不会像以前那样买地，建项目，而是以代建、品牌服务为主。,2,2012,年,2,月,2,日,多家房企巨头下调今年销售任务 目标零增长,在销售放缓、融资收紧等多种因素的影响下，包括多家巨头在内的房企纷纷换挡减速，下调,2012,年销售目标计划，部分开发商提出销售零增长。,2,月,2,日，中海地产主席孔庆平对媒体表示，中海今年将维持去年的目标，主要的销售指标、开工指标等都和去年一样。,今年全球的经济将更加复杂，中国的宏观调控也要继续，不会放松，所以对房地产市场来讲挑战很大。此次房企纷纷下调销售目标，也是顺应了市场大势，房地产的高速增长期已经结束了，现在将进入了稳定增长期。,3,2012,年,2,月,3,日,全国土地市场,1,月成交量同比大跌 跌幅超,50%,数据显示，,1,月全国,300,个城市土地成交量和住宅用地成交量较去年同期跌幅均超过,50%,。,京、沪、广、深四大一线城市土地出让金同比降幅更为惊人，上海,1,月土地出让金同比缩水达七成，北京则为去年同期的三分之一，广州缩水幅度更是达九成。,在商品房市场进入寒冬之后，开发商拿地的热情大大减弱，土地市场更是一片冷清。土地出让金的大幅下滑直接的后果就是地方财政的急速缩水，地方政府的资金压力将会逐步加大。短期来看，地方政府仍然摆脱不了土地财政，预计未来地方政府楼市松绑的意愿将更为强烈。,2012,年重点行业要闻,序号,时间,政策名称,主要内容,研究部观点,4,2012,年,2,月,15,日,杭州楼市新一轮降价潮来袭 主城区万元以下成趋势,随着楼市调控政策的持续推进以及市场的僵持气氛，号称“一线房价之城”的杭州，去年一轮降价的影响还未消退，新的一轮已经袭来，越来越多的开发商选择低价开盘，幅度进一步拉大，更多主城区版块被拉至“万元以内”。,年初销售不畅以及近期政府的坚定表态，整个楼市已在酝酿新一轮的降价促销。去年,10-11,月有一波降价，很快会有第二轮更大范围降价。此次降价不再是迎合市场，而是房地产的“断臂求生”，关乎企业存亡。,预计随着此次开发商的以价换量以及按揭压力减小等因素，在度过,2,月的调整期后，,3,月将成为众多房企集中推货及降价促销的高潮期，西安楼市或将迎来久违的小阳春。,5,2012,年,2,月,24,日,为高速扩张埋单 房产代理同策深陷裁员风波,在过去一年扩张狂奔的上海同策房产咨询股份有限公司陷入裁员风波。对此，同策在其官方回复中关于“进行员工结构比率调整”的说法，隐隐道出了公司在政策高压下高速扩张后的疲态。,2011,年同策扩张迅速，一年中员工人数增加,55%,。,开发商上市前，会大肆圈地；销售商上市前，会迅猛扩张。这在中国房地产业界是属正常现象。如果上市久久难以成功，势必受到影响，典型者是顺驰,2006,年被迫卖身。代理商属于典型的人力资本密集型企业，人力成本是主要成本开支。同策的“摊子”铺得太大，短期人力成本明显提高，按照现在的市场环境发展下去，肯定是要“出问题的”。,6,2012,年,2,月,28,日,世联地产,2011,年净利润,1.6,亿 同比下降,34.99%,2,月,28,日，世联地产发布,2011,年业绩快报，,2011,年净利润为,1.57,亿元，同比下降,34.99%,。,2011,年世联地产营业总收入为,16.56,亿元，同比增长,30.22%,；营业利润为,27.22,亿元，同比下降,13.49%,；利润总额为,2.75,亿元，同比下降,17.15%,。,世联业绩下降的主要原因是在房地产市场持续调控的情况下，受房地产市场交易量下降和公司代理收入结算时间放慢的影响，收入的增长速度慢于经营规模扩大带来的成本费用增长的速度，导致公司正常经营产生的盈利增长与收入增长不同步。,2012,年重点行业要闻,序号,时间,政策名称,主要内容,研究部观点,7,2012,年,3,月,9,日,陈劲松：中国房地产上半场普遍的营销动作己过时,世联董事长陈劲松：中国房地产上半场普遍的营销动作己过时，,1,、逼订不管用。,2,、营销降价不管用。,3,、储客不管用、,4,、老带新不管用。,5,、联合代理不管用。,6,、压低营销费用不管用。那什么管用？就是今年房地产业界要达成共识，不博反弹，实实在在的降价到位，真正给客户树立信心。,尽管陈劲松罗列了,6,个不管用，但当前市场下还是出现了不少热销的楼盘，因而不能以偏概全，最主要还是在价格和营销上面做功夫。还是那句老话，只要价格降到位了，抄底的刚需还是大有人在的。楼市下半场要把握,4,点：,1,、狠：决策要狠，敢降价、敢推广、敢领跑而非追随，消费者只认指标盘；,2,、快：环环相扣踏点紧凑、手段立体一气呵成；,3,、准：目标客群清晰、意向摸排精准、价格表策略兑现到位；,4,、新：无论大小，技战术要有新招，新路径才能突围竞争，再度引领消费者。四点缺一不可。,8,2012,年,3,月,22,日,龙头房企掀新一轮降价潮 营销显现三大趋势,前两月房企销售不畅，大型房企纷纷开始转变营销策略。快速销售、快速周转成为多数房企的共识，各种更有针对性、成本更低的创新营销模式不断涌现。,2,月以来，龙头房企开始掀起新一轮降价潮，“招保万金”不约而同推出了各种优惠措施，加快回笼资金。,不单单是降价促销，目前的房企在营销模式方面也纷纷创新，采用更有针对性、成本更低的营销模式。最近地产行业营销模式转型有三个趋势：从“坐商”向“行商”转型，走出售楼部卖房；从传统线下销售向线上互动、线下成交结合转型；从大众营销向聚焦目标客户群的小众精准营销转型。,9,2012,年,4,月,12,日,绿地集团“商办化”加速,前不久悄然更名为“绿地控股集团”的绿地，正在酝酿更大规模的调整，其中“商办化”就是关键之一。绿地集团董事长、总裁张玉良近日透露，今年绿地将继续增加商办产品比例，在整个房地产开发销售中预计占比将达,45%-50%,。近,50%,的商办产品，这个比例将是绿地集团建立以来最高的，也是大部分转型开发商所未能企及的。,在