英歌石项目整体定位及首开区物业定位112p.pptx

标题文本样式：微软雅黑,/26,号,Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑,/20,号,Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑,/18,号,Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑,/16,号,Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑,/14,号,Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑,/12,号,Arial/12pt,第,#,页,伟业顾问,Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved,标题文本样式：微软雅黑,/26,号,Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑,/20,号,Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑,/18,号,Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑,/16,号,Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑,/14,号,Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑,/12,号,Arial/12pt,第,#,页,伟业顾问,Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved,标题文本样式：微软雅黑,/26,号,Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑,/20,号,Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑,/18,号,Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑,/16,号,Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑,/14,号,Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑,/12,号,Arial/12pt,第,#,页,伟业顾问,Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved,标题文本样式：微软雅黑,/26,号,Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑,/20,号,Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑,/18,号,Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑,/16,号,Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑,/14,号,Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑,/12,号,Arial/12pt,第,#,页,伟业顾问,Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved,标题文本样式：微软雅黑,/26,号,Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑,/20,号,Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑,/18,号,Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑,/16,号,Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑,/14,号,Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑,/12,号,Arial/12pt,第,#,页,伟业顾问,Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved,标题文本样式：微软雅黑,/26,号,Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑,/20,号,Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑,/18,号,Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑,/16,号,Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑,/14,号,Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑,/12,号,Arial/12pt,第,#,页,伟业顾问,Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved,标题文本样式：微软雅黑,/26,号,Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑,/20,号,Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑,/18,号,Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑,/16,号,Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑,/14,号,Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑,/12,号,Arial/12pt,第,#,页,伟业顾问,Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved,标题文本样式：微软雅黑,/26,号,Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑,/20,号,Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑,/18,号,Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑,/16,号,Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑,/14,号,Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑,/12,号,Arial/12pt,第,#,页,伟业顾问,Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved,大连英歌石，秘境天堂,英歌石项目整体定位及首开区物业定位,20110928,偉 業 顧 問,2011 B.A.Consulting.,报告目录,第,1,页,项目发展,机会,点研究,项目发展初步探测,首开区物业定位,第,2,页,项目发展机会点研究,城市,市场,客群,第,3,页,北中国海上窗口,大连港已成为连接东北、华北、华东各地的海上门户：,大连港是中国东北最重要的集装箱港口，东北三省,90%,以上的外贸集装箱均在大连港转运；,大连港是中国东北地区承接进口矿石的主要港口，拥有的,30,万吨级矿石码头，是国内最大、最先进的矿石专用码头之一，服务范围已延伸至环渤海湾地区；,大连港是环渤海客货滚装中心和东北亚汽车分拨中心，年旅客接送量,600,多万人次,，滚装车辆,100,多万台次,。,大连,上海,深圳,北京,珠三角,经济圈,长三角,经济圈,哈尔滨,长春,沈阳,东三省经济走廊,大连航运、港口产业蓬勃发展，已成为连接各地的重要海上门户。,第,4,页,东北亚枢纽,大连已不是东北的大连而是中国的大连、世界的大连。,大连受环渤海经济圈和东北经济圈两大经济腹地的辐射，是振兴东北的重要阵地，发展前景良好,；,大连与亚洲重要城市联动性增强，城市国际化趋势明显，已成为连接东北亚各国的交通枢纽。,东北经济区,环渤海经济区,东北亚经济区,朝 鲜,山东,韩国,50,分钟,2,小时,45,分钟,1.5,小时,青岛,首尔,沈阳,平壤,第,5,页,城市宏观经济,比较全国大中型城市的,GDP,和社会消费品零售总额，大连市与杭州、青岛、沈阳等省会城市同梯队，属于沿海发达城市。,第一梯队,第二梯队,第三梯队,第四梯队,北京,青岛,济南,杭州,社零（亿元）,大连,沈阳,城市经济水平,：,第一梯队：北京、上海；,第二梯队：广州、深圳、天津；,第三梯队：杭州、青岛、沈阳、大连、武汉；,第四梯队：济南、哈尔滨、西安,第,8,页,城市“西拓北进”,高新区：,国家级高新技术产业园区,，打造高新、低碳、环保产业；并具有距离市区最近的植物生态园，城市,“,绿心,”,。,旅顺口区：,于,2009,年全部对外开放，大力发展旅游文化产业、临港加工业、物流业。,市内四区,(,中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区,),：城市金融、政务、文化产业、城市居住娱乐休闲核心区。,金州区：,装备制造业,、冷链物流及食品加工以及,新兴产业,，如,数字技术、生物医药,等。,开发区,;,国际贸易、出口加工、保税仓储、保税商品展示，具有国际级,金石滩旅游度假区。,城市主导向西发展，通勤便利，西部的重要性及认知度明显提升。高新区有别于其他板块，规划发展新技术、高科技及低碳产业集群，发展前景看好。,大连城市“西拓北进”，实现中心区域与新市区互动发展，高新园区、旅顺口区作为西拓重要节点，北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局；,未来各区实现,1-2,小时通勤，形成多组团一体化发展，各区域链接更紧密，交通便利度更高。,第,9,页,轨道交通发展,本案区域处于旅顺南线附近，轨道交通的发展将促进,区域发展持续,升温。,大连地铁及轻轨建设非常发达，规划总共拥有,9,条地铁线路,。,旅顺南线与旅顺北线包围本案地块，使得区域与大连市区联系更加紧密，带动周边区域发展，对促进旅顺口区的进一步对外开放，形成旅顺口区和大连市中心的一体化发展，提高旅顺口区人民的生活水平和质量具有重要意义。,本案地块距旅顺南线较近，,旅顺南线计划,2011,年底前竣工通车,。,项目位置,旅顺南线,第,10,页,旅游业发展,大连旅游业蓬勃发展，城市吸引力强，游客多元，旅游收入屡创新高。,2010,年大连接待国内外游客,3777,万人次,，,比去年增长,365,万人次,；接待国外游客为,117,万人次,，以韩日、俄罗斯、欧美为主；,2010,年大连旅游收入,550,亿元,，,比去年增长,119,亿,，市场表现良好，旅游行业的发展，势必带动餐饮、住宿、休闲娱乐等产业链的发展。,第,11,页,休闲度假,特色,大连休闲度假产品停留在海主题的阶段，对山资源利用不够，缺少差异化,特色度假项目。,目前大连当地休闲度假场所较为集中在中山区、,开发区、旅顺口区的沿海一带，,基本以滨海休闲度假为主题，以山景为主题的度假场所甚少；,仅有个别以温泉为主题度假场所，,但距离城市都较远，并且开发品质较低，市场竞争力普遍较差。,大连市依仗山景、休闲度假为一体的度假场所极为有限。,旅顺口区,中山区,经济开发区,第,12,页,大连唯一国家,5A,级风景区,项目紧邻西郊国家森林公园，区域绿色生态环境共铸大连绿,肺,，资源,具有较强的稀缺,性。,本案位于大连西郊国家森林公园附近，,处于生态旅游区内部,，,2006,年,12,月获批国家级森林公园，,是目前我国占地面积最大的城市国家森林公园，也是大连市唯一国家,5A,级风景区；,公园拥有茂林、秀木、云海、瀑布、溪流、湖泊（水库）等众多自然风景资源；庙宇、道观等人文景观；同时，西郊森林公园还是重要的候鸟迁徙地。春秋两季，候鸟迁徙过境。,旅顺中路,生态旅游区,注：,5A,是一套规范性标准化的质量等级评定体系，是目前全国旅游景区（点）最高评定标准。,第,13,页,小结,大连市发展规划布局较为完善，本案优势明显,大连旅游业发达，客源来源多元化，成为东北亚地区重要旅游城市,城市格局,“,西拓北进,”,，所属区域规划发展高新、旅游产业,项目地块处于城市核心绿肺，山地旅游资源为核心特色,第,14,页,项目发展机会点研究,城市,市场,客群,大连市新版限购令具体措施,新版限购令在旧版的基础上，对购房、贷款等方面加重了调控力度。但是市内四区及高新区执行限购，旅顺板块不受限购管辖。,第,15,页,大连市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的实施意见,大政办发,201122,号（,2011,年,2,月,25,）,执行时间,2011,年,3,月,28,号,限购范围,大连,市内四区,和,高新园区,本市家庭购房,在本市已有,1,套,住房的本市户籍居民家庭（夫妻双方及未成年子女），,限购一套住房,，已拥有,2,套,及以上住房的，,暂停,在本市向其,售房,。,外地家庭购房,不拥有住房且能提供在本市,1,年以上个人所得,税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）的非本市户籍居民家庭，,限购,1,套住房,，其他家庭暂停向其售房。,贷款政策,对贷款购买,第二套住房,的家庭，收付款比例,不得低于,60%,，贷款利率不得低于基准利率,1.1,倍,。,最早于,2010,年,10,月出台“大政办发,2010143,号令”首次提出限购措施,，并于,2011,年,2,月出台新限购令；,新版限购令对本地和外地人的购房资格进行了细化，贷款政策也做了明确规定，同时设,定限购范围为大连市内四区和高新园区,。,土地市场成交情况,2010,年成交土地总体规划建筑面积急剧增加，是,2009,年,5,倍。,2011,年至今，受限购令的影响，整个土地市场成交量同比下降,17%,。,第,16,页,2010,年大连市成交土地,总体规划建筑面积,5772,万平米,，是,2009,年的,5,倍，土地市场出现井喷；,2011,年,1-8,月成交土地总体规划建筑面积,2043,万,平米，全是不同程度受限购政策的影响，,同比去年下降,31,%,。,历年土地成交规划建筑面积（万平米）,新版限购令,成交土地楼面地价,2010,年市场成交量猛增同时，楼面地价亦呈现水涨船高的走势。,2011,年受新政影响，成交量及楼面地价同步下降，现已低于,2009,年成交价。,第,17,页,2010,年，,大连市楼面地价约为,1910,元,/,平米,，比,2009,年上涨,10%,；,2011,年，受限购令的影响，楼面地价下降至,1699,元,/,平米，,比,2010,年下降约,11,%,。,新版限购令,历年土地楼面地价（元,/,平方米）,施工竣工面积,今年上半年全市商品房施工面积已经超过去年全年，竣工面积同比高于去年同期。大连房地产于,2010,年进入快速发展阶段，未来竞争加剧。,第,18,页,施工面积：,2006-2011,年，施工面积呈逐年上升态势，,2010,年出现激增，同比上涨,45%,；,2011,年上半年施工面积超过,2010,年全年；,竣工面积：历年竣工面积基本持平，平均约为,550,万平米，,2011,年上半年竣工面积已经超过,2010,年全年,58%,。,历年商品房施工竣工面积（万平米）,商品房供应和成交详情,整体看市场供应远大于消化面积。,2011,年限购之后，市场销量明显下滑，本年第二季度同比,10,年二季度降低,46%,。,第,19,页,供销比,=,批准上市面积,/,销售面积,新版限购令,供应面积：,2011,年二季度，商品房供应面积为,173,万平米，环比下降,15%,，同比下降,20%,；,销售面积：,2011,年二季度，商品房销售面积为,56,万平米，环比下降,33%,，同比下降幅度达到,46%,。,历年商品房供应和成交详情（万平米）,大连市商品房价格,2011,年，市场成交均价接近,13000,元,/,平米，受限购令影响，二季度相对于一季度均价略有下降。,第,20,页,2010,年二季度成交均价突破,10000,元,/,平米，之后逐季度上升，四季度出台旧版限购政策，成交均价有所下降；,2011,年一季度成交均价，上升至,12900,元,/,平米，,随着新版限购令的执行，二季度成交均价有所下滑，环比下降,3%,。,新版限购令,小结,背景：受全国限购政策的影响，大连今年,3,月份起执行严格限购政策，其中市内四区及高新区直接受限购影响。,第,21,页,大连市宏观房地产分析,整个市场供应远大于消化面积，受政策影响今年消化量下滑明显，成交均价略有下降，“买方市场”、“量价齐跌”的格局已经形成。,受限购令影响，土地市场和商品房市场均受到不同程度影响,。但未来土地,成交量较大,，房地产进入快速发展阶段，同时面临激烈的市场竞争。,2010,年大连市,土地,市场出现井喷，进入,2011,年，受,限购,影响土地成交萎缩，楼面地价回落到,2009,年之前的水平。,近两年大连施工面积激增，年竣工面积保持,560,万左右。长远来看，住宅供应量较大，未来市场竞争加剧。,竞争区别墅市场研究,竞争项目甄选,第,22,页,竞争项目选择原则：,了解大连度假类别墅市场及置业者需求特征,了解竞争区域内山地资源别墅的市场销售情况,了解高尔夫别墅市场情况,对比分析滨海别墅与山地别墅市场竞争,竞争项目：,万科溪之谷,：竞争区域内山地资源别墅项目,红旗谷、西郊高尔夫,：拥有高尔夫主题活动山地别墅项目,大连天地,：规模,300,万的超级大盘，依托产业及自身品牌项目,中体奥林匹克花园,：坐落西郊森林公园，依山临湖,中拥蓝天下,：在售一线滨海度假类别墅项目,卢卡艺墅、合生江山帝景、蓝湾镇：,非一线滨海度假别墅项目,中拥蓝天下,蓝湾镇,万科溪之谷,西郊高尔夫,红旗谷,大连天地,核心竞争区域,度假产品,合生江山帝景,卢卡艺墅,中体奥林匹克花园,注解：资源属性项目,第,23,页,竞争区别墅市场研究,对竞争取区域的市场分析时，根据各个项目的资源属性不同，分为,5,大类别：,一线滨海项目,：具有,绝对的一线海景,资源优势，处于旅顺南路以南的项目；,非一线滨海项目,：处于,旅顺南路以北,项目，距离海岸线,5-10,分钟；,山地项目,：项目自身拥有一定山体资源，凭借,山地,优势开发住宅，并非纯正的山地别墅。依山开发,主题类运动如高尔夫项目，称之为高尔夫主题山地项目；,滨河、依山项目,：紧邻河景或紧靠山体的项目，临靠一定的景观资源；,非资源项目,：无任何景观资源,。,中拥蓝天下,合生江山帝景,亿达蓝湾镇,卢卡艺墅,万科溪之谷,中体奥林匹克花园,红旗谷,西郊高尔夫庄园,大连天地,悦翠台,一线滨海项目,非一线滨海项目,山地项目,山地高尔夫主题项目,非资源项目,第,24,页,在售项目供应量,：竞争区别墅项目市场存量约,46,万,，根据资源属性不同将项目分为五类，其中山地别墅项目存量较大约,21,万,。,旅顺：别墅项目均依托滨海，形成一线及非一线滨海的属性，市场存量约,11.3,万，一线滨海项目仅,1,个；,高新区：项目依托山势，打造高尔夫或山体公园形成特色，存量约,20,万平米，其中高尔夫主题类别墅存量为,8.4,万平米。,竞争区别墅市场研究,区域,资源属性,项目名称,建筑面积（万平米）,开盘面积（万平米）,在售面积（万平米）,潜在面积（万平米）,市场存量（万平米）,旅顺,一线滨海项目,中拥蓝天下,6,6,4.5,0,4.4,非一线滨海项目,合生江山帝景,8.7,4.8,0.1,3.9,4.05,亿达蓝湾镇,7.3,6,0.4,1.3,1.6,卢卡艺墅,4,4,1.2,0,1.2,小计,26,20.8,6.5,5.2,11.3,高新区,山地项目,中体奥林匹克花园,10.5,3.1,3,7.4,10.4,万科溪之谷,7.7,6.8,0.8,0.9,1.7,山地高尔夫主题项目,西郊高尔夫庄园,3.7,2,0.9,1.7,2.6,红旗谷,7.4,7.4,5.8,0,5.8,小计,29.3,19.3,10,10,20.5,非资源项目,大连天地,悦翠台,21.7,10.7,3.2,11,14.2,总计,77,50.8,19.8,26.2,46.0,在售项目产品供应,：竞品别墅整体供应以联排别墅为主，目前独栋集中于山地项目，未来逐渐开盘销售。山地、高尔夫项目中独栋产品为主流。,第,25,页,滨海项目中，联排成为主流产品，独栋产品稀缺；山地项目以独栋别墅为主力，主要集中在中体奥林匹克花园内，潜在供应量大。,高尔夫主题类项目产品均值，容积率更低，以独栋产品为主力。,竞争区别墅市场研究,资源属性,项目名称,别墅总套数,联排套数,双拼套数,独栋套数,一线滨海项目,中拥蓝天下,119,0,106,13,非一线滨海项目,合生江山帝景,440,440,0,0,亿达蓝湾镇,363,60,（首开）,240,（首开）,0,卢卡艺墅,121,61,36,24,小计,1043,561,382,37,山地项目,中体奥林匹克花园,415,15,0,400,万科溪之谷,360,280,30,0,小计,775,295,30,400,高尔夫主题山地项目,西郊高尔夫庄园,135,39,18,78,红旗谷（二期）,370,114,120,136,小计,505,153,138,214,非资源项目,大连天地,悦翠台,395,88,（首开）,88,（首开）,20,（首开）,合计,2718,1097,550,671,第,26,页,待售项目供应情况,：潜在项目以海景资源为主，山体资源的项目供应量有限，其中真正的山地别墅项目供应量较少。,竞争区域别墅项目主要以滨海项目为主，以山地为主题的项目有,3,个，但项目供应量极为有限，其中真正拥有山地别墅的项目供应仅,4.3,万平米。,纯山地别墅项目独栋产品稀缺，滨海项目小平岛未来将推出大量的独栋产品。,竞争区别墅市场研究,资源属性,项目名称,市场存量（万平米）,别墅类产品总户数,联排套数,双拼套数,独栋套数,山地项目,香泉谷,4.3,100,72,18,10,小计,4.3,100,72,18,10,依山项目,远乡维也纳,4.2,101,10,（首开）,30,（首开）,10,（首开）,鹿山,7.1,175,0,0,175,小计,11.3,276,10,30,185,一线滨海,亿达普罗旺斯,5.5,待定,待定,待定,待定,小平岛,30,400,0,0,400,滨河资源,金塘裕墅,2.6,70,70,0,0,小计,38.1,470,70,待定,400,合计,53.7,846,152,48,595,面积区间,-,联排,：联排面积呈现广泛的梯度空间，集中在“,160-180,平米”、“,180-230,平米”和“,250-260,平米”，且市场推出,150,平米起的经济型联排产品。,第,27,页,非一线滨海项目联排产品面积集中在,190-230,平米之间；,山地资源别墅主要分为经济型和舒适型产品“,160-180/250-260,平米”，高尔夫主题项目同样出现经济型产品；,而无任何资源的大连天地，凭借大盘声势，联排产品面积区间跨度较大，,180-240,平米。,竞争区别墅市场研究,非一线滨海,山地资源,在售项目,联排产品,面积区间（平米）,高尔夫山地资源,非资源,180,面积区间,-,双拼,：除一线滨海项目面积在,300,平米以上，双拼面积集中在,180-230,平米及,240-260,平米。,第,28,页,滨海项目中，具有优秀滨海资源的中拥蓝天下，推出大面积的双拼产品，非一线项目出现少量,180,平米左右的经济型产品；,山地及高尔夫项目户型面积集中在,210-260,平米之间，舒适度较好；,非资源项目面积区间在,180-240,平米。,竞争区别墅市场研究,一线滨海,山地资源,在售项目,双拼产品,面积区间（平米）,非一线滨海,高尔夫山地资源,非资源,面积区间,-,独栋,：独栋面积呈现多元化，主力“,260-360,平米”。一线滨海和山地项目的楼王产品均为奢华型，面积在,500,平米以上。,第,29,页,对比来看，一线滨海项目面积区间超过,550,平米，达到,730,平米的大独栋；,独栋产品呈现多元化得面积区间，主力产品在,260-360,平米；,西郊高尔夫独栋主要在,350-450,平米，万科溪之谷独栋别墅数量较少，面积在,480-600,平米，为项目标杆产品。,竞争区别墅市场研究,一线滨海,山地资源,在售项目,独栋产品,面积区间（平米）,非一线滨海,高尔夫山地资源,面积区间,：山地项目主力面积区间，基本与竞品项目主力面积相一致，其中：,联排,，以,“经济型,150-180,平米”、“舒适型,250-260,平米”,为主；,双拼,，以舒适型产品,“,210-260,平米”为主；,独栋,，,主推“,260-360,平米”，,一线海景推出,550-730,平米豪宅。,第,30,页,竞争区别墅市场研究,产品类型,主力户型（平米）,竞品项目,山地项目,联排,160-180,、,180-230,、,250-260,150-180,、,250-260,双拼,180-230,、,240-260,210-230,、,240-260,独栋,260-360,260-360,单价水平,-,联排,：在售联排均价整体在,1.7-1.9,万元,/,平米，山地、高尔夫类型联排价格并未实现高单价。蓝湾镇因滨海资源单价达到,2.4,万元,/,平米。,第,31,页,在售项目,联排产品,单价（元,/,平米）,非一线滨海,山地资源,联排产品：,非一线滨海项目单价水平参差不齐，亿达蓝湾高达,2.4,万,/,平米；,山地别墅及高尔夫别墅单价基本在,1.7-1.9,万元,/,平米；,大连悦翠台，凭借大盘概念，以及品牌实力，走高端路线，,2.3,万,/,平米，定价较高。,竞争区别墅市场研究,非资源,高尔夫,山地资,源,单价水平,-,双拼,：双拼单价水平在,2.0-2.6,万元,/,平米，距离海岸线较近的别墅单价水平明显高于其他项目,3000-4000,元,/,平米。,第,32,页,双拼产品：,滨海项目单价水平在,2.1-2.4,万之间；,非一线滨海项目单价在,2.3-2.4,万，价格较高于山地、高尔夫项目,3000-4000,元,/,平米；,山体资源及高尔夫类项目单价在,2,万,/,平米水平；,大连天地悦翠台，距离城区较近，配套齐全，但毫无任何景观资源，价格高达,2.6,万,/,平米。,竞争区别墅市场研究,在售项目,双拼产品,单价（元,/,平米）,一线滨海,非一线滨海,山体资源,高尔夫山体资源,非资源,单价水平,-,独栋,：独栋别墅受产品及资源占有的因素影响，单价呈现阶梯走势。滨海独栋产品单价已达到,3.5,万,/,平米，山地别墅集中在,2.3-2.5,万,/,平米之间，价差高达,1.0,万,/,平米左右。,第,33,页,在售项目,独栋产品,单价（元,/,平米）,一线滨海,山地资源,竞争区别墅市场研究,非一线滨海,高尔夫,山地资源,非资源,独栋产品：,滨海独栋产品单价水平,3.4-3.5,万,/,平米，表现出较高的溢价能力；,山地资源、高尔夫别墅明显低于滨海别墅，集中在,2.3-2.5,万,/,平米；,大连天地悦翠台，少量独栋产品，单价高达,3,万,/,平米。,单价水平：不同产品价格差在,2000-3000,元，仅独栋产品单价超过,30000,元,/,平米，山地项目双拼、独栋略低于市场主力单价。其中：,联排,，单价略高于市场主流水平，,17500-19000,元,/,平米，,主题山地类,单价,19000,元，,可达到实现较高溢价,；,双拼,，,20000-23000,元,/,平米；,独栋,，,在售山地项目资源欠佳、产品不良，单价水平较低，,23000-25000,元,/,平米,，对于本案纯粹的山地资源，若推出此产品，则具有较大的价格提升空间。,第,34,页,产品类型,单价水平（元,/,平米）,竞品项目,山地项目,联排,17000-19000,17500-19000,双拼,20000-23000,20000,独栋,23000-25000,、,30000-35000,23000-25000,竞争区别墅市场研究,总价水平,-,联排,：在售联排总价整体集中在,400-500,万,/,套，非海景项目中出现,280-400,万,/,套的低价产品；蓝湾镇因海景资源、悦翠台因品牌和配套总价已达,700,万,/,套。,第,35,页,竞争区别墅市场研究,在售项目,联排产品,总价区间（万元）,非一线滨海,山地资源,高尔夫山,地资源,非资源,联排产品：,山地别墅因推出经济型和舒适型产品，总价呈现不同，,高尔夫主题总价高于其他山地别墅,，表现一定的溢价能力。,非一线滨海项目受面积及单价影响，整体总价较高，联排总价基本在,400,万以上，上限为,700,万；,悦翠台因单价高，总价水平整体拉高，高于市场同类产品，最高达,700,万。,总价水平,-,双拼,：市场双拼受资源影响总价呈现差异化走势，山地、高尔夫类总价在,400-580,万；非一线海景项目总价,600-700,万，一线海景项目总价高达,1000,万。,第,36,页,竞争区别墅市场研究,双拼产品：,滨海项目，尤其是一线滨海项目双拼总价上限高达,1000,万；,山地项目总价上限不高于,580,万，明显低于其他项目总价上限。,在售项目,双拼产品,总价区间（万元）,一线滨海,非一线滨海,高尔夫山地,资源,山地资源,非资源,总价水平,-,独栋,：度假型滨海独栋总价在,2000-6000,万，成为独栋产品的标杆，非海景独栋,650,万起，最高在,1000,万级别。,第,37,页,独栋产品：,一线海景独栋总价在,2000-6000,万，非一线总价亦突破千万，高达,1200,万；,山地、高尔夫类独栋，总价最低,650,万起，最高达,900-1000,万，整体低于沿海独栋；,悦翠台属于城市别墅，且高单价、大户型，总价突破,1000,万，高达,1400-3000,万。,竞争区别墅市场研究,在售项目,独栋产品,总价区间（万元）,一线滨海,高尔夫山地,资源,非一线滨海,山地资源,非资源,总价水平,：山地项目别墅面积保守，且单价略低，整体总价低于市场。但高尔夫类独栋产品总价达到了,1000,元,/,平米，其中：,联,排,，由于主推经济型和舒适型户型，总价呈现两种主力区间，,280-340,万、,430-470,万,；,双,拼,，整体山地单价水平较低，,主力总价,400-550,万,，主题类山地项目突破,500,万；,独,栋,，与滨海独栋总价差距较大，主题类山地独栋总价优势明显，实现了总价千万,级。,第,38,页,竞争区别墅市场研究,产品类型,主力总价（万元）,竞品项目,山地项目,联排,280-400,、,400-500,280-340,、,430-470,双拼,420-580,、,600-700,400-550,独栋,800-1000,、,2000-3000,650-1000,从限购政策看销售情况,：旅顺区在售别墅受政策影响小，基本保持稳定去化；高新区整体受限购影响明显，但低总价产品保持去化，高总价别墅去化困难。,第,39,页,区域,项目,名称,开盘,时间,总户数,销售率,月均销售套数,开盘至今,限购至今,旅顺,不限购,中拥蓝天下,2010.7,119,34%,5-6,3-4,亿达蓝湾镇,2008.8,363,94%,12-13,11-12,合生江山帝景,2008.8,440,98%,11-12,11-12,卢卡艺墅,2010.12,121,70%,10-11,10-11,高,新区,限购,中体奥林匹克花园,2010.9,4,15,5%,1-2,0,万科溪之谷,2008.6,360,90%,12-13,10-11,西郊高尔夫庄园,2011.4,135,10%,1-2,1-2,红旗,谷,2010.8,370,21%,10-11,未开盘,悦,翠,台（一期）,2010.10,395,70,%,（一期）,8-9,6-7,旅顺区属于非限购区域,，销售情况并未受影响，,月均销售套数基本保持在,10-12,套左右,，中拥蓝天下总价较高，销售较缓；,高新区受限购影响出现较大反差，销售萎缩。,其中中体奥林匹克花园以住宅为主，别墅推出的产品量少，销售低迷；红旗谷一期产品自,2010,年基本销售完毕，至今二期还未开盘；,西郊高尔夫受限购影响，且总价较高，开盘至今销售情况不佳；万科溪之谷因低总价、品牌优势的特点销售稳定。,竞争区别墅市场研究,第,40,页,竞争区别墅市场研究,综合看市场畅销项目“,180-250,平米，,350-500,万”及“,300-450,平米、,550-700,万”别墅产品热销。,资源,属性,开盘时间,销售率,产品类型,面积区间,总价,月均销售套数,所属区域,项目名称,（平米）,（万元）,开盘至今,限购至今,旅顺,一线滨海,中拥蓝天下,2010.7,34%,双拼,290-430,600-1000,5-6,3-4,独栋,550-730,2000-6000,非一线滨海,亿达蓝湾镇,2008.8,94%,联排,/,双拼,183-233,400-700,12-13,11-12,合生江山帝景,2008.8,98%,联排,194-200,300-400,11-12,11-12,卢卡艺墅,2010.12,70%,联排,210-240,400-560,10-11,10-11,双拼,240-260,600-730,独栋,355,1200,高新区,山地资源,中体奥林匹克花园,2010.09,5%,联排,260-265,455-465,1-2,0,万科溪之谷,2008.06,90%,联排,150-180,285-340,12-13,10-11,双拼,210-230,420-460,高尔夫山地资源,西郊高尔夫庄园,2011.04,55%,联排,220-260,418-490,1-2,1-2,双拼,240-260,528-580,独栋,350-450,800-1000,红旗谷（一期）,2010.8,21%,联排,200,500,10-11,未开盘,双拼,251,550-627,独栋,430,1280,非资源,大连天地,悦翠台,2010.1,70%,联排,180-249,410-570,8-9,6-7,双拼,180-249,5,00-700,独栋,476-685,1400-3000,小结,第,41,页,竞争区别墅市场研究,目前，山地资源别墅价格处于中流水平，主题类别墅已凸显出一定的溢价能力，通过优质山地资源与产品优化的双结合，定可实现价格进一步的提升；,市场以经济型“,180-250,平米，总价,350-550,万”、舒适型“,350-450,平米，,550-700,万”同时兼具优秀景观资源项目热销。,受用地条件影响，独栋产品未来供应稀缺。别墅市场以联排产品为主力；,在售各类别墅产品面积保守，各别独栋产品受资源影响定位豪宅；,未来经济型别墅仍为市场主流，独,栋产品,稀缺。,整体看，资源型,、主题类,产品具有强烈竞争力,！,第,42,页,项目发展机会点研究,城市,市场,客群,高端客户划分,第,43,页,高端客户划分,地域划分：,大连本土客群,东北三省客群,全国各地客群,从地域方面划分，大连高端客户分为大连本土客群、东北三省客群和全国各地的客群；从财富层次划分又分为顶级财富阶层、主流财富阶层和入门级财富阶层。,财富层次划分：,顶级财富阶层,主流财富阶层,入门级财富阶层,第,44,页,高端客户按地域划分,高端客户地域划分,1.,比例,：大连客户占,50%,；,2.,置业目的,：改善居住环境，,自住兼投资；,3.,从业特征,：以企业高管、私人业主等人群为主；,4.,购房偏好,：地段意识较强，交通便利，强调经济性、实用性。,大连本土客群,1.,比例,：东北三省客户占,30-40%,；,2.,置业目的,：投资、满足休闲度,假之需；,3.,从业特征,：高收入人群为主，私营业主等；,4.,购房偏好,：依山傍水，环境优,美。交通便利，有知名度，适宜养老居住。,东北三省客群,1.,比例,：全国各地客户占,10-20%,；,2.,置业目的,：投资，满足休闲,度假之需；,3.,从业特征,：以企业中高管、私营业主为主力；,4.,购房偏好,：强调环境优质，具有地方特色。并具有投资升值的潜力,全国各地客,群,从地域方面划分，大连高端客户分为大连本土客群、东北三省客群和全国各地的客群；大连本土客户与外地客户平分天下，其中外地客户以东北三省客群为主。,高端客户地域划分,全国各地客群,东北三省客群,大连本土客群,第,45,页,高端客户按财富等级划分,通过客户访谈和项目调研，大连高端客户按照财富层次划分，分为顶级财富阶层、主流财富阶层和入门级财富阶层三个层次。,顶级财富阶层：,支付能力,：,1000,万以上；,产品面积,：,500-800,平米；,置业目的,：资源占有，休闲度假，收藏；,从业特征,：房地产、金融、,IT,、商贸等精英人群。,主流财富阶层,：,支付能力,：,600-800,万；,产品面积,：,250-500,平米；,置业目的,：自住，休闲养老等，保值；,从业特征：,私营业主、企业高管、政府官员等。,入门级财富阶层,：,支付能力,：,300-500,万；,产品面积,：,150-250,平米；,置业目的,：自住兼投资、为子女置业等；,从业特征,：企业中高层、私营业主等。,入门级财富阶层,主流财富阶层,顶级财富阶层,第,46,页,顶级财富阶层描摹,大连高端市场顶级财富阶层群体写真及置业特征分析。,置业关注点,：,区域自然环境,依山傍水、产品具有稀缺性、高品质产品、全面的物业管理,置业特征,：,资源占有、休闲度假、舒适性、私密性,置业驱动力,：,强势资源、升值潜力,大连是个好地方，依山傍水的，家里人都喜欢看海，我们又有这个实力，以后聚会、谈生意，一边看景，一边就完成了，想想吹着海风的感觉就比较爽。,中拥蓝天下客户 张先生,在这里买别墅看重的就是资源的稀缺性，追求的高品质。一出门就可以看到海，感觉很惬意。,这里豪华舒适的空间让我可以在周末的时间邀请同行的朋友来家里开个大,Party,，举行红酒品尝会，一起畅享高档生活。,