苏州医谷国际目标客户产品需求研究159P.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,医谷国际目标客户产品需求研究,引领需求，合理设计，构建,LOFT,产品竞争力,2,资料来源：易居分析,本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。,未经,易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件,描述本次研究主要调研方法及完成情况,调研方法与过程,阶段一：,LOFT,产品市场调研,阶段二：目标客户定性研究,通过一对一深访，描绘目标客户的画像，了解他们对土地和产品的需求,1,2,了解花桥市场上竞品,LOFT,项目的楼盘基本信息，成交客户信息和产品信息,楼盘调研,考察本项目在花桥市场的竞品项目，主要包括客户信息和产品信息,历时,1,周,研究方法,一对一深访,以一对一深访形式，与,12,位,LOFT,已购客户和,18,位,LOFT,意向客户进行深度访谈,历时,14,天,笔录解读,主持人与专家一起解读深访笔录，总结观点，提炼结论,历时,1,天,深访客户构成,请在此描述最终客户深访完成情况,投资客：共计,10,组，其中,已购投资,4,组,意向投资,6,组,自住客：共计,20,组，其中,已购自住：,7,组,意向自住：,13,组,深访具体配额,3,资料来源：易居分析,目 录,花桥市场,LOFT,产品市场现状,目标客户细分和素描,医谷国际产品设计、装修建议,医谷国际价格测试,医谷国际营销通路建议,本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。,未经,易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件,结论与建议,客户素描,产品偏好,价格测试,市场现状,营销通路,4,资料来源：易居分析,1,结论与建议,2,花桥市场,LOFT,产品市场现状,3,目标客户细分和素描,4,医谷国际产品设计、装修建议,5,医谷国际价格测试,6,医谷国际营销通路建议,本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。,未经,易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件,5,资料来源：易居分析,本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。,未经,易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件,通过本次深度访谈，大致可以将目标客户群分为,5,大类，即,:,投资客、商务暂居型、价格敏感型、尝试新鲜型、创业商住型,结论与建议,-,目标客户细分,投资客,没有丰富投资经验，年龄集中在,30-40,岁，多为企业中高层干部，理解,LOFT,产品客群及对未来收益有一定预期,商务暂居型,家在外地，工作或生意在周边，一个人住或者夫妻双方，有私家车,价格敏感型,价格主导，低总价为主，要求工作地方至居住地方交通便捷，刚结婚或有单独居住需求,尝试新鲜型,年龄偏轻，多年轻女性，家庭支付能力强，购房由家庭支出，主要尝试个性的,LOFT,居住理,创业商住型,居住和办公同处一处，职业多自由职业或创作型职业,商务暂居型,客户类型,自住客,尝试新鲜型,价格敏感型,创业商住型,30%,45%,20%,5%,投资客,结论与建议,-,目标客户素描,投资客,商务暂居型,价格敏感型,尝试新鲜型,创业商住型,人口学,/,社会学特征,30-40,岁已婚人群,上海本地居民为主,中高层管理人员,30-35,岁已婚人群,新上海人或苏州人,中层以上管理人员,25-30,岁未婚或新婚,新上海人为主,技术人员、初级管理人员或教师,20-25,岁未婚青年,(,以女性决策为主,),新上海人,普通职员,20-25,岁未婚男性,新上海人,自由职业或有自主创业意向,家庭结构,已婚，二人之家或三口之家,已婚，二人之家或三口之家,独身居住或新婚二人之家,独身居住,独身居住,置业目的,投资需求，逢低买进,自住,-,生意或工作在周边区域，为此而决定置业,自住,-,尚未开发或即将开的区域总价便宜,自住,-LOFT,全新的居住模式符合年轻人对生活多变新鲜的向往,自住兼商用,-LOFT,上下两层的复式设计可以商住两用,购买,LOFT,关注因素,地段,-,总价,-,面积,地段,-,总价,-,房型,总价,-,地段,-,房型,地段,-,房型,-,总价,总价,-,地段,-,层高,对,LOFT,看法,高性价比、工作生活两相宜、高大宽敞,高大宽敞、随意、高性价比,高性价比,/,简单,/,高大宽敞,个性、时尚、不受约束,工作生活两相宜、高性价比、高大宽敞,消费态度,实用性,性价比,品牌,实用性,/,耐用性,性价比,款式,性价比,实用性,生活态度,机会源于洞察,生活源于对品质的追求,努力生活得更好,我的生活我做主,艰辛并享受着,投资客稳重而果断，有远见；商务暂居型处事较为高调，主动；价格敏感型做人实际，不会好高骛远，平凡但不平庸；尝试新鲜型希望凸显自我价值、独特的，而非从众平庸的；创业商住型随和、务实、脚踏实地,本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。,未经,易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件,资料来源：易居分析,结论与建议,-,购买,LOFT,时的关注因素,本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。,未经,易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件,资料来源：易居分析,投资客,商务暂居型,价格敏感型,尝试新鲜型,创业商住型,地段,总价,面积,朝向,层高,房型,非关注因素,周边配套,开发商,小区环境,非关注因素,住户类型,非关注因素,非关注因素,非关注因素,非关注因素,购买,LOFT,关注前三位分别是地段,总价,面积,其中投资客很少关注房型,价格敏感型客户除了对地段和总价十分关注外,对房型要求要大于对面积需求,（上海工作，昆山置业，小户型公寓总价承受力较强）。,说明,:,星的数量越多代表关注程度越高，没有最 表示非关注因素,目标人群对小区内部的配套可以分为生活配套、休闲娱乐配套、医疗配套以及商业配套这几大类：,结论与建议,-,对产品的需求,-,内部配套,生活配套：小超市,/,便利店是最基本的配套；小型蔬果超市和小区班车也有一定的需求度,休闲娱乐配套：对运动场所和健身设施有普遍需求度；女性对美容美发配套的需求度较高,医疗配套：需求度不高，少数人希望开设社区医疗卫生服务中心,商业配套：能接受商业街，需要地上和地下相结合的车位,本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。,未经,易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件,资料来源：易居分析,投资客,商务暂居型,价格敏感型,尝试新鲜型,创业商住型,非自住为目的，对内部配套要求不高,对各项配套设施均有较高的要求,对生活配套设施有较高的要求,对休闲娱乐设施有较高的要求,对内部配套设施要求不高,生活配套,洗衣店,小超市,/,便利店,洗衣店,小超市,/,便利店,到附近卖场班车,洗衣店,小超市,/,便利店,小型蔬果卖场,洗衣店,小超市,/,便利店,洗衣店,小超市,/,便利店,休闲娱乐配套,运动,健身,运动,健身,美容美发,棋牌室,运动,健身,儿童乐园,酒吧,运动,健身,美容美发酒吧,运动,医疗配套,无,社区医疗卫生服务中心,无,无,无,商业配套,ATM,ATM,机,商业街,车位,ATM,机,商业街,水电煤公用事业费缴费设施,车位,ATM,ATM,集健身、美容、运动、休闲为一体的会所是绝大多数人的需求,结论与建议,-,对产品的需求,-,会所,集健身、美容、运动、休闲为一体,健身：包括健身房、健身器材、跳槽等项目,美容：,SPA,、理疗、按摩、精油、瑜伽等,运动：羽毛球场、篮球场、乒乓球馆、游泳池、网球场等,休闲：,K,歌和咖啡厅,投资客,商务暂居型,价格敏感型,尝试新鲜型,创业商住型,健身,非自住，对会所的需求度和关注度都比较低,健身房：健身、跳操,健身房：健身，接受办卡的会员制,健身房：健身，接受办卡的会员制,无,美容,美容：,SPA,、瑜伽,美容：包括理疗、,SPA,、精油，瑜伽等项目有一定的需求度,无,无,运动,运动场：羽毛球场、网球场、游泳馆、乒乓球馆,运动场：免费开放的羽毛球场、网球场、游泳馆、乒乓球馆,运动场：免费开放的羽毛球场、网球场、游泳馆、乒乓球馆,运动场：免费开放的羽毛球场、篮球场,休闲,K,歌,咖啡厅，运动后休闲放松,无,无,本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。,未经,易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件,资料来源：易居分析,户型功能间可以分为客厅、主卧、卫生间、书房/次卧、餐厅、厨房、阳台、暗室/储藏室这几个部分，各人群对各个功能间的关注度排序前三位为客厅主卧卫生间,结论与建议,-,对产品的需求,-,功能间（,1/4,）,本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。,未经,易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件,资料来源：易居分析,投资客,商务暂居型,价格敏感型,尝试新鲜型,创业商住型,客厅,主卧,卫生间,书房,/,次卧,餐厅,厨房,储藏室,阳台,说明,:,星的数量越多代表关注程度越高，没有最 表示非关注因素,结论与建议,-,对产品的需求,-,功能间（,2/4,）,客厅：,家中日常活动最为频繁的区域，同时也是会客的主要场所，大空间非常必要，对层高和面积均有较高的要求,层高需大于,2.3,米,面积从,12-15,平米不等,朝向朝南,主卧：,比较私密的空间，希望营造出温馨舒适的感觉,层高小于客厅，,2.2,米即可,面积需求从,10-15,平米不等,朝南，采光通风率好,关注隔音效果,卫生间,理想化的有两个卫生间，楼上楼下各一个,在面积条件不允许只能有一个卫生间时，愿意将卫生间放在楼下，以方便客人,有窗户或排气通风设备,面积：,3-4,平米,书房,/,次卧,作休闲娱乐用途或是作为客房，不会象主卧那样关注面积和朝向,餐厅：,偏好和客厅相连，不仅在视觉上可以增加客厅的面积，同时也是当下时尚的房型构造,厨房：,现代年轻人自己做饭的频率日益降低，所以已不再非常关注厨房,因此厨房面积无需太大，,4,平米即可,阳台：,阳台的安全性尤为关注，基于此需求更偏好封闭式的阳台,护栏要高以增加安全性,楼梯：,大多数人都希望楼梯的位置可以隐蔽一些，一进门看不见楼梯,出于节省空间的考虑，偏好旋梯,暗室,/,储藏室：,大多都位于楼梯下方，主要用途是作为存放杂物，没有改造的需要,对个性空间的需求不大,本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。,未经,易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件,资料来源：易居分析,对功能间需求综述：,各细分人群对功能间需求一览：,结论与建议,-,对产品的需求,-,功能间（,3/4,）,投资客,商务暂居型,价格敏感型,尝试新鲜型,创业商住型,客厅,层高在,2.2,米以上,面积,10,平米以上,朝南,面宽：,4,米或以上,净深：,3-3.5,米,层高在,2.6,米以上,面积,12,平米以上,朝南,层高,2.3,米以上,面积,15,平米以上,面宽大于,4,米,净深小于面宽,层高,2.3,米以上,面积,10-15,平米以上,层高,2.5,米以上,一进门就要是客厅,面积：,15,平米以上,主卧,层高,2.2,米左右即可,面积,10,平米左右,向南,双层隔音玻璃,层高,2.2,米,面积,10-12,平米,朝南,采光通风率好,双层隔音玻璃,层高,2.2,米,面积,12,平米,朝南,采光通风率好,双层隔音玻璃,层高,2.2,米,面积,10,平米,朝南,采光通风率好,双层隔音玻璃,层高,2.2,米,面积,13,平米,朝南,采光通风率好,双层隔音玻璃,卫生间,在楼下,在楼下,面积,3-4,平米,有窗户或排气通风装置,面积：,4,平米,面积,3-4,平米,窗户或排气通风设备,干湿分离,面积：,3-4,平米,餐厅,与客厅连在一起,与厨房连在一起,与客厅连在一起,与客厅连在一起,和厨房连在一起,本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。,未经,易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件,资料来源：易居分析,各细分人群对功能间需求一览（续上页）：,结论与建议,-,对产品的需求,-,功能间（,4/4,）,投资客,商务暂居型,价格敏感型,尝试新鲜型,创业商住型,厨房,面积无需太大，,4,平米左右,和餐厅打通，以增加厨房的面积,面积无需太大，,4,平米左右,面积无需太大，,4,平米左右,面积无需太大，,4,平米左右,一进门不要看到厨房,书房,/,次卧,层高,2.2,米左右,最好朝南,面积适当小于主卧,朝南,采光通风率好,层高,2.2,米,面积适当小于主卧，,10,平米,双层隔音玻璃,朝南尤佳,采光通风率好,层高,2.2,米,面积,10,平米左右,双层隔音玻璃确,朝南尤佳,采光通风率好,层高,2.2,米,面积小于主卧,双层隔音玻璃确,采光通风率好,层高,2.2,米,面积小于主卧,双层隔音玻璃确,阳台,护栏要高以增加安全性,封闭式阳台,封闭式阳台,封闭式阳台,护栏要高以增加安全性,和客厅打通以增加客厅面积,护栏要高以增加安全性,和客厅打通以增加客厅面积,楼梯,旋梯节省空间，其次为直梯,钢木结构,一进门不要看到楼梯,旋梯节省空间，其次为直梯,钢木结构,一进门不要看到楼梯,旋梯节省空间，其次为直梯,全木材质,旋梯节省空间，其次为直梯,全木材质,一进门不要看到楼梯,转角形式,储藏室,位于楼梯下方,位于楼梯下方,位于楼梯下方,位于楼梯下方,位于楼梯下方,本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。,未经,易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件,资料来源：易居分析,本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。,未经,易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件,资料来源：易居分析,结论与建议,-,对产品的需求,-,装修（,1/3,）,装修标准可接受单价段为,1000-1200,元,/,平米,;,对装修的要求以简装,自行设计空间较大,;,普遍喜欢简约的装修风格,;,要求较高的前三位分别是卫生间,厨房,楼梯,对卫浴和厨具以品牌需求为主,楼梯要求坚固漂亮,;,其余功能空间装修可适当降低标准,.,装修标准：,目前的装修标准都以精装为主,但考虑到价格以及自己的喜好度，很多人都偏好简装（基本的排水排线）,装修单价：,1000-1200,元每平米，这一点个体差异不大,功能间装修需求,对装修的做工工艺有很高的要求，包括地板、瓷砖、地砖、墙面的粉刷,装修部件需求,客厅,/,餐厅：墙面、顶部、地面,主卧,/,次卧,/,书房：墙面、地面、窗户,厨房卫生间：厨卫用品、墙面、地面,其他：楼梯、大门、排线、排水管,装修品牌需求,对厨卫部件的品牌需求较高，必须是知名的品牌,部分对地板、涂料,/,墙面漆的品牌也有一定要求,对开关等部件的品牌关注度不高,厨房和卫生间：,厨卫家电,瓷砖地砖,客厅,/,卧室,/,书房,/,餐厅：,吊顶,地板,墙面,储藏室：墙面油漆,阳台：地板地砖,对精装修的定义,各细分人群对功能间装修需求一览：,本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。,未经,易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件,资料来源：易居分析,结论与建议,-,对产品的需求,-,装修（,2/3,）,投资客,商务暂居型,价格敏感型,尝试新鲜型,创业商住型,客厅,/,餐厅,钢结构防水板吊顶,绿色环保的涂料,/,墙面漆，如立邦、多乐士，但在价格压力下也能接受国产品牌,实木地板,知名的绿色环保涂料,/,墙面漆品牌，如立邦、多乐士,知名的绿色环保品牌，如立邦、多乐士,实木地板，知名品牌如先锋,实木地板,无特殊需求,主卧,/,书房,/,次卧,绿色环保的涂料,/,墙面漆，如立邦、多乐士，但在价格压力下也能接受国产品牌,实木地板,知名的绿色环保涂料,/,墙面漆品牌，如立邦、多乐士,双层隔音玻璃,知名的绿色环保品牌，如立邦、多乐士,实木地板，知名品牌如先锋,双层隔音玻璃,实木地板,双层隔音玻璃,双层隔音玻璃,增加护栏以增强安全性,卫生间,知名品牌的瓷砖和地砖，如诺贝尔,知名品牌的卫浴产品，如科勒、乐家等,知名品牌的卫浴产品，如科勒、乐家、,HCG,等,高质量的瓷砖和地砖，用久了也不会开裂,知名品牌的卫浴产品，如科勒、乐家、摩恩等,知名品牌的卫浴产品，如科勒、乐家、摩恩等,高质量的瓷砖和地砖，用久了也不会开裂,瓷砖和地砖上可以刻上花纹增加高档感,知名品牌的卫浴产品，如科勒、乐家、摩恩等,本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。,未经,易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件,资料来源：易居分析,各细分人群对功能间装修需求一览(续上页）：,结论与建议,-,对产品的需求,-,装修（,3/3,）,投资客,商务暂居型,价格敏感型,尝试新鲜型,创业商住型,厨房,知名品牌的瓷砖和地砖，如诺贝尔,知名品牌的厨具，如林内、樱花等,知名品牌的厨具，如樱花、老板、方太等,高质量的瓷砖和地砖，用久了也不会开裂,知名品牌的厨具，如樱花、老板、方太等,知名品牌的厨具，如樱花、老板、方太等,高质量的瓷砖和地砖，用久了也不会开裂,瓷砖和地砖上可以刻上花纹增加高档感,知名品牌的厨具，如樱花、老板、方太、林内等,阳台,地面铺地砖，知名品牌如诺贝尔,无特殊需求,无特殊要求,无特殊要求,无特殊要求,其他,钢木楼梯,防盗门,钢木楼梯,门要有猫眼,全木楼梯,关注门锁质量,全木楼梯,全木楼梯,物业服务人员的态度是否热情，报修等项目的响应速度是否及时是目标人群对物业管理关注的重点,结论与建议,-,对产品的需求,-,物业管理,投资客,商务暂居型,价格敏感型,尝试新鲜型,创业商住型,增加附加值的物业管理项目,无,免费送货服务,业主不在时可以帮忙免费代收快递件,搬运：有大件行李，物业可以帮忙搬运,小区绿化维护,车位划分管理,代缴水电煤等公用事业费,无,基本必备物业管理项目,日常清洁,日常清洁,维持小区治安,报修,日常清洁,维持小区治安,报修,日常清洁,维持小区治安,报修,日常清洁,维持小区治安,报修,可有可无的物业管理项目,无,装修限制,无,无,装修限制,资料来源：易居分析,本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。,未经,易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件,各细分人群的付款方式：,结论与建议,-,价格测试,投资客：由于该人群有较强的经济能力，付款时都倾向于一次性付清或是首付五成以上，因此对,10,万首付的接受度不存在问题。,商务暂居型：计划在昆山置业的较多，可接受的总价为,30-40,万，经济能力较强，房屋总价相对也比较便宜，更愿意一次性付清。,价格敏感型：自身经济条件有限，倾向于贷款，对首付,10,万的接受度较高。,尝试新鲜型：家庭经济能力较强，通常都是由家庭支付房款，更多的是一次性付清。,创业商住型：尚处于事业起步奋斗阶段，自身经济条件较弱，对首付,10,万的接受度较高。,资料来源：易居分析,本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。,未经,易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件,21,资料来源：易居分析,本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。,未经,易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件,区域潜力,轨道交通,价格,双层居住感受,营销关键词,简单、时尚的自,我空间,工作生活两相宜,结论与建议,-,营销通路建议,关注度,低,中,高,低,中,高,熟悉度,电视,网络,报纸,杂志,平面,广告,房交会,宣传册,中介,亲朋,介绍,说明：圈圈越大，表示信任程度越高,区域升值潜力、交通便利性、价格、双层居住感受、简单、时尚的自我空间、工作生活两相宜是我们在营销上需要重点突出的关键词。,网络、电视、亲朋介绍、报纸杂志、平面广告、房交会、楼盘宣传册以及房产中介是目标人群获取房产楼盘信息的主要途径。,22,资料来源：易居分析,1,结论与建议,2,花桥及周边,LOFT,产品市场现状,3,目标客户细分和素描,4,医谷国际产品设计、装修建议,5,医谷国际价格测试,6,医谷国际营销通路建议,本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。,未经,易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件,花桥及周边,LOFT,产品市场,花桥,LOFT,产品市场,昆山,LOFT,产品市场,苏州,LOFT,产品市场,上海,LOFT,产品市场,Loft,产品个案分析,启航社,大量体混合型社区，,70,年产权住宅,总平图,Loft,产品,产品特性,项目整体定位为“青春、活力、动感”的青年社区；目标客群主要以上海年轻白领为主，达到理想化的“工作在上海，居住在花桥”的理念,Loft,产品面积在,40-69,平米之间，层高,4.5,米，全装修交房，总价在,30-48,万元,/,套,现代建筑风格，物业形态以小高层为主,容积率：,1.6,绿化率：,30%,总体量：,21.3,万,该项目,Loft,产品已全部售罄并已交房入住，目前内部已入住客户较少，多数为上海投资客在此购买，内部空置率较高。,花桥,LOFT,市场,-,启航社,典型,Loft,产品户型分析,花桥,LOFT,市场,-,启航社,一层,二层,卫生间,厨房,次卧,主卧,39,平米二房,典型,Loft,产品户型分析,优势：,纯南向房型设计；二层南北双卧设计，满足居住要求；楼梯下方专设洗衣机阁；楼梯位置摆放较为隐秘,劣势：,入户处设置卫生间及厨房，两个功能间面积较小，较为拥挤；楼梯颜色使用白色，虽然整体较为简洁大方，但打扫较为麻烦；二层交通动线过长，面积浪费较大,花桥,LOFT,市场,-,启航社,阳台看客厅方向,转角楼梯,二层,客厅看厨房方向,客厅阳台方向,亚太广场,区域内首个拎包即可入住的,4.8,米层高,Loft,产品,在售的商业裙房,目前主力在售办公,1,栋酒店公寓,+1,栋办公,大堂,&,公共空间,产品特性,建筑立面,干挂,3,公分厚花岗岩,+,双层中空玻璃节能幕墙,容积率：,2.7,总体量：,15,万,40,年产权,户型,主力面积约在,40-50,平米,Loft,产品个案分析,价格,预计均价,10000,元,/,平米,该项目目前未对外公开，无任何关于产品方面的资料，开盘时间未定，销售人员预计销售价格在,10000,元,/,平米，交房后即可拎包入住。,花桥,LOFT,市场,-,亚太广场,港汇广场,全,LOFT,产品，,5.5,米挑高，每户自带独立卫生间,办公室效果图,大堂效果图,走道效果图,电梯间效果图,产品特性,5.5,米复式办公，每户自带卫生间,1500,超大标准层,八部知名品牌高速电梯,11,米挑高大堂,85-120,主力户型，可随意分割,主力面积：,85,Loft,产品个案分析,该项目目前已售罄，销售报价为,15000,元,/,平米，,10,年,108%,的固定回报。,花桥,LOFT,市场,-,港汇广场,花桥,Loft,产品市场总结,Loft,产品稀缺，竞争压力较小，销售速度快，投资客成主力军,项目名称,总体量,物业形态,销售价格,(,元,/),主力户型,(),主力总价,（万元）,去化率,绿地启航社,213000,多层、小高层,Loft7200,45-55,32.4-39.6,Loft,售罄,港汇广场,15000,公寓式办公,15000,85-120,127.5-180,售罄,亚太广场,150000,写字楼、酒店式公寓,写字楼,7000,酒店式公寓预计,10000,（精装修）,写字楼,60-150,酒店式公寓,40-50,写字楼,42-105,酒店式公寓,40-50,未开盘,区域市场目前在售,Loft,项目,产品分析,区域内,Loft,产品面积主要以,40-50,平米的小户型为主；,户型,装修,在装修标准上各项目档次不一样，硬装价格在,800-1000,元，个别楼盘预计硬装,+,软装；在装修方面，使用的装修材料及品牌基本都无问题，但装修时需在做工上较为细致，保证质量,风格,Loft,产品建筑风格均为现代建筑风格,花桥,LOFT,市场,-,花桥市场总结,昆山,Loft,产品分布情况,双星叠座,青春雅居,昆山,LOFT,市场,-,分布,Loft,产品个案分析,双星叠座,城南百米商办综合体,产品特性,项目整体定位为集五金机电交易市场、生活、娱乐、休闲、办公于一体的多层次区域性大型商业综合区,Loft,产品面积在,46-65,平米之间，主力面积,46-50,平米，层高,4.8,米，毛坯交房，开间,4,米，进深,9,米,现代建筑风格，外立面简洁，线条清晰,容积率：,2.2,绿化率：,20.6%,总体量：,12,万,21F,写字楼,18F,酒店式公寓,大卖场,该项目,Loft,产品共计,561,套，其中酒店式公寓,255,套，写字楼,306,套；酒店式公寓已售罄，销售价格在,5600-6500,元,/,平米；客户主要来自上海，占,55%,；浙江在昆山朝阳中路经营五金机电的,35%,；昆山本地,10%,；客户置业主要为投资，占,75%,，自用占,25%,。,昆山,LOFT,市场,-,双星叠座,典型,Loft,产品户型分析,优势：,厨房与客厅相连，整体感觉空间较大；落地窗设计，室内光线较好；客厅挑空，整体空间感较强，减少了层高上的压抑感；全隔房型，利用楼梯下面的空间，做了一个小储藏室,劣势：,楼梯位置太靠里，位置不合理，占用了很大部分空间；全隔户型，南向房间窗户较低，对视觉造成影响,昆山,LOFT,市场,-,双星叠座,住宅样板房,Loft,产品个案分析,青春雅居,合丰片区唯一大规模住宅社区,总平图,Loft,组团,产品特性,项目整体规划为多层及小高层两种物业形态的住宅社区，小高层产品全设计为,Loft,产品,Loft,产品面积在,40-65,平米之间，主力面积,50-60,平米，层高,5.2,米，毛坯交房，开间,3.6,米，进深,10,米，,70,年产权,现代建筑风格，外立面简洁，线条清晰,容积率：,2.2,绿化率：,36%,总体量：,26,万,该项目一期已全部交房入住，目前在售二期,Loft,产品，剩余,180,套左右的房源，成交价格,5200,元,/,平米；由于该项目为合丰片区唯一一个住宅项目，周边工厂、企业较多，因此,70%,的客户均为自住，,30%,为投资；客户中,70%,来自合丰片区，,20%,来自昆山市区，,10%,来自上海,昆山,LOFT,市场,-,青春雅居,昆山,Loft,产品市场总结,在售,Loft,产品较少，集中在城南，整体去化较好，住宅、商业产权均有,项目名称,总体量,物业形态,销售价格,(,元,/),主力户型,(),主力总价,（万元）,去化率,双星叠座,120000,高层,5700,46-50,26.22-28.5,酒店式公寓已售罄,青春雅居,260000,多层、小高层,小高层,Loft5200,50-60,26-31.2,一期售罄；二期去化,65%,区域市场目前在售,Loft,项目,产品分析,区域内,Loft,产品面积主要以,46-60,平米的小户型为主；层高均在,4.8,米及以上,户型,装修,项目均已毛坯交房，隔层由业主自行分隔,风格,Loft,产品建筑风格均以现代建筑风格,昆山,LOFT,市场,-,昆山市场总结,苏州在售典型,Loft,产品区域主要集中在长江路及苏福路沿线,飞凡第五街,君和广场,上城,长江壹号,苏州,LOFT,市场,-,典型区域分布,Loft,产品个案分析,长江壹号,集休闲、娱乐、购物及居住为一体的商业综合体,产品特性,项目整体规划为集休闲、娱乐、购物、酒店及挑高公寓为一体的商业综合体；,Loft,产品为,9,层小高层，,2,梯,7,户设计,Loft,产品面积在,34-45,平米之间，层高,5.2,米，装修后交房，装修标准为,1000-1200,元,/,平米，开间,4.2,米，,40,年产权,现代建筑风格，外立面简洁，线条清晰,容积率：,2.0,绿化率：,25%,总体量：,11,万,该项目,Loft,产品于,09,年,4,月开盘，销售价格为,8500,元,/,平米，去化达到,85%,左右；成交客户主要来自木渎镇及新区的横塘板块，其中,70%,的客户用来投资，,30%,为自住；主要以周边私营业主为主，部分自住的客户为年轻白领。,总平图,苏州,LOFT,市场,-,长江壹号,典型,Loft,产品户型分析,优势：,34,平米做到,2,房,2,卫，功能空间细化需求；各功能空间安排合理，浴室在楼上安排；洗衣和冰箱空间单独设计，人性化考虑；大面积开窗及低楼台大飘窗设计，空间得到充分延伸；二层过道空间得到利用；商业用地普通住宅水电标准。,劣势：,南北双向布置产品，不通透,苏州,LOFT,市场,-,长江壹号,34,（,46,）平米,2,房,2,卫,Loft,产品个案分析,UP,上城,集休闲、娱乐、购物及居住为一体的商业综合体,产品特性,项目整体规划为三幢,7,层的小高层，其中底层为商铺，,2-7,层为层高,4.95,米的,Loft,公寓,Loft,产品面积在,43-63,平米之间，主力面积为,43-50,平米，层高,4.95,米，装修后交房，装修标准为,1200,元,/,平米，开间最小,3.4,米，最大,5.4,米，,40,年产权,现代建筑风格，外立面简洁，线条清晰,容积率：,1.8,绿化率：,25%,总体量：,2.3,万,总平图,Loft,公寓,该项目,Loft,产品于,09,年,6,月开盘，销售价格为,8700,元,/,平米，目前去化达到,80%,左右；成交客户主要来自木渎镇及新区的横塘板块，其中,70%,的客户用来投资，,30%,为自住；主要以周边私营业主为主，部分自住的客户为年轻白领。,苏州,LOFT,市场,-UP,上城,典型,Loft,产品户型分析,优势：,纯南向户型设计；楼梯位置较为隐蔽；一、二层均设计飘窗，面积均为赠送；上下双卫设计，二层双卧设计，满足居住需求；边户房型入户处设计为餐厅,劣势：,部分房源面宽较窄，入户处显得拥挤，狭长,苏州,LOFT,市场,-UP,上城,苏州,Loft,产品市场总结,在售,Loft,产品较为集中，竞争较为激烈，整体去化较好，以投资客为主,项目名称,总体量,物业形态,销售价格,(,元,/),装修标准,（元,/,）,主力户型,(),主力总价,（万元）,去化率,长江壹号,110000,酒店式公寓、商业、酒店,8500,1200,34-45,28.8-38.3,85%,UP,上城,23000,酒店式公寓、商业,8700,1200,43-50,37.4-43.5,80%,永诚国际,62743,酒店式公寓、商业,7500,800,40-45,30-33.8,40%,君和广场,37898,酒店式公寓、商业,预计,8200,1000,40-45,32.8-36.9,未开盘,飞凡第五街,33000,酒店式公寓、商业,8000,1000,38-49,30.4-39.2,85%,区域市场目前在售,Loft,项目,产品分析,区域内,Loft,产品面积主要以,40-50,平米的小户型为主；层高均在,4.9,米以上,户型,装修,项目均为精装修房，装修标准基本在,800-1200,元,/,平米,风格,Loft,产品建筑风格均以现代建筑风格,苏州,LOFT,市场,-,苏州市场总结,上海,Loft,产品分布情况,青年城,银座印象,上海,LOFT,市场,-,分布,Loft,产品个案分析,产品特性,项目整体规划为集商业、办公、公寓、酒店及娱乐为一体的综合体；,Loft,产品面积在,30-50,平米之间，层高,4.8,米，装修后交房，装修标准为,1200,元,/,平米，开间,3.5,米，,50,年产权,现代建筑风格，外立面简洁，线条清晰,容积率：,2.8,绿化率：,20.7%,总体量：,21.4,万,青年城,年轻态时尚城市综合体,该项目一期产品已交房入住，部分产品为精装修，部分为毛坯房，目前在售二期产品，价格在,13000,元,/,平米，购买客源中投资与自住比例各占,50%,，自住客中以年青白领为主，主要是由于性价比较高，另外，轻轨,9,号线入口就在社区旁边。,总平图,上海,LOFT,市场,-,青年城,典型,Loft,产品户型分析,优势：,餐厅与厨房相连，使用便捷，空间较大；厨房与客厅隔开，避免了油烟的进入；楼梯位置较为隐蔽；赠送大面积阳台；二层南北双卧设计，卫生间设置在两卧室之间，较为方便,劣势：,厨房作为操作空间，毕竟停留及活动时间较短，面积稍微过大，较为浪费，而客厅面积稍显紧凑；一层没有设置卫生间，来客使用较为麻烦，从而使得二层的私密空间公开对外,上海,LOFT,市场,-,青年城,Loft,产品个案分析,银座印象,小体量,4.5,米精装酒店式公寓,产品特性,项目整体规划为集商业、办公、公寓、酒店及娱乐为一体的综合体；,Loft,产品面积在,35-50,平米之间，层高,4.5,米，装修后交房，装修标准为,1200,元,/,平米，开间,3.5,米，,50,年产权,现代建筑风格，外立面简洁，线条清晰,容积率：,1.75,绿化率：,20%,总体量：,1.7,万,该项目,09,年,6,月开盘，目前已全部售罄，预计,2010,年,6,月交房，销售价格为,13000,元,/,平米；该项目首创,4.5,米层高，成交客户主要以投资客为主，占,80%,，自住客为,20%,总平图,上海,LOFT,市场,-,银座印象,典型,Loft,产品户型分析,优势：,阳台处设立专门的洗衣机及拖把池房；楼梯位置较为隐蔽；二层北面利用了走廊空间，可作为储藏室，并配有衣帽间及敞开式的书房，功能较为齐全,劣势：,卫生间门正对客厅；厨房设置在入口处，较为拥挤；卫生间及厨房应上下排布,上海,LOFT,市场,-,银座印象,上海,Loft,产品市场总结,在售,Loft,产品均为商业性质，整体去化较好，以投资客为主,项目名称,总体量,物业形态,销售价格,(,元,/),装修标准,（元,/,）,主力户型,(),主力总价,（万元）,去化率,青年城,214101,酒店式公寓、写字楼,13000,1200,30-50,39-65,80%,银座印象,17000,酒店式公寓、商业,13000,1200,35-50,45.5-65,售罄,区域市场目前在售,Loft,项目,产品分析,区域内,Loft,产品面积主要以,30-50,平米的小户型为主；层高,4.5,米或,4.8,米,户型,装修,项目均为精装修房，装修标准基本在,1200,元,/,平米,风格,Loft,产品建筑风格均以现代建筑风格,上海,LOFT,市场,-,上海市场总结,47,资料来源：易居分析,1,结论与建议,2,花桥市场,LOFT,产品市场现状,3,目标客户细分和素描,3.1,目标客户细分,3.2,客户素描,4,医谷国际产品设计、装修建议,5,医谷国际价格测试,6,医谷国际营销通路建议,本文件仅供易居