芜湖市华强城R05地块项目定位及物业发展建议263P.ppt

,芜湖市华强城,R05,地块,项目定位及物业发展建议,（终稿）,谨呈：芜湖市华强旅游城投资开发有限公司,第二阶段（中期）,项目整体定位及物业发展建议,2009/08/14,2009/08/26,第三阶段（终期）,提交终稿,工作,最终成果,城市发展、宏观经济背景研究,房地产市场调研,对政府官员及业内精英深度访谈,项目地块解析及客户定位,案例借鉴,消费者深度访谈,房地产市场调查分析结果,提交整体报告,（中期）,房地产市场深度剖析,案例借鉴,整体发展战略,项目定位,物业发展建议,2009/09/08,第一阶段（市场调研）,市场现状及客户访谈,根据客户建议深化研究，完善报告,05,地块开发策略,提交整体报告,（终稿）,2009/09/14,项目研究工作的阶段划分,P,ART-1,解析城市,解析地产,解析项目,芜湖整体市场分析,及华强城项目研究报告,工作内容,收集的数据,进行的访谈,进行的分析,项目和地区背景分析,房地产市场的集中分析,假设和量化,项目周边及地块勘察,芜湖发展现状,城市总体规划,城市房地产市场状况,芜湖市房产局,芜湖市规划局,大桥开发区主任,地块解析和界定,芜湖城市性质研判,宏观经济背景分析,区域房地产供求情况分析,区域价值分析,目标消费者访谈,问卷涉及私营业主、产业员工、区域置业等客户,客户访谈表,地产专业人士,目标消费者深度访谈,调查各区域重点楼盘,土地市场分析,房地产市场供给分析,房地产需求分析,目标消费者价值取向分析,区域发展趋势分析,消费者需求分析,区域价值分析的结果,案例借鉴,目标客户分析,定位的市场及资源支撑条件,物业发展建议,项目前期基础调研工作,重点供给和需求结构性特征,城市背景研究,项目本体分析,核心问题界定,房地产市场分析,项目发展方向初判,寻找项目发展的思路与出路,第一部分 报告思路,1,2,3,4,5,项目所在区域为主城边缘，是城市交通枢纽并有优越自然资源，但受到机场及火车噪音影响,空军导航站,军用机场,主航道,主城区,经济技术开发区,项目位于镜湖区，主城边缘，临近开发区，属于过渡地带；,项目位于长江东岸，长江大桥、合芜高速公路南侧，银湖路、长江路两条主干道经过。项目是城市交通枢纽，兼具优越的自然景观资源,地块北侧一段铁路将对居住环境造成一定影响,地块处于空军主航道，机场噪音是项目最大不利因素,区域概况,1,6,2,3,5,6,8,2,3,4,5,7,8,5,9,10,11,3,4,5,6,7,8,9,银湖中路,福兆专卖店,2,吉和大市场,3,方特假日酒店,3,巨龙超级市场,4,金宝大酒店,5,芜湖纺织城,5,汉爵阳明大酒店,8,欧尚超市,7,银湖中路干道,方特公园带动，欧尚超市、纺织城、巨龙超市、汉爵阳明大酒店等沿街分布，商业及居住氛围的成熟带动区域逐渐融入主城,周边概况,地块位置并非最佳，干扰因素较多，内部有可塑资源，高容积率和学校成为项目排布限制因素,R08,R07,R05,R03,R09,R06,R04,R010,R011,R02,R01,G02,G01,地块概况,R05,地块,面积（万平米）,5.88,用地性质,二类居住,用地年限,70,年,建筑限高（米）,36,建筑密度（,%,）,30,容积率,2.04,绿化率（,%,）,35,停车位,830,居住人口,4800,1,2,3,4,长江大桥高架,火车道,1,2,3,4,内部水塘,内部坡地,由方特公园及大型社区带动，区域发展成熟，逐步向主城区融入,区域原本为主城与开发区之间的过渡地带，目前由于大量人口入住，娱乐、商业、休闲服务业的发展，区域成熟度大幅提升，正逐步融入主城范围,由“过渡区”向,主城区融入,方特公园带来大量人流量，同时带动与公园相关的酒店、餐饮业的发展，香格里拉等住宅项目入住带动生活氛围，促使与生活相关的超市、大卖场繁荣,重点项目带,动区域成熟,银湖中路沿线商业、娱乐发达，沿街酒店、超市、沿街商铺密集，而曾经繁华的长江中路由于沿线工厂大多倒闭而没落，亟待改造。,区域发展不均,区域属性,地块位于整体项目中部，高容积率、限高、中等规模开发用地,地块规模中等，不占有优势,R05,地块占地,5.88,万平米，总建约,12,万平米，在整体项目中属于中等规模,缺乏优势资源,R05,地块位于项目中部，远离长江及方特公园，地块内部有水景可利用，但非强势资源,项目规模大，开发时间长,项目总规模,260,亩，占据长江大桥综合开发区全部住宅开发用地,长江资源优势明显，火车道、机场噪音影响明显,毗邻长江，江景资源丰富；,军用机场航线在地块上方，火车道在地块北侧，对地块有直接影响；,项目属性,华强城,R05,地块,交通便利，配套逐渐完善,地块西邻芜湖三大南北主干道长江路和银湖路，交通便利；,由方特欢乐世界带动区域配套逐渐完善；,容积率较高，项目排布难度较大,R05,地块容积率为,2.04,，学校占地较大，项目排布难度较大,城市背景研究,项目本体分析,核心问题界定,房地产市场分析,项目发展方向初判,第一部分 报告思路,1,2,3,4,5,S-C-Q,情境分析，挖掘项目实现目标的阻碍因素,项目开发背景,开发商背景,深圳华强集团有限公司，创建于,1979,年，是一家以高科技产业为主导的大型投资控股公司。在国内外拥有多家上市公司。集团连续多年被列入全国,500,家最大工业企业,深圳华强集团有限公司自,2004,年底投资芜湖以来，携,70,亿巨资和雄厚技术实力，引进经济特区先进的理念，着力打造华强旅游城项目。,城市认知点：方特欢乐世界,方特欢乐世界是华强集团着力打造的大型城市综合游乐场，总面积约,125,万平方米，是亚洲目前规模最大的第四代主题公园；,方特欢乐世界在长三角区域具有广泛的影响力，成为大桥开发区的核心主体，带动城北区域走向成熟，是华强给芜湖和长三角的一张名片。,经济目标,：在现有的区域资源、区位、项目资源条件下，实现项目利润最大化；,战略目标：,帮助企业实现战略转型，通过打造专业团队，塑造精品项目，形成华强城开发模式模板，最终实现全国各大城市旅游地产复制的终极目标；,风险目标,：合理开发各地块，在统筹全局下，规避内部项目竞争，防范因地块各自为政导致的整体品牌弱化。,项目整体被主干道切开，各地块价值差异较大；,限高和容积率限制项目产品类型，成为项目定位的约束条件；,片区机场及火车道造成噪音影响，为项目开发带来诸多不利因素。,利润最大化是非刚性目标，本项目是探索开发，诸多约束条件提升风险，因此从风险的控制以及整盘操控方面考虑对于目标的实现更有价值,客户目标,约束条件,项目开发目标与约束,经验,：前面两期的产品定位没有实现,区域,：消费者陌生，认可度下降,项目,：噪音影响，有一定景观,R2,我们想要什么？,（针对目标的规范分析）,战略目标,：打造精品项目，塑造企业品牌,经济目标,：利润最大化,风险目标,：风险控制,S,我们有什么？,（针对现状的实证分析）,核心问题是什么？,核心问题分析,问题,2,：,R05,地块作为成员地块，如何定位才能更好的促进整盘发展？,问题,1,：在现有的市场格局下，华强城整盘未来的发展占位如何,？,问题,3,：面对我们的客户，,R05,地块提供什么样的生活模式（产品,+,服务）？,城市背景研究,项目本体分析,核心问题界定,房地产市场分析,项目发展方向初判,第一部分 报告思路,1,2,3,4,5,从经济、人口、规划了解城市的发展脉络,长江中下游重点沿江城市，南京一小时都市圈辐射城市,芜湖市位于安徽省东南部，长江下游南岸，有安徽“小上海”之美誉，历史文化资源十分丰厚；,皖南经济、文化、交通、政治中心，是国务院批准的沿江重点开放城市，受南京,1,小时都市圈辐射明显；,现设镜湖、弋江、鸠江和三山四个区，市区人口,105,万,。,长三角都市圈,城市位置,南京,马鞍山,巢湖,芜湖,滁州,扬州,镇江,核心圈层,紧密圈层,50Km,100Km,沿江城市带,城镇发展轴,城市发展通道,句容,长江中下游重要的综合交通枢纽、区域性经济文化,中心，先进的制造业基地，滨江特色旅游城市,城市定位,芜湖是长江重要口岸，著名的鱼米之乡，与无锡、长沙、九江并称为全国四大米市；,由于芜湖较早地辟为通商口岸，安徽最早的一批民族工业在芜湖建立，进入,21,世纪，芜湖快速发展，先后建立了芜湖经济技术开发区、芜湖长江大桥综合经济开发区、芜湖鸠江经济开发区、芜湖南陵工业园、芜湖高新技术产业开发区等,11,家重点园区，成为区域性经济中心；,芜湖旅游资源优越，早有“芜湖八景”，近有方特欢乐世界，已发展成为滨江特色旅游城市。,房地产预警系统判断,GDP,增速与房地产发展关系,4%-5%,5%-8%,大于,8%,小于,4%,萎缩 停滞 稳定发展,高速发展,800-5,000US$,5000-8,000US$,0-800US$,启动期,快速发展期,平稳发展期 减缓发展期,人均,GDP,与房地产发展关系,8,000-20,000US,经济走势,芜湖市宏观经济持续快速发展带动了房地产业的发展，房地产市场向平稳发展期过渡,安徽经济第二强市，仅次于省会合肥，城市经济表现出良好的发展势头,2008,年底芜湖市人均,GDP,达,4755,美元，目前芜湖市房地产市场处于快速速发展阶段逐渐转向平稳发展阶段,城市,合肥,芜湖,滁州,淮南,巢湖,马鞍山,GDP,1664,745,512,449,482,636,近年来，芜湖房地产投资一直在高速增长，虽然受宏观调控影响，,04,年和,06,年增幅急剧下降，但近三年呈快速增长走势，目前处于高位；,适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求；,近年来，芜湖房地产投资所占固定资产投资比例稳步提高，目前处于正常运行水平。,缓慢,基本正常,快速发展,过快发展,风险警戒,芜湖,房地产开发投资,/,固定资产投资,37%,24.4%,近年来芜湖房地产投资快速增长，其占固定资产投资比例稳定增长，房地产行业处于快速增长期,国家发改委房地产投资及固定资产投资指标系统,固定资产,投资,产业特征,汽车及零部件产业：,奇瑞,08,年销量位居全国第四，现有员工,2,万人，其中工程技术人员,6000,余人；围绕奇瑞形成汽车零部件生产企业,100,多家，其中规模以上企业,50,多家,电子电器产业：,是中国最大的家用空调生产基地，集美的、日立和志高三大品牌，,50,多家空调配套企业就近发展；,新材料产业：,是中国最大的,PVC,型、管材和石膏板的新型建材生产基地和中国重要的铜基材料加工基地；,制造业城市，产业集群效应明显，大量的技术蓝领和产业工人聚集,生活水平,人均可支配收入增长迅速，银行存款余额显著增加，消费者购买力积蓄,芜湖人均可支配收入增长速度较快，,2008,年与,2004,年相比增长了近一倍，,城市居民购买力在加强；,市场受宏观经济影响下，,08,年银行存款明显增加，,城市居民投资理财意识欠缺，投资渠道狭窄；,居民储蓄的逐步增加，,加强了未来对房地产的购买能力,，,一旦市场转好，消费需求释放明显，对房价有一定的支撑作用。,芜湖,2008,年数据,住房支出比,13.57%,恩格尔系数,40.9%,人均住房面积,18.75,平米,芜湖住房支出比偏低，芜湖市的住房支出比重与其恩格尔系数不协调，表明未来居民住房支出存在增长空间,；,发达地区住房支出比重一般达到,25,；,住房支出比重偏低是我国长期存在的问题，尽管住房绝对数和相对数都有所增加，但与发达地区同期比，芜湖市的住房消费还有提升空间。,芜湖市,2008,年城镇居民人均住宅使用面积,18.75,平方米；,发达国家的经验表明，在人均住宅建筑面积达到35至40平方米之前会保持较旺盛的住房需求，房地产市场仍有较大的发展空间。,房价收入比偏高，住房支出比重偏低，住房消费处于平稳发展水平，未来仍有较大发展空间,生活水平,恩格尔系数（,%,）,住房支出比重（,%,）,温饱型,55,59,7.6,50,55,11.2,小康型,45,50,12.1,40,45,18.9,富裕型,40,以下,22.5,恩格尔系数与住房支出比重衡量标准,城市居民,住房现状,人口基数少，城市对外来人口吸纳能力有限，市场内销需求为主，城市化发展迎来高速发展期,城市化率,90%,城市化速度,初步城市化,低速发展期,高速发展期,稳定发展期,芜湖城市化率,芜湖近年来人口总量增长有限，连续三年涨幅出现下滑趋势，城市对外来人口吸纳能力有限，城市集聚效应欠缺；,城市外来人口缺失，房地产市场主要以当地市民老房改善需求为主；,芜湖市,2008,年城市化率为,51%,，城市化速度从低速发展期向高速发展期转变，主城区改造趋势明显。,人口与,城市化率,41%,42%,48%,50%,51%,城市框架东扩南进，由一核向多核发展模式转变,城市规划,芜湖目前市区建成区面积已达到,110,多平方公里，主城区南北长约为,15,公里，而东西宽却仅为,35,公里，成为典型的“带状城市”；,最新规划的城东新区（含政务新区）面积为,80,平方公里，定位于建设以行政、文化、商业中心为基础，集居住、专业市场为一体的，富有皖南水乡特色的现代化新区。,城南由芜湖高新开发区和大学城构成，,已有,7,所大学进驻，大学的迁入不仅为加深了区域的人文氛围，更是为区域带来了大量的教师客群和投资型需求,城中,城南,城北,城东,芜湖经济发展三核引擎,城中,城北,城南,居民生活,宏观经济,GDP,快速增长带动房地产发展，固定资产投资与房地产投资快速增长，但房地产投资所占比重过大，存在供大于求的风险,人均可支配收入稳步上升，人均住房面积偏小，存在改善居住需求潜力,城市规划,市区为商业和旅游中心，城北为工业中心，城南为科教中心，未来发展方向为东扩南进，由一核向多核发展模式转变,产业结构,制造业城市，产业集群效应明显，大量的技术蓝领和产业工人聚集,城市背景总结,工业化城市，经济发展迅速，房地产投资快速增长，城市范围不断扩张，房地产需求潜力较大，未来城市向东、南发展,消费习惯,有安徽,“,小上海,”,之美誉，城市居民消费意识超前，并且敢于消费，,“,攀比,”,情结较浓厚,城市背景研究,项目本体分析,核心问题界定,房地产市场分析,项目发展方向初判,第一部分 报告思路,1,2,3,4,5,从土地、商品住宅、板块市场三条纬度解构芜湖房地产发展历程,稳定发展阶段,2004,年至今,市场不断调整深化，,秩序趋于规范化，竞争状况恶化,，,部分实力小的开发商逐渐淘汰。大规模项目出现，大盘时代到来。,快速发展阶段,2001-2003,年,房地产市场发展,速度,相当,快,。物业水平提高，开始出现营销，市场趋于完善，进一步提升整体市场。,初级阶段,1997-2000,年,作为全国最先出让土地的四个城市之一，第一块土地出让，以宇华、,伟星置业,等为代表的外地开发商开始进入芜湖。,萌芽期,97,年左右,国家对房地产市场开放，取消单位分房政策，拉动芜湖楼市发展第一波。,全方位,抄袭模仿,市场初级,供给阶段,未来,差异化细分、精确性定位,过去,现在,芜湖房地产发展历程回顾,土地市场起伏明显，呈现非理性抢地现象，,04,、,07,年出现两次疯狂抢地高潮，均为市场调整的牺牲品,土地市场成交不均，受住宅市场预期影响较大；,开发企业非理性拿地，,2004,年、,2007,年土地市场依火爆，但均为市场调整前夕。,土地市场,土地市场,2007,2008,2009,年,1-8,月,出让地块（块）,17,15,18,总出让面积,(,万平米）,397.63,119.8,216.96,居住用地,(,万平米）,359.77,89.69,138.9,非居住用地,(,万平米）,37.86,30.11,78.06,出让金额（亿元）,78.33,22.6,41.59,出让单价（元,/,平米）,1970,1886,1917,每亩单价（万,/,亩）,131.3,125.8,128,成交量：,2009,年,1-8,月共成交面积,216.93,万平米，为,2008,年全年的,1.8,倍，达到,2007,年土地疯狂时期的,54.6%,；,成交价格：,2009,年,1-8,月份土地成交平均价格为,1917,元,/,平米，较去年上涨,1.6%,，较,2007,年下降,2.7%,2007-2009,年土地市场经历了由下滑到回暖的调整，土地成交绝对量仍然较大,2009,年,1,8,月芜湖住宅用地出让成交情况列表,地块名称,中标单位,用地性质,容积率,（）,出让面积,（,m2,）,成交地价,（元,/m2,）,楼面地价,（元,/m2,）,中山南路以东地块,安徽伟星置业,商业住宅,3.2,194501.7,5184,1620,花津南路以东地块,浙江国都,居住,2.3,50776,5022,2184,九华中路以东地块,安徽伟星置业,商业、酒店、居住,4.7,13143,6673,1420,银湖别墅以东地块,信德房地产,商业、酒店、居住,1.8,138313.5,855,473,康健小区以东地块,安徽鸿达房地产,居住、商业,2.44,23153,2315,949,弋江北路以西地块,安徽伟星置业,居住,1.8,346192.3,1769,983,滨江南路以西地块,华仑国际文化,商业、居住,2.8,183745,3538,1263,市政府以东地块,安徽盐业房地产,居住,2.8,68015,4643,1658,三环路以东地块,芜湖益安,居住,2,205055,1601,802,三华路以东地块,芜湖顺达房地产,居住,1.5,22541,926,617,09,年,1,8,月成交住宅用地,10,幅，普遍容积率在,2.0,以上，楼面地价突破,2000,元,/,平米，伟星置业一举夺得,3,块，完成其全城布局战略,土地市场,08,09,年上半年成交土地各区域比例,分布区域,土地成交块数,用地面积（万,m,）,建筑面积（万,m,）,镜湖区,5,22.31,60.93,鸠江区,2,42.75,86.52,开发区,3,17.41,31.5,弋江区,2,86.52,329.58,三山区,2,3.58,5.76,合计,14,172.57,514.29,08,09,年上半年商品住宅分区交易面积,区域,成交面积,销售比重,镜湖区,38.23,20.2,鸠江区,16.94,9,开发区,44.94,23.7,弋江区,74.99,39.6,三山区,14.14,7.5,合计,189.24,100,镜湖区土地存量不到,15%,，,城市中心区可开发用地少。,主城区可供开发量锐减，市场供应量有限，商品房价格将持续上升，,消费者不得不接受压缩购买面积或转向城市边缘区域。,2008,2009,年，镜湖区、三山区、开发区三区土地出让面积较少，弋江区土地成交面积最大，中心城区可供开发土地日渐稀缺；,从商品住宅的交易情况来看，现有土地供应量未来大约需要,3,年去化完毕。,从土地供应结构来看，中心城区土地存量不足，消费者被迫转向城市边缘区域,土地市场,商品住宅,历年供应,09,年供给量萎缩，需求放量增长,房地产市场的回暖打乱了开发商的推盘节奏，供应量不足，市场开始去化存量,09,年,1-7,月总供应量,87.95,万平米,09,年,1-7,月总成交量,141.81,万平米,较,08,年,1-7,月同比,-15%,较,08,年,1-7,月同比,170%,09,年,1-7,月成交均价,4198,元,/,平米,较,08,年,1-7,月同比,-4%,09,年上半年芜湖市场供应同比减少,15%,，成交增长近,2,倍，整体市场需求旺盛，价格趋于平稳,走势稳定,商品住宅,月均走势,2008,年,1,月,-2009,年,7,月芜湖房地产市场存量走势,市场进入存量消化阶段,已取得预售许可的商品住宅存量为,72.59,万平米，按,09,年,1-7,月的月平均销售量,20.26,万平米计算，当前存量可供,3.6,月销售,存量变化：,2009,年,1-7,月市场存量快速去化，当前存量按上半年平均速度可供,3.6,月销售，由于众多土地尚未开发，未来市场潜在供量巨大，市场竞争可以预见,万平米,商品住宅,存量变化,成交均价与合肥相当，价格涨幅较快，有一定的透支,受整体市场影响，,2008,年第四季度住宅价格出现较大幅度下跌，,2009,年以来价格出现回暖,与合肥相比，芜湖房价震荡幅度较大，合肥市场受外界影响较小，房价保持平稳上涨；,商品住宅,成交均价,早期市场由于单价水平较低，消费者青睐于购买大户型房源，舒适性高；随着房价的上涨，购买承受能力降低，经济型房源成为市场成交主力；,和众多三线城市类似，开发商在旺季倾向于开发大户型，导致,08,年芜湖市场大户型供应比例上涨；,144,平米以上户型销售比例持续下滑，,120,平米以下户型销售例稳步上升。,随着单价的不断拉升，导致总价压力使得大面积户型去化困难,商品住宅,供销品类,供求关系,供求结构,土地市场,芜湖土地供应量大，潜在竞争激烈,近年芜湖土地市场持续放量，土地价格持续上涨，土地激增使市场潜在供应巨大，未来房地产市场竞争形式严峻,09,年出现供不应求，未来趋势供过于求,近两年市场总体表现为供求平衡，随着巨大的土地供应量转化为可销售量，供大于求的趋势显现,单价攀升导致总价偏高，成交品类调整,144,平米以上大户型供应量和销售量双双锐减，,120-144,平米户型呈现供过于求，,120,平米以下户型呈现供不应求,整体市场总结,未来市场竞争激烈，供应向东向南聚集，城中供应量减少单价提升，导致主城人口外溢,价格走势,保持平稳波动的态势，近期无大涨空间,近年来芜湖房价持续增长，受,08,年宏观环境影响价格下探，目前仅成恢复性小幅上涨走势，近期无大涨空间,经济复苏逐步显现，但经济回升格局尚不平衡,小幅增长,恢复增长,快速增长,恢复增长,未来走势分析,基本平稳,大幅增长,消费基本平稳，难以承担推动经济增长的重任；新增贷款飞速发展，通胀预期压力较大,月度,社会消费品零售总额（亿元）,同比增幅（,%,）,1,月,10756.6,18.5,2,月,9323.8,11.6,3,月,9317.6,14.7,4,月,9343.2,14.8,5,月,10028,15.2,6,月,9941.6,15,7,月,11433,15,月度,新增贷款,（亿元）,同比增幅（,%,）,1,月,16200,103%,2,月,10700,328%,3,月,18900,600%,4,月,5918,23%,5,月,6645,122%,6,月,15304,394%,7,月,3559,-13%,小幅增长,平稳增长,商品住宅施工面积恢复性小幅增涨，竣工面积恢复高位平稳增长，供应量将逐步恢复,月度,住宅竣工面积,（万平米）,同比增幅（,%,）,1-2,月,0.49,26.6%,1-3,月,0.92,25.8%,1-4,月,1.26,28.5%,1-5,月,1.59,24.7%,1-6,月,2.11,26.4%,1-7,月,2.62,29.7%,月度,住宅施工面积,（万平米）,同比增幅（,%,）,1-2,月,11.89,12.7%,1-3,月,15.54,12.4%,1-4,月,17.85,11.8%,1-5,月,19.96,13.1%,1-6,月,22.66,15.9%,1-7,月,23.96,15.4%,区域,城市,成交量,同比增幅,环比增幅,相比,08,年均值增幅,相比,07,年均值增幅,存量,环比增幅,华东,上海,194,177.14%,-11.54%,161.09%,11.36%,515.65,-7.24%,南京,98.46,183.76%,-1.73%,157.31%,19.21%,243.70,-17.60%,杭州,48.60,171.50%,-46.82%,172.59%,41.11%,95.50,-16.40%,合肥,109.50,61.50%,25.92%,101.07%,44.86%,459.8,6.11%,苏州,81.35,125.10%,-18.77%,411.64%,36.65%,231.89,-43.67%,华北,北京,205.45,168.03%,1%,173.23%,59.42%,1111.55,-11.35%,大连,88.15,189.21%,5.23%,230.52%,200.03%,294.78,-23.00%,长春,57,-4.60%,-1.21%,98.33%,/,387.00,-8.73%,华南,深圳,51.43,110%,-18.13%,56.00%,23.00%,287.84,-3.36%,广州,47.53,-21.52%,-41.70%,23.74%,-14.63%,107.28,-5.87%,厦门,35.72,324.73%,-24.13%,305.45%,/,240.64,3.72%,中西部,武汉,106,125.72%,12.77%,135.14%,5.11%,701.00,-8.49%,长沙,115.76,172.38%,-0.66%,96.20%,18.34%,177.93,-29.40%,重庆,204.35,67.16%,7.29%,104.19%,43.32%,1161.84,-6.98%,成都,107.86,169.18%,55.55%,122.94%,10.16%,483.55,-10.87%,房地产市场快速冲高后，部分城市开始理性回调，但仍旧保持良好的运行势头,区域,城市,2009,年,6,月,2009,年,7,月,成交均价,（元,/m,2,）,环比增幅,成交均价,（元,/m,2,）,环比增幅,华东,上海,15194,12.59%,15774,3.82%,南京,6606,0.52%,7496,13.47%,杭州,13388,4.30%,14515,7.90%,合肥,4269,2.79%,4177,2.16%,苏州,7057,2.78%,7245,2.66%,华北,北京,13302,2.94%,14408,8.32%,大连,6862,-5.19%,7696,12%,长春,4630,8.94%,4590,-0.86%,华南,深圳,14808,11.00%,15856,7.08%,广州,9386,11.92%,10365,10.43%,厦门,9068,13.44%,9788,7.94%,中西部,武汉,5498,5.57%,5512,0.25%,长沙,3969,-1.37%,4075,2.67%,重庆,4278,-1.90%,4148,-3.04%,成都,5882,2.14%,5968,1.46%,随着市场成交的猛增，房价呈现一轮暴涨的态势，近期房价的涨幅逐步放缓，但仍保持高位上扬趋势,城市,土地名称,土地属性,占地面积,建筑面积,总价,楼面价,溢价率,受让方,周边均价,上海,赵巷,10,号地,住宅,21.02,21.02,30.48,14499,222%,金地,18500,北京,大兴区黄村,19,和,20,号地,住宅、商业,16.23,45.8,30.25,6605,116%,绿地,10000,北京,广渠路,15,号地,住宅金融,11.9,28,40.6,14500,147%,中化方兴,15000-22000,杭州,杭政储,【2009】18,号,住宅、公建,3.81,9.15,18.9,20656,106%,义务小商品城,29000,北京,大兴区黄村,(2,号地）,住宅、公建,9.1,22.6,16.3,7248,139%,保利,9600,北京,大兴区黄村（,16,号地,),住宅、商业,15.21,27.68,15.62,5664,108.2%,金地,/,南京,河西金沙江,34,号地,住宅、商业,9.58,21.08,15.92,7553,87.3%,保利,/,上海,长风,6B,、,7C,住宅,14.21,31.26,70.06,22409,129%,中海,/,企业疯狂抢地，热点城市不断涌现新的总价、单价“地王”，流动性过剩促进土地市场继续升温,趋势一：强者恒强、弱者淘汰永远存在；,趋势二：生产要素集中化，央企发力已成必然；,趋势三,:,行业洗牌规则从“权力,+,关系”向“资本,+,专业”转变。,小企业：利用外部资源，充分发挥自己的优势；,中企业：利用专业优势，用创新产品武装自己；,大企业,:,利用自身，用规模优势充实自己。,行业向资本化和专业化发展，企业应依据自身实力选择不同策略,行业发展趋势,企业策略,从营销策略看，站在集团公司层面考虑，整体快速走量、回流现金，不建议全面提价；站在项目公司层面考虑，建议进行结构性调整，性价比是主要关键词,集团层面：整体快速走量，全面提价不可为,项目层面：结构性调整，性价比是主要关键词,经历了一轮房价整体下降以及住房优惠政策，购房者开始关注性价较高的优质楼盘。,以,上海的大华板块,为例，整个社区教育、商业配套成熟，生活环境较好，交通便捷，性价比较高，板块内项目,在没有降价的情况下销售较好,，如铂金华府，自,2008,年,10,月至今，共销售,557,套，月均去化,93,套。据了解该板块,未来将进行小幅加价,。,数据来源：万科公司公告,万科历月销售面积和金额变化图,万科历月销售均价变化图,通过对,万科,的销售情况进行分析可以看出，通过,适度降价，快速走量，回流资金,仍然是主要的营销策略。,自,2008,年,9,月至今，,恒大地产,坚持执行,微利低价销售策略,，,一季度实现销售收入在,40,亿元左右,。,小幅降价，销售面积，销售金额均取得同比大幅增长的不俗成绩,从产品策略看，短期内调整在建项目及待开工项目的设计规划，适度提高中小套型比重，中长期看需注重建筑内部及园林景观方面的细节打造，提升项目档次,“根据刚性市场需求的变化，调整原计划开工的部分项目的规划和产品结构，把,部分大户型改为自住需求的中小套型,。”万科执行副总裁肖莉表示。,原定于,2009,年,6,月,30,日竣工的,上海万科城花新园的住宅楼，目前已经停工,，开盘时间有可能因此延后至明年。万科上海公司公关部门表示，该项目停工是由于产品的设计规划要做调整。,中海地产加大中,小户型公寓产品研究,，开发低总价居住型产品来满足市场巨大的潜在需求。关注,室内庭院空间的引入、自然采光通风的公共空间、标准化与个性化兼容的室内装修,。,南京的中海,御湖翰苑注重内部建筑和园林造景等细节处理。,万科的主张,中海的策略,集团表示，房地产市场预期还会维持调整态势，集团将通过,主动调整产品设计和配置，进一步提升产品性价比,，加强市场研究和客户心理分析，掌握客户需求,首创的声音,保障性住房,中长期来看，保障性住房的全面铺开将对中低档，区位条件较差的商品住宅产生直接竞争，开发商需强化产品细节包括户型以及园林等方面，提升项目档次以回避竞争风险。,芜湖受整体市场影响，结合自身市场特性，未来整体市场将保持谨慎乐观走势,开工、施工、竣工建设,快速恢复，大盘后续推量稳定，明年商品住宅供应将维持在较高水平,大面积拆迁计划为市场提供稳定潜在客户群，明年商品住宅需求将呈现持续平稳走势,地价不断攀升，造成未来芜湖市场房价被迫性抬升，明年商品住宅价格有小幅增长预期,随着世茂和绿地等外地知名开发商的进入和伟星产品开发模式的不断成熟，产品创新和产品差异化将成为赢得市场的最重要的发力点。,在此节点，我们应率先引入成熟的产品创新，抢先占领市场，引领市场潮流。,创新型的产品和高附加值的赠送空间会成为芜湖市场下阶段产品的亮点,大尺度飘窗,入户花园,观景阳台,未来走势分析小结,未来走势,创新型、高性价比产品将是未来市场的主流,房地产市场继续调控的压力已然存在，控制总价的基础上满足功能性的需求是在未来市场趋势下产品的发展方向,经济复苏逐步显现，但通胀预期压力较大,判断经济复苏几项指标回升明显，但消费平稳难以承担经济增长重任，并且新增贷款飞速发展，通胀预期压力较大；,房地产市场回暖效应明显，昔日“地王,”,重现市场,商品住宅施工面积恢复性小幅增涨，竣工面积恢复高位平稳增长，供应量将逐步恢复；企业疯狂抢地，热点城市不断涌现新的总价、单价“地王”，流动性过剩促进土地市场继续升温；,行业向资本化和专业化发展，集团公司发展战略转型,众多集团企业根据行业发展规律调整自身企业战略，未来房地产的营销策略及产品策略将成为市场的主旋律；,对于芜湖市场预测,随着芜湖城市框架逐渐展开，按照发展的阶段及成因不同，目前主城区房地产市场形成四大板块,辐射全市的商业配套中心,城中板块,：处于城市的中心，城市区位是最大竞争优势；,产业发展区,城北板块,：依托对外交通和产业园发展起来的居住区；,老城北组团：,大桥至赤铸山路段，城市改造重点区域，承接全市客群流向的热点居住区,集中居住区,城南板块,：传统居住生活区，依托大学城人文而迅速崛起的居住区；,老城南：,青弋江至纬三路段，临近市中心的区位，承接全市客群流向的热点居住区,新兴居住区,城东板块,：高起点规划，未来最具潜力的热点居住区；,中心城区,城北板块,城东板块,城南板块,1,2,3,4,老城北,本案,老城南,板块划分,定位于城市行政中心和商业中心，是房地产市场起步最早发展最成熟的区域，其核心价值在于区位和配套优势,区位优势：,中心城区房地产是以市政府为核心发展起来的，经过多年发展已进入成熟阶段；,配套优势：,中心城区客户认知度最高，商业生活配套最为齐全的区域；,强烈的区域情节和对老城区的城市向心力是芜湖人置业的主要驱动因素，,但是由于大规模的拆迁和房价的走高，主城客群外溢,。,中,北,东,南,平湖秋月,左岸生活,利华锦绣家园,月桂都市花园,圣地雅歌,天和苑,世茂滨江花园,商业中心,宁芜铁路,城中板块,城中公寓项目价格最高，主流价格区间,5000,6000,元,/,平方米,客群价格敏感度较低,客户层次高，主要来自本地购房主力、外地实力客群,中心区位和完善的配套是客户置业核心价值驱动,项目名称,建筑形态,存量,（万,m2,）,销售均价,客群情况,置业驱动因素,平湖秋月,多层、高层,1.8,高层,5000,多,私营业主、公务员、医生、三县占,10%,等,30-40,岁,区位、配套、品牌,左岸生活,多层、小高层、高层,44,高层,5800,市中心私营业主、企事业单位中高层、公务员、医生等年龄,35-45,岁之间,区位、配套、品牌,世茂滨江花园,超高层,17,8300,世茂品牌跟随者,10%,，三县占,10%,，其它主要来源市内高端客户,资源、品牌、产品,利华,锦绣家园（二期）,多层、小高层、高层,8,多层,5000,芜湖市区客群，,30-40,岁，购买动机以自主为主，主要看中项目临近,27,中，为学区房,配套,天和苑,高层,1.2,4900-5100,芜湖市区客群，普通住宅自住为主，,35-45,岁，新开,14,栋单身公寓购买动机以投资为主，客群中有部分关系户,区位,月桂都市花园,多层、小高层,5,6100,芜湖市区客群，,30-40,岁，购买动机为自住，主要看中,27,中和安师附小，学区房,配套,圣地雅歌,联排多层小高层,10.6,多层,5500,，联排,12000,市政单位为主要客群，另周围生意人也为购买主力,区位、品牌、产品,总计,87.6,良莠不齐,地块位置,区县,规划面积,（,m2,）,土地性质,容积率,（）,总建,（,m2,）,“芜湖古城”保护与开发项目,环城北路、环城东路、沿河路、九华中路围合区域。,镜湖区,330016.5,旅游、商业,保兴垾,3,号地块,位于两站广场转盘西北侧，紧邻城市主干道北京东路、南至赭山东路、西至保兴垾、北至东苑宾馆,镜湖区,17040.9,娱乐、商业、宾馆、办公用地,2,34081.8,中和路小学、机械学校、党校地块,东北至北京西路和中和路，南至新芜路，西至吉和南路，北至冰冻街,镜湖区,16667.5,商业、酒店、办公,环赭山,1,、,2,号地块,位于芜湖市镜湖区赭山中路南北两侧，西临城市主干道银湖南路，东临互无赭山公园风景区和天河苑居住小区,镜湖区,166368.3,商业、办公、住宅、酒店综合,3,499104.9,职高地块,长江路与劳动路交叉口，北至海军山，南至劳动路，西至长江路，东至劳动新村,镜湖区,13334,商业,8.05,10733