房地产前期策划专题培训(PPT).ppt

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,产 品 策 划 体 系 解 读,*,产 品 策 划 体 系 解 读,*,1,房地产前期筹划专题,(zhunt),培训,2021.1,第一页，共九十八页。,2,目 录,产品筹划,(chuhu),体系定位,1,2,产品,(chnpn),筹划根底资料,3,产品,(chnpn),筹划体系内容,4,反响与修正,第二页，共九十八页。,3,产品筹划体系,(tx),定位,第三页，共九十八页。,4,缘起,经纪公司,(n s),承担建筑规划设计院的局部功能，增加所提方案的可操作性与可实施性。,4,经纪,(jngj),公司,开发商,建筑,(jinzh),规划院,房地产工程前期参谋阶段,反响修正,反响修正,给出结论,给出结论,第四页，共九十八页。,5,缘起,前端市场,(shchng),定位,后端营销,(yn xio),推广,房地产工程,(gngchng),前期报告,中端产品筹划,经纪公司承担建筑规划设计院的局部功能，增加所提方案的可操作性与可实施性。,给出结论,反响修正,给出结论,反响修正,反响修正,第五页，共九十八页。,6,定位,前端市场,(shchng),定位,中端产品,(chnpn),筹划,后端营销,(yn xio),推广,房地产工程前期报告,房地产工程前期筹划过程中承前启后的模块。,经纪公司间竞争升级，产品筹划由自选动作变为规定动作，广度及深度也逐渐加大。,第六页，共九十八页。,7,思源2021年北京地区,某工程前期投标,(tu bio),报告,第七页，共九十八页。,8,易居2021年上海地区,某工程前期,(qinq),定位报告,第八页，共九十八页。,9,世邦魏理仕2021年青岛,(qn do),地区的前期报告,第九页，共九十八页。,10,产品,(chnpn),筹划根底资料,第十页，共九十八页。,11,2.当地,(dngd),政策标准,4.,市场调研,1.,地块,(d kui),资料,3.,开发商诉求,(s qi),根底资料,5.工程定位,客观事实,主观判断,第十一页，共九十八页。,12,2.当地政策,(zhngc),标准,4.,市场调研,1.,地块,(d kui),资料,3.,开发商诉求,(s qi),根底资料,5.工程定位,第十二页，共九十八页。,13,地块,(d kui),资料,地块资料主要,(zhyo),包括：,规划意见书及相关,(xinggun),政府文件,地块,CAD,图,地块内外部情况,既有规划方案,第十三页，共九十八页。,14,地块,(d kui),资料,|,规划意见书及相关政府文件,规划,(guhu),意见书及相关政府文件：地块,真实,的官方,权威,信息,第十四页，共九十八页。,15,地块,(d kui),资料,|,规划意见书及相关政府文件,规划,(guhu),意见书,第十五页，共九十八页。,16,地块资料,(zlio),|,规划意见书及相关政府文件,规划,(guhu),意见书,地块的用地性质、面积指标、容积率、,限高、建筑,(jinzh),密度,第十六页，共九十八页。,17,地块资料,|,规划意见书及相关,(xinggun),政府文件,规划,(guhu),意见书,是否,(sh fu),含代征,/,代建的道路用地及,绿化用地,指标,是否有政策房指标？,限价房,/,廉租房,/,回迁房,/,回迁商业,第十七页，共九十八页。,18,地块资料,(zlio),|,规划意见书及相关政府文件,规划,(guhu),意见书,建筑,(jinzh),红线退让距离及道路红线退让距离,社区出入口方位设置要求与车位配比要求,第十八页，共九十八页。,19,地块资料,|,规划,(guhu),意见书及相关政府文件,规划,(guhu),意见书,地块图：直观,(zhgun),了解,第十九页，共九十八页。,20,地块资料,|,规划,(guhu),意见书及相关政府文件,相关政府,(zhngf),文件：其它官方文件作为补充,市政管线情况,(qngkung),、采暖方式,第二十页，共九十八页。,21,地块,(d kui),资料,|,地块,CAD,图,地块,(d kui),CAD,图：产品设计的,底稿,，,力求准确无误,。,开发商直接提供,CAD,图纸；由,钉桩点坐标,文件生成；用,JPG,图片大致勾勒生成。,CAD,格式文件,钉桩点文件,(wnjin),第二十一页，共九十八页。,22,地块资料,|,地块内部及周边,(zhu bin),情况,地块内部及周边情况：,现状及未来规划,，尽可能用实景,照片,展示。,内部：,是否存在,(cnzi),地势高差、原生植被、,水系,、温泉、工业遗存等？,是否存在被污染后需要更换的土壤？,外部：,有利因素：景观资源，如河流湖泊、旅游景点、城市地标等；社会资源，如重点中小学，大型医院，市政公园，体育场馆等；交通站点，如,地铁,/,轻轨,/BRT,站点等。,不利因素：噪声及粉尘污染，如市政主干道，铁路，工厂，专业市场，发电厂；心理负面影响，如,高压线走廊,，火葬场，坟地，破旧楼房等。,第二十二页，共九十八页。,23,地块资料,(zlio),|,地块内部及周边情况,案例,(n l),西,中,中,南,北,东,第二十三页，共九十八页。,24,地块,(d kui),资料,|,既有规划方案,某工程,(gngchng),概念性总规方案,开发商已有规划方案，需经纪,(jngj),公司提供建议及意见；,综合体的公寓工程，要求对标准层进行分割，需开发商提供标准层图纸。,某城市综合体工程公寓局部,标准层设计图纸,第二十四页，共九十八页。,25,2.当地政策,(zhngc),标准,4.,市场调研,1.,地块,(d kui),资料,3.,开发商诉求,(s qi),根底资料,5.工程定位,第二十五页，共九十八页。,26,当地政策,(zhngc),标准,工程所在省、市的最新的政策,(zhngc),标准要求。,建筑,(jinzh),间距,系数,日照,测算,标准,建筑,宽高比,与楼座排布相关的标准,第二十六页，共九十八页。,27,当地,(dngd),政策标准,日照及间距系数设计依据,(yj),：?沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定?(沈阳市人民政府令 2006第64号),“第九条：住宅建筑高度在40米以上时，面宽不大于60米。,“第十四条：高层建筑遮挡相邻住宅，当建筑高度与建筑面宽之比大于1.2时，按遮挡建筑面宽确定建筑间距系数；在三环路以内,(y ni),地区，当建筑高度在40米以上时，建筑间距系数不得小于1.4，且建筑间距不得小于40米；,“第十七条：沿城市主要道路一侧并列布置的高层住宅之间的建筑间距除满足本规定相对应的建筑间距要求外，不得小于30米。,“第二十三条：住宅日照是指住宅主采光面居室的满窗日照时数。日照标准日为大寒日，有效日照时间带为上午8时至下午4时。,“第二十五条：新建高层住宅或高层和多层混合的住宅成组布置时，新建住宅日照应不低于大寒日1小时。,建筑宽高比,建筑间距,日照测算标准,第二十七页，共九十八页。,28,当地政策,(zhngc),标准,工程,(gngchng),所在省、市的最新的政策标准要求。,层高,阳台,飘窗,入户,(r h),花园,地下空间,与赠送面积相关的标准,第二十八页，共九十八页。,29,当地,(dngd),政策标准,赠送面积依据：成都市规划管理局关于对?成都市规划管理技术,(jsh),规定?中容积率、建筑面积等指标的补充解释,二、住宅建筑层高不应大于3.6米。跃层式住宅起居室厅、低层住宅起居室厅层高为户内通高以及住宅坡屋顶局部除外。,六、每套住宅阳台含各类形式的阳台、入户花园、露台等非公共活动空间的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20%；商业、办公、酒店建筑的每层阳台水平投影面积不大于该层建筑面积的15%。此外，阳台进深不应大于1.8米，低层住宅、退台式建筑阳台等有特殊要求的除外。,七、飘窗窗台与室内楼地面高差,(o ch),不得小于0.45米，且凸出外墙宽度不得大于0.6米。,八、除建筑入口雨篷外，建筑附属构件如空调板、花池、构造板等的进深不宜大于0.6米，且连续长度不应大于1.8米。住宅建筑不允许设置除结构构件以外的附属构件。,九、除避让、对接市政公共地下空间外，建筑物地下室、半地下室的顶板面不应高于室外地坪1.0米；建筑物地下室、半地下室顶板面高于室外地坪大于1.0米时，按照该层水平投影面积计入容积率。地下室、半地下室顶板面高于室外地坪局部按地上建筑的规定进行退距管理。,十一、本解释自2021年2月25日起施行，有效期为两年。,第二十九页，共九十八页。,其它类型：楼座高度控制、土地使用,(shyng),年限沈阳、外立面要求银川等,根据住宅地块3.2的容积率及沈阳市相关日照和建筑间距的要求，估算平均层数30-35层能满足相关指标；,根据抗震设防的要求及各结构形式高限的要求，本案住宅局部控制高度不超过120-130米；,根据?高规?要求，100米以上的住宅，应设置避难层，而避难层的设置，会造成高层住宅的本钱和公摊面积的增加；,根据结构计算要求，建筑体越高，荷载要求就越高，钢筋用量增加、混凝土标号提高、构件截面,(jimin),尺寸加大，因此，在增加建安本钱的同时，减小实际使用空间，即得房率会进一步降低；,因此，建议本工程住宅高度控制,(kngzh),在100米以内,当地政策标准,第三十页，共九十八页。,31,2.当地政策,(zhngc),标准,4.,市场调研,1.,地块,(d kui),资料,3.,开发商诉求,(s qi),根底资料,5.工程定位,第三十一页，共九十八页。,32,开发商诉求,(s qi),开发商诉求：工程目标、工程开展方向、期望均价、开工顺序、可突破的限制性规划条件等，通过工程招投标文件或与开发商沟通了解。,最重要是工程目标：追求,(zhuqi),高利润还是回款速度？,本工程(gngchng)的目标是什么？,是迅速回收资金,是利润最大化,关键是大老板的想法,第三十二页，共九十八页。,33,开发商诉求,(s qi),开发商对,开工顺序,(shnx),常常有自己的考虑。,A,B,C,D,E,初步,(chb),方案：开工顺序，由南向北,最终方案：开工顺序，由北向南,由南向北,由北向南,第三十三页，共九十八页。,34,开发商诉求,(s qi),开发商提出突破某些限规，如突破“90/70限制、增大容积率、提高建筑限高、提高层高、提供周边学校入学资格,(z g),等，一定要慎重考虑，确定其可实施性。,第三十四页，共九十八页。,35,2.当地政策,(zhngc),标准,4.,市场调研,1.,地块,(d kui),资料,3.,开发商诉求,(s qi),根底资料,5.工程定位,第三十五页，共九十八页。,36,市场调研,|,宏观,(hnggun),市场,宏观市场涉及,城市,(chngsh),层面,的信息，如：,GDP,，房地产年度,/,季度,/,月度的成交量与成交均价,第三十六页，共九十八页。,37,市场调研,|,中观市场,(shchng),中观市场涉及,区域及板块层面,的信息，如：区域位置，成熟度，居民,(jmn),评价,区域位置：主要是与市中心,/,商业区,/,商务区,/,政务区的通达性、路程距离,(jl),及所需时间,第三十七页，共九十八页。,38,市场调研,|,中观市场,(shchng),中观市场涉及,区域及板块层面,的信息,(xnx),，如：区域位置，成熟度，居民评价,区域,(qy),成熟度：城市中心黄金区域,(qy),/CBD/,新兴居住区,/,未来规划利好区域,/,旅游度假区,第三十八页，共九十八页。,39,市场调研,|,中观市场,(shchng),中观市场涉及,区域,(qy),及板块层面,的信息，如：区域位置，成熟度，居民评价,居民评价：即当地,(dngd),市民对工程所在区域的看法，如成都的西贵南富，北京的东富西贵，,是否是传统豪宅区北京朝阳公园，沈阳棋盘山、苏州金鸡湖,工程是要融入这个区域还是要跳出这个区域？,第三十九页，共九十八页。,40,市场调研,|,微观,(wigun),市场,微观市场涉及,直接竞品,，如：竞品产品类型、建筑,/,园林风格、精装报价,(bo ji),及标准、单盘年度,/,季度,/,月度消化量，现有存量，畅销,/,滞销产品的房型、面积区间、单价、总价区间等。,第四十页，共九十八页。,41,市场调研,|,微观,(wigun),市场,微观市场涉及,直接竞品,，如：竞品产品类型，建筑,/,园林风格，精装报价及标准，单盘年度,/,季度,/,月度消化量，现有存量，畅销,/,滞销产品的房型、面积区间,(q jin),、单价、总价区间,(q jin),，客群等。,第四十一页，共九十八页。,42,2.当地,(dngd),政策标准,4.,市场调研,1.,地块,(d kui),资料,3.,开发商诉求,(s qi),根底资料,5.工程定位,第四十二页，共九十八页。,43,工程定位|工程档次,(dn c),和居所用途,工程档次和居所用途：指导户型及楼座,(lu zu),标准层设计。,高 端,中高端,中 端,顶 级,第一,(dy),居所,第二居所,商务公寓,投资型,度假养生,项 目 档 次,居 所 用 途,第四十三页，共九十八页。,44,客群定位：目标客群的家庭收入、成员数量,(shling),、,房型需求、能承受的单价与总价,等。,工程,(gngchng),定位|客群定位,第四十四页，共九十八页。,45,客群定位：,鲜明,(xinmng),地域特性,的需求。,例如：,成都、重庆,(zhn qn),的客户对朝向的敏感度相对较低；,沈阳的客户希望联排别墅的主卧能设在二层；,沈阳客户偏好地中海式的建筑风格；,工程,(gngchng),定位|客群定位,第四十五页，共九十八页。,46,产品,(chnpn),类型与户型配比：,最具指导意义，重中之重,产品类型,户型,面积区间,比例（建面比）,公寓,塔楼,零居,50-60,30-40%,一居,70-80,40-50%,两居,90-110,20%,合计,23000,100%,注意,(zh y),：建筑面积,/,实得面积,?,套数比,/,建面比,?,工程,(gngchng),定位|产品类型与户型配比,第四十六页，共九十八页。,工程,(gngchng),档次,居所用途,客群定位,产品类型,户型配比,宏观市场,(shchng),中观市场,微观市场,小结,(xioji),产品筹划根底资料,规划意见书及相关政府文件,地块,CAD,图,地块内外部情况,既有规划方案,与楼座排布相关,与赠送面积相关,其它,工程目标,工程开展方向,期望均价,开工顺序,2、当地政策标准,3,、开发商诉求,4,、市场调研,5、工程定位,1,、地块资料,第四十七页，共九十八页。,48,产品筹划,(chuhu),体系内容,第四十八页，共九十八页。,对开发商的判断：,拥有成熟的产品体系且在异地快速复制的某些大型开发商如万科、龙湖、星河湾等、对自身产品十分自信的某些中小型开发商如润丰等，只需经纪公司提供当地市场,(shchng),信息、工程定位及营销方案。,对产品筹划的要求往往局限于开发商既有方案的局部修改，如某一户型的室内布局调整、销售动线的重新安排等。,如果是太过全面深入的产品筹划往往是事倍功半，乃至产生一些负面影响。,因此需要各分支机构预先准确判断开发商的实际需求。,注意,第四十九页，共九十八页。,产品,(chnpn),筹划,体系,50,综述,(zngsh),产品,(chnpn),筹划体系分为六局部内容。,地块价值分析,规划设计原那么,总体规划建议,户型设计建议,建筑及园林风格建议,附加值提升建议,第五十页，共九十八页。,51,产品,(chnpn),筹划,体系,地块价值,(jizh),分析,规划设计原那么,(n me),总体规划建议,户型设计建议,建筑及园林风格建议,附加值提升建议,地块价值分析,第五十一页，共九十八页。,A4-1,地块,居住价值高,高品质的,纯居住区,A4-3/4,地块,教育配套用地,高端品牌教育资源,A4-7,地块,公园配套用地,项目,价值点之一,A4-10,地块,混合用地,商业价值,较,高,居住价值一般,东侧配建廉租房,A4-8,地块,混合用地,居住价值高于,商业价值,地块,(d kui),价值分析,地块价值分析：判断各地块之间、同一,(tngy),地块各方位之间的,居住价值和商业价值,。,基于地块属性,(shxng),及内外部情况,案例：,广渠路,15,号地,第五十二页，共九十八页。,53,地块价值,(jizh),分析,地块,(d kui),价值分析：判断各地块,(d kui),之间、同一地块,(d kui),各方位之间的,居住价值和商业价值,。,居住价值：东地块,西地块东部,(dn b),东地块西部,商业价值：中间规划路,两侧,影响因素：京九铁路,建材城,京开高速,城中村,改善因素：东侧绿地,西侧绿地,西侧,绿化隔离带,东侧,绿化,隔离带,东侧居住地块,西侧居住地块,N,京九铁路,噪声影响,京开高速,噪声影响,建材市场,综合影响,待拆迁城中村,综合影响,150,米绿带,改善环境,降低噪声,100,米绿带,改善环境,基于地块,内外部情况,案例：黄土岗工程,第五十三页，共九十八页。,54,地块价值,(jizh),分析,地块价值分析：综合体公寓类工程，那么要判断不同楼层之间，同一楼层之间不同朝向,(cho xin),的居住价值。,案例：苏州某高端公寓,(gngy),工程,基于地块,内外部情况,第五十四页，共九十八页。,55,产品,筹划,(chuhu),体系,地块价值,(jizh),分析,规划设计原那么,(n me),总体规划建议,户型设计建议,建筑及园林风格建议,附加值提升建议,规划设计原那么,第五十五页，共九十八页。,56,规划设计原那么,(n me),规划设计原那么：确定规划方向，如容积率的拆分，各地块的容积率和建筑类型,(lixng),，户型分配等,西侧,绿化隔离带,东侧,绿化,隔离带,东侧居住地块,西侧居住地块,N,R=2.9-3.1,R=2.6-2.8,R=1.9-2.1,总建筑面积做满，实现总体,2.5,容积率；,适度,(shd),拆分总体容积率；,拔高西地块容积率指标，做足高度，降低东地块容积率；,西地块一分为二，西侧安排政策房，尽量减少占地面积，剩余局部排商品房；,所有商品住宅均为南北通透的板式建筑，舒适性较高；,案例：黄土岗工程,基于地块价值分析、规划指标、工程定位等,第五十六页，共九十八页。,57,产品,(chnpn),筹划,体系,地块,(d kui),价值分析,规划设计原那么,(n me),总体规划建议,户型设计建议,建筑及园林风格建议,附加值提升建议,总体规划建议,第五十七页，共九十八页。,58,总体规划建议,(jiny),概念规划图,总规图,楼体鸟瞰图,日照,(rzho),测算图,交通,(jiotng),组织图,消防通道图,单元入口图,地下车库图,户型配比表,总规指标表,交通组织,户型配比,总规布局,第五十八页，共九十八页。,59,总体规划建议,(jiny),|,总规布局,概念规划图,总规图,楼体鸟瞰图,日照,(rzho),测算图,交通组织图,消防通道图,单元入口图,地下,(dxi),车库图,户型配比表,总规指标表,交通组织,户型配比,总规布局,第五十九页，共九十八页。,60,概念规划图：对地块进行初步划分，确定各类型,(lixng),产品的大致布局，用,不同色块进行区分,。,案例,(n l),：黄土岗工程,基于地块价值分析、规划指标、工程,(gngchng),定位等,西侧,绿化隔离带,东侧,绿化,隔离带,东侧居住地块,西侧居住地块,N,中高端,商品住宅区,中端,商品住宅区,公租房,限价房,景观公园,总体规划建议,|,总规布局,由西向东排布：政策房,-,中端商品房,-,中高端商品房,第六十页，共九十八页。,61,总体规划建议,(jiny),|,总规布局,总规图：各物业类型的,楼座,排布、朝向,(cho xin),、建筑形式、标准层面积、,单元数,等详细指标。,案例,(n l),：黄土岗工程,第六十一页，共九十八页。,62,总体规划建议,(jiny),|,总规布局,楼体鸟瞰图：,三维视角,(shjio),的图片，加深直观印象。,案例,(n l),：黄土岗工程,西南角视角,东南角视角,社区内部视角,第六十二页，共九十八页。,63,总体规划建议,(jiny),|,总规布局,日照测算图：日照测算软件生成的图片，表示总规布局,(bj),符合相关建筑标准。,案例,(n l),：黄土岗工程,第六十三页，共九十八页。,64,总体规划建议,(jiny),|,交通组织,概念规划图,总规图,楼体鸟瞰图,日照,(rzho),测算图,交通,(jiotng),组织图,消防通道图,单元入口图,车位图表,户型配比表,总规指标表,交通组织,户型配比,总规布局,第六十四页，共九十八页。,65,总体规划建议,|,交通,(jiotng),组织,交通组织图：社区内外主要,(zhyo),道路，出入口车行、人行位置,案例,(n l),：黄土岗工程,第六十五页，共九十八页。,66,总体规划建议,|,交通,(jiotng),组织,消防通道图：消防车行车路线,(lxin),，保证符合相关消防标准,案例,(n l),：黄土岗工程,第六十六页，共九十八页。,67,总体规划建议,(jiny),|,交通组织,单元,(dnyun),入口图：各楼座单元,(dnyun),的地上入户方向,案例,(n l),：黄土岗工程,第六十七页，共九十八页。,68,总体规划建议,|,交通,(jiotng),组织,车位图表,(tbio),：地下车库或地面车位分布区域示意，各车库的出入口位置，车位统计表,案例,(n l),：黄土岗工程,第六十八页，共九十八页。,69,总体规划建议,(jiny),|,户型配比,概念规划图,总规图,楼体鸟瞰图,日照,(rzho),测算图,交通组织,(zzh),图,消防通道图,单元入口图,地下车库图,户型配比表,总规指标表,交通组织,户型配比,总规布局,第六十九页，共九十八页。,70,总体规划建议,(jiny),|,户型配比,总规指标表：根据总规布局，整个工程,(gngchng),的规划指标核算。,案例,(n l),：黄土岗工程,第七十页，共九十八页。,71,产品,(chnpn),筹划,体系,地块价值,(jizh),分析,规划设计原那么,(n me),总体规划建议,户型设计建议,建筑及园林风格建议,附加值提升建议,户型设计建议,第七十一页，共九十八页。,72,户型设计,(shj),建议,楼座标准层户型,(h xn),组合建议,案例,(n l),：黄土岗工程,第七十二页，共九十八页。,73,户型,(h xn),设计建议,单套户型设计,(shj),方向,案例：黄土岗项目,中高端,案例：,沈阳,某高端高层项目,第七十三页，共九十八页。,74,产品,筹划,(chuhu),体系,地块价值,(jizh),分析,规划设计原那么,(n me),总体规划建议,户型设计建议,建筑及园林风格建议,附加值提升建议,第七十四页，共九十八页。,75,建筑,(jinzh),及园林风格建议,建筑风格建议：根据工程定位及客群分析,(fnx),得出。,案例,(n l),：黄土岗工程,规划意见书要求，政策房的外立面材质须与商品房保持一致,第七十五页，共九十八页。,76,建筑,(jinzh),及园林风格建议,园林风格建议：根据建筑风格及客群分析得出，同时会对某些,重要,(zhngyo),节点,给出概念性指导建议。,案例,(n l),：黄土岗工程,第七十六页，共九十八页。,77,产品,(chnpn),筹划,体系,地块价值,(jizh),分析,规划设计原那么,(n me),总体规划建议,户型设计建议,建筑及园林风格建议,附加值提升建议,附加值提升建议,第七十七页，共九十八页。,78,附加值提升,(tshng),建议,精装修标准,(biozhn),精装修价格,精装修风格,常规,(chnggu),设备设施,新技术运用,精装修,设备设施,会所,商业,幼儿园,效劳等级,效劳内容,社区配套,物业效劳,第七十八页，共九十八页。,79,附加值提升,(tshng),建议,|,精装修,精装修标准,(biozhn),精装修价格,精装修风格,常规,(chnggu),设备设施,新技术运用,精装修,设备设施,会所,商业,幼儿园,效劳等级,效劳内容,社区配套,物业效劳,第七十九页，共九十八页。,80,附加值提升,(tshng),建议,|,精装修,确定工程是否,(sh fu),采用精装修交房,是否,(sh fu),采用精装修？,开发商要求万科、星河湾,工程定位高单价工程，如商务公寓、高端住宅,第八十页，共九十八页。,81,附加值提升,(tshng),建议,|,精装修,精装修标准和价格：根据,(gnj),工程定位及对销售均价的预期，确定交房标准和本钱价格、对外报价。,常规工程：墙面、地面装修,(zhungxi),，送厨房家具、卫浴，报价3000元/之内,案例：万科工程,第八十一页，共九十八页。,82,附加值提升,(tshng),建议,|,精装修,精装修标准和价格：根据工程定位及对销售均价的预期,(yq),，确定交房标准和本钱价格、对外报价。,高端工程：墙面、地面,(dmin),装修，送厨卫全套家具家电，智能家居系统，报价5000元/以上,案例：北京远洋公馆,第八十二页，共九十八页。,83,附加值提升,(tshng),建议,|,精装修,精装修标准和价格：根据工程定位及对销售均价的预期，确定交房标准和本钱,(bn qin),价格、对外报价。,公寓类工程：“拎包入住，墙面、地面装修，送全套家具家电灯饰,(dn sh),，报价5000元/以上,案例：北京霄云里,8,号,第八十三页，共九十八页。,84,附加值提升,(tshng),建议,|,精装修,精装修风格：根据客群定位、户型特点,(tdin),及建筑风格确定适宜的装修风格。,案例,(n l),：大连工程,第八十四页，共九十八页。,85,附加值提升,(tshng),建议,|,精装修,精装修风格：根据客群定位、户型特点及建筑风格确定,(qudng),适宜的装修风格。,案例,(n l),：苏州工程,第八十五页，共九十八页。,86,附加值提升建议,|,设备,(shbi),设施,精装修标准,(biozhn),精装修价格,精装修风格,常规设备设施,新技术,(jsh),运用,精装修,设备设施,会所,商业,幼儿园,效劳等级,效劳内容,社区配套,物业效劳,第八十六页，共九十八页。,87,附加值提升建议,(jiny),|,设备设施,根据工程,(gngchng),定位及规划意见书要求确定设备设施的选用标准。,标准配置,居住区安防系统,(xtng),增强外保温结构系统,太阳能光电系统,楼板辐射采暖制冷系统,同层排水系统,常规设备设施,建筑设计方案要考虑风能、太阳能等的使用。设计方案中应安排太阳能热水装置，多层居住建筑应采用坡屋顶形式,建设工程应采用绿色照明技术、供暖锅炉系统节能技术、空调系统节能技术、电机系统节能技术、高温空气燃烧技术、热泵技术、太阳能利用技术、雨洪利用技术、节水器具及节水控制技术等节能节水、减排技术，并在设计说明中做出专门说明。,摘自黄土岗工程?规划意见书?,第八十七页，共九十八页。,88,附加值提升建议,(jiny),|,设备设施,根据工程,(gngchng),定位的上下取舍本钱较高的高端设备。,待论证,(lnzhng),配置,地源热泵系统,直饮水系统,高端配置,智能家居系统,置换式新风系统,中央除尘系统,智能遮阳技术,铜管水系统,新技术运用，高端配置,第八十八页，共九十八页。,89,附加值提升建议,|,社区,(sh q),配套,精装修标准,(biozhn),精装修价格,精装修风格,常规设备设施,(shsh),新技术运用,精装修,设备设施,会所,商业,幼儿园,效劳等级,效劳内容,社区配套,物业效劳,第八十九页，共九十八页。,附加值提升建议,|,社区,(sh q),配套,中端,中高端,高端,三大件,-,会所：,1000,-,商业,(shngy),：,3-5%,，底商,-,幼儿园：千人指标,-,升级三大件,-,高档会所：,2500,-,商业,(shngy),：,5-8%,，独立,-,双语幼儿园：实际需求,扩容三大件,-,私人会馆与精品酒店,-,风情商业街,-,伊顿幼儿园,-,高尔夫球场,-,医疗诊所,根据规划意见书及相关政策标准的要求确定社区的根本配套内容。,根据工程定位及客群定位确定社区配套档次和面积，,及特色业态。,90,第九十页，共九十八页。,91,附加值提升建议,(jiny),|物业效劳,精装修标准,(biozhn),精装修价格,精装修风格,常规设备设施,(shsh),新技术运用,精装修,设备设施,会所,商业,幼儿园,效劳等级,效劳内容,社区配套,物业效劳,第九十一页，共九十八页。,92,附加值提升建议|物业,(w y),效劳,根据工程定位,(dngwi),及客群定位,(dngwi),的要求确定社区物业效劳的档次。,常规效劳还是“管家,(gun ji),式效劳？,是引入高端物业公司还是高端物业参谋？,收费标准？,第九十二页，共九十八页。,93,反响,(fnxing),与修正,第九十三页，共九十八页。,综述,(zngsh),前端市场定位、中端产品,(chnpn),筹划与后端营销推广三个阶段实时反响、进行修正的动态过程，并非单向前进。,94,前端市场,(shchng),定位,中端产品筹划,后端营销推广,给出结论,给出结论,反响修正,反响修正,反响修正,房地产工程前期报告,第九十四页，共九十八页。,产品筹划,(chuhu),与市场定位的互动,由市场定位的核心结论产品类型与户型配比，导出产品筹划的核心内容总体规划建议，不断地进行,(jnxng),验证。,95,前端市场,(shchng),定位,中端产品筹划,反响修正,产品类型与户型配比,总体规划建议,容积率要不要拆分？能不能拆分？如何拆分？,楼座能不能排布得下？,第九十五页，共九十八页。,产品,(chnpn),筹划与营销推广的互动,产品筹划,(chuhu),与营销推广的反响修正,96,中端产品,(chnpn),筹划,后端营销推广,给出结论,反响修正,总规方案的,楼座调整,推盘顺序,总规方案的,交通组织调整,销售动线,总规方案的,筛选与推荐度,经济测算,第九十六页，共九十八页。,产品筹划,(chuhu),与营销推广的互动,案例,(n l),：,97,第九十七页，共九十八页。,内容,(nirng),总结,1。是否含代征/代建的道路用地及绿化用地指标。建筑红线退让距离及道路红线退让距离。相关政府文件：其它官方文件作为补充。“第九条：住宅建筑高度在40米以上时，面宽不大于60米。“第二十三条：住宅日照是指住宅主采光面居室的满窗日照时数。“第二十五条：新建高层住宅或高层和多层混合的住宅成组布置时，新建住宅日照应不低于大寒日1小时,(xiosh),。七、飘窗窗台与室内楼地面高差不得小于0.45米，且凸出外墙宽度不得大于0.6米。97,第九十八页，共九十八页。,