独栋别墅控面积获取总价市公开课一等奖省赛课微课金奖课件.pptx

,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,独栋别墅控面积获取总价优势下户型面积定位,产品定位,凤凰水城南岸,三亚湾新城,半山半岛,石溪墅,万联蓝海湾,翠屏阅唐,福湾世知,顺泽福湾,东和福湾,钻石海岸,清水湾,富力湾,香水君澜,香水湾1号,三亚湾,大东海,亚龙湾,土福湾,清水湾,香水湾,面积（平米）,100,140,120,180,200,220,240,260,280,300,400,550,600,公主郡,西山渡,翡翠谷,华宇皇冠会馆别墅,龙溪29,160,350,450,500,各湾区市场上独栋产品户型主力面积集中在,200250平方米,之间，而畅销户型面积则在,160180平方米,之间，大户型面积更多集中,300400平方米,之间；,市场上独栋产品更多是以小户型供给为主，尤其是区域内各项目也基本都为小面积别墅产品，经过总价优势实现快速消化。,第1页,公寓海景资源占有最大化之下畅销户型,产品定位,各湾区市场上公寓产品户型主力面积集中在,80100平方米,之间，而畅销户型面积则在,5080平方米,之间，大户型面积更多集中,120140平方米,之间；,对于一线海景公寓产品，在市场上是最受青睐，作为快速回现产品，本项目应以畅销小户型为主力，实现看海资源数量最大化。,凤凰水城南岸,三亚湾新城,半山半岛,石溪墅,翠屏阅唐,东和福湾,清水湾,富力湾,三亚湾,大东海,亚龙湾,土福湾,清水湾,香水湾,海居,铂爵公馆,面积（平米）,0,60,100,80,120,140,160,180,200,220,240,260,280,300,公主郡,翡翠谷,第2页,3,尊享舒适产品配套,产品及户型提议,第3页,客户-产品对位表(CP表),：我们产品体系是“小独栋+小联排+洋房”，挖掘客户不一样需求，营造原生静谧私享雨林温泉度假体验,客户类别,客户需求,基本策略,产品选择,产品市场定位,夕阳红家庭,养老度假；通常两个度假人口，要求房间数较少，在两个以内，面积70-100；看重居住空间与外部景观结合，房间小但需要有景观,小面积、低总价，舒适度相比同类产品大大提升；与市场上小高层、公寓产品竞争,小面积、低总价洋房产品,最小45一房，最大不超出90（二房）,“洋房别墅化”，总价控制在100万以内,项目标辅助回现产品，早期拓宽客户线、降低风险、快速回现,太阳家庭,预备养老度假（父母是养老养生度假）；平时父母居住，假期会有儿女居住，面积80-120即可满足其需求；看重景观资源，要求有园林,“联排独栋化”，相比同类产品更强调度假功效和度假体验,提升容积率、提升利润,前期覆盖最大化客户群,联排、叠墅、小独栋产品,联排100-120,“联排独栋化”，总价120-200万,项目标主要产品，提升容积率、提升利润,自由家庭,预备养老度假，私享一流资源，高端舒适度假体验；要求房间数多，单房面积要大，占有一流景观资源；,控面积控总价，小独栋产品，同等总价范围内带给客户更佳度假体验,项目中后期应重点迎合这部分客户需求，提升项目整体档次,占有差异化资源，高品质独栋产品,小独栋160-220,控面积控总价小独栋产品，总价250-450万,项目主力产品，盈利主体，提升项目整体档次,4,第4页,经过合理布局,处理小独栋紧凑感,，,放大庭院面积,，表达度假气氛,独门独户，有天有地；,占据最正确景观资源,；,控面积控总价，设计上表达小而精巧；,建筑面积早期控小，后期能够适当放宽。,产品介绍,5,小独栋别墅,出入户通道,独立庭院,庭院内可观赏最正确景观,第5页,大尺度开放空间：,尽可能不用隔墙，室内能做窗地方都放大成,全景落地窗,，增大采景面,小独栋别墅,6,第6页,户户赠予,泳池/泡池,，既是娱乐空间，又作为产品关键景观，表达别墅尊享感；同时在泳池周围或屋顶打造,凉亭,（发呆亭）增强度假休闲气氛,小独栋别墅,7,第7页,景观大于朝向，小独栋主要空间追求景观最大化，次要空间景观用园林小景观处理,在建筑单体排布方向处理上，建筑朝向追求对景观最大占有，,景观价值大于朝向,为了提升小独栋用地经济性，在用地条件允许地方，尽可能把较多房间排在主景观面，用地条件担心地方，,把客厅、主卧等放在景观面,，其它次要空间景观靠庭院小景观处理。,8,小独栋别墅,第8页,充分利用私家庭院，将餐厅、休闲空间等能够,外化,空间,全部设置在室外，以,确保主要空间面积舒适化,功效扩充。,将餐厅、浴缸等休闲功效空间扩充至室外，充分与室外景观形成互动；,提升附价值。,在确保容积率情况下，尽可能放大庭院面积，提升物业附加值。,适当采取去墙体设计,餐厅功效外化,浴缸营造休闲气氛,厨房分离设计,9,小独栋别墅,第9页,采取,豪华卫浴,设计，浴池能够设置在,室内或室外,：设置在室内，要尽可能确保（尤其是主卧）经过全落地窗能看到景观；处于室外要有高墙确保隐私安全,小独栋别墅,10,第10页,灰空间利用和打造,，强化室内向室外空间过渡，强调与景观结合，并利用灰空间大量营造半室外度假生活场景,餐厅与河景完全打通,首层客厅经过灰空间与私家嬉水池相连，动静相宜，情趣互动,与室外空间自然衔接,首层灰空间外廊打造,11,小独栋别墅,一层空间,二层空间,灰空间挑示意图,大露台,灰空间,花园地坪,第11页,户型提议：独栋户型区间以160为主，中后期适当增加部分200-220；经过面积赠予，提升客户度假居住体验感,强调度假功效；室外泳池、亭子、营造小围院内大天地度假气氛,厨房分离设计，降低对起居空间干扰,首层,二层,起居室,卧室,赠予露台，可改房厅,卧室,示例：180二房一厅,赠予：大露台、前庭、后院、泳池、(半)地下室、下沉式内庭院,小独栋别墅,12,第12页,户型提议：独栋户型区间以160为主，中后期适当增加部分200-220；经过面积赠予，提升客户度假居住体验感,示例：,起居室,卧室,泳池,南北通透,大面宽设计,结构精巧,布局巧妙,强调度假功效,示例：,强调度假功效；室外SPA池、草亭、泳池，营造小围院内大天地度假气氛,卧室,起居室,泳池,发呆亭,SPA,小独栋别墅,13,第13页,地下层平面图,户型提议：独栋户型区间以160为主，中后期适当增加部分200-220；经过面积赠予，提升客户度假居住体验感,小独栋别墅,户型示例：,建筑面积,：160，,花园面积,：375-380,地下一层面积,：126,多重院落设计,，,双泳池,，热带泰式风情,尊贵主卧和客厅,颇显大气，,景观资源最大化利用,夹层可作书房或视听室,开放式车库,首层平面图,夹层,第14页,采取特殊排布方式，使联排产品“独栋化”，增加公共空间景观面积,为增加容积率，尽可能少用单层设计方式；,强调户户有天有地。,产品介绍,15,小联排别墅,第15页,采取两层设计，首层前庭后院，二层局部退台,成都都江堰置信芙蓉青城,B型别墅户型面积90,成都都江堰置信芙蓉青城,A型别墅户型面积139,16,小联排别墅,第16页,可因地制宜采取错列式排布连接，增大院落景观空间，实现联排别墅“独栋化”,庭院,庭院,可依据等高线，将联排错列排布，用花架或连廊等非功效空间连接，营造独立别墅空间感受,主体,主体,庭院,主体,错列排布为每栋建筑预留出更大空间，用以打造类似独栋宽景庭院,17,小联排别墅,第17页,局部地块因地制宜，替换小联排产品；设计创新，确保功效空间完整同时，实现叠拼产品“独栋化”,山地叠加情景化创新产品；,顺着山势/坡地逐层退台，使得每一层都能产生一个大尺度花园露台；,产品介绍,庭院,庭院,后院,前院,地下室,前院,地下室,18,退台叠墅,独栋区,因地制宜，在特定区域少许排布,第18页,联排式叠加,，上下错开，前后错开，完全独立入户，都有地下室,叠下,叠上,叠上,庭院,庭院,庭院,庭院,叠下,后院,前院,地下室,前院,地下室,福州福隆山水湾叠加别墅布局示意图,叠加地下室采光，有侧院，客厅下错到4.2米高，有独立完整庭院；,叠上：完整后院、前院，地下室在叠下后半段，后院入户；,叠下户屋顶是叠上前院,19,退台叠墅,第19页,地下室,联排户型提议：100-120，一房一厅；经过面积赠予，提升客户度假居住体验感,赠予：(半)地下室、露台、前庭、后院,首层：约80,二层，局部退台,首层,20,第20页,前期提升容积率、提升回现速度辅助产品；经过地下室、挑高、退台等赠予，营造别墅般居住感受,创新洋房,21,第21页,一层赠予前庭后院以及地下室（结合地形条件，有条件就设计半地下室），营造别墅居住体验,创新洋房,前庭院,后庭院,半地下娱乐室,地下影音室,22,第22页,二层6米挑高，放大度假空间，增强了空间尺度改变感,创新洋房,23,第23页,三层赠予露台，使得产品功效空间丰富多样，增强对景观利用,创新洋房,24,第24页,洋房户型提议：控制面积，经过赠予，营造有天有地别墅体验,首层：约90,二层：45,三层：约75,首层：90,，赠予负一层4590,二层：45,，挑高6米,三层：75,，挑高6米,地下室,户型示意,25,第25页,