房地产企业经理人试卷.doc

房地产职业经理人资格考试试卷
理论知识考试试题
姓名：＿＿＿＿＿ 考号：＿＿＿＿＿ 成绩：＿＿＿＿＿＿
一、单项选择题（本大题共20小题，每题2分，共40分。）
1．一般来说，与长期投资相比，短期投资（ 　 ）。
　　A．风险较大 B．收益率较高 C．流动性很好
　　D．投资回收期较长
2．同区域、同类型、同档次不一样房地产市场价值不一样，重要是由于房地产市场具有（ 　 ）。
A．保值性 B．增值性 C．异质性 D．弱流动性
3、此后住宅建设中应挣脱浮华追求简约--关键抓住一种（"    "）字。
A、度； B、灵； C、亮； D、实；
4、就房地产销售而言，广告预算大体应当掌握在楼盘销售总金额（   ）之间。
　　A、1％－3％；  B、2％－4％-；  C、5％－6％；  D、4％－6％。
5、下列那项不属于体现物业管理定位内容（    ）。
　 A、收费原则； B、服务质量； C、服务内容；  D、管理水平
6．有关房屋施工面积说法，对是（ 　 ）。
　　A．房屋施工面积不包括本期竣工房屋建筑面积
　　B．房屋施工面积不包括正在施工非商品房建筑面积
　　C．房屋施工面积指汇报期内施工所有房屋建筑面积
　　D．房屋施工面积不包括汇报期内动工后又停建、缓建房屋建筑面积
7．鉴定房地产投资风险原因发生概率属于（ 　 ）阶段工作。
　　A．风险辨识 B．风险估计 C．风险评价 D．风险决策
8．房地产投资之因此具有期权性质，是由于房地产投资具有（ 　 ）。
　　A．可逆性和可延期性 B．可逆性和不可延期性
　　C．不可逆性和可延期性 D．不可逆性和不可延期性
9．某商品住宅项目位于都市湿地公园附近，房地产开发企业运用多种媒体大力
宣传湿地环境对居住好处，并以此宣传效果作为楼盘定价根据，这种定价措施是（ 　 ）。
A．目定价法 B．领导定价法 C．随行就市定价法
D．认知价值定价法
10．某房地产开发企业通过调查，理解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积变化，该项调查属于（ 　 ）。
　　A．试探性调查 　B．描述性调查 C．创新性调查 　D．因果性调查
11．下列市场趋势分析措施中，属于时间序列分析法是（ 　 ）。
　　A．指数平滑法 B．市场因子推演法 C．德尔菲法
D．销售人员意见综合法
12．某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，假如不满意可以无条件退房，该企业采用市场定位战略是（ 　）。
　　A．形象差异化战略 B．人员差异化战略
C．服务差异化战 D.产品差异化战略
13．某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率
为8%抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（ 　 ）万元。
A．2.00 B．7.30 C．8.53 D．9.00
14．有关资金时间价值说法，错误是（ 　）。
　　A．目前100万元与5年后100万元价值相似
　　B．目前100万元也许与5年后148万元价值相似
　　C．目前100万元也许与2年前121万元价值相似
　　D．由于存在资金时间价值，不一样步点上发生现金流量无法直接比较
15．房地产开发项目销售利润率对体现式是（ 　 ）。
　　A．销售利润率=销售利润/销售收入
　　B．销售利润率=销售利润/总开发价值
　　C．销售利润率=销售利润/总开发成本
　　D．销售利润率=销售利润/项目总投资
16．张某购置了一间总价值为100万元商铺用于经营，其中首付款为总价60%，其他为银行提供年利率为7.5%，期限为，按年等额还本付息抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运行费用为经营收入30%，则在贷款
期内税前现金回报率是（ 　 ）。
　　A．8.17% B．13.62% C．14.00% D．23.33%
17．刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元住房抵押贷款，刘某每月物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（ 　）元。
　　A．2363.64 B．2600.00 C．3818.18 D．4200.00
18．下列收益性物业净经营收入体现式中，对是（ 　 ）。
　　A．净经营收入=有效毛收入-经营费用
　　B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息
　　C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金
　　D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税
19．在编制房地产开发项目可行性研究汇报时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择是（ 　）。
　　A．项目交通组织规划 B．项目构成及平面布置
C．项目建筑规划 D．都市土地运用规划
20．某房地产开发项目占地面积为15000㎡，规划容积率为3，估计开发完毕后可供销售面积为总建筑面积80%，项目总固定成本为8000万元，估计项目单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积可以所有售出，则到达盈亏平衡平均销售单价为（ 　 ）元/㎡。

　　A．5377.78 B．6277.78 C．6722.22 D．7847.22

二、多选题（本大题共10小题，每题2分，共20分。）

1、对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面卖点构成：（      ）。
A、地理位置；  B、楼盘设施构造；  C、楼盘做工用料；  
D、楼盘施工质量；   E、户型设计。。
2、物业管理企业价值实现包括那几方面：（       ）。
A、企业制度；   B、企业文化；  C、人力资源；   D、品质保障；  
E、风险控制。
3．有关写字楼基础租金说法，对有（ 　）。
　　A．基础租金必须可以抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失
　　B．基础租金一般高于市场租金
　　C．基础租金可以通过减少经营费用向下调整
　　D．基础租金一般低于写字楼内任一出租单元租金
　　E．基础租金一般低于整栋写字楼平均租金
4．按建筑规模、经营商品特点及商业辐射区域不一样分类，零售商业物业可分为（ 　 ）等类型。
　　A．市级购物中心 B．地区购物商场 C．居住区商场
D．邻里服务 性商店 E．批发市场
5．按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是由于不一样用途房地产在（ 　 ）等方面存在差异。
　　A．投资决策 B．规划设计 C．工程建设
D．地区范围 E．产品功能
6．国际上一般采用住房保障方式有（ 　）。
　　A．政府直接建房 B．对住房投资人减税
C．对住房承租人减税 D．对住房承租人补助 　
E．鼓励获利机构建房
7．下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段是（ 　 ）。
　　A．进行项目财务评价
B．获取项目所需土
C．确定规划设计方案并获得同意
D．对项目建设工程进行招标
E．提交项目动工申请并获得同意
8．有关某特定商品市场规模说法，对有（ 　）。
　　A．有效市场不小于服务市场 　B．服务市场不小于潜在市场
C．潜在市场不小于有效市场 D．渗透市场不小于有效市场
　　E．服务市场不小于渗透市场
9．下列不确定性原因中，属于"开发-销售"模式下房地产开发项目主
要不确定性原因有（ 　 ）。
　　A．土地费用 B．权益投资比率 C．运行费用
D．开发期 E．贷款利率
10．政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估内容有（ 　 ）。
　　A．项目与否符合国家法律法规规定
　　B．项目与否符合保护生态环境规定
　　C．项目与否符合国家宏观调控政策规定
　　D．项目与否符合该企业投资目实现规定
　　E．项目与否符合该企业经济效益规定
三、判断题（本大题共10小题，每题1分，共10分。请根据判断成果，在答题卡上涂黑其对应符号，用“√”表达对，用“×”表达错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分）
1．商业物业租金水平取决于其所处地段，与投资者管理商业物业能力无关。（ 　 ）
2．投资组合理论认为，对于相似宏观经济环境变化，不一样投资项目收益会有不一样反应。（　 ）
3．土地资源有限性、不可再生性和土地所有权排他性，使房地产供应难以形成统一竞争性市场。（　　 ）
4．房地产开发企业只能通过公开招标形式选择开发项目施工单位。（　 ）
5．指数平滑法中平滑指数口是新、旧数据在平滑过程中分派比率。a越大，则预测值越趋向平滑。（　 ）
6．假如名义利率相似，计息周期不一样，则未来某个时点上两笔等额资金现值就不相等。（　 ）
7．按照房地产开发项目经营方式不一样，期间费用也许所有或部分计入开发建设投资中。（　 ）
8．房地产开发企业通过权益融资所获得资金属于资本金，不需要还本付息。（　 ）
9．在大规模土地开发中，伴随土地开发进行，金融机构一般会容许作为土地开发贷款抵押物特定地块提前解除抵押权。（　 ）
10．收益性物业经营费用中包括抵押贷款利息支出。（　 ）

四、简答题(本大题共3小题，每题10分，共30分)

1. 简述房地产业可持续发展必要性。

2. 简述影响房地产价格重要原因。

3．简述实现房地产市场供求均衡重要条件。