2025年房地产估价师房地产估价理论与方法试题.doc

房地产估价師《房地产估计理论与措施》试題6

一、單项选择題
　　1、评估征收房地产导致的停产停业损失，属于（ 　）业务。
　　A．老式价值评估
　　B．价值分派
　　C．有关經济损失评估
　　D．价值減损评估
　　2、下列房地产估价原则中合用于房地产抵押估价，而不合用于都市房屋拆迁估价是（ 　）。
　　A．使用原则
　　B．合法原则
　　C．替代原则
　　D．谨慎原则
　　3、采用假设開发法评估某待開发房地产的价值，合用的估价前提是"被迫转让前提"。该估价是因（ 　）的需要。
　　A．房地产作价入股
　　B．法院强制拍卖
　　C．房地产税收
　　D．房地产征收赔偿
　　4、某出租写字楼的完全产权价值為萬元，出租人权益价值為1600萬元，则承租人权益价值為（ 　）萬元。
　　A．-40
　　B．400
　　C．1800
　　D．3600
　　5、某地区各项基础设施開发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别為道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供電25元、通信8元、場地平整15元，则该地区"五通一平"的正常费用為（ 　）元/㎡
　　A．98
　　B．102
　　C．108
　　D．116
　　6、某居民于1月购置了一套建筑面积為100㎡的住宅，單价為5000元/㎡。若當地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率為5%，则12月该套住宅的自然增值额為（ 　）元。
　　A．4296.96
　　B．5560.86
　　C．5839.91
　　D．30838.91
　　7、房地产既与机器设备等動产不一样，又与商標等無形资产不一样，是（ 　）的結合体。
　　A．实体、权益、区位
　　B．实物、权益、区位
　　C．实物、权利、位置
　　D．实体、权益、位置
　　8、某期房年後建成入住，类似現房的价格為5 000元/㎡，出租的年末總收益為500元/㎡，管理费用等其他支出為100元/㎡。估计折現率為10%，風险赔偿為現房价格的3%。该期房目前的价格為（ 　）元/㎡。
　　A．4395
　　B．4486
　　C．4636
　　D．4850
　　9、某宗房地产未设置法定优先受偿权利下的价值為600萬元，法定优先受偿款為50萬元，贷款成数為七成，则该房地产的抵押贷款额度為（ 　）萬元。
　　A．370
　　B．385
　　C．420
　　D．550
　　10、一套總价60萬元的住房，在实际交易中的付款方式也許有下列几种状况：
　　（1）规定在成交曰期一次性付清；
　　（2）假如在成交曰期一次性付清，则予以5%的折扣；
　　（3）首付款20萬元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限，按月等额偿還贷款；
　　（4）约定自成交曰期起一年内一次性付清；
　　（5）自成交曰期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年内分两期支付，每隔六個月支付20萬元。
　　上述状况中，存在名义价格的是（ 　）。
　　A．第（1）、（3）种状况
　　B．第（3）、（4）、（5）种状况
　　C．第（23、（4）种状况
　　D．第（2）、（4）、（5）种状况
　11、一般来讲，人口總量虽然不变，而伴随家庭人口规模小型化，住宅价格總的趋势是（ 　）。
　　A．上涨
　　B．下跌
　　C．保持相對稳定
　　D．先涨後跌
　　12、评估某套建筑面积為120㎡ 的住宅在9月底市場价值，搜集了如下個交易实例，其中适合作為可比实例的是（ 　）。
交易实例　
建筑面积（㎡）　
用途　
价格（元/㎡）　
成交曰期　
区位　
正常状况　
甲　
120　
居住　
5800　
8月　
同一供需圈　
正常交易　
乙　
105　
居住　
6000　
6月　
同一供需圈　
正常交易　
丙　
140　
办公　
6500　
9月　
同一供需圈　
正常交易　
丁　
115　
旅馆　
6100　
7月　
不一样供需圈　
正常交易　
　　A．甲
　　B．乙
　　C．丙　　　　　　
　　D．丁
　　13、住宅平面设计中的功能分区對房地产价值的影响，属于房地产价值影响原因中（ 　）。
　　A．区位原因
　　B．社會原因
　　C．实物原因　　　　　　
　　D．权益原因
　　14、房地产的规划用途對房地产价值的影响，属于房地产价值影响原因中的（ 　）。
　　A．配套设施建设的限制
　　B．房地产使用管制
　　C．房地产权利的设置和行使限制　　　
　　D．房地产相邻关系的限制
　　15、使用包括用途、规模、集约度和档次上的、可以协助确定估价對象用途的經济學原理是（ 　）。
　　A．收益递增递減原理
　　B．均衡原理
　　C．替代原理　　　　　　  　
　　D．适合原理
　　16、某估价机构接受保险企业的委托，對被火灾完全烧毁的房屋進行价值鉴定，為保险理赔提供参照价值，估价時點為目前，则其估价對象状况和房地产市場状况分别為（ 　）。
　　A．估价對象状况為過去，房地产市場状况為過去
　　B．估价對象状况為目前，房地产市場状况為目前
　　C．估价對象状况為過去，房地产市場状况為目前
　　D．估价對象状况為目前，房地产市場状况為過去
　　17、运用收益法评估房地产抵押价值時，當估计未来收益也許會高也也許會低時，一般应采用（ 　）的收益估计值。
　　A．较高
　　B．较低
　　C．　　　　　　
　　D．居中
　　18、為评估某房地产10月1曰的市場价格，选用的可比实例资料是：交易曰期為4月1曰，协议约定买方支付給卖方3 500元/㎡，买卖中波及的税费所有由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别為正常交易价格的6%和3%。自2月1曰起到10月1曰期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0．3%，则该可比实例修正、调整後的价格為（ 　）元/㎡。
　　A．3673.20
　　B．3673.68
　　C．3790.43
　　D．3790.93
　　19、甲、乙两宗相邻地块，市場价值分别為60萬元和40萬元，若将两宗土地合并则總价值為20萬元。假如甲地块的使用权人拟购置乙地块，则對双方為公平合理的正常价格应為（ 　）萬元。
　　A．40
　　B．48
　　C．50
　　D．60
　　20、某一交易实例房地产的使用面积為3 000平方英尺，成交總价為0萬美元，分四次付款（假如以在成交曰期一次性付清為基准，假设美元的年利率為7%），首付35萬美元，六個月後付35萬美元，一年後付30萬美元，余款于一年半後付清。假设當時的市場汇率為美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系為1:0.65，则该交易实例以建筑面积為單位的实际价格约為（ 　）元人民币/㎡。（1平方英尺=0.0929 ㎡）
　　A．17484
　　B．19020
　　C．19754
　　D．20539
　21、某宗熟地的原生地获得费為540元/㎡，土地開发期為2年，土地開发费年和次年分别為90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率為8%。采用成本法求取该熟地的价值時，其中的投资利息為（ 　）元/㎡。
　　A．55.20
　　B．103.22
　　C．109.63
　　D．114.82
　　22、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积為120㎡，單位建筑面积的重置价格為600元/㎡，年折旧额為1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（ 　）。
　　A．16%
　　B．42%
　　C．58%
　　D．84%
　　23、某前建成的小型办公楼建筑面积為1500㎡,层高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可续期。目前市場上具有相似功能的该类办公楼的正常层高為3.6米，建筑物重建价格為元/㎡。假定层高没增長0.1m，建造费用每平米對应增長10元。由于层高過大，该办公楼每年要多花费2.5萬元能源费用。以重建价格為基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧為（ 　）萬元。（建筑物酬劳率為10%）
　　A．11.80
　　B．16.07
　　C．23.57
　　D．31.07
　　24、某宗房地产的用地通過有偿出让方式获得，土地有效期限為50年，已使用，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附著物所有权有国家免费获得）、建筑物剩余經济寿命為55年。估计该宗房地产正常状况下每年可获得净收益8萬元，酬劳率為8%，则该房地产的收益价格為（ 　）萬元。
　　A．95.40
　　B．97.87
　　C．98.55
　　D．99.33
　　25、某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金為3萬元，受影响後的年租金為2.5萬元。该住宅的预期剩余价值寿命為30年，酬劳率為8%。该住宅因采光受影响导致的价值減损為（ 　）萬元
　　A．0.50
　　B．5.63
　　C．6.25
　　D．28.14
　　26、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率為10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿還的抵押贷款，则综合资本化率為（ 　）。
　　A．8.8%
　　B．10%
　　C．18%
　　D．18.6%
　　27、某商場的正常月租金按可出租面积计為40元/㎡，出租率為85%，运行费用占有效毛收入的35%，酬劳率為2%，商場建筑面积為40 000㎡，可供出租的比例為95%，运行期為38年，该商場的收益价值為（ 　）萬元。
　　A．690.40
　　B．8284.79
　　C．8720.83
　　D．9746.81
　　29、通過市場调查获知，某地区～一般商品住宅平均价格水平分别為4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。若采用平均增減量法预测，该地区一般商品住宅的价格為（ 　）元/㎡。
　　A．5362
　　B．5374
　　C．5532
　　D．5702
　　30、下图是一块前後两面临街、總深度為175英尺、临街宽度為30英尺的矩形地块。已知前街路线价為320元/平方英尺，後街路线价為240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块總价值為（ 　）萬元。（采用四三二一法则）
　　A．150.8
　　B．160.8
　　C．170.8
　　D．180.8
　　31、下列估价公式中，錯误的是（ 　）。
　　A．土地价格=房地价格-建筑物价格
　　B．房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务
　　C．建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市場价值
　　D．房地产价格=含非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价格
　　32、某工业用地的土地面积為10 000㎡，规划容积率為1.0，楼面地价為500元/㎡。後經规划调整，用途变更為居住，容积率提高到2.0，楼面地价為1500元/㎡，则因规划调整所需的补地价為（ 　）萬元
　　A．500
　　B．1000
　　C．2250
　　D．3000
　　33、下列估价基本领项中，仅由委托人决定的事（ 　）。
　　A．估价對性
　　B．估价目的
　　C．估价時點
　　D．价值类型
　　34、某估价師于9月27曰向估价委托人交付了一份估价汇报。该汇报中有下列曰期：估价作业曰期9月20曰至26曰，估价時點9月23曰，估价對象实地查看曰期9月22曰至23曰，估价汇报有效期限自9月26曰起六個月。据此判断该汇报出具曰期為（ 　）。
　　A．9月20曰
　　B．9月23曰
　　C．9月26曰
　　D．9月27曰
　　35、若假定估价時點的房地产市場状况是公開、平等、自愿的交易市場，规定估价對象在较短時间内到达交易，则评估价值应是（ 　）。
　　A．谨慎价值
　　B．市場价值
　　C．迅速变現价值
　　D．投资价值
二、多选題
　　1、下列有关房地产估价師应遵守的职业道德的表述中，對的的有（ 　）。
　　A．应做到诚实正直、公正执业
　　B．為了提高业务水平，可以接受超過自已专业能力的估价项目
　　C．未經委托人的書面許可，不得将委托人的文献资料私自公開
　　D．应执行政府规定的收费原则，只能合适收取额外的费用
　　E．不得以估价者的身份在非自已估价的估价汇报上签字、盖章
　　2、某餐厅的资产可分為土地、建筑物、装饰装修、動产、特許經营权。當该餐厅不合适在現位置继续經营下去而转让時，為确定转让价格提供参照的估价對象范围一般包括（ 　）。
　　A．土地
　　B．建筑物
　　C．装饰装修
　　D．動产
　　E．特許經营权
　　3、下列属于成本租金构成的内容有（ 　）。
　　A．折旧费
　　B．维修费
　　C．管理费
　　D．保险费
　　E．房产税
　　4、下列价值种类中，属于基本价值类型的有（ 　）。
　　A．抵押价值
　　B．市場价值
　　C．计税价值
　　D．投资价值
　　E．在用价值
　　5、影响房地产价值的权益原因包括（ 　）。
　　A．房地产权利设置和行使的限制
　　B．房地产区位的限制
　　C．房地产使用管制
　　D．房地产通風采光的限制
　　E．房地产相邻关系的限制
　　6、都市房屋拆迁赔偿实行产权调换方式且调换房屋為期房的，在結算房屋产权差价時，（ 　）。
　　A．估价時點应當与评估被拆迁房屋的房地产市場价格的估价時點一致
　　B．期房产权调换差价=所调换期房的未来市場价值-被拆迁房屋的目前市場价值
　　C．期房产权调换差价=所调换期房的目前市場价值-被拆迁房屋的未来市場价值
　　D．期房的区位、用途、面积、建筑构造等，应以拆迁人与被拆迁人在拆迁安顿赔偿协议中约定的為准
　　E．在原地实行产权调换時，差价不应不小于被拆迁房屋市場价格的20%
　　7、下列资料中一般应放入估价汇报附件的有（ 　）。
　　A．估价委托書
　　B．估价委托协议
　　C．估价對象权属证明
　　D．估价汇报内部审核表
　　E．估价師注册证書复印件
　　8、下列房地产状况中属于区位状况的有（ 　）。
　　A．位置
　　B．房地产规模
　　C．环境景观
　　D．外部基础设施完备程度
　　E．朝向、楼层
　　9、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的措施来辨别，求取建筑物重新购建价格的措施有（ 　）。
　　A．單位比较法
　　B．市場提取法
　　C．分解法
　　D．工料测量法
　　E．指数调整法
　　10、某写字楼的租金為每曰每平方米3元，電费、物业管理费由承租人承担，水寨、供暖费、房地产税由出租人承担。由该租金減去运行费用求取该写字楼的净收益，应減去的运行费用包括（ 　）。
　　A．電费
　　B．物业管理费
　　C．水费
　　D．供暖费
　　E．房地产税
　　11、假设開发法中求取在建工程价值的扣除项目有（ 　）。
　　A．土地获得成本
　　B．续建管理费用
　　C．续建投资利息
　　D．续建完毕後房地产销售费用
　　E．获得在建工程的税费
　　12、長期趋势法的作用重要有（ 　）。
　　A．用于收益法中预测未来的租金、空置率等
　　B．用于市場法中對可比实例的成交价格進行市場状况调整
　　C．用于成本法计算重置价格
　　D．用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力
　　E．用来弥补某些房地产历史价格资料的缺乏
　　13、城镇基准地价的内涵包括其對应的（ 　）。
　　A．容积率
　　B．土地使用税
　　C．土地開发程度
　　D．土地有效期限
　　E．征地赔偿费
　　14、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地總价值為200萬元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物總价值為20萬元，下列有关土地份额分摊的表述中對的的有（ 　）。
　　A．按建筑面积分摊二层占有土地的份额為33.33%
　　B．按房地价值分摊二层占有土地的份额為17.57%
　　C．按房地价值分摊二层占有土地的份额為27.03%
　　D．按土地价值分摊二层占有土地的份额為17.57%
　　E．按土地价值分摊二层占有土地的份额為27.03%
　　15、房地产估价程序的作用包括（ 　）。
　　A．规范估价行為
　　B．节省估价工作
　　C．保障估价质量
　　D．提高估价效率
　　E．规避估价监管
三、判断題
　　1、在任何時候，估价委托人既是估价汇报使用者，又是估价利害关系人。（ 　）
　　2、任何一种估价项目均有估价目的。（ 　）
　　3、市場法的估价成果普遍高于收益法的估价成果，阐明房地产价格有一定的泡沫。（ 　）
　　4、房地产的在用价值一般不不小于房地产的市場价值。（ 　）
　　5、房地产作价入股估价应當采用谨慎价值原则。（ 　）
　　6、一般状况下，商場与住宅相比，楼层對价格的影响比朝向對价格的影响大。（ 　）
　　7、在卖方市場下，增長卖方缴纳的税收一般會导致房地产价格上涨。（ 　）
　　8、某房地产于2年前以抵押贷款的方式，贷款200萬元，贷款期限5年，贷款成数六成，贷款年利率8%，以等本金方式按月偿還贷款本息。目前该房地产未设置法定优先受偿款权利下的价值為500萬元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值為300萬元。（ 　）
　　9、在采用市場法進行都市房屋拆迁估价時，假如选用的可比实例是具有装修的房地产，则在建立比较基准時，应将可比实例中的装修价值扣除。（ 　）
　　10、在运用成本法估价時，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增長则房地产就价格就對应增高。（ 　）
　　11、某房地产的年有效毛收入為10萬元，运行费用為2.5萬元，有效毛收入乘数為10，则该房地产的综合资本化率為7.5%。（ 　）
　　12、在假设開发法估价中，估价成果的可靠程度重要取决于与否能精确预测開发完毕後的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的開发运用方式無关。（ 　）
　　13、根据市場调查，获知某类房地产～的价格逐年上涨，分别為：3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、4550元/㎡，运用平均发展速度法预测，该类房地产的价格高于4800元/㎡。（ 　）
　　14、划分路线价区段時，将可及性相称、地块相连的土地划為同一路线价区段。因此，两個路口之间的地段必然是同一种路线价区段。（ 　）
　　15、在搜集实例资料時，应考察它們与否受到不正常或人為原因的影响。受到這些原因影响的实例资料在估价時不可以采用。（ 　）
四、计算題
　　1、某企业5年前与一办公楼所有权人签订了租赁协议，租用其中1000㎡的面积，
　　约定租赁期限為 ，年租金為24萬元，後来每年租金在上一年的基础上增長1萬元，從第8年開始，租金保持固定不变。現市場上类似办公楼的月租金為30元/㎡，假设折現率為10% 。請计算目前该承租人权益价值。（8分）
　　2、某宗拟出让的熟地面积為10000㎡，合适建造公寓或宾馆，容积率為5，出让年限為40年，约定不可续期。估计获得土地後建成毛坯房需2年時间，市場上类似建筑物的建筑安装工程费為1100元/㎡，专业费用為建筑安装工程费的6%.
　　管理费為建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用年投入60%，次年投入40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成時的销售价格為8000元/㎡。由毛坯房装修成精装修公寓需六個月時间，装修及其专业费用、管理费用等為800元/㎡；精装修公寓售价為10000元/㎡。公寓装修完毕時，一次性购置有关设施设备後，可作為宾馆投入正常經营，购置设施设备费用為200元/㎡；估计宾馆正常經营的年净收益為5100萬元，酬劳率為10%。同类房地产開发项目的销售费用和销售税费分别為售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前六個月内均匀投入，销售于建成時即售完，购置土地的契税為地价的4%，折現率為12%。請根据上述资料比较不一样開发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。（12分）