杭州市千岛湖项目市场分析报告.ppt

<p>单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,千岛湖,项目市场分析报告,中管网房地产频道,项目背景,项目地理,项目四至,区域规划,属性分析,旅游,市场状况,酒店业状况,旅游市场分析,区域旅游地产,项,目定位,旅游地产现状,在售项目扫描,市场发展分析,总体定位,客群定位,产品建议,开发,建议,17,英里,项目,借鉴,千岛湖,休闲旅游区,适度高品位发展休闲度假酒店、游艇俱乐部、温泉度假村等休闲度假项目。,完善游客码头等旅游基础设施，建设旅游集散中心、咨询中心，加强城市管理，提升滨水旅游度假区整体形象。,实施千岛湖湖区观光旅游整合工程，对现有景点进行改造和提升，对湖区吃、购、行、游、娱等要素进行整合，对服务进行规范，对游览路线进行优化。,建设具有浓郁渔乡风情的度假及候鸟观赏区。,建设千岛湖会展中心。,杭州“一十五”旅游规划,“十一五”期间，形成“一心一轴六区五翼”的旅游空间格局。,“一轴”,“三江一湖（钱塘江富春江新安江千岛湖）旅游发展轴”,；,“六区”,西湖风景旅游区、大运河国际旅游区、湘湖旅游度假区、钱江观潮旅游区、千岛湖风景旅游度假区、天目山自然旅游区。,“十一五”期末，将淳安、萧山等区、县（市）建成“旅游强区、县（市）”,区域规划,对区域属性和项目属性的分析，帮助我们明确研究方向和深入挖掘项目核心价值,区域属性,杭州“十一五”重点建设的旅游度假目的地,国际花园城市、湖泊旅游城市,千岛湖大道的开通，融入大杭州分钟城市圈,旅游发展快速，带动旅游地产的投资,杭州、上海等大城市国际知名度提升，带动区域旅游的发展,项目属性,项目规模大，地理位置较佳,东南湖区景观相对较一般,道路系统完善、可达性较好,周边有滨江索,菲,特等高端酒店规划，北面有居住小区规划,项目背景,项目地理,项目四至,区域规划,属性分析,旅游,市场状况,酒店业状况,旅游市场分析,区域旅游地产,项,目定位,旅游地产现状,在售项目扫描,市场发展分析,总体定位,客群定位,产品建议,开发,建议,17,英里,项目,借鉴,2006,年千岛湖旅游设施建设改造加快推进，休闲度假、农家旅游持续发展。,千岛湖全年共接待中外游客,182.1,万人，同比增长了,21.4%,，其中，湖区接待,140.1,万人，同比增长,19.1%,。接待境外游客,3.1,万人，增长,25.0%,。全年实现旅游经济总收入,19.3,亿元，同比增长,28.6%,。,旅游经济、人口增势迅猛，旅游步入快速发展阶段,区域旅游市场状况,目前千岛湖有带星级酒店37家，其中五星一家、四星一家、三星五家，标准床位6300个。,受区域以观光游为主的旅游特征影响，区域酒店经营状况处于中低水平,，,目前区域游客平均逗留天数为1.2天，人均消费在500元左右；其中高星级酒店（开元度假村）的平均逗留2-3天，人均消费在2000元左右。,2003,年为,49%,2004,年为,51%,2005,年为,56%,左右,历年千岛湖星级酒店客房率状况,开元度假村,海外海大酒店,阳光大酒店,千岛金日酒店,外高桥大酒店,林业大厦,千岛湖星级酒店,区域酒店业状况,千岛湖主要星级酒店配置与收益比较表,开元度假村,海外海大酒店,定位,风景区休闲度假型酒店，兼会议,城市商务、会议、旅游兼顾型,位置,千岛湖镇麒麟半岛，距镇中心约,3,公里，正,对中心湖区,千岛湖镇西园，处于镇中心，距镇广场,300,米,建筑面积,4.1,万平方米,约,2.5,万余平方米,风格,夏威夷风格,外观欧式,客房量,227,间，其中标间,115,间,250,间，基本为标间,客房配置,保管箱、迷你吧、专业洗熨、护发吹风机，宽带,四星标准基本配置,客房利用,周末、黄金周散客为主，且客房率高，黄金周在,95,以上，非周末以会议旅游团队为主，客房率低,7-9,月份旅游旺季客房率达到,90%,，,11-2,月,旅游淡季只有,20-30%,左右,餐饮配置,大堂吧,1,处，宴会厅,1,处，中餐厅,2,处，包厢,14,个，西餐厅,1,处,中、西餐厅共,4,处（包括,1,个宴会厅），大,堂吧,1,处,餐饮利用,以酒店客人消费为主,社会与酒店客人消费均较多,会议配置,大型宴会厅（开元厅）,1,处，中小会议室,9,处，,开元厅最大容量,550,人,共有大小,8,个会议厅，最大会议室容量,300,人,会议利用,年底会议团队多，大型会议全年,30-40,次左右,（开元厅）,本与外地会议均较多，年中、底多；,12,月份,会议室利用率达,80,以上。全年大型会议,30-,40,次左右,运动健身,设施,乒乓球、台球、网球、室内旅游池、儿童,室内嬉水池,健身、游泳、网球、乒乓球、台球,保健设施,足浴、,SPA,、桑拿、美容蒸气浴室、按摩服,务,桑拿、美容美发、按摩、足浴,娱乐设施,舞月光演艺吧、,KTV,包厢,棋牌、卡拉,OK,、夜总会,特色设施,室外景观泳池、儿童沙滩泳池、按摩池、,烧烤区。游艇：提供摩托艇自驾游、游艇,婚礼、游艇会议,设施利用,与客房率高度相关，相对棋牌房较好,设施总体档次不高，利用率与客房率高度相关,房价,协议价,490,元,/,间，周末近,700,元,/,间，门市,价,1080,元,/,间。,协议阶,240-260,元,/,间，门市价,688-738,元,/,间,年客房率,52,60,2005,年收,入,4050,万元，客房收入约占,50,，餐饮会议,与娱乐收入约各占,25,年收入,1500,万元，平均房价,280,元,/,间左右,（餐饮与娱乐出租）,利润,约,700,万元，折旧与财务费用近,2000,万元,客源,散客、外地会议团队并重,旅游团队、本外地会议团队、散客,其它,酒店总投资,2.5,亿元；,2006,年目标收入,5000,万元，五年内达到,1,亿元,项目背景,项目地理,项目四至,区域规划,属性分析,旅游,市场状况,酒店业状况,旅游市场分析,项,目定位,旅游地产现状,在售项目扫描,市场发展分析,总体定位,客群定位,产品建议,开发,建议,17,英里,项目,借鉴,区域旅游地产,地域特点、交通带动及旅游规划带动旅游地产投资增长,以,千岛湖大道的开通，杭州“一十五”旅游规划、千岛湖旅游的发展，休闲度假需求的不断增长，目前区域旅游地产投资迅速增长，并呈“供大于求”态势。,中心湖区呈现组团，东南湖区区域开发尚欠,区域人口有限，房地产消费薄弱，在售楼盘普遍销售周期较长,区域旅游地产开发起源于“开元度假村”等的少量度假别墅，受区域旅游特征的影响，购房群体主要来源于杭州及少量的周边客群,目前,千岛湖,房地产市场仍处于起步阶段，在该层面上本项目仍有较大超越空间,凭借优势的湖景资源及较好的配套条件，目前中心湖区基本形成了开发组团，东南湖区配套尚欠。,区域住宅市场消化能力有限，旅游地产处于发展初期,区域市场特征,项目,碧水花园（二期）,美都,千岛碧云天,图示,位置,景观大道阳光路旁,新安大街延伸段景观大道以南,规模指标,占地,112,亩，总建面积约,10,万，容积率约,1.35,，绿化率,35%,，分二期开发，一期多层售完，二期三幢小高层在售,占地,30,亩，建筑面积,3.4,万多平米，容积率,1.88,，绿地率超过,35%,，北面,9-11,层的小户型景观公寓；南面是,16-18,层两幢中户型的高层住宅,物业类型,一期多层、二期小高层,小高层、高层,项目扫描,项目,碧水花园（二期）,美都,千岛碧云天,主力户型,80-98,二房,121-131,三房,景观公寓,32-60,90-116,二房,客户,当地居民为主,当地改善居住群体及部分杭州投资客,价格,3400,4200,销售状况,二期,2006.3,月开盘，,67%,2005.9,开盘，,70%,主题概念,-,纯水岸度假生活,形象定位,-,在千岛碧云尽享度假生活,核心卖点,大型的高尚住宅社区,全湖景住宅、景观公寓,项目,开元度假村,翡翠岛山水名墅,图示,位置,千岛湖麒麟岛,翡翠岛,规模指标,占地,20,万平方米,由,88,栋度假别墅和,3000,平米产权式度假酒店（,227,间）组,成，容积率,0.3,总占地,937.5,亩，除保护林外，可开发用地为,486.03,亩，总建筑面积,7,万余平方米，容积率,0.23,物业类型,别墅、多层（酒店）,独立别墅、联排,项目扫描（别墅）,项目,开元度假村,翡翠岛山水名墅,主力户型,365-470,360-427,客户,杭州、温州等杭州周边区域的企业主,杭州等江浙一带的企业主、金融、律师等高收入人群,价格,均价8000左右,均价10000左右,销售状况,2003年5月开盘，2005年末售完,一期2005.9月开盘，17套已售完，,二期2006年初推出20套，销售30%,主题概念,夏威夷风格度假社区,山水名墅,形象定位,华东地区首席休闲度假庄园,翡翠印象、翡翠生活,核心卖点,五星酒店管理、景观别墅,岛居、大墅,规模较大、产品均好性优，容积率低,特征,1,特征,2,客户针对杭州及周边区域的富裕阶层为主，当地消化能力差,特征,3,配套酒店管理，同时具有占有较好的景观资源,项目特征,湖滨花园,开发商：浙江滨江房产,项目概况,总建,6,万平米，由,6,7,层超五星级酒店、,2,3,层独立、联体别墅、景观电梯叠排和部分公寓组成，酒店,3,万方左右，客房,350,余间，引入索菲特酒店,配套设施,酒店标准游泳池、花园餐厅、中西咖啡厅、水疗、总统套房、会议中心、豪华游艇俱乐部,规划设计,全球酒店设计排名第一的建筑设计公司,美国,WATG,公司夏威夷所设计；,法国雅高国际酒店管理集团旗下的豪华品牌,Sofitel,（索菲特）管理；,景观设计由贝尔高林（香港）亚太区总裁许大绚亲手担当；,酒店室内设计由世界酒店室内设计排名第一的,HBA,洛杉矶所领衔。,在建项目简析,天屿国际度假村,开发商,：云天房产,项目概况：毗邻千岛湖景观大道，位于中心湖区东北的景山之上，占地354亩，与湖面相对高度160m，是一块极其难得的山顶缓坡地。,规划设计,1、酒店：选址为北侧区域的西面、基地的西北方向。处在局部地势高点，盘山而下的道路成“C”字型环绕。2、别墅：选址为地块中其他大部分区域。为适应不同地势，规划四种不同类型的别墅：A为平地别墅，B、C为坡地别墅，D为总统别墅。,3、温水健身俱乐部（酒店设施）：设置在靠近酒店的地方，使之成为休闲娱乐的中心地带，充分利用自然景观，创造出都市生活中的纯自然的健康休闲方式。4、观光塔：设于地块入口处前、用地与公共道路附近的最高点侧面，由地下进入，形成整个度假区的制高点。,开发商,：千岛湖度假有限公司,项目概况：总占地104667平方米，由产权式度假酒店和私家别墅共同组成。产权式度假酒店，是一家五星级产权式度假酒店，建筑面积5万多平方米，拥有客房350间，由4-6层的简约精致风格的建筑群半围合组成。,规划设计：私家别墅，仅限承载25席尊贵之所的顶级山水豪宅。是高品质、高私密性和高绿化的纯独立别墅。由著名建筑大师精心设计，用料考究，形式各异，彰显个性化的尊容。360度全景式设计，享有原生态山水自然景观。,千岛湖润和度假村,开发商：万向集团,位于千岛湖的东南湖区羡山半岛东南,端，并与四个小岛围合成一个相对独立的,水域，总规划面积,7.12,平方公里，其中本,岛面积,3,平方公里（其中四个小岛,0.45,平方,公里）水域面积,4.12,平方公里,总用地面积：,143900,平方米,总建筑面积：,47490,平方米,容积率：,0.33,绿化率：,63.6%,建筑密度：,12%,羡山度假区拟采用开放式经营方式，采用,产权酒店（包括别墅）、产权游艇的经营,模式，注重其持续发展。,功能定位：,主要功能：生态休闲度假、会议商务、康体娱乐辅助功能：科普教育、保健养生。,羡山生态休闲度假中心,开发商：绿城集团,&amp;,中青旅,项目概况：位于千岛湖镇区，南临中心湖区，占地面积约为,13.2,万平方米，总建筑面积约,23.5,万平米，规划开发包括高层住宅及其他相关设施的高档物业。借助与国际顶尖的度假酒店管理集团联手，打造全国首屈一指的大型度假酒店公寓群。,规划产品：,60-110,产权度假公寓、,110-140,居家公寓、,300-450,空中观湖别墅,配套设施：,30000,平方米五星级度假配套、,500,人大型会场展示中心、大面积水上运动区，整合游艇俱乐部等多项顶级度假设施。,千岛湖碧水清风,产品,形象,规模,景观,附加值,客户,湖滨花园以索菲特酒店为配,套,产品以联排,独立的产品,同时与新县政府为邻,天屿国际度假村,配有,5,星酒店,中心湖区景观系数高,以独立,别墅为主,湖滨花园,天屿国际度假村,羡山度假中心,本项目,本项目将通过附加值和客户,功能的差异突破竞争,取得竞争优势,项目分析总结,项目背景,项目地理,项目四至,区域规划,属性分析,旅游市场状况,酒店业状况,旅游市场分析,区域旅游地产,旅游地产现状,在售项目扫描,市场发展分析,总体定位,客群定位,产品建议,开发建议,17,英里,项目借鉴,项目定位,功能定位：家庭度假、养生避暑、商务休闲度假、商务接待等,总体定位,国际化乡村度假社区,重要客户,游离客户,核心客户,重要客户,游离客户,客群定位,:,长三角城市的私营业主,跨,国企业高管等高收入人群为主,上海、杭州等长三角城市高收入人群,长三角的私营业主,跨国公司的高管,商务休闲,接待用途的集团购买,投资客,养老用途的老年群体,本地改善居住客群,项目背景,项目地理,项目四至,区域规划,属性分析,旅游市场状况,酒店业状况,旅游市场分析,区域旅游地产,项目定位,旅游地产现状,在售项目扫描,市场发展分析,总体定位,客群定位,产品建议,开发建议,17,英里,项目借鉴,深圳万科,17,英里,17,英里是深圳万科地产首次倾力打造的顶级滨海地理位置得天独厚，开发时间为,2003,年，,2004,年,8,月首期上市，均价达到每平方米,2.5,万元。,2005,年,10,月,2,期推出,均价每平方米,3.2,万元。,区位：深圳市龙岗区葵涌镇溪涌村，距深圳市中心约,1,小时车程。,规模：,1.,占地面积：,67571.1,2.,建筑面积：,50,678,，其中：住宅：,48000,，会所、商业约：,2000,3.,容积率：,0.754.,绿化率：,58.8%,5.,总户数：,485,户,环境特点：,17,英里景观用地属于海边坡地类型，三面环海，背靠青山，高差约,50,米，由大海、高山、海洋、礁石等稀缺元素构成清晰的海岛风景。这是一个对稀缺海洋资源的绝对占有。建筑，自然，人之间的和谐，构成了“,17,英里”乐章的韵律。,物业类型：分,2,期开发，一期为退台式连排别墅（分多拼和双拼两种）,107,套；二期为小高层公寓。,功能设施,面积,规模,住宅,高层公寓,公寓,60-95(,复,)40(,平,),联排,188221280313,48000,双拼并联住宅,多拼并联住宅,商业会所,商场,2000,会所,功能设施及配比,商场：包括了日常需要的超市，还设有医疗、洗衣、家政及社区活动室等。,会所：网球场、室外泳池、健身中心、桌球室、游戏室、SPA和桑拿等，满足住客的实用需求,客户特征：珠三角及其国内外顶尖级富豪阶层,开发模型：以稀缺性的山海资源为依托而开发出来的城市近郊休闲度假居住社区CLUBHOUSE,是万科,17,英里的产品定位。它代表着建筑功能的延伸，房子除了满足居住功能外，还可以是以类似,CLUB,的形态存在：接待、商务办公、作为个人收藏室或者是展示厅等，也可以是度假休闲的空间载体。,Club-house,产生的是一种以聚会和交流为核心，同时又十分强调私密性和专属性的居所形态,高层公寓户型：,38,45,单房,58,81,一房两厅复式,52%,92,99,两房两厅复式,28%,141,179,太空仓四种户型，,所有的单位都附送两层高的面海,露台，,1,房,1,厅和,2,房的露台进深,3,米，,1,房的露台,2.5,米，为住户提供了户外,活动的场地，观海，聊天，就餐等。,</p>