浙江安吉第一国际二期博大臻园项目市场报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,项目研究思路,三个视角,从宏观角度，到微观角度,对比考察项目，到思考本项目,三个着眼点,逐一深化,从理解城市，到理解市场，再理解项目,。,理解城市,城市区位与交通,城市构成与人口,城市宏观经济分析,城市展望,观点,安吉县位于浙江省西北部，是长江三角洲经济区迅速崛起的一个对外开放景区，北靠天目山，面向沪宁杭。全县辖,16,个乡镇（开发区），人口,45,万，面积,1886,平方公里，建县于东汉中平二年，至今已有,1800,多年历史,。,安吉生态环境优越，旅游资源丰富，属最佳人居环境。中国大竹海、白茶谷、九龙峡、芙蓉谷等景点，让游客领略独特的自然风光、竹海、奇峰，山林中建有多处避暑山庄和度假村。,安吉位于长江三角洲的中心位置,距离上海,220,公里,杭州市中心,65,公里,水陆交通变利,11,省道和,04,省道贯穿全境,杭长高速正在建设中,.,近年来安吉市在岗职工人均收入逐年增加,从02年的7500元至07年的20529元接近翻了三番,购买力在很大程度上增强了,。,2007年，安吉固定资产投资呈强势增长势头07年固定资产投资为,551784万元,。,2007年，安吉房地产开发投资仍然呈持续上涨，。07年房地产投资额达,71312万元 但在6月和九月出现下滑,受政策影响明显,。,随着房屋竣工面积的增加，百姓对于置业的需求将会增加。,城 市 展 望,安吉未来区域功能定位:,以中国竹乡、黄浦江源、昌硕故里为特色的长三角沪杭大都市圈生态腹地和休闲度假人居目的地,；,长三角重要的特色产业制造基地；,杭州大都市的人居板块、重要的旅游目的地及产业外延基地,。,安吉远景规划构想：,县域地形的“畚箕形”状，决定了县域空间发展框架是：保护“,U”,型生态空间；强化中部主次中心；共建北部工业强镇；扶持西南特色乡镇。,城市化进程：,2010,年城市化水平为,63.42%,左右；,2020,年为,73.54%,左右,。,人口规模：近期,19,万人，远期,33,万人。,城 市 展 望,天子湖现代工业区,健康产业园,递铺镇工业区,植物博览园,浒溪生态园,安吉发展策略:,以生态为立县根基，以旅游为发展先导，以工业为核心动力，以城镇为空间载体。,核心发展举措为：全力打造“一地四区”。,即把安吉打造成长三角先进特色制造业的集聚区、新农村建设的示范区、休闲经济的先行区、山区新型城市化的样板区和创业与人居的优选地,。,颂 唐 观 点,从以上数据的整理分析，可以看出：,安吉经济基础一般，但发展步伐稳健，20032007年一直保持较快增长势头。,安吉城镇人口生活水平正在飞速提高，这表明安吉房地产市场也将逐步走上正轨。,从固定资产以及房地产投资量，可以看出,2007年安吉房地产市场有投资过热的迹象,，受政府政策影响明显,。,理 解 市 场,土地市场,房地产市场,竞争个案分析,区域市场小结,土地市场,供应列表,地块名称、位置,用途,地块面积,（公顷）,出让年限,（年）,起始价格,（万元）,时间,凤凰路延伸段东侧地块,住宅,3.21,居住70,2200,06.2,递铺镇昌硕西路南侧，生态路东侧,商业,住宅,0.111,商业40、住宅70,1000,06.4,递铺镇云鸿东路南侧,商业办公,1.58459,40,350,06.9,递浦镇天荒坪中路西侧（县城,商业 住宅,1.2485,商业40、住宅70,3480,06.9,县城胜利西路南侧地块,商业,0.163561,40,400,06.9,杭垓镇2号地块（杭垓镇杭垓村）,商业住宅,0.914275,40、70,460,06.10,章村镇浦源商城（一期）地块2号（章村镇章村村）,商业住宅,0.10406,40、70,60,06.10,章村镇浦源商城（一期）,商业住宅,0.08004,40、70,50,06.10,县城浒溪南侧、天荒坪北路延伸段两侧,商业、住宅,26.1220,40、70,19004,06.10,县浦原大道南侧（供水公司）,商业住宅,1.4971,40、70,1900,06.11,县城递铺路东侧（递铺二小）,商业住宅,0.730977,40、70,900,06.12,土地市场,供应列表,地块名称、位置,用途,地块面积,（公顷）,出让年限,（年）,起始价格,（万元/）,时间,祥友社区6%留用地块（县城玉馨路东侧，后寨路南侧）,商业,住宅,0.20202,商业40、住宅70,260,06.12,章村浦源商城地块（章村镇章村村）,商业,住宅,0.5333,商业40、住宅70,220,06.12,县城玉馨路西侧，云鸿路南侧,商业,住宅,0.21253,商业40、住宅70,270,07.1,县城凤凰路延伸段东侧，朗里安置小区与凤栖山庄之间,住宅,0.6601,住宅70,440,07.1,县城递铺镇浒溪南路东侧,汀香二期南侧,住宅,0.5691,住宅70,300,07.1,县城穆皇城商住楼地块（穆皇城社区6%留用地）胜利西路北侧，县中医院西侧,商业,住宅,0.1628,商业40、住宅70,360,07.1,阳光三区吉六路南侧地块（递铺镇吉庆桥村）,商业,、,住宅,6.2905,商业40、住宅70,3800,07.1,县开发区原永生竹制品地块（开发区万亩村）,住宅,1.5375,70,560,07.1,土地市场,供应列表,地块名称、位置,用途,地块面积,（公顷）,出让年限,（年）,起始价格,（万元）,时间,递铺镇天荒坪路西侧，阳光假日酒店北侧,商业,住宅,0.5283,商业40、住宅70,600,07.1,递铺镇天荒坪路东侧，星海盆景园北侧,商业住宅,0.3839,商业40、住宅70,300,07.1,阳光三区吉六路南侧,商住住宅,6.2905,商服40、住宅70,3800,07.2,递铺镇迎宾大道东侧，穆王西路南侧,商业住宅,0.1871,40、70,170,07.5,递铺镇南北庄村魏家庄,住宅,2.6537,70,840,07.5,胜利西路北侧，三里亭南侧,商业住宅,9.3399,40、70,14000,07.10,浦源路北侧，天目路西侧,商业住宅,1.1869,40、70,2500,07.10,递浦镇南北庄村百亩洋,住宅,6.3799,70,3900,07.10,上郎社区苕溪路以东、工农路以南,商业住宅,0.1508,商业40、住宅70,500,07.10,土地市场分析,简 析：,2006年-2007年10月，安吉城区共拍出地块有28块，其中2006年全年为13块，2007年截至到10月就以达到15块。地块都为住宅、商业性质。,2006年安吉共拍出土地,365013.33平米,2007年1月至10月，安吉共拍出土地,365335.9平米,，,1540.9元/平米.,成交面积有所上涨,并不没有受到周边城市大幅度投资过热反应,整体市场比较健康.,房地产市场版块划分,房地产市场各版块状况,城东区域,城东区域配套比较齐全,基本为住宅社区和校区,城东版块项目如:东方嘉苑,东方丽苑,丽景湾小区都已基本售完,在售项目:东方雅苑有少量存余.,城西区域,城西为安吉的重点发展区域,安吉主要在售项目都在此处.项目有：山水华庭东苑、山水华庭东苑、浦源城、都士枫林、新嘉苑、维都利亚.,城南区域,城南基本为老住宅小区为主,配套设施不够完善.,城北版块,城南区域以生态产业园为发展方向，发展成为一个大型以旅游，休闲,商务,居住的健康产业园.目前主要的在售项目有：汇丰水岸人家。,城中区域,生活配套齐全，商业气氛浓厚，目前在售项目有：云鸿大厦,、汇丰商业广场.,房地产市场在售项目分布,东方雅苑,人民广场,本案,云鸿大厦,水岸人家,嘉华苑,山水华庭东苑,华庭东苑,维都利亚,浦源城,都士枫林,个案分析,浦源城,占地面积,35548m,建筑面积,51194m,容积率,1.82,产品类型,住宅、商铺,栋数楼层,2栋11层、8栋多层,年限,70年,套数,390,面积,90-240,价格,3700/m7000(商业),浦源城位于安吉经济开发区，,CBD,中心，三面商业围和的小区格局。集多层、小高层、高层精装小户型、商业多种建筑形态于一体，与中心广场园林绿化完美结合，构造一幅和谐的居住画面。,个案分析山水华庭,占地面积,34017m,建筑面积,45000m,容积率,1.32,产品类型,住宅、商铺,栋数楼层,2层会所，商铺，,年限,70年,套数（在售）,60,面积,95-165,价格,4000/m,山水华庭南苑毗邻行政中心，长途汽车站，凯旋门大酒店与葡京大酒店。小区由沿街商铺、精品公寓、多层住宅与小高层组成。去年开盘,4#,多层和沿街商铺，商铺售罄多层去化,90%,。,个案分析,东苑,占地面积,34236m,建筑面积,44500m,容积率,1.3,产品类型,住宅、商铺,栋数楼层,一期4幢多层,年限,40/70年,套数（一期）,基本售完,面积,80-140,价格,3600/m,山水华庭东苑毗邻行政中心，长途汽车站，凯旋门大酒店与葡京大酒店。小区由沿街商铺、精品公寓、多层住宅与小高层组成。,个案分析,嘉华苑,占地面积,m,建筑面积,35万 m,容积率,产品类型,多层、花园洋房、联排别墅、商住房、,栋数楼层,2-7层，40#,年限,70年,套数,600,面积,70-150,价格,4200/m,新嘉园位于县政府北侧，为总建筑面积达,35,万,m,的大型水景社区。前三期建筑面积,23,万,m,。目前，一二期已交付使用。新嘉园三期嘉华苑由叠排、花园洋房、多层公寓组成。其中嘉华苑,A,组团,13#,，多层售罄、花园洋房去化,90%,。,B,组团销售情况平稳，已去化,7%,。,个案分析,维多利亚,占地面积,93399m,建筑面积,140000m,容积率,1.5,产品类型,住宅、商铺,栋数楼层,多层、高层及沿街商铺,年限,70年,套数,面积,80-140,价格,/m,华都维多利亚,英伦风情典雅建筑，南北向布局、大间距、低密度。,西临灵峰北路，南至胜利西路，西北毗邻三里亭市场。北依安吉县政府，生态广场，汽车站。一期,建筑面积约,38695,m,08,年,3,月,26,日奠基。,个案分析,水岸人家,占地面积,m,建筑面积,7万m,容积率,1.17,产品类型,住宅、商铺,栋数楼层,多层、排屋,年限,70年,套数,400,面积,价格,水岸人家位于天目路西侧、灵芝路北侧，递铺港与铜山港双溪交汇，在北侧合流，是县城中心罕有的双水岸大型居住社区。规划有多层和排屋,400,多户。预计,09,年年初开盘,。,个案分析 东方雅苑,占地面积,37000m,建筑面积,50000m,容积率,1.3,产品类型,住宅、商铺,栋数楼层,3幢多层、小高层住宅、临街商铺,年限,70年,套数,64,面积,价格,4000/m,东方雅苑是华都,东方名城的一个组团。项目位于祥溪路,312,号，安吉文教区中心地段,位。,现预售,9#,、,11#,、,13#,。,08,年,4,月,1,日开盘，仅售,9#,。,个案分析,商业广场,占地面积,m,建筑面积,6万m,容积率,产品类型,低层、多层,栋数楼层,10幢住宅、4幢商铺,年限,70年,套数,200（一期）,面积,90-130,价格,3500/m,汇丰,人民商业广场 位于安吉县城人民路延伸段西侧。,06,年,11,月，正式动工。一期总建筑面积,21851,m,，规划有沿街商铺和,10,幢住宅楼。已取得预售许可，近期开盘。预测均价,3500/m,，,个案分析,都市枫林,占地面积,m,建筑面积,2万m,容积率,产品类型,住宅、商铺,栋数楼层,花园洋房、单身公寓,年限,70年,套数,200,面积,80-140,价格,4500/m,汇丰都市枫林,2007,年,12,月,18,日，汇丰,都市枫林项目正式开工，该项目位于安吉县城生态广场南侧，总建筑面积,2,万多平米，是以花园洋房及单身公寓为主的高档居住区。预计将于,2008,年,4,、,5,月开始销售,。,房地产市场-价格分析,各区域住宅产品价格：,房地产市场-价格分析,在售普通住宅价格分析：,从个项目均价对比中，我们可以看出 东台普通住宅均价范围为,3600-5100,元,/,平米,，价格集中在,3700,元,/,平米,左右，其中价格最高的为云鸿大厦，均价达到了,5100,元,/,平米，价格最低的是东方雅苑，均价为,3600,元,/,平米。,云鸿大厦由于其优越的地理位置和周边配套以及都为精装修，目前为安吉在售项目中价格较高的，价格范围为,42005300,元,/,平米,。而且该项目为,08,年,1,月开盘销售良好，这说明,安吉高档住宅产品的市场正在逐步扩大，市民对住宅的品质要求日益显现,。,浦源城项目位于安吉县浦源大道上，地理位置优越,距离生态广场几步之隔，周边生活配套相当成熟，小区规划、景观也相当合理的。但整个小区社区面积并不大，现在在售一期为小高层的单价为,3700,元,/,平米，二期多层预计,4000/,平米，销售情况良好。,山水华庭在城西区域属于大盘分南苑和东苑，该项目也位于浦源大道，目前东苑均价为,3600,元,/,平米，南苑均价为,4000/,平米。考虑到该项目周边景观以及周边配套，则产品定价较为合理，产品去化速度较快。,综合以上分析，可以看出安吉房地产市场目前正处在一个快速成熟的时期，产品价格的增长说明市民购买力的提升，我们对安吉将来的房地产市场充满信心！,房地产市场-客群分析,客群分析：,安吉项目，客群主要是来自安吉县城、周边乡镇，少部分为杭州和安吉在外人士。,其中，安吉县客源有,69%,左右，,20%,左右来自周边乡镇，,3%,左右来自杭州,8%,安吉在外人士。,房地产市场-客群分析,客群分析：,年龄层次,：,基本集中在,30-50,岁，,40,岁左右的中年人居多,职业背景：私营企业主，公务员，企事业单位的中产阶级,置业目的：,安吉县客户主要是考虑换房,，他们多在市区已,有住房，再次购买周要考虑周边配套和景观以及更换面积大一点的户型,周边乡镇客户多是为子女上学考,虑，,倾向于选择学校周边的房源，,通常私营企业,主会考虑一些面积比较大的户型，或购买花园洋,房、别墅等高档住宅。,房地产市场-客群分析,客群分析：,年龄层次,：,基本集中在,30-50,岁，,40,岁左右的中年人居多,职业背景：私营企业主，公务员，企事业单位中产阶级,置业目的：,安吉县客户主要是考虑换房,，他们多在市区已,有住房，再次购房时已趋于理性，更多的是选择,景观配套和更换大一点户型，三房两厅一卫的户,比较受欢迎；,周边乡镇客户多是为子女上学考,虑，,倾向于选择学校周边的房源，,通常私营企业,主会考虑一些面积比较大的户型，或购买花园洋,房、别墅等高档住宅。,房地产市场-竞争个案分析,云鸿大厦,基本信息,开发商,安吉昌硕购物广场房产开发公司,基地位置,云鸿西路北侧天荒坪中路,代理商,杭州,鸿伟摩尔,产品形态,写字楼、公寓,基地面积,10350平米,建筑面积,36541平米,公开日期,2008.1,交房日期,2008.12,销售电话,0572-5131777，5029308,工程进度,期房,调研信息,可售户数,200套,销售率,35以上,面积范围,41 125,均价,5000元/平米,竞争力分析,规划分析,项目规划为22层的高层，1-4为底商5-8为商务写字楼9-22为公寓,生活配套较为齐备。,环境分析,项目地处安吉县云鸿西路被侧天荒坪中路西侧交叉口，位于安吉县中心位置左右,商务配套设施齐全。,产品分析,产品为中式现代建筑风格，全框架建筑结构，全部采用高档材料精装修打造”安吉第一高档住宅”，户型主力面积为40-60的一房和100 左右的两房，满足不同层次的需要。,价格分析,均价为5100元/，9层价格为4600元/，16价格为5200元/，,客源分析,客源为安吉县占绝大多数，周边乡镇购房者其次，极少为外来地区客户。,去化分析,项目一期于2008年1月22日开盘,目前整体去化率为35%以上，现售情况良好。,云鸿大厦,区域市场小结,产品需求,产品供给,目前客户出于换房或子女上学考虑主要需求110-130,的三房，总价在36万-43万之间的户型比较畅销，中低档住宅需求空间很小，中高档住宅需求空间较大。,产品供应以多层产品为主，其次为小高层产品，少量的高层及别墅产品，多层、小高层户型以105-135,三房为主，少量80-90的两房。,客源中有69%左右来自东台市区，20%左右来自周边乡镇，11%杭州和祖籍安吉人士，县城客户主要考虑换房，周边乡镇客户主要考虑子女上学以及受“人往高处走”心理的驱使，外来客户主要考虑投资,。,客户群体,区域市场小结,推盘节奏,企划推广,各项目每次推盘量在50-200套之间，预热期一般为23个月.(大家,、,汇丰、金立宝、新华都)据统计年销售量为100-250套左右.,只有少数项目注重售楼处包装，也考虑通过楼书、折页等宣传资料提升项目形象，但项目的总体推广力度不是很大.,销售服务,安吉在售楼盘多为开发商自己来销售，部分楼盘销售策略的运用以及现场客户服务达不到一定水平.,理 解 项 目,项目基本情况,项目SWOT分析,项目直观印象,项目的形象定位,项目基本情况,项目地点天荒坪中路、临近胜利西路,用地面积14667,总建筑面积82655,容积率5.64,建筑密度27.4%,绿化率38%,SWOT分析（优势、机会点）,优势,1、项目位与安吉市中心，商业氛围浓厚；,2、项目两侧属安吉交通要道，交通方便；,3、项目一期国际大厦商业已在运营,配套完善.,机会点,1、项目周边同质性楼盘较少；,2、抓住安吉房产营销薄入环节,出奇制胜；,3、从消费特征来说,安吉人喜欢,享受安逸,追求新生,事物,楼盘在定位上适当标新立异。,SWOT分析（劣势、威胁点）,劣势,1、项目是安吉首个项目,本地认知度不高；,2、项目南面有大片民房,影响项目形象；,威胁点,1、城西版块的大力建设,使商圈逐渐位移；,借势政府开发进行资源改造；,提升企业形象,提高品牌立度；,丰富业态,进行配套补充.,解决方法,