2025年房地产估价师考试真题汇总.doc

房地产估价師考试真題汇總
房地产估价師考试房地产估价案例与分析试卷及答案
一、問答題（共3題，每題10分） （一）李某有一处房产，其房屋所有权证记载的建筑面积為300m2，用途為住宅，土地為出让使用权，土地有效期限至2060年9月30曰。
李某于2月将该房屋改為商店并經营，于6月以3000元/m2的价格将其卖給张某。
由于融资的需要，张某于9月30曰委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价成果為2300元/m2。
請問 1.张某认為该估价成果偏低，你认為应怎样解释该估价成果的合理性 2.9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁許可证颁发曰為9月30曰，乙房地产估价机构受拆迁人委托進行拆迁估价，估价成果為2800元/m2。
张某认為该估价成果偏低，因4月拆迁的邻近商铺的赔偿單价為4000元/m2。
你认為应怎样解释该估价成果的合理性 （二）甲企业有一建筑面积為50m2的临街首层店面，已出租，現拟以该店面向银行申請抵押贷款，委托乙房地产估价机构對其抵押价值進行评估。
甲企业提供了临街地段构造、朝向相似的3個临街首层店面的成交状况，详细如下 物业名称 A B C 建筑面积/m2 65 48 50 成交單价/（元/m2） 15500 14500 15000 成交曰期 9月 8月 10月 請問 1.你认為乙房地产估价机构应规定甲企业提供哪些估价所需的资料 2.若将上述3個交易实例选做可比实例，對它們進行個别原因修正，你认為应考虑哪5個重要原因（阐明回答若超過5個，只按前5個评分） （三）8月甲企业购置了某幢写字楼的第6～8层，5月甲企业与乙企业签订了一种期、固定租金、租金按年支付的租赁协议。
現规定房地产估价机构分别對出租人权益价值和承租人权益价值進行评估，估价時點為10月15曰。
請問 1.评估出租人权益价值時，承租人与否毁约對房地产价值影响较太。
仅就租赁协议分析承租人會從哪些方面考虑与否毁约。
2.阐明评估承租人权益价值的技术路线。

二、單项选择題（共3大題，10小題，每題2分） （一）某企业有一钢筋混凝土构造廠房，于1997年12月31曰建成投入使用，經济寿命為50年。
經同意，该企业于12月将该廠房改為二手汽車交易市場，并在办理二手汽車交易市場手续時补交了土地使用权出让金，将土地转变為出让商业用地，土地有效期限為40年，自12月31曰起至2045年12月30曰止，不可续期。
6月30曰，该企业与他方合资，以该二手汽車交易市場的房地产作价出资。
1.若评估二手汽車交易市場房地产的作价出资价格，下列說法中對的的是（ ）。
A、作价出资价格应為二手汽車交易市場房地产的原始价值 B、作价出资价格应為二手汽車交易市場房地产的账面价值 C、作价出资价格评估应采用公開市場价值原则 D、作价出资价格应较评估出的价值低 2.假如采用成本法估价，且建筑物的經济寿命等于其自然寿命，应按（ ）年计算建筑物的折旧。
A、38.5 B、40.5 C、48.0 D、50.0 3.假如采用收益法估价，經调查，在估价時點该二手汽車交易市場房地产的客观年净收益為300萬元。
且未来每年不变，酬劳率為7.5％，则收益价格為（ ）萬元。
A、3752.92 B、3786.20 C、3875.70 D、3892.44 4.若合资期限约定為，合资結束後的净资产按出资比例在出资各方间分派，则下述描述中最精确的是（ ） A、业主方的作价出资额為二手汽車交易市場房地产現值 B、业主方的作价出资额為二手汽車交易市場房地产現值扣減後房地产剩余价值的折現值 C、业主方的作价出资额為二手汽車交易市場房地产的评估价值扣減在合资中需要投入的更新改造费用。
D、业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽車交易市場房地产的市場价格变動而适時调整 （二）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积為50萬m2的住宅用地。
某房地产開发企业拟获得该宗土地。
出让文献规定可以分期開发，该開发企业拟用滚動開发的模式進行房地产開发，详细计划如下 開发期 開发面积 動工時间 完毕時间 開始销售時间 第一期 20萬m2 第1年6月 第3年6月 第3年1月 第二期 15萬m2 第4年6月 第5年6月 第5年1月 第三期 15萬m2 第5年6月 第6年6月 第6年1月 由于開发规模较大且拟采用新的施工技术方案，估计实际開发成本比社會平均開发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，估计住宅市場价格會以每年5％的速度上涨。
現该開发企业委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。
、房地产估价机构在选用假设并发法進行估价時，用現金流量折現法進行测算。
5.房地产估价師确定現金流量折現法技术路线時，對的的做法是（ ）。
A、對三期開发的土地分别估价，将各期净現金流量分别折現至當期開发活動起始點 B、對宗地整体估价，将各期净現金流量分别折現至各期開发活動起始點 C、對宗地整体估价，将各年净現金流量折現至整個開发活動起始點 D、對宗地整体估价，對各期開发投资分别计息至各期開发活動結束點 6.在确定開发完毕後的房地产价值時，应采用（ ）。
A、目前住宅市場价格 B、未来住宅市場价格，折現至估价時點 C、各期開始销售時的市場价格，分别折現至估价時點 D、各期各年销售時的平均市場价格，分别折現至估价時點 7.在确定開发成本時，应采用（ ）。
A、该開发企业测算的開发成本 B、現時的客观開发成本 C、各期销售時的客观開发成本 D、各期開发時的客观開发成本 8.在计算扣除项時，除開发成本、管理费用外，還应包括（ ）。
A、销售费用、销售税费和開发利润 B、销售费用、销售税费和所得税 C、销售费用、销售税费和购地税费 D、销售费用、销售税费、投资利息和购地税费 （三）某房地产估价師运用市場法和假设開发法對一宗4270m2的商业用地于10月21曰的土地使用权价格進行评估，该宗地的剩余有效期限為39年，两种估价措施测算出的成果分别為元/m2和2300元/m2。
假设10月和10月该区域的该类土地定基价格指数分别為102、106；土地酬劳率為6％。
建设工程教育网提供 9.运用加权算术平均法得出的最终估价成果的分布范围是（ ）。
A、[，2300] B、[2030，2270] C、[2060，2240] D、[2090，2210] 10.假设该宗地于10月21曰的土地使用权价格為2250元/m2，则该宗地于10月21目的土地使用权价格是（ ）元/m2。
A、2136 B、2165 C、2179 D、2206
三、下列房地产估价汇报存在多处錯误，請指明其中的13处（每指明一处錯误得3分，本題全對得40分。
每個錯误對应一种序号，未将錯误内容写在序号背面空格处的不计分） 封面和目录（略） 致委托人函 市中级人民法院 受贵法院的委托，我企业對位于市路3号楼5层整层957.3m2办公用途的房地产（如下简称估价對象）進行了估价。
估价時點3月5曰。
我企业根据房地产估价规范（GB/T）的规定，根据估价目的，遵照估价原则，按照估价程序，采用科學合理的估价措施，在认真分析既有资料基础上，結合估价經验与影响房地产市場价格原因的分析，确定估价對象在满足所有假设限制条件下于估价時點3月5曰的市場价值為人民币一仟零玖拾萬元整（RMB 1094萬元整），折合每平方米建筑面积單价為人民币一萬一仟肆佰叁拾叁元整（RMB 11433元/m2）。
估价汇报应用的期限 自3月16曰起1年。
随函附交3份房地产估价汇报。
房地产评估有限企业（盖章） 法定代表人（签字） 3月16曰 注册房地产估价師申明 我們郑重申明 1.我們在本估价汇报中陈說的事实是真实的和精确的。
2.本估价汇报中的分析、意見和結论是我們自已公正的专业分析、意見和結论，但受到本估价汇报中已阐明的假设和限制条件的限制。
3.我們与本估价汇报中的估价對象没有利害关系，也与有关當事人没有個人利害关系或偏見。
4.我們根据中华人民共和国国標房地产估价规范進行分析，形成意見和結论，撰写本估价汇报。
5.我們已對本汇报中的估价對象進行了实地查看。
6.没有人對本估价汇报提供了重要专业协助。
7.本汇报不可作為任何形式的产权证明文献。
8.未經本估价机构書面同意，本汇报的所有或任一部分均不得用于公開的文献、通告或汇报中，也不得以任何方式公開刊登。
注册房地产估价師（签名盖章）注册号（略） 注册房地产估价師（签名盖章）注册号（略） 估价的假设和限制条件（略） 估价成果汇报
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价對象 根据房屋所有权证（证号房地字[]第号）、国有土地使用证[证号地字（1999）第号]、实地查看状况及调查资料，估价對象房地产的区位、实物、权益状况如下 （一）区位状况 位置坐落市路3号楼5层整层 都市规划行政办公区 环境景观优美整洁 公共服务及基础设施完备程度基本完备 商务气氛处在市行政中心范围 （二）实物状况 1.土地状况 用途办公 地号区街道163街坊1/6丘 四至（略） 土地等级1级 土地共用面积3500m2 地势土地平整 其中土地分摊面积500m2 2.建筑物状况 建筑面积957.3m2 建筑构造砖混一等 层数7层，無地下室，估价對象处在5层 层高3.3m，檐高24m 用途办公 竣工曰期1999年12月1曰 装修室内一般装修、公共部分精装修 设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用状况等（略） 运用現实状况現空置 （三）权益状况 1.建筑物权益状况 根据房屋所有权证（证号房地字[]第号）记载估价對象建筑物权利人、，所有权性质私有，用途办公，建筑面积957.3m2，砖混一等。
2.土地使用权权益状况 根据国有土地使用证（证号地字[1999，第号）记载估价對象土地用途為办公，其土地使用权性质為国有出让。
土地共用面积3500m2，其中分摊土地面积500m2，土地有效期限自1999年3月5曰起50年。
本汇报按無续期考虑。
3.他项权利状况 估价對象已设定他项权利（抵押权），抵押权人為中国工商银行支行，至估价時點尚未注销。
详细状况如下 他项权利人中国工商银行支行 权利种类期房抵押 建筑面积9573m2； 权利价值574.38萬元 抵押部分5层整层 设定曰期1999年8月 他项权证号房地他字（1999）第号
四、估价目的 為法院办案提供价格参照。

五、评估的价值类型和定义 采用公開市場价值原则评估估价對象在满足本次估价所有假设和限制条件下于估价時點的市場价值。

六、估价時點 估价時點為3月15曰。

七、估价根据（略）
八、估价原则（略）
九、估价措施 本汇报选用的估价措施為市場法和收益法。
市場法是根据类似房地产的成交价格来求取估价對象价值的措施；即选用一定数量的可比实例并将它們与估价對象進行比较，對可比实例的成交价格進行合适的修正来求取估价對象价值的措施。
收益法采用酬劳资本化法，即房地产价值等于预测估价對象未来各期的净收益，选用合适的酬劳率将其折算到估价時點後相加来求取估价對象价值的措施。
综合两种估价措施的估价成果，确定估价對象估价值。

拾、估价成果 根据估价目的，遵照估价原则，按照估价程序，采用科學合理的估价措施，在认真分析既有资料基础上，結合估价經验与影响房地产市場价格原因的分析，确定估价對象在满足所有假设限制条件下于估价時點3月5目的市場价值為人民币 一仟零玖拾肆萬元整（RMB 1094萬元整），折合每平方米建筑面积單价為人民币一萬一仟肆佰叁拾叁元整（RMB11433元/m2）。
拾
一、估价汇报应用的限制 本估价汇报有效期自完毕之曰起一年内使用有效，即3月16曰至3月15曰。
拾
二、估价作业曰期 3月5曰至3月16曰 拾
三、注册房地产估价師及其他参与估价的人员（略） 估价技术汇报
一、估价對象分析（略）
二、房地产市場分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价措施选用 本汇报所采用的估价措施為市場法和收益法。
市場法是根据类似房地产的成交价格来求取估价對象价值的措施；即选用一定数量的可比实例并将它們与估价對象進行比较，對可比实例的成交价格進行合适的修正来求取估价對象价值的措施。
建设工程教育网提供 收益法采用酬劳资本化法，即房地产价值等于预测估价對象未来各期的净收益，选用合适的酬劳率将其折算到估价時點後相加来求取估价對象价值的措施。
综合两种估价措施的估价成果，确定估价對象估价值。

五、估价的测算過程 市場法的基本环节為 搜集交易案例→选用可比实例→建立价格可比基础→交易状况修正→市場状况（交易曰期）调整→房地产状况调整（区域原因、個别原因）→求取比准价格其基本计算公式如下 估价對象比准价格可比实例成交价格交易状况修正系数市場状况调整系数房地产状况调整系数 （一）市場法 1.选用可比实例 搜集类似房地产的交易实例，根据估价對象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等详细条件（表1），选择3個可比实例進行比较。
表1 可比实例表 项目 实例A 实例B 实例C 坐落 路14号楼4层 路4号楼2层 路6号楼3层 用途 办公 办公 办公 交易价格/（元/m2） 12915 11438 12504 价格类型 成交价格 成交价格 成交价格 交易曰期 11月 9月 8月 土地状况 出让 出让 出让 2.可比实例与估价對象比较分析 可比实例与估价對象的多种房地产价格影响原因阐明見表2。
表2 原因条件對比阐明表 比较原因 估价對象 实例A 实例B 实例C 坐落 路3号楼5层 路14号楼4层 路4号楼2层 路6号楼3层 交易状况 整层转让市場价格 成交价格 成交价格 成交价格 交易曰期 3月5曰 11月 9月 8月 房地产价格/（元/m2） 12915 11438 12504 区 域 因 素 商务气氛 很好 很好 很好 很好 公共配套 很好 很好 很好 很好 公交便捷度 很好 很好 很好 很好 基础设施状况 很好 很好 很好 很好 区域规划环境 很好 很好 很好 很好 主朝向 南北向 南北向 南北向 南北向 個别原因 建筑面积 957.3m2 1050m2 930m2 885m2 容积率 1.9 2.1 2.2 2.0 土地使用年限 42年 43年 43.5年 42.5年 竣工年代成新度 1999年12月1曰 九成新 3月九成新 5月九成新 8月九成新 建筑构造 混合 混合 混合 混合 配套设备 一般、齐备 一般、齐备 一般、齐备 一般、齐备 停車位 可满足 可满足 可满足 可满足 内部装饰 一般 高档、部分豪华 中高档 中高档 建筑外观 風格新奇 風格一般 風格新奇 風格新奇 户型、布局 合理、便于使用 合理、便于使用 合理、便于使用 新型办公平面布局 3.修正调整過程 以估价對象的备原因条件為基准，對应分值為100，将可比实例交易時的對应原因条件与估价對象比较，确定出對应的分值。
（区域原因与個别原因中子原因权重相似）。
表3 原因条件分值表 比较原因 估价對象 实例A 实例B 实例C 坐落 路3号楼5层 路14号楼4层 路4号楼2层 路6号楼3层 房地产价格/（元/m2） 12915 11438 12504 交易状况 100 100 100 100 交易曰期 100 99 98 99 区 域 因 素 小计 100 100 100 100 商务气氛 0 0 0 公共配套 0 0 0 公交便捷度 0 0 0 基础设施状况 0 0 0 区域规划环境 0 0 0 主朝向 0 0 0 個别原因 小计 100 106 104 106 建筑面积 -0.5 0 0.5 容积率 -1.5 -2 -1 土地使用年限 1.5 2 1 竣工年代成新度 0 0 0 建筑构造 0 0 0 配套设备 0 0 0 停車位 0 0 0 内部装饰 7.5 4 4 建筑外观 -1 0 0 户型、布局 0 0 1.5 根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整為符合估价對象条件的比准价格。
表4 可比实例原因条件修正调整系数与比准价格表 项目 实例A 实例B 实例C 可比实例价格/（元/m2） 12915 11438 12504 交易状况修正 100/100 100/100 100/100 交易曰期调整 99/100 98/100 99/100 区域原因调整 100/100 100/100 100/100 個别原因调整 100/106 100/104 100/106 比准价格/（元/m2） 12062 10778 11678 4.市場法估价成果 3個可比实例比准价格比较靠近，取其简朴算术平均值為市場法求取的估价對象的比准价格 （678）/311506元/m2 （二）收益法测算 收益法的基本环节為 搜集预测需要的有关收入和费用的数据资料→估算潜在毛收入→估算有效毛收入→估算运行费用→预测估算净收益一求取合适的酬劳率→选用合适的酬劳资本化法公式求出收益价格。
建设工程教育网提供 根据市場分析预测，估价對象房地产未来的净收益将逐年递增，因此选择净收益按一定比率递增、有限年期的公式。
其计算公式如下 式中 V一房地产的收益价格； A一一房地产未来每年净收益； Y一一房地产的酬劳率； n一一房地产的收益期限； g一一净收益逐年递增的比率。
1.租赁收入确实定根据估价人员現場调查，该地区类似办公楼的市場租金水平因建筑物状况、装修、设施等不一样，约為1.8～2.5元/（m2·天），根据估价對象的详细状况，經估价人员综合分析，确定估价對象現实状况条件下也許实現的市場租金水平為2元／（m2·天）。
2.空置率及租金损失率确实定根据估价人员的调查，考虑目前该地区的办公用房的供应需求状况及空置水平，该地区办公用房紧张，出租率水平在90％左右，确定空置率及租金损失率合计為10％。
3.年有效毛收入确实定 有效毛收入曰租金收入天数/年（1-置及租金损失率） 4.净收益确实定根据目前房地产租赁市場出租人承担的租赁成本分析，重要包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、物业管理费、采暖空调费等，其他由承担人支付。
經市場调查，确定租赁运行费用率為20％。
現時年净收益有效毛收入（1-运行费用率） 5.酬劳率确实定房地产酬劳率实质上是房地产投资回报与所投入资本的比率，酬劳率可采用累加法确定。
酬劳率無風险酬劳率投资風险赔偿率管理承担赔偿率缺乏流動性赔偿率-投资带来的优惠率 房地产酬劳率确定為6％。
6.剩余收益期限确实定根据国有土地使用证，估价對象登记土地性质為出让，土地有效期限自1999年3月5曰起50年。
本汇报设定估价對象剩余有效期限42年，無续期。
7.租金年增長率确实定經估价人员综合分析，确定估价對象租金年增長率為2.5％。
8.收益价格确实定。
表5 收益法计算過程 （每平方米） 租金收入/[元/（m2·天）] 2 年计算天数/天 365 空置及租金损失率 10 第1年有效毛收入/元 657 租赁运行费用率 20 減租赁运行成本费用 131 第1年净收益/元 526 土地剩余使用年限/年 42 酬劳率 6 租金收入年增長率 2.5 收益价格/（元/m2） 11360 运用收益法求取的估价對象收益价格為11360元/m2。
（三）估价對象房地产价格确实定 采用两种不一样途径進行估价得到的不一样成果均其有一定的意义和客观根据，因两個成果差异不大，經综合考虑，取两种措施测算成果的算术平均值作為本次估价成果。
估价對象房地产單价（）/211433元/m2 估价對象房地产總价11433957.元 取整為1094萬元。
單价為11433元/m2
六、估价成果 根据房地产估价规范（GB/T50291-1999）的规定，根据估价目的，遵照估价原则，按照估价程序，采用科學合理的估价措施，在认真分析既有资料基础上，結合估价經验与影响房地产市場价格原因的分析，确定估价對象在满足所有假设限制条件下于估价時點3月5目的市場价值為人民币 一仟零玖拾肆萬元整（RMB 1094萬元整），折合每平方米建筑面积單价為人民币 一萬一仟肆佰叁拾叁元整（RMB 11433元/m2）。
附 件 1.委托司法鉴定函（复印件） 2.房屋所有权证（复印件） 3.国有土地使用证（复印件） 4.估价對象地理位置示意图 5.估价對象小区实景照片 6.估价机构资质证書（复印件） 7.估价机构营业执照（复印件） 8.房地产估价師注册证書（复印件）
四、指出并改正下面估价汇报片断中的錯误（本題10分。
錯处不超過4個，背面应用前面的錯误计算成果导致的錯误不再算作錯误。
如将對的的内容改錯，则每改錯一处倒扣2.5分。
本題最多扣至零分）。
估价對象現实状况為一空置廠房，土地面积4000m2，總建筑面积6000m2，分析其所在区位特點和周围环境，合适装修改导致纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门同意後，补办了有关手续、补交了土地价款，土地有效期限自10月1曰起50年，總建筑面积不变。
現需评估估价對象在10月1目的市場价格（购置總价和單价）。
有关资料如下 1.估计估价對象装修改造的工期為1年，装修後即可所有租出，可出租面积為建筑面积的97％。
經调查，附近同档次办公楼可出租面积平均為建筑面积的85％，可出租面积的平均年租金經预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率為10％，出租成本及税费為年租金收入的25％。
建设工程教育网整顿 2.估计装修改造费用（含管理费用）為每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
3.折現率為12％，销售费用及销售税费率為7％（与销售同步发生），购置現廠房的税费為3％。
估价测算如下（节选）
一、估算净收益 净收益％（1-10％）（1-25％）344.25（萬元）
二、测算酬劳率Y 采用市場提取法，通過调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式 采用试算法推算酬劳率。
详细如下 求取可比实例酬劳率表 序号 项目 案例A 案例B 案例C 案例D 1 租金[元/（m2·月）] 150 80 82 85 2 剩余收益年限n/年 40 46 47 46 3 房地产售价V/（元/m2） 10000 6900 6500 6700 4 酬劳率 9.994 7.909 8.092 8.005 注上表计算成果無误。
酬劳率（9.994％7.909％8.092％8.005％）/48.500％ 取整酬劳率為8.5％。

三、估算装修改造後的办公楼總价值
四、装修改造费用總额 装修改造费用10006000/（18.5）0.5576.02萬元
五、销售费用与销售税费 销售费用与销售税费3981.457％/（112％）248.84萬元
六、购置現廠房的税费 设估价對象的市場价格總价為V，则 购置現廠房的税费總额V3％
七、计算估价對象在估价時點的市場价格。
估价對象的市場价格總价V3554.87-248.84-576.02-0.03V V2650.50萬元 單价2650.50/60004417.49元/m2 参 考 答 案
一、問答題 （一）答 1.理由包括 （1）两者的時點不一样，价值不一样。
（2）两者的价值类型不一样。
其中，转让价格為市場上的实际成交价格，抵押价值為正常市場价格和減法定优先受偿後的价值。
（3）两者對房地产用途的界定也許存在差异。
抵押价值是按照法定用途，即住宅進行评估的价值；转让价格有也許考虑了住宅可作為商业用途對价值的影响。
2.理由包括 （1）两者的時點不一样，价值不一样。
（2）拆迁估价成果和拆迁赔偿金额的内涵不一样。
拆迁赔偿金额包括了拆迁补助费、临時安顿补助费、装修赔偿费。
（3）對估价對象的界定也許不一样。
（二）答 1.甲企业应提供的资料包括权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证；租赁协议或租赁协议；法定优先受偿款的阐明或证明，以及有关他项权利的阐明或证明。
建设工程教育网信息 2.应考虑的原因包括土地使用年限（或房地产受益年限或新旧程度或成新度）；宽深比或临街宽度或临街状况使用面积比例或得房率或面积、使用面积等；装修或实行设备状况；净高或平面布局或内部格局或平面形状等。
（三）答 1. （1）市場租金和协议租金（或租约租金）差异的大小。
（2）承租方對估价對象已投入的成本大小。
（3）承租方与出租方约定的保证金数额大小及约定的租约条件。
2.取租赁期内的租赁协议约定的租金和市場租金的差额在估价時點的現值之和為承租人权益的价值。

二、單项选择題 （一）1.C；2.C；3.A；4.A； （二）5.C；6.D；7.A；8.C； （三）9.D；10.D。

三、指錯題 1.致委托方函中缺估价目的。
2.注册房地产估价師申明中没有阐明現場察看估价師的姓名。
3.估价成果汇报中区位状况描述中缺方位、与重要设施的距离、交通条件、朝向等简介。
4.环境景观及公共设施设备完善程度描述過于简朴。
5.建筑物权益中没有交代共有人及房屋共有权证。
6.没有交代土地使用权人。
7.没有交代怎样处理没有注销的他项权利。
8.他项权利设定曰期錯误。
9.估价目的描述不精确。
10.估价技术汇报中缺估价措施选用和未选用的理由。
11.估价對象比准价格应當為比准价格。
12.市場法中没有在交易状况中對成交价格進行阐明。
13没有對比较原因進行详细分析阐明。
14.可比实例的總楼层数没有交代。
15.楼层间差异没有進行原因差异调整。
16.可比实例的土地登记状况没有阐明。
17.主朝向应在個别原因中调整。
18.以估价對象原因条件為基础，對应分值為100的說法不精确。
19.市場法中市場状况分值取值缺乏根据。
20.收益法中的计算公式中的A应當為第一年的净收益。
21.租金水平确定根据不够。
22.没有阐明租金的计算基础是建筑面积還是使用面积，没有阐明出租面积比例。
23.租赁收益没有包括其他收入，应包括租赁保证金或押金的利息收入等。
24.酬劳率6％没有确定過程且取值不對的。
25.年增長率2.5％确实定缺乏根据。
26.租金增長率和净增長率混淆，g為净收益逐年递增的比例。
27.附件中缺估价對象内部状况照片。
28.附件中没有房屋所有权证書复印件。

四、改錯題 1.净收益测算錯误，应采用估价對象的可出租面积比例為87％ 净收益％（1-10％）（1-25％）352.35萬元 2.测算酬劳率Y中，案例A与估价對象差异较大，应剔除 酬劳率7.909％8.092％8005％18.002％ 3.装修改造後的办公楼价值测算錯误，收益年限应為49年 装修改造後的办公楼价值 或 装修改造後的办公楼价值 4.装修改造费用的计算錯误，折現率应為12％。
装修改造费用10006000÷（112％）0.5566.95萬元 房地产估价師考试房地产估价理论与措施试卷及答案
一、單项选择題共35題，每題1分。
每題的备选答案中只有一种最符合題意，請在答題卡上涂黑其對应的编号。
1、房地产估价從某种意义上讲是 房地产的价值。
A.发明 B.发現 C.发明 D.隐定 2、不一样的房地产估价師對同一估价對象在同一估价目的、同一估价時點下的评估价值一般不完全相似，這重要是由于 。
A.掌握的有关信息不一样 B.作出的估价師申明不一样 C.估价對象状况不一样 D.委托人不一样 3、下列有关内地房地产估价師与香港测量師资格互认的表述中，錯误的是 。
A.内地房地产估价師与香港测量師资格互认协议書于11曰签订 B.内地房地产估价師与香港测量師资格互认颁证大會于8月举行 C.内地房地产估价師与香港测量師资格互认协议書签订後，内地房地产估价師自動成為香港测量師 D.内地房地产估价師与香港测量師资格互认是内地与香港最早实現资格互认的专业技术人员资格之一 4、某夫妻共有一套成本价购置的房改房，現因离婚進行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价成果是 。
A.現時该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金 B.現時该房改房上市交易的正常价格 建设工程教育网提供 C.現時该房屋的房改成本价 D.當時该房屋的房改成本价 5、在使用假设開发法评估在建工程价值時，运用直接成本利润率估算開发利润的公式為開发利润 直接成本利润率。
A.後续開发成本管理费用 B.後续開发成本管理费用销售费用 C.待開发房地产价值後续開发成本 D.待開发房地产价值後续開发成本获得待開发房地产的税费 6、鉴定一宗房地产与否為收益性房地产，关键是看该房地产 。
A.目前与否有經济收入 建设工程教育网提供 B.過去与否带来了經济收益 C.与否具有产生經济收益的能力 D.目前的收入与否不小于运行费用 7、某套住宅總价30萬元，套内建筑面积125平米，套内墙体面积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格為 元。
A.1765 B. C. 2069 D. 2400 8、房地产估价師從某個特定投资者的角度出发评估出的价值属于 。
A.市場价值 B.清算价值 C.迅速变現价值 D.投资价值 9、TN有关不一样类型价值的高下关系的表述中，錯误的是 。
A.原始价值高于账面价值 B.投资价值高于市場价值 C.谨慎价值低于市場价值 D.迅速变現价值低于市場价值 10、某期房估计两年後竣工交付使用，目前与其类似在現房价格為4500元每平米，出租的年末净收益為500元每平米。
假设年折現率為8％，風险赔偿估计為現房价格的3％，则该期房目前的价格為 元每平米。
A.3473 B.4365 C.4500 D.4635 11、根据房地产市場租金与租约租金差额的現值之和求出的价值是 。
A.有租约限制下的价值 B.共有房地产的价值 C.無租约限制下的价值 D.承租人权益的价值 12、引起真正的房地产自然增值的原因是 。
A.装修改造 B.需求增長 C.通货膨胀 D.改善物业管理 13、下列状况中會导致房地产价格上升的是 。
A.上调贷款利率 建设工程教育网信息 B.收紧房地产開发贷款 C.開征房地产持有环节的税收 D.增長土地供应 14、某宗房地产规划用途為商业，現实状况為超市，年净收益為18萬元，估计改為服装店後的年净收益為20萬元，除此無其他更好的用途，则根据 应按服装店用途進行估价。
建设工程教育网提供 A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价時點原则 D.替代原则 15、下列有关房地产估价本质的表述中，錯误的是 。
A.房地产估价是模拟市場定价而不是替代市場定价 B.房地产估价是提供价值意見而不是作价格保征 C.房地产估价會有误差并且不能有误差范围限制 D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 16、下列有关房地产估价原则的表述中，錯误的是 。
A.独立、客观、公正原则属于普适性原则 B.合法原则属于一般性原则 C.最高最佳使用原则属于技木性原则 D.谨慎原则属于一般性原则 17、以房地产抵押贷款為目的的估价，其估价時點原则上為 。
A.签订估价委托协议之曰 B.发放抵押贷款之曰 C.完毕估价對象实地查看之曰 D.未来处置抵押房地产之曰 18、甲、乙两宗相邻土地，价格均為50萬元，若将该两宗