2025年青海省房地产估价师理论与方法搜集交易实例的要求考试题.doc

青海省房地产估价师《理论与措施》：搜集交易实例的规定考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某市新动工的房屋建筑面积为90万m2，末竣工转入继续施工的房屋建筑面积为30万m2，竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为__年。
A．0.5
B．1.5
C．2
D．3
2、强制拍卖的主体中，拍卖委托人是指。
A：商业性拍卖机构
B：人民团体
C：公益性拍卖机构
D：人民法院
E：执行层的组织协调
3、某在建工程土地使用权年限40年，自获得土地使用权之日起动工，估计建成后的建筑面积为15000㎡，年净收益为480万元，自动工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知酬劳率为8％，折现率为12％，该项目开发完毕后的房地产现值为万元。
A：4023.04
B：4074.10
C：4768.50
D：5652.09
E：工业用地的监测点评估价格
4、某建筑物使用重要材料水泥、砂石、钢材、木材、砖的用量分别为800 t、6 000 、200 000 kg、300 、18 000 ，单位价格分别为300元／t、200元／、3 800元／t、16 000元／、500元／，其他材料为重要材料费用的35％，税费、利润为重要材料费用的40％，则该建筑物的重新购建价格为。
A：1 600万元
B：2 160万元
C：2 800万元
D：3 024万元
E：工业用地的监测点评估价格
5、有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在方面的差异。
A：房地产租金以外的收入
B：运行费用率
C：空置率
D：可出租面积的比率
E：工业用地的监测点评估价格
6、拍卖的基本原则中不包括__原则。
A．公开
B．公平
C．客观
D．诚实信用
7、评估某宗房地产的价格时，选用的资本化率越高，评估出的价格会。
A：越高
B：越低
C：不变
D：符合客观实际
E：工业用地的监测点评估价格
8、既有总建筑面积为1500㎡的某在建工程，已知土地使用年限为40年(自动工之日起算)，计划开发期为3年，现已进行1．5年．估计建成还需1．5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8％，折现率为12％．该项目续建完毕后的总价值折算到目前为。
A：3939．61万元
B：4433．88万元
C：4768．50万元
D：5652．09万元
E：工业用地的监测点评估价格
9、下列有关路线价法中，不对的的是。
A：路线价法实质是一种市场法，其理论根据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理
B：路线价法合用于城镇街道两侧商业用地的估价
C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整洁
D：路线价法是在特定的街道上设定原则，临街宽度，从中选用若干原则临街宗地求其平均价格
E：工业用地的监测点评估价格
10、判断某一建筑与否属于违章建筑，必须由房屋所在地__部门出具证明。
A．都市房地产行政主管部门
B．都市房屋拆迁管理部门
C．都市规划行政主管部门
D．都市建设行政主管部门
11、某项目的同类物业市场平均销售价格为2 500元／㎡，资金收益率为15％，若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为元／㎡。
A：50．6
B：60．6
C：34．8
D：44．6
E：借款协议
12、在计算土地增值税税额时，应予扣除的税金不包括：__。
A．营业税
B．都市维护建设税
C．教育费附加
D．企业所得税
13、下列状况中会导致房地产价格上升的是．【考题】
A：上调贷款利率
B：收紧房地产开发贷款
C：开征房地产持有环节的税收
D：增长土地供应
E：工业用地的监测点评估价格
14、下列房地产价格影响原因中，不属于经济原因的是。
A：居民收入增长
B：房产税征收
C：人民币升值
D：居民消费价格指数上升
E：工业用地的监测点评估价格
15、股份制企业组织形式中，以最为经典。
A：无限责任制
B：有限责任制
C：股份有限责任制
D：两合责任制
E：执行层的组织协调
16、B房地产开发企业在A市进行房屋拆迁时，认为所拆该市居民马某的住房院内的一平房为违章建筑，马某不服。最终判断马某住房院内的平房与否属于违章建筑，必须由出具证明。
A：A市都市土地行政主管部门
B：A市都市建设行政主管部门
C：A市都市房产行政主管部门
D：A市城镇规划行政主管部门
E：房地产估价机构必须加盖公章
17、在一定期期内，某类商品房的市场潜量是指此类商品房的。(试题)
A：市场需求上限
B：市场有效需求
C：市场现实需求
D：市场最低需求
E：借款协议
18、有关资金时间价值的说法，错误的是。
A：目前的100万元与5年后的100万元的价值相似
B：目前的100万元也许与5年后的148万元价值相似
C：目前的100万元也许与2年前的121万元价值相似
D：由于存在资金时间价值，不一样步点上发生的现金流量无法直接比较
E：借款协议
19、国家机关用地和军事用地，都市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由__依法同意划拨。
A．县级以上土地管理部门
B．县级以上人民政府
C．省级以上土地管理部门
D．省级以上人民政府
20、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__。
A．时间类参数
B．融资类参数
C．评价原则类指标
D．收益类指标
21、按照规定，商品房买卖当事人应当在协议中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定，其保修期从起计算。
A：商品房竣工之日
B：商品房竣工验收之日
C：商品房竣工验收合格之日
D：商品房交付之日
E：执行层的组织协调
22、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的多种价值的一种称呼。
A：概括性
B：描述性
C：理论性
D：精确性
E：工业用地的监测点评估价格
23、某夫妻共有一套成本价购置的房改房，现因离婚申请法院裁定财产分割。法院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是。
A：该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金
B：该房改房现时上市交易的正常价格
C：现时该房屋的房改成本价
D：当时该房屋的房改成本价
E：工业用地的监测点评估价格
24、集体土地上的房屋拍卖应向当地申请，获同意后方可进行拍卖。
A：人民法院
B：公安机关
C：人民检察院
D：乡级人民政府
E：执行层的组织协调
25、都市房屋拆迁估价措施一般应当采用。
A：路线价法
B：成本法
C：假设开发法
D：市场比较法
E：房地产估价机构必须加盖公章
二、多选题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段重要有__。
A．加大都市基础设施建设投入
B．调整银行贷款利率
C．调整公共住房政策
D．调整房地产税收政策
E．加紧都市化进程
2、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，估计此后各年的挣收益会在上一年的基础上增长2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为__万元。
A．400
B．450
C．500
D．540
3、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不一样偏好的细分市场的模式是__。
A．同质偏好市场
B．分散偏好市场
C．个别偏好市场
D．集群偏好市场
E．弥隙市场
4、下列有关给水排水施工图，表述对的的是。
A：给水排水施工图一般分为室内给水排水和室外给水排水两部分
B：给水排水施工图的室内部分表达一种区域的给水和排水管网
C：给水排水总平面图亦称给水排水外线图
D：给水排水总平面图是指在建筑物(一群或单个)以外的给水排水线路的平面布置图
E：给水排水总平面图亦称给排水外线图
5、某都市规划将一种污染严重的企业南该都市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这重要是由于房地产投资__的特性。
A．区位选择异常重要
B．变现性差
C．需要适时的更新改造投资
D．存在效益外溢和转移
6、根据有无抵押担保，债券可分为。
A：信用债券
B：抵押债券
C：担保债券
D：记名债券
E：公募债券
7、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有。
A：发行企业债券
B：向银行借入信用贷款
C：房地产开发贷款
D：在公开市场上发行股票
E：土地储备贷款
8、按照《都市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁范围确定后，拆迁范围內的单位和个人不得。
A：新建、扩建、改建拆迁范围内的房屋
B：转让拆迁范围內的房屋
C：抵押拆迁范围内的房屋
D：变化拆迁范围內的房屋和土地的用途
E：租赁拆迁范围内的房屋
9、计量估价协议是以__和单价表为计算包价根据的协议。
A．总工程量
B．实测工程量
C．工程量清单
D．最终工程量
10、网络图法在建设工程管理中常常作为__的措施。
A．质量控制
B．成本控制
C．进度控制
D．协议管理
11、材料的__是指材料在饱和水作用下强度不明显减少的性质。
A．耐水性
B．吸湿性
C．吸水性
D．抗渗性
12、保险的基本原则有__。
A．最大利益原则
B．权责一致原则
C．保险利益原则
D．近因原则
E．损失赔偿原则
13、房地产开发项目的投资的特性不包括__。
A．投资具有时间性
B．投资目的在于得到酬劳
C．投资具有政治行为
D．投资具有风险性
14、为了防御地质灾害，甲房地产开发企业对已预售的房屋构造进行更改，假如该更改对购房者有利，则甲企业__。
A．不必告知买受人
B．可在交房时再告知买受人
C．应公告告知买受人
D．应书面告知买受人
15、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括子市场。
A：租赁
B：销售
C：保险
D：抵押
E：借款协议
16、采用随行就市定价法确定价格的情形有。(试题)
A：开发商处在市场领导者地位
B：开发商难以估算成本
C：开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近
D：开发商打算与同行和平共处
E：开发商具有向市场领导者挑战的实力
17、住房公积金会计核算的内容有__。
A．住房公积金的缴存核算
B．住房公积金的提取核算
C．住房公积金的使用核算
D．住房公积金的抵销核算
E．与住房公积金有关的债权债务核算
18、投资机会研究分为一般投资机会研究和__。
A．详细研究
B．粗略研究
C．特定项目的投资机会研究
D．建设项目的投资机会研究
19、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是__元/m2。
A．8571
B．10000
C．13393
D．15625
20、根据《中华人民共和国物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，
A：由国家免费收回
B：自动续期
C：应于届满前6个月申请续期
D：应于届满前1年申请续期
E：执行层的组织协调
21、国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是之日。
A：房屋征收决定作出
B：房屋征收决定公告
C：房屋征收赔偿协议签订
D：房屋征收实行
E：执行层的组织协调
22、如下说法满足最高最佳使用的条件有。
A：法律上许可
B：技术上也许
C：价值最大化
D：权益上容许
E：经济上可行
23、下列房地产中，不得拍卖的是。
A：共有房地产
B：集体土地上的厂房
C：尚在诉讼中权属有争议的房地产
D：划拨用地上的住宅
E：执行层的组织协调
24、企业财务分析中，反应企业盈利能力的分析指标有。(试题)
A：资产酬劳率
B：销售净利率
C：资产负债率
D：存货周转率
E：股东权益酬劳率
25、下列有关拍卖行为的表述中，错误的是__。
A．拍卖人应公开展示拍卖标的，容许竞买人查看、检查标的物
B．除法律、法规另有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请
C．委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的
D．委托人与拍卖人是平等的民事主体