城市综合体市调报告.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,9/23/2020,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,9/23/2020,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,9/23/2020,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,9/23/2020,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,9/23/2020,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,9/23/2020,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,9/23/2020,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,9/23/2020,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,9/23/2020,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,9/23/2020,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,9/23/2020,#,“,”,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,9/23/2020,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,9/23/2020,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,9/23/2020,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,9/23/2020,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,9/23/2020,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,9/23/2020,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,城市综合体市调报告,目录,石家庄商业市场分析,已开业项目市场分析,未开业项目市场分析,我们项目开发综合建议,石家庄商业市场分析,整体市场分析,重点商业圈分析,商业分布特点：“一线多点式商业格局”,-,以中山路为中心，由西至东延伸，外射多点商业区,城市商业与分布特征,多点：,逐渐成形的次商圈。,金正,海悦天地、万象天城、万达商圈、怀特商圈、新火车站商圈。,一线：,从新百商场，经过东购到北国商城，再往东延伸至先天下。,3,三大传统商业区,石家庄市区现阶段已成型商圈可以划归为三大传统商业区：,东购商圈、北国商圈、怀特商圈,.,。,其中东购,-,新百商圈、北国商圈为市区老商业区，也是整个石家庄商业最密集、配套设施最完善、人流量最集中的地段。,而怀特商圈是,04,年才开工建设，至今经过,5,年经营带来不断的发展，已经成为现阶段市区三大商圈之一。,随着万达广场的开业及新火车站的落成，万达商圈和新火车站商圈将成为未来商业发展的主力军。,城市商业与分布特征,4,东购,-,新百商圈,北国商圈,怀特商圈,万达广场商圈,卓达,商圈,东购,-,新百商圈,北国商圈,怀特商圈,万达广场商圈,卓达,商圈,新火车站商圈,5,三大商圈,北国商圈,：最具优势的核心商圈，以北国商城、先天下为主，收购人百等，在石家庄均具有优良的口碑，,形成以中山路为核心区位的北国垄断商圈格局；,东购,-,新百商圈,：石家庄首级商圈，位于繁华的中山路段，交通便利，易达性强。目前购物中心处于整修阶段，商圈内其它业态较凌乱，整体意向有所下降；,怀特商圈,：石家庄二级商圈。石家庄商界后起之秀,除传统百货等购物场所外,以数家家居形象店、灯饰店、茶叶城在此汇集。,新兴商圈,万达商圈,，依靠其强大的集团实力及全国影响力，必将形成新的商圈，从而打破石家庄市传统的三大商圈格局。,新火车站商圈,，随着新火车站的建成，年吞客近千万，周边即将开发的商业综合体项目近百万平米，未来,35,年必将成为石家庄商业发展的主力军。,卓达商圈,，是继东购、北国、怀特之后的第四大商圈，也是当时石家庄最大的单体商业项目。,6,商圈项目主要预览,商圈,项目名称,位置,开业时间,建筑体量（平方米）,市场定位,北国商圈,北国商城,中山东路建设大街,1996,53,000,中高档,西美百货,建设南大街,6,号,2000,12,000,中档,新天地,中山东路建设大街,2007,18,000,中低档,东尚,Mall,中山东路,269,号,2008,50,000,中档,北国先天下,中山东路,326,号,2008,120,000,高档,中心线广安商业街,广安大街中山路,2010,33,000,中低档,新源乐汇城,中山东路,11,号,2011,66,000,中高档,大洋百货,中山路与休门街,2011,22,000,中档,勒泰中心,中山路长征街,2012,200,000,中高档,东购商圈,银座,mall,中山西路,83,号,1996,55,000,中档,新百广场,中山西路,139,号,2003,40,000,中档,天元名品,中山西路,93,号,2004,40,000,中低档,品汇时代,中山西路,81,号,2008,40,000,中低档,其它商圈,怀特国际商场,体育大街育才街,2006,100,000,中档,卓达商贸广场,翟营南大街,2006,100,000,中低档,联邦东方明珠,翟营南大街,2007,100,000,中档,万象天成,裕华路中华大街,2009,100,000,中高档,裕华万达广场,槐安路建华大街,2011,200,000,中高档,金正海悦天地,裕华路维明大街,2012,180,000,中档,合计,1500.000,总结,目前石家庄已开业的大型商业总体量约,150,万平米，其中高档商场一座总面积,12,万平米，中高档商场,5,座总面积,62,万平米占总商业面积的,41%,，其中单体商业面积在,20,万平米以上全部定位成中高档商业（万达百货和勒泰中心），中档百货商场,8,座总面积,51,万平米占总商业面积的,35%,，中档商业单体商业面积较小，业态较单一一般业态构成方式为超市和百货，中低档百货主要的业态为时尚、个性的淘宝店和时尚街区店为主,主要集中在东购商圈。,未来,35,年石家庄新建的商业总面积约,300,万平米，除传统的商业街中山路外，新火车商圈商业供应量是未来商业发展的主力军。,我们项目处于新火车站商圈的覆盖范围内，同时处于两条城市主干线的交叉口（建设南大街和塔北路）及地铁,3,号线。未来商业氛围及交通条件为占据了商业的发展先天条件，由于周边商业氛围及常驻人口比较薄弱，对我们既是机遇又是挑战，在整体商业大发展的进程中，要保证商业在市场运营中保持较好较稳的增长，项目的前期定位是重中之重，必须打造出项目自己的独立特色和产品的核心竞争力，同时开发周期对我们商业的发展也起到至关重要的作用。,已开业项目市场分析,万达广场,新源乐汇城,北国先天下,怀特国际商城,万象天城,北国先天下,地理位置,中山东路,326,号（临近育才街）,发展商,北人集团,开业时间,2008,年,商业建筑面颊,120,000,平方米，百货部分（除分租区）,营业额,约,8,亿元,业态分布,B1,：北国超市,L1,：国际名品、珠宝、化妆品,L2,：职业服饰、鞋类,L3,：休闲服饰,L4,：运动服饰,L5,：家具、儿童用品、家电,L6,：中西餐厅、电玩城,品牌举例,分析评价,目前石家庄档次定位最高的商场，集中诸多国际一线品牌。,自,08,年开业以来，逐渐受到当地消费者的青睐。,09,年下半年,Gucci,正式入驻先天下，开业以来保持约,100,万的月均营业额。,1F,国际时空,2F,名流世界,3F,品质世界,北国先天下,4F,动感地带,5F,生活美苑,6F,美食娱乐广场,北国先天下,情况说明,北国先天下购物广场商业面积,12,万平方米，地上六层、地下一层。是目前石家庄商业定位最高，环境最好、品类最全的高档商场，拥有,600,余个国际著名和国内知名服装、服饰、生活用品品牌，,1,个现代生活超级市场，,30,余个餐饮、美体美发、电子娱乐、电影院等专业服务休闲项目，,全方位的购物生活体验、国际化的环境设施享受、殷勤挚真的服务满足让消费者愉悦体会先天下奢华与时尚。,规模：,183,万,M,2,容积率：商业,4.0,物业类别：,26.4,万,M,2,购物中心，,10.5,万,M,2,商业街。,产品组合：集中性商业、住宅底商：,120-300 M,2,车位配比：,1,：,1.5,建筑层高：,底商4.5M,物业费：商业,4,元,开业日期：,2011,年,9,月,23,日,总投资：,80,亿元,石家庄裕华万达广场,13,商业：购物中心,20,万,M,2,，拥有,3,万,M,2,的万千百货，,1.7,万平米娱乐广场及,4.85,万,M,2,商业步行街；住宅底商,2,层面积,120300 M,2,，共计,700,套，价格预计,2-5.2,万元,/M,2,；,入驻品牌：万千百货、,IMAX,国际影院、大歌星,KTV,、华润万家、西班牙,ZARA,、优衣库、国美电器、屈臣氏、必胜客等,项目点评：成熟的一线地产品牌，完善的商业配套，强大的自营和运营能力，实现了高价高量的市场效应。,石家庄裕华万达广场,14,情况说明,万达广场共斥资,80,亿元，建筑面积,183,万平方米，商业,20,万平米是。集大型购物中心、连锁超市、,5A,写字楼、超五星级酒店、国际影城、国际公寓、住宅为一体的城市商业广场。,包括了万千百货、万达影城,IMAX,、华润万家、国美电器、大歌星,KTV,、大玩家等,13,大主力店及室内外商业步行街，,万达广场体量大、业态全，品类丰富，首次进入石家庄的品牌就达到,30,多个，,C&A,、丝芙兰、,SASA,、,ZARA,、,H&M,、,MOTIVI,、星巴克、哈根达斯、银鲨渔鲜自助、汉拿山等多个业态的多个国际知名品牌，吸引了广大消费者的目光。,开业当天客流量超过,40,万人次，裕华万达广场的开业，无疑将提升石家庄商业的整体水平，让石家庄真正迎来购物中心时代。这不仅仅是因为万达广场带来了更多更好的品牌，还因为它所带来的一站式的生活体验。同时万达广场的开业将改变石家庄裕华区缺乏大型商业配套的格局，进一步扩充城市商业容量，对提升石家庄省会形象起到了推动作用，目前石家庄第二个万达广场落户新华区，预计,2016,年开业。,规模：,18,万,M,2,商业建筑面积：,6.6,万,M,2,容积率：,3.5,产品组合：,1-6,层集中商业,建筑层高：商业,4.1,M,价格：公寓,12000,元,/M,物业费：,2,元,/M,2,车位配比：地下二层、三层均为立体停车场（近千余个）,装修：公共部分精装修,新源乐汇城,16,商业：总面积,6.6,万,M,2,，,15,层商业，统一管理招租，,B1,引进沃尔玛；,商业含零售,45%,，餐饮,30%,，休闲娱乐,15%,，服务,10%,；,引入品牌：,APPLE,，沃尔玛，,H&M,，奥斯卡国际影城，连卡佛，,PHLIPS,租金模式：大商场已开业，租金联营模式,项目点评：城市核心位置，定位高端，产品的合理全方位覆盖，卖场营销、包装展示系统良好，赢得了市场震撼力，是石家庄最具期待的商业综合体之一。,新源乐汇城,17,入驻品牌,百货类品牌,餐饮类品牌,项目特点,细节表现,1,、石家庄首个室内音乐喷泉，每天定点播放音乐，喷泉随着音乐的节拍尽情的挥洒，孩子随着音乐的跳动嬉戏在水中，同时这里也是演出，新品发布、明星见面会的平台，多功能于一体的室内展示空间，不仅给消费者带来了视觉和听觉上的享受同时也提高了项目的亮点和品质。,2,、乐汇城定位石家庄首家剧场式购物场所，全年,365,天都为消费者准备了精彩的舞台演出，杂技、模仿秀、舞蹈、演唱等一系列的演出为消费者打造一个尽情享受惬意生活的消费空间，同时乐汇城把艺术融入到商业规划与运营中，打造了一个城市时尚艺术的基地，飞天梯、,LED,显示屏幕、空中廊桥等都是项目的亮点,项目特点,细节表现,3,、乐汇城公共走廊根据业态的不同每层地面和顶面设计各不相同，百货区地面以简约的大理石铺设，儿童娱乐区，地面多种石材铺设走在马赛克铺设的石材上就像踩在海边的贝壳，不规则的吊顶造型像绚丽的天空带给孩子无限的遐想，中庭遮阳顶使用可移动的帆布以及可移动玻璃，不仅起到了遮阳、环保的作用，更重要体现项目高科技含量和价值。,4,、乐汇城的公共休息区的设计体现了开发商的人性化和细致性，百货区公共休息区简约的木质搭配绿植，让人们在休息的同时感受绿色带来的舒畅，餐饮区公共休息区，以水母为核心，不论是等待朋友还是用餐等位，让人们在欣赏海洋生物神奇魅力的同时感觉时间过得如此的飞快。,项目特点,绚丽的室内空中花园,错落有致的交通动线和连廊,清晰简单的导视系统,火爆的餐饮,项目特点,情况说明,新源乐汇城总建筑面积,44.2,万平方米，商业,16,万平米，目前开业的为一期,6.6,万平米，项目总投资,30,亿元，集,5A,甲级写字楼，,SHOPPINGMALL,、精装,LOFT,公寓于一体，是一座兼具休闲、购物、餐饮、娱乐、休闲、观光等业态的国际化,SHOPPING MALL,项目主题定位是,“,国际时尚体验型,SHOPPING MALL,”,。主要品牌有美国沃尔玛超市；全球时尚快销品牌瑞典,H&M,、荷兰,C&A,、,WE,；全球化妆品零售权威，路易威登旗下的丝芙兰,(SEPHORA),；亚洲家居巨头日本的,MUJI,；国际著名的咖啡连锁品牌美国的星巴克；台湾最大的室内电玩品牌汤姆熊娱乐世界；河北省首家苹果旗舰店；中国五星级奥斯卡院线；同时入驻乐汇城的还有著名快餐肯德基、吧台式涮锅呷哺呷哺、台湾时尚餐饮,85,度,C,、著名餐饮川人百味、韩式烤肉汉拿山、牛仔巨头李维斯等众多国内外知名的服饰、餐饮、娱乐品牌。,作为省会首家剧场式购物场所，新源乐汇城全年,365,天都为石家庄人们准备了精彩的舞台演出，为省会人们打造一个尽情享受闲逸轻松生活的消费空间，同时乐汇城把艺术融入到商业规划与运营中，打造了一个城市时尚艺术的基地，飞天梯、,LED,显示屏幕、剧场型中庭、空中廊桥等都是项目的亮点,怀特国际商城,地理位置,东靠体育大街，西临育才街,发展商,河北怀特集团股份有限公司,开业时间,2006,年,商业建筑面颊,100,000,平方米，其中百货部分,50,000,平方米,营业额,2,亿（百货部分）,业态分布,B1,：北国超市、电玩城,L1,：男鞋、女鞋、箱包、珠宝,L2,：男装、运动、休闲,L3,：女装、健身,L4,：童装、美食广场、大型餐饮,品牌举例,分析评价,继中山路核心商圈之后，石家庄最早兴起的新兴商圈，由怀特集团开发。,由专业市场，逐步引入品牌商业，包括购物、餐饮、娱乐等，但整体定位中偏低。,目前一楼店铺租金约,5,元,/,平方米,天,业态,商业名称,规模,(m,2,),档次,消费人群,经营情况,百货商场,怀特商城,10,万,中高档,裕华中高收入,运营,5,年目前经营状况趋稳，已有固定客源。,怀特家居城,11,万,中高档,裕华中高收入,200,多个国内外家居知名品牌汇集于此。首个将时尚购物，休闲消费融入家居领域的商业中心。,怀特餐饮一条街,6,万,中高档,全市,燕春集团、怀特烧鹅仔美食城、湘君府、光明渔港、东来顺等，素有省会东南餐饮娱乐中心之称。,专业市场,怀特建材装饰城,3,万,中高档,区域人群,经营状况良好,海鲜副食城,3,万,中等,区域人群,经营状况良好,花鸟市场,1,万,中低档,区域人群,经营状况良好,配套商业业态,怀特大厦,3,万,高档,三星级涉外酒店,怀特商圈基本情况,25,怀特商圈,保龙仓槐底店、怀特国际商城、怀特家居城、体育大街饮食一条街、易初莲花超市等已建成项目。其它餐饮、娱乐项目如西美美世界、龙世界、河北人家、大宅门等也引人关注。,大石门饮食文化街和香港铜锣湾购物广场等陆续建成，将使这里成为最具潜力和商业价值最高的区域。,城市商业与分布特征,26,万象天成,地理位置,裕华路中华大街,发展商,河北天成企业集团,开业时间,2009,年,商业建筑面颊,100,000,平方米，百盛（,B2,F4,），包括超市及百货,业态分布,B2,：电影院、美食广场,B1,：电影院、电玩城，休闲快餐,F1,：国际一二线品牌,F2,：服饰（女装为主）,F3,：服饰（女装为主）,L4,：儿童用品、家居,品牌举例,分析评价,马来西亚百货品牌百盛作为主力店入驻本项目，经营面积近三万平方米，从负二到四层，囊括百货和超市。,项目形态为购物中心，目前除百盛、保利博纳影院及部分休闲餐饮入驻外，快餐和时尚餐饮及娱乐设施较少。,目前已开业，整体定位为中高端服饰品牌。,主力店百盛,楼层,业态,4F,男装,3F,职业女装,2F,时尚女装,1F,化妆品,B1,鞋类,B2,精品超市、运动装,营业面积,30,000,平方米,（,B2,4F,）,楼层分布,楼层分布,情况说明,万象天成总占地,40,亩，总建筑面积,16,万平米，建筑总高度为,99.7,米，由三座塔楼和一座裙楼组成，三个高层塔楼分别是一家五星级酒店、一栋,5A,智能化写字楼和一座高档精装商住公寓，负一、二层和商业裙房构成了约,10,万平米的精品购物中心，其余地下两层为车库。,“,万象天成,”,定位于时尚精品购物中心，满足现代人购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、服务、观光旅游一站式消费的新生活模式。目前，已入驻,“,万象天成购物中心,”,的百盛百货、博纳五星级影城、新加坡面包新语等国内外知名品牌。,由于项目餐饮和娱乐设施定位和经营不是很理想，交通动线又因立交桥的建设而改变，从而导致整个项目的客流量较小。,租金及扣点信息汇总,项目名称,租金及扣点,北国商城,扣点：,18-25,北国先天下,扣点：,18,东方城市购物广场,扣点：化妆品,27,，服装,23,，饰品,30,世贸名品,扣点：,25,万象天成,负一楼,5-12,元,/,平方米,天,一楼服饰,8-15,元,/,平方米,天,东尚,Mall,一楼服饰,8-10,元,/,平方米,天,怀特国际商城,一楼,2.5-4,元,/,平方米,天,卓达商贸广场,一楼,3-4,元,/,平方米,天,二楼,2-2.5,元,/,平方米,天,保龙仓谈固店（分租店铺）,一楼,5-6,元,/,平方米,天,工农路街铺,一楼,4-6,元,/,平方米,天,二楼,2.5,元,/,平方米,天,中心线地下商业街,3-6,元,/,平方米,天,整体,商业,市场小结,目前石家庄核心商圈主要集中在,中山路沿线,，以北国、东购为代表的核心商圈集中了大部分商家，也成为了零售品牌进入石家庄或进一步拓展的,首选区域,。,目前石家庄商业模式逐渐以,传统百货,向现代化的,综合购物中心,发展，不在以满足购物为目的，现代化的综合购物中心主要以体验式消费和精神享受为消费者带来购物的无限乐趣。,随着万达广场的开业及新火车站商圈的兴起，石家庄商业格局出现了一定的变化，形成了核心商圈为主，外围商圈协同发展的商业格局，未来石家庄的商业格局将形成一线多面的商业发展趋势。,随着石家庄旧城改造力度的加大，未来商业项目将出现,放量供应,的态势，包括勒泰中心及金正海悦天地、祥云国际、塔谈商贸城，以及我们项目等在内的大型综合体项目，商业体量均在,20,万平方米以上。这些品牌开发商的入驻，给石家庄整个商业升级提供了不错的契机，但同时较大的供应量也给未来商业市场带来,不小的压力,。而北国商城也正在规划由百货商场向周边拓张成为购物中心。,虽然石家庄外来品牌进入石家庄的速度开始加快，但相比其他同类城市，石家庄商业市场的发展尚处于,起步阶段,。像海底捞、俏江南等知名品牌餐饮虽然在未来,2-3,年已有计划向石家庄拓展，但是众多的项目也使得这些品牌企业有了宽松的选址环境。,32,在建商业市场分析,祥云国际,金正海悦天地,勒泰中心,塔谈国际商贸城,华强广场,规模：,62.36,万,M,2,商业建筑面积：约,20,万,M,2,容积率：,6.5,产品组合：,6层的商业裙楼,，地下超市,立面材料及风格：玻璃幕墙，现代简约,车位配比：地下停车位,3250,个，摩托车及自行车停车位约,5000,辆,销售均价（公寓和写字楼）,18000,元,/,装修：公公共部分精装修,开业时间：,2013,年,6,月,14,日,总投资：,30,多亿,33,勒泰中心,商业：租售结合，商业裙楼总建面,20.13,万,M,2,，超市位于地下一层租金模式：纯租金，保底加流水倒扣，流水倒扣入驻商业：沃尔玛、肯德基、麦当劳、必胜客、星巴克、星美院线、艾斯特真冰场等,停机坪：将设两个直升飞机停机坪，打破石家庄建筑无直升飞机停机坪的历史。,项目点评：城市核心位置，定位高端，产品的合理全方位覆盖，卖场营销、包装展示系统良好，赢得了市场震撼力，是石家庄最具期待的商业综合体之一。,34,勒泰中心,情况说明,项目由地下,4,层、地上六层商业裙楼和四栋超高层建筑组成。总建筑面积,62,万平方米，汇聚,45,层甲级写字楼、,LOFT,灵动创意大厦、五星大厦、水疗主题假日酒店、购物中心、餐饮中心、国际影院等丰富业态。并配置,2600,个标准车位。,商业总面积,23,万和,1,万的风情庄里街，（购物中心,14,万，地下一层地上三层，餐饮,3.5,万，地上,4,、,5,层，空中娱乐设施,2.5,万）高档购物中心、精品旗舰专卖店、主题生活馆、餐饮、大型超市、影院、健身中心、游泳池、溜冰场、电玩、洗浴中心等。一至二层临街商铺规划为特色庄里街，打造极富特色的餐饮、酒吧、娱乐不夜城。此外，项目还配有,1,个直升飞机停机坪。,目前已签约的主力店品：美国万豪酒店、奥地利艾斯特真冰场、法国家乐福超市、香港,UME,影院、苏宁电器,(,精品,),、美国会所美洲会、健身连锁一兆韦德、香港名店莎莎。餐饮：金钱豹，小南国、鹿港小镇、一茶一坐、星巴克、,HARD ROCK,酒吧等。服装品牌：,VERO MODA,、,ONLY,、,VILA,、,OBJECT,、,PHINK INDUSTRIES,、运动,100,、博士蛙、,ASOBIO,、,ZARA,、依恋、周大福、百丽等国内外,300,余品牌。,目前项目已全部封顶，外立面正在施工中预计年底完工，小区裙楼预计今年年底开业，大商业预计明年中旬全部开业,.,祥云国际,祥云国际项目，由联邦伟业耗资,170,亿倾力打造，总建筑面积,450,万平米，商业,70,万平米集合特色主题公园、大型特色商业、星级豪华酒店、快捷酒店、高端商务办公、旅游文化、休闲娱乐、生态居住为一体的特色旅游城市综合体，被誉为,“,东方威尼斯，世界水公园,”,，,项目总占地,1800,余亩，整体规划由两大部分组成，南部为占地,1300,余亩的低密度超大型水景高端居住社区；北部为占地,426,亩华北首席,“,吃遍中国,”,水上乐享主题公园。,情况说明,整体规划：由两大部分组成，南部为占地,1300,余亩低密度超大型水景高端住宅，北部为占地,426,亩,“,购遍全球、玩遍世界、吃遍中国,”,都市旅游景区文化主题公园,商铺面积,15-200,平米，折后起价,16000,元,/,平米。,住宅均价,7300,元,/,平米，在售房源为,140,平米以上户型。,情况说明,主题概念：,“,吃遍中国、玩遍世界、购遍全球,”,，,32,万平方米的“购遍全球”位于下沉商业广场的一层和二层定位是一站式购物中心，主力店奥特莱斯由北国大西洋公司集团负责招商运营管理，,1860,余米长的地下异域风情水街贯穿其中。,情况说明,地下是,11,万平米的,“,玩遍世界,”,主题娱乐公园。地上是,27,万平米的,“,吃遍中国,”,特色餐饮街，中间围合地上部分是甜蜜湖公园，在购物的同时就能,“,吃遍中国,”,美食。,规模：,66,万,M,2,商业建筑面积：约,11,万,M,2,容积率：,3.75,产品组合：,商业地下一层，地上六层,建筑立面：欧式皇家风格，干挂石材,车位配比：,1:1.1,，车位,12,万,/,个，车库,26,万,/,个,建筑层高：商业,1,层,6.4M,，二层,3.85M,物业费：,1.2,元,/M,2,*月,配套：,2000 M,2,会所，含泳池、健身房,开盘日期：集中型商业部分均价,4.5,万,价格：商铺：,24000-44000元/,写字楼：,13000,元,/,40,金正海悦天地,意大利风情建筑,水上商都,商业部分糅合意大利风情元素，全景呈现威尼斯风情,180,米大运河水街,“浓情欧罗巴”风情商街融合意大利风情元素，分为四条街区,-,帝景大道、普罗旺斯特色美食街、波尔多酒吧街、爱琴海风情街,水上 商都,水上商都,建筑风格,商业：,13,层百货，,4,层威尼斯水街，,5,层大型餐饮、,KTV,，,B1,沃尔玛、商铺、,B1,商业在售，面积控制：,16-100 M,2,;,项目点评：项目定位于高端项目，通过欧式石材立面,和园林细节的打造创造项目的高端形象，产品主力主,要锁定高端改善型客群需求，实现了较高的单总价水,平，整体溢价水平较好。,42,金正海悦天地,43,金正海悦天地,(B,区商业,),：,15,万威尼斯购物中心,4S,商业战舰：超市、商场、商业街、专卖店,超市,婚庆孕婴儿童专区,时尚动感精品街,餐饮,百货,百货,百货,数码电器,数码电器,特色餐饮,百货,水街休闲餐饮,家居,家居,家居,家居,大型餐,百货,四维动感影院,B1,F1,F2,F3,F4,F5,B1,：国际“码头”,/F1,：皇家珍品名店街区,/F2,：巴黎名媛时尚街区,F3,：奥林匹克运动街区,/F4,：威尼斯狂欢游乐场,/F5,：维多利亚影食天堂,地下停车场,地下停车场,B2,B3,商业规划,金正海悦天地,(B,区商业,),：规划总体说明,1,层为商场，,2,层规划一个电器的主力店，,4,层建有威尼斯风情街,180,米长，,5,层主要分四部分，其中两部分是大型餐饮，,KTV,，左侧有影院，总体层高,8.5,米，局部,6,米，配备两部垂直电梯,负一层共设立,8,个车站，,11,个景点,采用蒸汽火车头，开放式座椅，轨道长度近,800,米,建有海洋主题广场，一层到四层有一架飞天梯,街舞区利用跳舞机和街舞区提供给年轻人消费,开心农场展示儿童活动的项目,商业规划,情况说明,项目总建筑面积约,30,余万平方米，由,3,栋商务公寓，,2,栋商务写字楼、,1,栋五星级酒店及,5A,级智能写字楼、,2,万平方米沃尔玛零售大卖场、,2,万平方米时尚百货及,7,万平方米体验式休闲娱乐机会构成。商业部分有地下两层，地上六层组成，负二层为地下停车场。,商业广场地上部分有室内步行街和室外步行街两部分组成，,14,层以精品购物为主，,5,、,6,层以餐饮、休闲、娱乐为主。目前已引进山姆大叔,沃尔玛，餐饮有麦当劳、肯德基，好莱坞超级环球影城。,5A,写字楼整层出售均价,12800,元,/,平米起，现有特惠独立户型出售，,100-300,平米。地上地下商铺在售，售价,24000-44000,元,/,平米。,塔谈国际商贸城,塔谈旧村改造总建筑面积超过,300,万平米，（高档住宅占,90,万平米）、（文体教育医疗设施,30,万平米）、（商贸批发餐饮娱乐,77,万平米）、（写字楼和酒店,57,万平米）、（地下停车场和配送中心,45,万平米）。,该项目定位以经营批发品牌服装、电子产品、文化用品、日化、婚纱、庆典礼品等数十万种国际国内畅销产品的大型主题专业批发商城。,采用,“,统一规划、统一管理、统一推广、统一培训,”,的原则，预计该项目于,2014,年底投入使用后，可实现年交易额达六百亿元，创利税逾三亿元，解决就业五万余人。塔坛投资集团自持商业物业建筑面积将超过,100,万平米，,华强广场,石家庄华强广场项目位于民族路商业街西段北侧，东邻颐高数码广场，西侧为金圆大厦，总建筑面积,30,万平米，由深圳华强集团投资兴建，预计总投资,33,亿元，计划将于,2013,年底前落成,项目以高端电子信息展销中心为依托，囊括电子专业卖场、,5,栋精品公寓和,1,栋,38,层,5A,国际智能写字楼,7.5,万平米的专业电子卖场，项目建成后将成为石家庄规模最大、种类最全、档次最高的电子专业卖场，,公寓目前销售均价,9000,元,/,平米，已售,80%,。,建筑面积（）,产品组合配比,序号,项目名称,总建面,写字楼,商业,酒店,公寓,商业总计,住宅,住宅,公寓,写字楼,酒店,纯商业,1,金正海悦天地,66,万,约,4,万,约,19,万,约,2,万,约,5,万,29,万,37,万,56%,7%,6%,3%,28%,2,中宏汇景国际,52,万,5,万,9,万,15,万,30,万,23,万,44%,29%,10%,17%,3,万达广场,157,万,20,万,28.5,万,4.2,万,26,万,78.7,万,80,万,43.70%,14.20%,10.90%,2.30%,15.60%,4,万象天成,17.5,万,2.6,万,8,万,2.4,万,2.5,万,17.5,万,14.4%,14.8%,13.7%,45.7%,5,先天下,42,万,8,万,22,万,30,万,12,万,29%,19%,52%,6,开元环球中心,17,万,7,万,2.5,万,6,万,1.5,万,17,万,9%,41%,35%,5%,7,中央悦城,20,万,约,4,万,9,万,13,万,约,7,万,35%,2%,45%,8,勒泰中心,62.36,万,10,万,25.8,万,6,万,6,万,47.8,万,约,15,万,23%,10%,16%,10%,41%,住宅比例、规模：金正、中宏、万达所占比例约,45%,或以上上，体量超过,20,万甚至更多；是以住宅为主导的综合体项目。,商业比例：万象天成、先天下所占比例在,50%,左右，是以商业为主导的综合体项目。,综合体项目产品组合配比,规划分析,到,2020,年，该市将形成,1,个市级商业中心、,3,个市级商业次中心、,11,个区域商业中心、,60,个居住区商业中心、,4,条主要商业街。,供应分析,整体商业处于集中建设期，商业消费在“大部分新建区”均尚未形成，“新建区”商业地产市场尚处初期阶段。,价格分析,核心区域在售商业价格区间：,2-4,万元,/,平方米，个别项目销售价格可以达到,5,万元,/,平方米。,区域成熟商业租赁方式：大型百货商场多以销售额返点为主,20-30%,，其它多以租赁形式为主平均价格,10,元,/,平方米,/,天。,未来商业市场总结,49,产品分析,未来商业供应量主要以大型建筑群体为主，整体商业面积一般,10,万平米以上，具有体量大、业态全、多元化经营，但同质性较强，差异化较弱。,业态分析,由传统百货经营业态仍趋向多面业态形式发展，业态不仅满足购物的需求，同时满足休闲、娱乐、参观、商务、旅游等多元化需求，以体验式消费，休闲式购物的方式享受商业给人们带来的改变。,发展趋势分析,由“点”转换到“面”的发展趋势，形成由传统的三大核心商业区向周边区域扩展态势，并且逐步形成“面式商业区”：,-,中心商务区商业中心：,中山路为核心的中心商务区的商业聚集效应，从而大幅增强吸引高端消费的商务中心区；随着商业的发展，商务中心以逐渐形成。,-,现代市民消费中心区：,由于万达,/,裕华商圈的建成，多点式面向建设的商务区将形成完善的服务于城市生活的商业体系。,区域商业市场总结,50,未来,5-10,年内的石家庄城市综合体项目将成泛滥之势，各项目定位规划既形成竞争，又相对互补，既相对集中，又形成割据之势。,城市综合体的发展是城市未来的趋势，对商家资源的争夺、对消费者客群的争夺，将会是未来各项目的重点。,外来房地产开发名企，本地传统房地产开发企业，都已经卷入这场商业地产的大战中，对商业地产认识的深度，投入力度，对商业运营管理的准备，直接决定了项目的成败。,消费者是最终裁判，无论是改变他们还是迎合他们，只有他们的认可，才是项目的成功,总结,51,52,我们项目开发综合建议,项目定位规划建议,项目工作思路,项目商业区域概况,项目商业区域概况,商业地块总规数据,地块,用地面积（）,总建筑面积（）,地下建筑面积（）,地上建筑面积 （）,容积率,备注,2#,19346.525,130650,43500,87150,4.505,2#,南拟增加,8378.468,56745,19000,37745,4.505,参照,2#,6#,15020.300,102700,30600,72100,4.800,7-2#,15232.646,121700,47700,74000,4.858,建设大街地下拟增加,21300,21300,共,2,层，需论证可行性,北区合计,57977.939,433095,162100,270995,9-1-2#,3700.431,20650,4000,16650,4.499,南区,10-2#,14742.436,86400,20000,66400,4.504,南区,南区合计,18442.867,107050,24000,83050,总计,76420.806,540145,186100,354045,项目商业区域概况,6#,7-2#,2#,A,B,北区,南区,10-2#,9-1-2#,11#,项目定位建议,一、区域商业核心,石家庄城南商业核心，辐射项目周边,3,公里，针对周边常住居民、高校学生、新车站人群、商务办公群体，打造区域性商业核心区,二、中档为主，兼顾两极,以大型购物中心为主题，满足人们日常生活购物、娱乐、餐饮、休闲的需求,以品牌百货为品质，满足商务白领，追求品质、品味的高收入消费群体,以地铁商业为特色，满足商旅人群的快捷生活需求，为低收入群体提供丰富的高性价比商品及服务,三、着眼目前，适当超前,万达广场、乐汇城等已开业的综合体项目已充分证明各阶层的消费者已经从传统的生活形态转变，更加接受并习惯吃喝玩乐购一体化的消费模式，并更加注重体验性。这就要求大型商业的设计者们在产品的设计上更加注重人性化，舒适的环境、便捷的设施、贴心的服务等等。既要吸取已开业项目的优势为已用，又要能满足未来,10-20,年、甚至更久的超前规划设计（如不断增长的对停车的需求）,项目规划建议,6#,7-2#,2#,A,B,北区,2#+B,：,购物中心，地下二层，地上,4,层（局部,5,层）。自持物业，不做分散销售考虑,6#,：,酒店,+,精品百货,酒店、精品百货可考虑定制发售或联合开发等,7-2#,：,室内步行街，一、二层为连体商铺，根据开发节奏与集团资金情况可考虑设计成销售产品。,A,：,建设南大街地下增加开发区域，需要论证其可行性，如可以开发，则地下区域可与,2#,、,7-2#,地下区域相接,具体各区域单层规划需结合商业顾问公司详细论证，达到商业使用合理化、利益最大化,项目规划建议,南区,10-2#,11#,9-1-2#,1,、建议将,11#,红色框区域作为补偿孙村的商业面积,2,、,10-2#,地块可规划为酒店、娱乐（洗浴、,KTV,、夜总会等）、大型餐饮,3,、,9-1-2#,可规划为快捷酒店,南区商业氛围不足，不适合规划为购物各业态。而紧邻的塔谈也定位为国际商贸中心，专做市场业态，所以在此地块的商业定位上建议与其错位，定位为餐饮、娱乐、住宿,项目工作思路,项目主线,商业定位规划,商业建筑设计,工程施工,一次装修,二次装修,开业,详细论证,商业顾问公司,详细论证,商业建筑设计公司,变更、洽商、沟通会,商业装修设计公司,商业物业,试营业、营运管理,商装管理,图纸审核,开业庆典,项目工作思路,1,、充分认识商业地产的运作规律与盈利模式,商业地产不同于传统的房地产，租金收入与资产增值是它的投资目的。它的盈利模式也是持久的、多样的