中级经济师《房地产》郊区化.doc

2011年中级经济师《房地产》郊区化
　　1.郊区化概念
　　郊区化
　　中级经济师房地产郊区化是指区域城市化水平达到一定程度（70%～80%），市区发展速度变得缓和平衡，城市人口、就业岗位和服务业由市区向外迁移的一种分散化过程。
　　实质：一个城市内部由市区向郊区的分散
　　郊区城镇化
　　是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程
　　实质：代表了乡村与城镇的向心集聚
　　「难点」郊区化与郊区城镇化的区别
　　「难点」郊区化与逆城市化的区别
　　逆城市化着眼的是整个城市体系，郊区化着眼的是一个城市的发展趋势
　　2. 发达国家的郊区化进程
　　郊区化前的外迁（沿铁路和电车线外迁）
　　汽车郊区化时期（1920~1950）
　　普遍郊区化时期（1950~1980）
　　城市功能逐步完善时期（80年代）
　　形成边缘新城阶段（90年代以来）
　　3. 中国的郊区化
　　大城市中心区人口绝对量下降作为中国城市郊区化的标志（1982年）表现：
　　人口郊区化
　　工业郊区化
　　外来人口郊区集聚
　　郊区化形成机制（7大机制）
　　计划经济向市场经济转化，人口流动的限制性因素减弱
　　是城市发展的必然阶段
　　城市土地有偿使用制度触发了郊区化发生的机制
　　郊区新区开发与老区旧城改造的合力推进了郊区化
　　交通通信设施的改善提供了条件
　　城市规划与管理政策的强制与引导
　　外来人口的定位