襄樊房地产市场报告.doc

襄樊房地产市场报告
2000年2月，经国务院批准实行的襄樊市（1996—2010）都市进展总体规划，襄樊正朝着国家历史文化名城、全国重要铁路交通枢纽和汽车工业基地，以及滨江景观都市的方向进展。为此，襄樊正大力着手进行旧城改造和城区扩建。
机会与风险共存，在安静的市场表面下，隐藏着进展的契机，亦蛰伏着危机。如何有效躲开市场风险，而获得更好的进展空间，正是我们此次市场调研的初衷。
本调研报告将要紧从市场环境、产品、服务及营销组合上进行阐述和分析，以作为进入市场的参考。

襄樊市房地产市场概述暨“滨江”地块的可行性分析

襄樊位于湖北省的西北部，长江最大支流汉江中游，是一座具有2800年建城史的历史文化名城。
襄樊是襄阳和樊城两城合并后的称谓，两城自古沿江筑城，依水建市，隔江相望，形成了“南城北市”的传统格局。
襄樊市辖枣阳、老河口、宜城、襄阳、南漳、谷城、保康七县（市）。市域总面积1.97万平方公里。2001年末全市总人口567.81万人；其中城区面积336平方公里，市区人口219.93万人。
襄樊市相关经济指标如下：2001年
城区人口：70.8万
城镇居民人均可支配收入：5800元
农民人均可支配收入：3280元
商品房开发总量：40万平方米
商品房1999年空置量：24.99万平方米
商品房2001年空置量：15万平方米
人均月收入：870元
2000年2 月国务院批准的“襄樊市总体规划（1996—2010年）”，襄樊都市的性质定位为：国家历史文化名城，全国重要的铁路交通枢纽和汽车工业基地，以及成为鄂、豫、渝、陕毗邻地区的中心都市和滨江景观都市。
作为全国42个大都市中的第36 位，襄樊市的都市经济及居民的消费劲明显偏弱，尽管襄樊作为中国中部地区的基础工业基地与东西南北交通枢纽之一，但随着市场竞争格局的变化和体制的改革，原隶属于国有的企业的资产重组、改制及破产等，使整个襄樊市有近4成的职工下岗，居民生活较为窘迫，一般居民的月收入在300—400元之间，物价指数相对较低。
作为国家历史文化名城的襄樊在新的都市进展体系中，将重点进展樊北新区，爱护襄阳古城，并积极进展油坊岗和余家湖组团，努力形成具地点特色的五级城镇体系 和“一核、二翼、二轴”的城镇空间结构。
依照规划
2005年襄樊市的都市化水平将由目前的40%提升到45.20%；
2010年都市化水平为52.70%。
今年国务院提出的“加快住房建设，专门是经济适用房的建设，是实现人民小康生活的关键，是刺激国内有效需求，拉动经济增长的重要措施”的政策方针，使作为国民经济重要支柱产业的房地产在襄樊市的进展更加迅速，并将逐步成为该市的主导产业之一。都市的面貌亦由此发生较大的变化和改观。为此，襄樊正大力着手都市配套体系的建立，市民休闲广场、公园正连续扩建，汉江两侧的沿江大道已初具规模。
而福利分房取消及住房货币化政策的实行，襄樊市民住房的观念发生了庞大的变化，从对住宅需求的被动等待到主动求购，其要紧的表现并不只是满足于有房居住，而是向“住得好”的方向追求。

一、襄樊市房地产现状及开发特点

襄樊市的房地产市场体系的形成初始于1995年10月襄城区和樊城区成立以后，目前襄樊市房地产市场体系整体上处于进展的初期时期，全市80%以上的商品房住宅为砖混结构，住宅房价平均每平方米约800余元，同时项目均存在着配套、绿化及景观设置上的不足或欠缺。
受襄阳古城爱护的制约，襄樊市的都市进展战略以樊城向北拓展为主，并向油坊岗、余家湖组团积极挺进，而襄城则作为历史文化名城受到重点爱护。因此，房地产开发集中在樊城以及鱼梁洲上，占襄樊全市房地产开发总量的90%以上。
截止1999年底，全市共有房地产开发企业115家，其中市区78家。市区住宅建筑面积从1978年的138.7万平方米增加到940.7万平方米，现共有41个住宅项目，人均居住面积从1978年的3.5平方米增加到1999年的9.2平方米。目前正在进行的樊城汉江大道改造工程是襄樊旧城改造的“重头戏”，必将对襄樊的都市建设和房地产业产生重大的阻碍。
与此同时，国家安居工程住宅小区的经济适用房，总施工面积17.35万平方米的乔营、檀溪、三元小区相继建设并交付使用，在市区形成“三足鼎立”的态势，将对襄樊的房地产市场产生一定的冲击和阻碍。

而至于特点，则要紧表达如下几个方面：
● 个案开发数量较多，单体项目规模普遍较小，但大规模的商品房项目已渐成趋势；
● 产业转制进展形成初期，市场运作体系尚不成熟，治理不完善，有较大的“边缘空间”；
● 消费不成熟，对房产知识较缺乏，具较高的可操作空间（引导、塑造可成就权威）；
● 目前在售在建项目中，砖混项目比重大，产品综合素养较低，高端产品供给不足；
● 房价廉价，住宅均价在800余元/㎡，商业地段差距价格反应明显，依照地段的繁荣与否，价格落差由2800元/㎡---13000元/㎡；
● 产品开发较成熟，三错层、错层、底层架空、突窗、转角窗以及大玻璃落地窗等户型及产品的开发上，在泉州还称得上的潮流（创新）的户型当地已普遍具有；
● 市场整体运作水平及包装和服务的理念相当缺乏，多数项目没有象样的售楼处，亦无精美且内容丰富的销售资料，销售人员及工作差不多处于“买卖”的状态。

二、襄樊楼市具体分析及进展推测

1、 房产价格的差距
1）以火车站为中心，以建华路、七里星河路、三元路及长征路的四条路及其延长线以外的四边形地带的范畴内，一样每平方米价格在1220---1300元之间(一类、三、四、五层，下同)。
2）市人民广场邻近的旧城改造区，每平方米价格在1000元左右；但随着总占地面积达38万㎡的襄樊市中心商务区（旧城改造）工程的动工，该区域的房价将会有较大幅度的提升（人民广场所在的中心区域乃襄樊目前繁华中心区）。
3）其它区域开发的单体建筑或小规模住宅，其售价差不多每平方米在850---880元之间。
上述房屋的位置相差不远，但价格相差却较大。造成这种现象的要紧缘故有：
一是房屋整体质量的差别，房屋为现浇板（即部分框架结构），工程优良率达80%以上的价格高（开发商承诺做到的作用相同）；
二是室内设施较好，比如住户安装防盗门，错层处装不锈钢护栏，内墙做乳胶漆或防瓷涂料等比没有相关设施或材料的售价要高；
三是物业治理及售后服务较好的亦能卖个较好的价格；
由此可见，产品质量，配套设施及售后服务等产品以外的附加价值的增值部分是消费者投资购买最为关怀的重点。
2、 樊城旧城改造已成襄樊房地产开发的重点
2000年开始进行并连续至今的汉江大道沿线，位于人民广场旁总占地面积38万平方米的襄樊市中心商务区之旧城改造项目，以及三元路以内，前进路两侧纵深范畴以内到汉江大道以内的区域其它旧城改造项目，将连续上马。

3、 经济适用房住宅小区将连续在以后的几年内阻碍市场
目前已部分入住并连续开发的经济适用住宅小区，乔营、檀溪、三元为市区居民提供的经济适用房已累计投入建设资金1.2亿元，施工面积17.35万平方米，在市区形成“三足鼎立”的态势。仅位于樊城工业区的乔营小区，建筑面积14.37万平方米，可建住宅1800余套，居住总人数6000多人。

4、 鱼梁洲生态旅行岛的房产将是今后襄樊市高尚住宅要紧开发地
总面积31.28平方公里，四面环水的鱼梁洲，作为旅行开发区，将成为襄樊市集观光旅行、度假休闲、美食购物、民俗娱乐、疗养保健为一体的旅行休闲中心。目前，岛上的房产已出现出明显的增值趋势，随着“北京中安达分时度假村”的开发，以及襄城——鱼梁洲大桥的修建等岛内公共配套设施的逐步完善，房地产进展的前景和区域的价值将进一步得到人们的认可，并成为高尚房产开发的首选区域。

5、 汉江大道两侧的沿江项目将成为襄樊市近期房产的热点
汉江大道两侧的沿江项目将成为襄樊市房产最具增值潜力和速度的房产，江景豪宅亦将在以后的二、三年内跃起而成为襄樊市的标志建筑。随着汉江大道不断的完善，沿江两侧的土地项目将是房产商竞相争取的焦点，优美的江景和良好的居住环境，亦成为吸引消费者积极购买的理由。

6、 户型、面积与需求的关系
整个襄樊的楼市中，消费者在户型与面积的需求配比中，差不多出现两极进展的趋势。一是经济适用房等一般商品房住宅，和面向初次购房的年轻一族或是年老的购房者，面积以小为要紧特点，二房在70--80㎡之间，三房在90--110㎡以内；二是以二次购房及面向社会中上阶层用户开发的住宅，面积一样较大，二房在85-100㎡，同时购买和开发的较少，只占项目的一小部分，要紧为三房二厅以上的住房，面积三房在130-150㎡，及四房155㎡以上的户型产品。

7、 襄樊房产个案具体分析
详见（襄樊项目个案一览表）。

三、“滨江”项目开发可行性分析

1、项目所在区域概述
本案“滨江”项目位于襄樊市襄城区即汉江的南岸边，西边即是老龙堤（江滨）公园与长虹大桥。
襄城区行政面积173.1平方公里，全区总人口26.43万人，城区人口21.53万人，2000年全区城区人均可支配收入5530元。
以襄阳古城为中心城区的襄城，有山有水有森林，区域环境优美是个理想的居住地点，正所谓的“襄阳好风日，留醉与山翁”。
同时，城区内有着丰富的旅行资源和景点。市重点中学、医院和政府行政要紧部门及办事机构均在襄城内，襄城是襄樊市的政治、文化、教育及旅行的中心。

2、项目（地块）S WO分析
项目位于襄城江滨大道上，北面与汉江仅一堤之隔，南面为复聪路并与政府居住区仅一墙之隔，西面是98年开发的檀江花园，东面紧邻老龙堤（江滨）公园和长虹大桥。
地块呈长条形依江势而走，但项目地势海拔低，汉江大堤高于项目地块落差十余米，一组高压电从地块的南面由西向东贯穿而过，给本案的开发造成较大的操作难点。
1）S——项目优势分析
（1）项目位于江滨大道边，隔着防洪堤即是江面宽敞的汉江水，空气清新，视野开阔，随着江滨大道建设的美化与完善，本案地块极具升值潜力。
（2）本案与江滨（老龙堤）公园毗邻，近4000平米优美的江滨公园可有效补偿本地块地面绿化的不足，并可提升项目的形象，增加营销卖点。
（3）项目区位优势明显，交通便利，是襄城要紧的开发区域，可作为襄城的标志性建筑工程形象树立。
（4）随着江滨改造和夜景工程的进一步推进，本案地块将成为襄城最有竞争力的地块。
2）W——项目劣势分析
（1）本案南面地块上一组高压电线贯穿而过，以及电线杆的存在，破坏了地块的完整性，限制阻碍项目的规划，在一定程度上降低地块的使用价值。若不能移走，除了给本案的规划带来难度外，还阻碍项目的美观和增加销售难度，最终阻碍并降低项目的综合效益。
（2）本案客户资源有限。汉江大桥过桥收费的问题，关于经济收入较低的襄樊市而言，它将是樊城客户越江购房不可逾越的心理障碍，从而制约了樊城客户到本案的购买。
（3）项目地块所处地势较低，汉江大道及防洪堤的本路段尚未修建完善，在一定程度上将会增加本案的造价和营销的费用。
3）O——项目机会点分析
（1）襄城区因对国家历史文化古襄阳名城的爱护需要，在古城区内原则不在征地开发新的建设项目，而将襄城的进展重点向西边转移，为本项目的开发形成良好的进展态势，作为以后襄城的中心，本区域进展及增值潜力看好。
（2）襄樊市政府等行政事业单位将迁移至与本项目同向的政法巷与虎头山路之间，将有效提升区域的价值属性和投资的信心程度，并起到集合人气的作用。
（3）房地产市场体系进展的初期时期，市场上品牌、产品、营销、规划、包装及服务等的理念和专业表现上还较为落后，市场可挖掘潜力大，并具较强的可塑空间。
（4）目前襄城区房产开发项目绝大部分属于低档住宅项目，中高档住宅市场存在一定的市场空间。
4）T——项目隐忧分析
（1）高压电线是本案地块较难克服的现实问题，亦是本地块投资开发的关键因素。
（2）在一定的地价成本限制情形下，本地块的目标客户只能面向社会中高阶层，开发高端产品，而市场能否支撑本案的产品及项目体量，亦是本案投资开发考量的重要因素之一。
（3）过桥收费将严峻阻碍并阻碍樊城客户的跨江购房，而仅靠襄城能否有足够的市场，是一个值得研究的课题。
（4）项目地块操纵指标的变更调整亦将存在难点：容积率〈=1.8与本案要求达到3.5以上的相距甚远，要达到本案预期的容积率存在较大的困难；高度〈=8层，与本案要求达到15层以上亦存在较大差距。

3、市场要紧障碍和机会分析
从襄樊全市整体分析该市场，作为外来军团进入襄樊房产市场将面临要紧的阻碍因素如下：
1）跨省运作进行新市场培养的操作难度与营运成本
襄樊市于我们而言，地缘文化、民俗风情、市场乃至人际各方面，均是生疏和缺乏了解，而这正是市场开拓风险及高成本运作的全然所在。
2）面临区域消费潜力庞大，但有效需求不足及低端产品为主体的市场尴尬
襄樊市目前都市住房差不多是20世纪70、80年代的建筑，外观陈旧、面积狭窄，配套设施缺乏，包括目前所开发的商品房住宅，亦以多层砖混（美其名曰：非地震区无须框架，实为消费能力及意识之差别）建筑为主。能够预见，以后的2、3年内，高质量的钢筋混凝土框架结构的住房将成为市场的主体；但市场还需一个较为艰辛的引导过程。
3）襄城房产开发进展，过江大桥收费为要紧制约因素
于襄樊市而言，襄城作为襄樊市的政治、文化、教育及旅行中心的地位是牢不可移的事实，但由于襄城城区面积小，人口总量低以及政府对襄阳古城爱护等阻碍进展制约因素的存在，使得襄城的房地产市场的需求总量偏小，专门是高端产品的市场需求更是严峻不足。
而樊城因其城区面积大，功能全，是襄樊的交通、物流、就业、商业和文体娱乐中心，居住襄城的人们出门大都要到樊城，打的过桥车费至少20元以上，至于私家车又因大桥的收费而成了问题。因此造成了在襄城居住成本较高的现象。
假若，政府取消过桥收费，那环境优美，景色秀丽的襄城将是人们购房居住的首选之地。

在房地产业中，我们明白，房地产的开发定位是以都市进展规划为先导的。同时，市场的需求和购买能力又受到都市整体经济的强弱和居民的收入及消费劲的阻碍和制约，那么，襄樊市场的进展空间如何，市场是否值得介入，较为理想的投资项目和时机又将在何处？

1）都市化进展规划及要求对房地产业具有刺激增长的促进作用
襄樊作为湖北省第二大都市和全国42个大都市之一，地理位置优越，是鄂豫川陕结合部最大的中心都市，全市人口567万，市区人口70余万，随着都市化水平的不断提高，城区面积扩大的同时，城区人口亦在同步增长扩充，以及农村剩余劳动力的梯步开释等。
随着中部地区“中心都市”地位的逐步确立，以及“许昌——樊城”、“汉口——十堰”和“襄樊——荆州”三条高速公路襄樊段建设完工及投入使用，将对襄樊产生较大的阻碍，极大提升襄樊“中心都市”的集合力。同时对襄樊的房地产亦是有利的促进。
2）仍低于全国人均居住面积的襄樊房地产业，市场还有较大的进展空间
襄樊市目前市区人均居住面积为9.2㎡，低于全国城镇人均居住面积9.6㎡的居住水平。依照《襄樊市都市总体规划》，到2010年，市区规划面积将达85.5平方公里，市区人口将进展到90万。按提高居住水平来推测，到2010年，居民人均居住面积提高到12平方米，即建筑面积24平方米。假设市区人口不变，为提高居住水平需要新建住房400万平方米，平均每年需建40万平方米。但市区人口是个变数，到2010年，市区人口将净增30万人，为满足新增人口的住房需求，按每人建筑面积24平方米，居住面积12平方米运算，需新建住宅720万平方米，平均每年增加72万平方米。以上两项因素相加，2010年前，仅襄樊市区共需建设住房1120万平方米，平均每年新建住房112万平方米，才能满足都市居民的住房需求。
同时，依照我国房地产开发的周期理论分析、判定，以襄樊市刚处于市场体系形成进展初期时期，以后的3—5年内为房地产开发的黄金时刻。
3）都市居住水平从“安置型”和“适用型”向“舒服型”进展
目前襄樊全市住房消费总体水平还不高，目前襄樊市居民住宅要紧以 “安置型”为主，以及一部分“适用型”的住宅，只有少数的居民居住“舒服型”的住宅，至于
“豪华型”住宅则极为少数。在政府实现“人人享有适当住房”实现“居者有其屋”的国家安居工程时，所采取的各种政策及措施，都将大力推动住宅与房地产业向前进展。由此可见，襄樊市房产市场目前“舒服型”住宅还具一定的可为空间。

4、项目模拟开发及风险评估
本地块的产品开发设定是以地块规划条件和区域进展总体规划目标相结合为基础，在市场调研分析的平台上，提出开发建议。
1）产品开发定位
项目定位：襄樊市首家全江景高尚住宅
产品设定：30层以内，以三房135--150㎡，四房155-165㎡为主，180--200㎡楼中楼为辅；并在户型的平面表现及功能的设置上进行“适度的超前”
售价：均价1800---2000元/㎡
客户界定：襄樊市的“金字塔”塔尖客户，大致分类如下：
政府（公务员）科级以上客户
银行、医疗、电力、通讯、客运等产业系统中层以上干部
私营业主及海外投资客商
要紧定位依据：
（1） 襄樊市房产市场的中高档产品差不多还处于空白档，高端产品市场的消费潜力还未得到挖掘；
（2） 江景高尚（高层）住宅及汉江大道将在2-3年内成为襄樊市房地产的热点；
（3） 从襄樊市现有开发项目的产品设计及功能设置上能够看出，襄樊市民对新事物新理念的同意程度较快，容纳度好，因此市场可引导性较强；
（4） 襄樊市金字塔尖阶层的数量和收入具有一定的比例，若市场得到充分挖掘，其消费潜力将十分可观。
2）投资风险分析
（1）容积率和建筑高度突破的难度，按上述定位的需要，本地块的容积率要达到4.5，建筑高度100米左右，这与项目目前容积率1.67，8层建筑高度的要求相差甚远，能否得到政府的支持，提高地块的容积率和建筑限高，则是本项目投资风险最大之所在。
（2）高压电线在给本案带来规划障碍及降低土地的使用价值外，还可能阻碍到后期项目的销售。
（3）市场容量及动态进展的风险。如何说市场是动态进展的，市场的供需关系及购买消费能力将随着时刻和社会经济形式的变化而此消彼长。
（4）项目开发周期所产生的市场竞争变化及资金投入的周期性风险，亦是本项目的考量关键。
3）项目定位与开发成本、利润推测及比较
（1）本案所需的资金成本
地价成本：500万＋19万×28.38亩＝1039万元
建安成本：依照建筑产品而定
综合配套费：40元／㎡
营销、治理费用：总销额×（10％＋5％）
（2）产品成本与利润推导
【1】 多层住宅全然没有利润空间，因此直截了当排除。
【2】 小高层住宅（9～15层），那个地点按最高15层运算。
小高层利润推导如下：
总建筑面积：28.38×667×0.3×15≒85200㎡
楼面地价：1039×10000÷85200≒120元／㎡
小高层的建安成本：650元／㎡
预期销售均价：1650元／㎡
营销、治理费用：1650×15％=250元／㎡
总成本：120＋650＋40＋250＝1060元／㎡
预期利润空间：1650－1060＝590元.㎡×85200=5026.8万元

【3】高层住宅（16～30层），以30层运算。
高层利润推导如下：
总建筑面积：28.38×667×0.3×30≒170400㎡
楼面地价：1039×10000÷170400≒60元／㎡
小高层的建安成本：1000元／㎡
预期销售均价：1800元／㎡
营销、治理费用：1800×15％≒270元／㎡
总成本：60＋1000＋40＋270＝1370元／㎡
预期利润空间：1800－1370＝430元.㎡×170400=7327.2万元

5、结论与建议
襄樊的房地业犹如汪洋大海一样，在平缓如镜的表面下，却是急流暗涌，危机四伏。
而市场更如镜中花，水中月，瞬息万变，今日的市场状态并不一定适合明日的操
作；同理，昨日的市场美景在今日却已开始凋谢。
在投资之前，必须充分考虑到因市场因素的变化而将可能显现的风险，以及对风险的抗击能力。
从现代企业进展及社会经济的大势下，企业想要获得长期的进展和获利，运用游击战术已是强弩之末，市场关于一些打一枪挪个窝的短期行为的企业，差不多开始表示排斥。同时，现代企业利润的最大，并非生产产品所带来的，而是由企业文化、企业商誉、企业或产品品牌等附加价值所产生的利润增值，构成企业资产的增值和市场的扩张。

为此，我们提出建议如下：

1）如为单个项目开发而进军襄樊市场，则是不适宜的，专门是针对“滨江”地块的开发，投资成本、风险及赢利机会还难以获得均衡。
2）若以企业长期进展的战略角度动身，将此次襄樊“滨江”地块的投资开发，视作企业拓展中部市场，以襄樊为要紧进展基地，目前则是较好的机会。