成都中信昊园总部基地沟通案.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,【,成都中信昊园总部基地,】,沟通案,2011,年,7,月,新兴工业地产,发展商将会遇到的重要问题,如何在区位认同感不高的情况下突围而出,总建,70,万？如何规划,单个产权,300,？如何丰富单一的产品线,配套不足是硬伤,方案中地行将建基于市场观点、立足于平衡项目收益与风险，提出我们的观点,PARTI,市场分析,PARTII,项目理解,PARTIII,项目构想,PARTIV,营销建议,总纲,PRECIS,打造,成都,第一超大型综合体品牌,PART,销售计划,PART,I,市场分析,成都城市发展历史悠久，文化底蕴厚，传统文化与现代文明能够和谐相融。,首批国家历史文化名城,国家最佳旅游城市,国家园林城市,全国环保模范城市,全国文明城市,【,市场,分析,】,【,市场,分析,】,成都经济规划,成渝经济区位于长江上游，地处四川盆地，北接陕甘，南连云贵，西通青藏，东邻湘鄂，是我国重 要的人口、城镇、产业集聚区，是 引领西部地区加快发展、提升内陆 开放水平、增强国家综合实力的重 要支撑，在我国经济社会发展中具 有重要的战略地位。为进一步加快 成渝经济区发展，深入推进西部大开发，促进全国区域协调发展。,应党的十七大精神和国务院要求，国务院及相关部门制定了成渝经济区区域规划。,【,市场,分析,】,成都,世界现代田园城市,“一区”为中心城区，是城市化主要发展区 和产业高端化的主要集聚区。,“两带”为龙门山、龙泉山生态旅游发展 带，既是自然生态保护带，也是山区旅游发 展带，是成都市建设国际化旅游城市的主要 承载区。,“六走廊”指成青、成灌、成温邛、成新、南部、成龙走廊。,一区两带六走廊,近期目标,:,用,5-8,年将成都建成中西部地区创业环境最优、人 居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市，成为城乡一 体化、全面现代化的示范区和高端产业集聚、生态文明建设的样 板。,中期目标,:,用,20,年左右初步建成“世界现代田园城市”，争 取进入世界三级城市行列。,远期目标,:,用,30,到,50,年时间最终建成”世界现代田园城市”，争取成为世界二级城市。,“三步走”战略,【,市场,分析,】,成都,概况,2010,年,GDP,人民币,5551.3,亿元,GDP,增长,15.00%,固定资产投资,人民币,4,255.4,亿元，,增长,5.7%,房地产投资,人民币,1,278.3,亿元，,增长,35.3%,社会消费品零售额,人民币,2,417.6,亿元，,增长,18.8%,居民价格消费指数,增长,3.0%,对美元汇率,6.4683(2011,年,6,月,),数据来源,:,成都市统计局，成都统计年鉴,成都经济情况,【,市场,分析,】,成都经济情况,国内生产总值,城市居民人均支配收入,房地产投资,固定资产投资,【,市场,分析,】,成都区域划分,5,个主城区,1.,锦江区,2.,武侯区,3.,成华区,4.,金牛区,5.,青羊区,*,高新区包含在内,4,个郊区,6.,青白江区,7.,新都区,8.,温江区,9.,龙泉驿区,4,个市,10.,都江堰市,11.,邛崃市,12.,彭州市,13.,崇州市,6,个县,14.,金堂县,15.,双流县,16.,大邑县,17.,蒲江县,18.,新津县,19.,郫县,【,市场,分析,】,成都基础设施,地铁线路,环路,【,市场,分析,】,成都物业市场概况,供应,(,平方米,),2009,2010,2011Q1-Q2,写字楼,372,721,707,795,488,399,商业,319,000,534,940,196,300,公寓,1,169,867,1,567,770,2,270,179,别墅,489,196,507,855,601,944,吸纳,(,平方米,),2009,2010,2011Q1-Q2,写字楼,200,676,563,870,285,083,商业,269,036,446,854,122,774,公寓,2,031,062,1,703,518,1,918,372,别墅,492,559,650,914,581,630,空置率,(%),2009,2010,2011Q1-Q2,写字楼,23.6%(Q4),22.5%(Q4),26.00%,商业,9.9%(Q4),10.7%(Q4),13.10%,公寓,别墅,租金,(,元,/,月,),2009,2010,2011Q1-Q2,写字楼,89.3(Q4),96.1(Q4),97.9,商业,1,373(Q4),1,190(Q4),856.3,公寓,32.7(Q4),36.4(Q4),38.9,别墅,88.2(Q4),88.9(Q4),86,【,市场,分析,】,成都经济小结,世界现代田园城市将进一步优化成都市格局。,未来的成都“主城区”将形成一个相对完整的城市系统。,城乡统筹有利于破解“三农”难题、破除城乡二元结构。,成渝经济区的规划，增强了西部区域经济的整体竞争实力。,有利于成渝经济区从行政区经济走向经济区经济,有利于西部大开发向纵深发展。,有利于形成成渝“都市经济圈”。,成都市地铁时代的到来，影响了成都市民的生活。,快捷、准点，让成都更能称为休闲城市的代表。,地铁物业的巨大升值潜力也是房地产行业的发展提供了 新的活力。,【,市场,分析,】,成都写字楼市场,【,市场,分析,】,成都写字楼区域分布,A.,传统,CBD,平均租金,:86.6,元,(,环比不变,),空置率,:19.4%(,环比,0.5,个百分点,),B.,东大街,平均租金,:98.2,元,(,环比,0.7%),空置率,:20.7%(,环比,7.0,个百分点,),C.,人民南路,平均租金,:128.6,元,(,环比,2.2%),空置率,:33.0%(,环比,1.8,个百分点,),D.,领事馆路,平均租金,:96.8,元,(,环比,2.5%),空置率,:19.8%(,环比,1.3,个百分点,),E.,天府大道北段,平均租金,:100.2,元,(,环比,0.2%),空置率,:5.8%(,环比,4.5,个百分点,),【,市场,分析,】,优质写字楼供应、吸纳和空置率,优质写字楼租金指数,成都写字楼区域市场,随着,2011,年一季度良好的开端，二季度优质写字楼市场仍然保持活跃。尽管本季共有,6,栋新楼合计,18.1,万平方米进入市场，但来自于本地和跨国公司对扩张的较强意愿使吸纳仍保持在较高水平。因此，总体空置率基本保持平稳，环比微弱上升,0.2,个百分点至,26.0%,。顶级和甲级项目由于更能满足不断增长的品质的需要而成为搬迁的主要目的地。平均租金环比上涨,1.3%,至每月每平方米,97.9,元，这主要是多数已有项目达到合理的入住水平后逐渐提升租金所致。,虽然第一季度价格出现创纪录的涨幅后涨幅出现回来，但本季散售市场比较平稳。天府新城区域大量的乙级写字楼进入市场是拉低价格涨幅的主因。,虽然,2011,年预计将是供应激增的一年，但吸纳也有明显增长的趋势，尤其是受本地企业和金融行业所驱动。因此，截止第二季度末还没有出现明显的来自供应方面的对租金的压力。尽管如此，由于未来大量的散售项目进入市场，这方面的压力仍可能笼罩市场。,【,市场,分析,】,成都写字楼租金售价走势图,【,市场,分析,】,成都现有写字楼分布,【,市场,分析,】,成都未来写字楼供应分布,【,市场,分析,】,成都商业市场,【,市场,分析,】,供应量、吸纳量和空置率,商业租金指数,成都商业市场表现,优质商业市场在,2011,年第二季度表现稳定，租金和空置率均保持在合理水平。首层平均租金环比小幅下降,1.6,个百分点至每天每平方米,28.5,元。市场总体空置率环比下降,0.5,个百分点至,13.1%,。,本季度,MGPA,收购了凯丹广场,50%,的股权。该项目是目前成都新一代购物中心的代表作。这场交易也是,2007,年一基金收购仁和春天棕北店后第二个商业物业大宗买卖。这在一定程度上也证明了成都市场的发展前景和近期新项目的品质。,随着今年的大部分新增供应将于第四季度进入市场，预计商业市场在下半年将继续保持平稳发展。业主仍将继续追求零售资源。九方购物中心和天虹百货近期分别宣布进驻成都。位于天府广场的远东百货将于,6,月底试营业而太平洋百货将撤出春熙新馆。新光三越已于,6,月份在温江区破土动工，预计,2013,年建成后将成为国内最大的单体百货店,营业面积达,22,万平方米。优衣库于富力天汇,Mall,中开设了在成都的第六家店，营业面积约,2000,平方米。,【,市场,分析,】,成都现有商业项目分布,【,市场,分析,】,成都在建商业项目分布,【,市场,分析,】,成都住宅市场,【,市场,分析,】,成都整个住宅市场概况,【,市场,分析,】,高档住宅租金指数,高档住宅价格指数,成都住宅市场表现,由于受到宏观政策调控政策如限购令的影响，成都高档住宅市场,2011,年第二季度出现下滑。住宅供应量降低，部分开发商选择推迟开盘时间。交易量延续上个季度的下滑状态。因此，住宅平均价格环比下降,1.2%,至每月每平方米,13,543,元。,由于高新区住宅供应以大户型为主，总价高，部分在此区域的项目采取了降低价格的措施，最高幅度达,20%,。尽管整个住宅市场呈现低迷态势，位于人民南路的住宅项目相对好。预计今年,3,季度双楠片区以及建设路片区将有少量高档住宅项目开盘。,受到通货膨胀加剧及住宅投资成本上涨的影响，高档住宅租金出现小幅上涨，平均租金环比上涨,3.9%,至每月每平方米,38.9,元。,【,市场,分析,】,成都在售洋房分布,洋房住宅参考价格标准：,10,000,元,/,平方米,【,市场,分析,】,成都未来洋房供应分布,【,市场,分析,】,成都在售别墅分布,洋房住宅参考价格标准：,15,000,元,/,平方米,【,市场,分析,】,成都未来别墅供应分布,【,市场,分析,】,成都高新西区项目地块周边住宅产品结构单一，大型综合项目只有中海国际社区，住宅主力户型为,100,左右中小户型产品，,300,以上舒适型住宅为该区域市场,稀缺产品,。,0,远洋朗郡,规模,:,小高层洋房,面积,:68123,售价,:7400,元,/,英伦,规模,:,小高层洋房,面积,:50120,售价,:6400,元,/,中海国际社区,规模,:,别墅、小高层洋房,街区商业、大型商场,面积,:,洋房,120180,别墅,320460,售价,:,洋房,10000,元,/,别墅,430,万,/,套起,西江月,规模,:,小高层洋房,面积,:58129,售价,:6450,元,/,保利香槟国际,规模,:,小高层洋房、,Loft,商住公寓,面积,:,洋房,75135,公寓,4060,售价,:,洋房,7300,元,/,公寓,8500,元,/,中铁塔米亚,规模,:,小高层洋房,面积,:70140,售价,:6100,元,/,拉斐,规模,:,小高层洋房、酒店,面积,:60100,售价,:7800,元,/,地块,位置,住宅市场,【,市场,分析,】,成都城区标杆住宅项目大多为,舒适型大平层产品,，为成都,高端项目,。项目均为纯住宅，大平层户型布局设计可作参考，但定位和整体规划不适合套用在工业项目上。,誉峰,地址：高新区万象南路,360,号,（新市政府背后）,规模,:,高层洋房,产品,:180360,大平层住宅,价格：,21000,元,/,小区配套：会所、,W,酒店,望今缘,地址：锦江龙舟路,2,号（望江楼对面）,规模,:,高层洋房,产品,:240630,大平层住宅,价格：,30000,元,/,小区配套：壁球馆、高尔夫练球室、,恒温泳池、,SPA,、健身房、瑜伽馆等,宫廷级私人会馆及业主专享私人,空中全江景会馆等共计,20000,平米配套,蓝光公馆,1881,地址：高新区神仙树盛和三街,规模,:,高层洋房,产品,:188298,大平层住宅,价格：,19500,元,/,小区配套：,400,豪华天际屋，豪装,私家空中泳池、全景星空玻璃卧房、,纯定制空中花园等高端奢享配置,住宅市场,【,市场,分析,】,在政府多重,政策,叠加调控下，,虽然成交价格未见松动，,但成都住宅市场,成交量呈下降,趋势,部份投资者把眼光转向商业或工业市场，,为,工业市场,发展带来,新机会,住宅市场,【,市场,分析,】,成都工业市场,【,市场,分析,】,成都工业物业驱动力,社会零售消费品总额,RMB 2,417.6,亿元,(2010),同比,18.8%,工业增加值,RMB 2,062.8,亿元,(2010,年,),同比,20.5%,进出口,美元,246.6,亿元,(2010,年,),同比,38.6%,数据来源,:,国家统计局和成都统计局,成都市是西部重要的工业基地，具有较全面成熟的工业体系，四大支柱产业包括食品,(,含烟草,),、医药、机械,(,含汽车）、电子信息产业,成都具备强劲的科技研发能力，特别是在高科技领域如电子（如英特尔,摩托罗拉）、生物、化工和光学，成都已成为,IT,业的一个投资热土零售商业稳定的发展以及电子商务的兴起，带动三方物流的发展。,进出口保持快速增长。富士康为代表的,IT,制造企业对相关产业的打造起了巨大的带动作用。,【,市场,分析,】,租金走势,工业土地价格指数,工业物业租金指数,总体,厂房,物流设施,研发物业,平均土地价格,（元,/,）,486.4,环比,0.70%,平均租金,（元,/,月,/,）,25.2,13.6,21.6,40.5,环比,2.60%,0.00%,4.10%,2.80%,全市工业经济保持,较快增长势头。,成都工业地产需求将会持续上升，工业园区将逐步发展起来。,【,市场,分析,】,目前成都市主城区绝大部分工业园区集中分布于城市,周边区域,，项目较为分散，还未形成规模，没有标志性工业性质产品，,市场认知度有待进一步提升,。,金牛高科技产业圈,西区,打造西部科技商务中心，电子信息、生物制药、机械加工、食品是其主导产业；,北区,打造北部新兴的工业总部基地，主导产业是软件、电子信息等高新技术。,青羊工业发展区,精密电子、机电设备、仪器仪表、通讯器材、医疗器械、高分子材料等科技含量较高的产业。,武侯科技园,制鞋业、电子信息、机电一体化、生物工程和制药、环保新材料,龙潭都市工业园,园区重点发展科技含量高、经济效益好、资源能耗低、环境污染小的都市型工业，重点发展家用电器制造业、服装制造业,环保型机械制造业和建材业。,锦江工业发展区,生物医学科技、印刷包装轻加工,高新技术产业区,西区,打造西部科技商务中心，,电子信息、生物制药、机械加工、食品是其主导产业；,北区,打造北部新兴的工业总部基地，主导产业是软件、电子信息等高新技术。,【,市场,分析,】,大量的,IT,研发企业位于高新南区的天府软件园及其周边。,电子制造业主要位于高新西区，且由于城南的土地规划和产业定位，目前及未来一段时间的电子制造业都将位于高新西区和双流。,汽车及机械制造产业主要位于成都东南方向龙泉驿区内的经济技术开发区。,知名企业分布,【,市场,分析,】,成都工业分布,物流设施,主要物流设施聚集区,1,火车南站,2,航空物流园,3,龙潭寺,4,龙泉物流中心,5,青白江物流中心,6,新都物流中心,7,高新西区,【,市场,分析,】,成都工业分布,仓储项目,主要仓储项目,1,成都空港物流中心,(,保税,),2,招商局物流成雅高速项目,3,新地机场路项目,4,新地空港物流园项目,5,嘉里大通项目,6,中海物流项目,7,中外运项目,8,宝湾新都项目,9,熙可项目,10,中国物流项目,11,招商局新都项目,12,成都保税物流中心,(,保税,),13,普洛斯高新西区项目,14,大合仓,(,冷库,),15,宝湾龙泉项目,16,四川物流项目,【,市场,分析,】,成都工业分布,研发物业项目,主要研发物业聚集区,1,高新南区,2,锦江工业集中区,3,蓝光总部基地,4,青羊工业总部基地,5,龙潭总部基地,6,武候工业区,7,高新西区,【,市场,分析,】,目前工业项目产品用途以办公性质为主，适用人群圈子较窄，客户群结构以较为,单一,。,工业园区,客户群,龙潭都市工业园,浙商，,IT,企业，轻纺织企业等,高新科技、进出口商贸等企业,公司集团总部及区域性总部,锦江工业园,印刷、电子信息类企业,国营大中型企业为主，如：平安保险；四川银海软件有限责任公司、,EMC2,中国解决方案中心（成都）、银海,.HP,联合解决方案中心、中科成环保集团有限公司、四川中银布线工程有限公司、成都和泰数据应用技术有限公司、四川华海四方信息股份有限公司、成都启明星银海科技有限公司、成都科邦电信（集团）股份有限公司、成都联动数码网络有限责任公司、四川西财投资有限公司、成都银海信息技术有限公司,高新南区,腾讯、九州、诺基亚、,IBM,等,生物科技、软件公司入住较多和记黄埔成都办事处,国有企业、金融、电信、进出口行业,金牛高科技产业园,中小型高科技企业,青羊工业总部基地,现代高科技、研发型企业、航空电子等，主要是一些没有污染、没有噪音的工业企业,高新西区,开发商集团自用,武侯工业园,IT、,动漫,通信企业,高科技、机械、医药,成都城区典型工业地产客户群分析,【,市场,分析,】,成都工业地产处于,发展初期,，项目,物业形态单一,，配套不完善，没有形式规模效应。,工业园区,项目,占地面积（亩）,物业形态,规划配套,高新西区,天府创意产业园,65,3,层独栋办公楼，,9,层后勤综合楼,无,西区孵化园,60,10,栋,5,层研发大楼,食堂,西城国际,40,1,期为联排、叠拼办公楼,无,武侯工业园,慧谷总部办公,24,2,栋,12,层观景小高层办公、,3,栋,3,层河景连排办公别墅和独栋钢结构办公,无,金履国际,200,A,座,11,层，,B,、,C,座,10,层小高层办公楼,精品底商，员工宿舍，大型专业市场，星级酒店、大型卖场,沃的奥,World Office,45,1,号楼,3,层，,2,号楼,6,层,无,金牛高科技产业园,IP,科技中心,55,1,栋,8,层研发大楼，,2,栋,7,层研发大楼,商务中心，会议中心，创智中心，程控中心，助推中心，员工餐厅,高新南区,天府软件园,1370,5,层多层；,8,层、,17,层电梯,二期新增会议、商业、酒店、公寓、银行、邮局、医疗、餐饮、科技与艺术展示等配套设施,锦江工业园,火炬动力港,1,期：,502,期：,62,独栋、,5,栋,3,层联排商务、,1,栋,12,层研发大楼，,7,栋,6,层研发大楼，,2,栋拟建,15,层办公楼,餐饮、茶楼、健身房、咖啡馆,银海芯座,20,27F,高层,1-3,层：银行、会议室、餐厅、咖啡厅,佳霖科创大厦,10,11F,小高层,无,龙潭都市工业园,多元国际总部,1,号,57,65,栋,3,层办公别墅（,9,栋独栋，,5,栋三联排，,46,栋双拼），,1,栋,10,层商务配套楼,“,浙江大厦,”,（集酒店、餐饮、办公、金融、会务和娱乐休闲为一体）。,众和,V,谷基地,36,17,栋三层研发楼、一栋,11,层科研楼,公建配套建筑面积,2000,平米（员工食堂、商务中心等）。,龙潭裕都总部城一号基地,779,一栋,18,层,4,星级酒店、,2,栋,9,层商务办公、,44,栋,4,层围合式办公楼、,23,栋,610,层独栋办公楼、,197,栋,4,层,9,层组合式办公楼,200,亩商业、商务酒店、会展中心,规模,大部分项目的规模都,100,亩以内，建筑面积在,3-10,万平米，只有个别园中园项目的规模极大。,产品形态,30,亩以内的项目由于地块规模较小，产品基本上是以高层办公楼为主；而规模较大的项目产品形态则较为丰富，兼有独栋、联排、双拼、多层、高层等多种产品形态，但总体上“低密”是主要的产品特色。,配套,龙潭都市工业园、锦江工业园、高新南区等板块在售项目的规划配套是比较完善的，包括商务配套、员工餐厅、商业、金融设施等基本配套；高新西区和武侯工业园的项目配套相对薄弱，部分项目完全没有配套。,【,市场,分析,】,工业地产项目市场总结,各工业园区的产业集群还未形成,从各工业园区的规划来看，都有其特定的主打产业。但从其发展现状来看，除高新南区的软件外包产业已初具规模，其他工业园区的产业集群效应还未形成。没有形成自身特定的产业集群，会在一定程度上制约园区内工业地产项目的销售、招商。,工业地产项目配套极不完善,工业地产项目大都位于三环路与绕城高速之间，周边配套极不成熟。因此项目本身配套完善与否成为影响客户购买的主要因素之一。,硬件设施配置几乎空白,目前成都工业地产项目大都是清水交房，在硬件设施配置上几乎空白。,6,层以下的项目（包括办公别墅）大都没有配备电梯，仅预留电梯井。几乎所有工业地产项目均没有配中央空调和新风系统。在竞争激烈的办公物业市场中，较低的硬件设施配置也是工业地产的一大硬伤。,300,平米的起售面积门槛较高,尽管工业地产项目单价较低，但其,300,平米的起售面积使得总价较高，提高了其购买门槛。,购买工业地产项目的客户中，中小企业仍然占据了较大比例，其购买面积大都小于,300,平米，,300,平米的起售面积、较高的总价以及不能办理按揭等因素无形中将很多成长型和有发展潜力的中小企业拒之门外，增加了工业地产项目的销售难度。,PART,II,项目理解,项目有什么核心限制因素？,【,项目,理解,】,限制一：项目位置,偏远,，区域内,认同度不高,。,项目所在地,项目远在成都三环之外，距离主城区远。,项目以工业园区为主，周边生地较多，居住氛围不浓。,周边轨道、道路交通贫乏，公交出行不便。,【,项目,理解,】,应对：通过,差异化定位和创新营销,，做地区标志性产品,【,项目,理解,】,逐步击破：,通过差异化定位，做地区首个标志性项目，凝聚区域力量；,运用创新营销，扩阔客户视野，缩短与城区的心理距离；,标志性产品，吸引城央人流，带动配套完善。,营销的影响力决定项目成败,限制二：,70,万建面,工业地产,用地性质，产品开发受制约,项目工业用地性质，规定每个单元设计面积需在,300,以上；,大面积单位，总价高，风险大，形成购买门槛。,【,项目,理解,】,应对：丰富产品线，采用创新的,买卖使用权的方式,来分割产品,将大面积产品进行内部分割，采用合买分租，买卖使用权的方式推出市场,【,项目,理解,】,限制三：项目周边,配套简易,，,大型工业区,影响居住心理。,项目周边聚集大型工业区，多以低矮的厂房和仓库为主，产业发展以工业为主，一定程度影响项目档次；,项目周边配套尚未完善，但有较为中低档次的日常生活设施，如：医疗诊所、超市、小型百货等。,【,项目,理解,】,应对：以,城的概念,打造项目，,提高自身配套,满足居住需求,以造城为目标，项目本身提供丰富的高端配套，让市场对项目形成大盘概念并产生整体联想，弱化周边影响,【,项目,理解,】,应对项目限制因素，需要如何发挥项目自身的优势？,【,项目,理解,】,大规模,占地,27.7,万，规划总建筑面积超,70,万,项目超大的体量，拥有成为大型城市综合体的先决条件，可视市场需求灵活规划出多样化的产品,【,项目,优势提炼,】,需求丰富,周边龙头企业集中，产业形态丰富，衍生出大量居住、上下游产业办公、商业和商务酒店的需求,富士康、华为、,IBN,、戴尔等知名企业汇聚。周边市场的庞大需求，为项目打造大型复合型地产产品提供了最直接的承载力。,【,项目,优势提炼,】,独特河岸资源,项目地块平整，自带河岸景观资源,为项目打造城生态型的水城提供了先天的自然环境,【,项目,优势提炼,】,集聚效应,项目所在地产业集群度高，行业商会、协会汇聚,由各种产业集群产生的各种行业及其衍生出来的商会、组织、协会汇集在项目周边，为项目设立行业商会会所提供了客户基础条件。,【,项目,优势提炼,】,品牌效应,中信打造，信心保证,1,、中信地产拥有二十多年房地产开发经验，过硬的品质在全国范围内累积了良好的口碑。,【,项目,优势提炼,】,2,、凭借中信品牌，全面引入,LV,、,GUCCI,等世界一线名牌进驻，以名牌带动产品销售，提高项目档次，营造高档商业氛围，增强客户购买信心。,PART,项目构想,集百家之美，扬长避短，令项目得到最大优化,【,项目,构想,】,纵观市场，我们为项目挑选以下参考例子,【,参考,案例,】,配置内容,大型生态园林绿化，,1.8,万景观架空层；,接近,1000,个地下停车位；,富士达客、货梯分流的人性化设置；,采用,LOW-E,中空双层隔音包围玻璃外墙，环保时尚；,一级资质物业管理公司,天安物业，保证物管水平,办公面积以,100-200,为主,基本数据,经营方式：可租可售,租价：写字楼,30-40,元,/,管理费：写字楼：,3.7,元,/,单套面积：,138-680,；,层高：,3.8,米,交楼时间：,1-3,期即租即入住,天安数码新城,大型生态建筑数码产业区,借鉴之处：,产品设计：,高科技建筑设计切合企业办公需求，生态建筑营造自然舒适办公环境；。,产品划分,：小面积的办公面积令租总价低、接受受众广,不足之处：,缺少龙头企业：,以大型数码为主题，但现入驻商家行业分散（如贸易、设计、电子等均有），且多需要小面积办公，缺乏龙头企业,合景,领汇创展商业中心,“,总部经济模式,”,园区,基本数据,产品构成：,1,栋,23,层商务酒店,/1,栋,25,层酒店式公寓,/9,栋独栋式写字楼,经营方式：写字楼整栋出售,售价：写字楼,9500,元,/,平米,管理费：写字楼,5,元,/,占地面积：,30743,平方米,建筑面积：,7.53,万平方米,单栋面积：写字楼,26003800,标准层高：写字楼：,3,米（,710,层）,公寓单套面积：,42-89,（三房、两房、一房一厅及单间）（,276,套）,开盘时间：,2007,年,4,月（现已售罄）,配置内容,毗领场桃公园、东圃生态园,2,个大型市政公园，小区内部有绿色广场生态园林绿化和空中花园；,福朋喜来登国际星级商务酒店；,370,个地下停车位；,电话通信与光纤信息网线接口；,盈彩美居小学。,借鉴之处：,认购企业可申购整栋写字楼的冠名权，体现总部基地特征；,引入喜来登酒店，提高园区档次；,不足之处：,入驻企业性质与项目定位的“智慧产业”有错位：,园区规模太小，难以形成产业集群效应；,写字楼单栋面积太大，总价太高，整栋出售，广州周边企业消化力跟不上；,高管理费与过于简单的商务管理不相符；,出租率低（,20%,左右），办公氛围不浓。,【,参考,案例,】,合景,科汇金谷,国际化独栋式生态商务园区,基本数据,产品：,45,栋独栋式写字楼,经营方式：整栋出售,售价：,1.3,万元,/,平米,管理费：,4.5,元,/,园区占地面积：,15,万平方米,园区建筑面积：,30,万平方米,单栋面积：写字楼,32007000,（,9-11,层）,标准层高：大堂,6,米，其他,4,米,开盘时间：,2009,年,10,月,入驻时间：,2010,年,2,月,配置内容,商业会所,咖啡厅、酒廊、书吧、泳池、迎宾沙龙等，社区标准网球场；,园区共,1800,个停车位（地上,500,个，地下,1300,个）；,多种选择的通信服务商；,五星级酒店、会议展览中心、微软中国产业基地、员工餐厅、风情商业楼体及商业街区；,园区大型园林和写字楼空中花园等。,借鉴之处：,配套齐全，商业街自主招商，保证档次与质量；,设计现代感、科技感强；园林设计精致，提高园区档次；,推货步骤合理：根据写字楼销售情况合理推出公寓产品，提高产品投资价值；,地理位置优越，地处科学城区域，,500,强企业云集，办公氛围浓厚；,引进微软公司入驻园区，增强品牌效应；,产权分拆，方便业主灵活租售。,不足之处：,单栋面积过大，消化力不足；,整栋出售，总价过高，销售率仅为,25%,左右，购买企业大部分为垄断行业，投资门槛高。,产权式独栋写字楼,【,参考,案例,】,合景,科汇金谷,国际化独栋式生态商务园区,基本数据,产品构成：,3,栋,SOHO,商务公寓,售价：,1.41.5,万元,/,平米,管理费：,3,元,/,园区占地面积：,15,万平方米,园区建筑面积：,30,万平方米,标准层高：大堂,6,米，其他,2.8,米,单套面积：,36-103,（两房、一房一厅及单间），约,500,套,开盘时间：,2010,年,6,月,入住时间：,2012,年,配置内容,游泳池、社区标准网球场等；,园区共,1800,个停车位（地上,500,个，地下,1300,个）；,英国,Tesco,、美国,Costo,、德国,Metro,五星级酒店、风情商业楼体及商业街区；,园区大型园林；,双地铁、,BRT,等。,借鉴之处：,配套齐全，商业街自主招商，保证档次与质量；,周边大企业云集，租赁客源丰富，利于投资；,可注册办公，有利于吸引中小企业入驻，利于投资；,推货合理，写字楼和公寓互动，提高投资价值。,不足之处：,商业用地，产权时间太短,公寓户型以,40,平单间为主，一房一厅和两房为补充，结构合理。,科学城唯一,SOHO,商务公寓,【,参考,案例,】,基本数据,经营方式：租赁,占地面积：,18,万平方米,建筑面积：,10,万平方米,前身：广州化学纤维厂,产业定位：设计类、文化类创意产业,开发商：羊城晚报报业集团,提供服务：,研究、创作、展览、经营的场所；,通讯、网络与办公等方面的共享设施；,系统的文化传播和推广，政策、融资、法律和市场等方面的支持。,借鉴之处：,利用原有工厂资源，良好的空间结构，入驻企业可根据自身特色设计；,园区设计带强烈的创意和时尚元素，独特的,LOFT,风格，适合都市创意人的工作场所；,园林改造极具创意，与园区主题相对应，生态环境优美，利于办公；,依托羊城晚报报业集团大平台，利用资源优势；,功能分区,报业文化区，创意产业区；,地铁、公交配套齐全，生活办公便利。,羊城创意产业园,华南地区最大的创意产业孵化器,【,参考,案例,】,基本数据,地址：成都市迎宾大道金科中路,产品：生态商务别墅（双拼、联排）,售价：联排,13800,元,/,平米 双拼,15800,元,/,平米,管理费：,4-5,元,/,园区占地面积：,35,亩,园区建筑面积：,4.35,万平方米,产品面积：,366915,【,参考,案例,】,成都迪舒,美领,新锐企业集群，生态商务领地,借鉴之处：,采用低密度、花园式规划，以水景为主体景观贯穿整个园区，每个户型均带有私家花园，营造一个低碳、有氧的办公与居住空间；,园区设智能安全、电子巡更、红外报警、可视对讲及家庭安防系统，体现国际级的配置标准；,与知名物业管理机构联手合作，引进最新办公物业管理理念，让建筑增值；,办公场地绿色空间较大；,不足之处：,项目营销宣传力度不足，导致市场认知度不高,用地性质为工业地，客户群单一，,300,平米的起售面积投资门槛高；,项目自身配套及不完善；,基本数据,地址：成都市西三环路一段内侧,产品：,24,米高台之上,5,个空中花园围合院落,售价：,7800,元,/,平米,管理费：,3.6,元,/,园区占地面积：,85,亩,园区建筑面积：,19.6,万平方米,写字楼面积：,3002300,标准层高：,4,米（地上,5,层，地下,1,层）,开盘时间：,2009,年,10,月,入驻时间：,2010,年,10,月,31,日,配置内容,136,个单位共配置,17,部,OTIS,高速电梯；,800,余地下停车位；,900,商务员工餐厅；,智能中控系统；,高速网络服务；,叫板超甲写字楼。,借鉴之处：,办公建筑规划采用空中四合院设计，颠覆了传统办公设计,;,引进知名物流企业“水福”对一二三层物流仓库空间进行统一管理；,办公场地绿色空间较大；,不足之处：,部分产品面积过大，消化力不足，投资门槛高；,项目商业配套不完善，没有形成一定的规模；,【,参考,案例,】,成都星狮元埠,大合仓,绿色低碳商务空间,成都星狮元埠,大合仓,绿色低碳商务空间,【,参考,案例,】,首期,首期规划,平面图,星狮元埠项目总占地,294,亩，总建筑面积,65,万平方米，分四期开发。其中一期星狮元埠,大合仓总占地面积,85,亩，总建筑面积,19.6,万平米。,其中，四层至五层的庭院花园商务办公空间组成，建筑风格为高台,TOWN-OFFICE,，分为,5,个不同主题的、独立的情景式花园区域。,颠覆性产品：,24,米高台之上,5,个空中花园围合院落，户户推窗见景，两面自然通风采光，无需中央空调，低碳节能环保。,【,参考,案例,】,-1F,F1,F2,F3,F4,F5,一二三层打造,物流仓储空间,已由知名物流企业水福统一管理,四五层绿色低碳商务空间,负一层打造,多功能停车场,成都星狮元埠,大合仓,绿色低碳商务空间,羊城创意产业园,华南地区最大的创意产业孵化器,在园区内的漫塑广场四周，陈列着众多形象生动、情趣十足的漫画雕塑,由原化纤厂冷冻间改造而成的画廊很特别,极具后现代风格的某著名品牌汽车展览厅，赋予旧建筑新的意义,园区里面的书吧兼酒吧，清静舒适,【,参考,案例,】,大品牌效应,“月亮河”品牌的系列实体产业，包括度假酒店、城堡公寓、高尔夫俱乐部、金莎国际马术俱乐部、英智健康管理机构等，已成为北京乃至全国各界高端人士居住、商务、休闲的聚集地，品牌效应推动下，产业园宣传如虎添翼。,文化创意融入配套生活设施,月亮河文化创意产业园自,2007,年,12,月启动，目前已有,北京文化发展国际交流中心,、快乐公社、爱你米克斯工作站等工作室进驻。在建项目有月亮河温泉会馆、,月亮河当代艺术馆、月亮河艺术酒店会所、,月亮河长辈养生园、,月亮河国际艺术酒店、,月亮河国际会展中心等。,在保证区内文化创意的运行同时大大提升区内休闲娱乐、商务办公等服务质量。,公关活动有助产业园宣传,新项目的落成总会有强势的公关活动配合，经过媒体宣传、舆论效应，不但使社会关注新项目，也是对产业园进行了又一次的整体宣传。,大型配套艺术文化社区,北京月亮河文化创意产业园,北京月亮河文化创意产业园，集产业、艺术、居住、休闲等服务为一体,月亮河当代艺术馆启动的月亮河雕塑艺术节,使精心策划,以月亮河艺术馆为核心,所打造的月亮河文化创意产业园区，更进一步发展为,以月亮河当代艺术馆为灵魂,的月亮河美丽人生的家园，逐步实现一个结合家居、旅游、休闲、运动、度假和文化生活紧密结合的全新创意生活领地，,引领未来艺术馆多角度发展,的一种新概念。,既是大型的产业区、休闲度假区也是居住区,【,参考,案例,】,政府政策支持，引入创意型产业，上下游产业的集中点,项目品牌、发展商品牌的创建基石,设计人员、技术人员、营销人员等集中在此办公,动漫城,项目,个性化空间的营造,产业之间交流的平台,教育配套基础,创意产业人员的聚集,创意发挥的氛围,国际知名企业入驻,商业注册的条件,形成个性化品牌特色,提供个性化的服务,以动漫为带动,引入多项创意产业,配套商业的需求,办公空间的支持,人员居住的需求,自然环境的优势,政府政策支持,宏大的项目规模、生活居住的需求，大社区的发展空间,动漫城项目在硬件和软件上，均体现出独有的个性空间，为创意人群的事业和居住生活都提供了广阔的平台,【,参考,案例,】,金山谷创意产业园,做绿色低碳综合区的标杆,基本数据,奠基时间：,2010,年,1,月,12,日,总投资：,22,亿元,占地面积：,39,万平方米,产业定位：低密度、无污染、花园式文化创意产业服务基地,周边：天安节能科技园、星力动漫产业园,开发商：招商地产,规划：项目将引进,200,多家服务业和建筑及室内设计、工业设计、网游动漫、广告设计、服装设计、时尚设计等类型企业及,23,所国际学校的进驻,借鉴之处：,项目集文化创意产业、商务、公寓、酒店功能于一体，产业具成长性，有利于持续的价值提升。,项目和金山谷国际社区依傍而建，将形成集产业与居住互动、复合开发的低碳花园式园区。,区域商圈配套完善，周边大盘林立，交通路网发达。,项目创造,2.5,万个就业机会，与政府联合宣传，树立良好形象。,招商地