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第一部分：房地产市场分析的三大要素

房地产市场分析的三要素包括：分析方法、分析依据、分析目的

一、分析方法：
通过详尽的市场调查，采集相关市场数据，并运用科学的方法加以分析；

二、分析依据：
1.准确把握宏观市场及区域市场的供需状况；
2.深入了解国家政治经济政策对房地产市场的影响；
3.科学的预测市场走向、确定主流市场和目标客户群需求特征、明确竞争对手及竞争形势。

三、分析目的：
1.最终确定投资方向和策略；
2.确定准确合理的市场定位（产品计划、设计、品质、定价、调整等），
3.根据市场定位解决市场推广中的具体措施，如价格策略，销售策略，广告宣传策略，促销手段的组合策略等。

第二部分：房地产市场分析的三大主体

房地产市场分析的主体在体系上包括三个部分：区域房地产市场分析、专业房地产市场分析、项目房地产市场分析。

一、区域房地产市场分析
是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。

二、专业房地产市场分析
是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。

三、项目房地产市场分析
是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目投资价可行性和竞争能力分析，预测一定项目定位和市场特征下的投资回报和营销运作策略及其成功概率。它侧重于项目投资价值和竞争能力分析等内容。

第三部分：房地产市场分析的三大模块

房地产市场分析在内容上包括三大模块：社会环境分析、市场环境分析、项目条件分析。

一、社会环境分析：
包括城市发展概况、政治法律环境、经济环境、社会文化环境四个方面。

（一）城市发展概况
1. 地理位置。包括位置、所辖区域、面积、市区面积等
2. 城市性质及地位。包括城市的历史、文化、所占的重要地位等
3. 城市规模。包括城市用地规模、人口规模等
4. 城市总体布局。包括城市格局、所含区、规划方向、突出特色等

（二）政治法律环境
1、各级政府有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地定级及地价政策、人口政策和产业发展政策等。
2、各级政府有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用规划、城市规划和区域规划等。
3、政府有关法律法规，如环境保护法、土地管理法、城市房地产管理法、广告法、反不正当竞争法等。
4、政府有关方针和政策，如产业政策、金融政策、税收政策、财政政策、物价政策、就业政策等。
5、政局的变化，包括国际和国内政治形势、政府的重大人事变动等。

（三）经济发展环境
1、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。
2、项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。
3、一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通贷膨胀率。
4、国民经济产业结构和主导产业。
5、居民收入水平、消费结构和消费水平。
6、物价水平及通贷膨胀率。
7、项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。
8、与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调研。

（四）社会文化环境
1、居民职业构成、教育程度、文化水平等。
2、家庭人口规模及构成。
3、居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等。
4、居民民族与宗教信仰、社会风俗等。

二、市场环境分析：
包括市场格局、供求关系、消费者、市场行情、营销模式五个方面。

（一）市场格局。区域市场内根据产品综合档次或行政地理区划划分的不同市场板块。以及各版块的繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面情况。

（二）供求关系。
1、 在数量上的平衡性。各类型产品在历史的、当前的以及未来的供应与需求量的平衡程度及发展趋势。
2、 在结构上的合理性。各类型产品结构组成在的历史的、当前的以及未来配置的合理性及调整要求。

（三）消费者。
1、房地产消费市场容量，主要是房地产消费者的数量及其构成。主要包括：
(1)消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势；
(2)调研房地产现实与潜在消费者数量与结构，如地区、年龄、民族特征、性别、文化背景、职业、宗教信仰等；
(3)消费者的经济来源和经济收入水平；
(4消费者的实际支付能力；
(5)消费者对房地产产品质量、价格、服务等方面的要求和意见等。
2、房地产消费动机，主要是激励房地产消费者产生消费行为的内在原因。主要包括：
（1）消费者的购买意向，
（2）影响消费者购买动机的因素，
（3）消费者购买动机的类型等。
3、房地产消费行为，是房地产消费者在实际房地产消费者购买模式和习惯，主要包括：
(1)消费者购买房地产商品的数量及种类；
(2)消费者对房屋设计、价格、质量及位置的要求；
(3)消费者对本企业房地产商品的信赖程度和印象；
(4)房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况等。

（四）市场行情。
1、 产品。所有在市及即将入市项目。
（1）区位。包括：
A、地理位置。楼盘的具体坐落位置，同本项目的相对距离以及邻近房产的特点
B、周边环境。对开发地块周边生活配套状况的调查，以及人文环境和生态环境，后两者通常是由人口数量与素质折射出来的。
C、区域特点。是指相对聚集而产生的，依附于地域的一种特有的物质和精神形态，它主要是由该地域的经济发展水平、产业结构、生活水准、文化教育状况等决定的。
D、发展规划。是指政府对城市性质、城市土地、空间布局的综合部署及调整。
E、交通条件。地块附近的交通工具与交通方式，包括公路、地铁、飞机等。交通条件一方面要表明进出的方便程度，另一方面，一个地区的交通状况也对该地区的未来发展态势产生很大的影响。
（2）产品情况。包括：
A、规模。项目建筑总面积，占地总面积以及容积率。
B、规划。建筑规划布局及总风格设定、建筑单位立面风格、组团过渡风格。
C、面积户型。包括各种户型的建筑面积、使用面积、使用率以及面积配比、户型配比等。
D、装修。公共部分：大堂、电梯厅、走道以及房屋的外立面装修。另一方面是对户内厅、居室、厨卫的处理。
E、配套设施。一是满足日常生活最基本需要的设施，包括水、电、燃气、保安、便利店、中小学和车库等。二是专门为住户设立的额外设施，如小区会所等娱乐设施。
F、景观及绿化。
（3）交房时间。
2、 价格。包括：
(1)影响房地产价格变化的因素，特别是国家价格政策对房地产企业定价的影响；
(2)房地产市场供求情况的变化趋势；
(3)房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小；
(4)开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响；
(5)市场价格水准，包括各项目单价、总价和付款方式。
3、 销售情况。
（1）销售率。反映了一个楼盘被市场接受的程度
（2）销售顺序。反映了市场需求结构和细节，从中可以分析出不同价位、不同户型、不同面积的房地产单元为市场所接纳的原因。
4、 竞争态势。
（1） 不同类型产品及市场板块的竞争情况；
（2） 优势项目的主导竞争力因素，劣势项目的典型抗性因素；
（3） 市场竞争的发展趋势。

（五）营销模式。
1、 各项目采取的营销策略，实施力度及效果；
2、 各项目主推卖点及消费者认可度；
3、 各项目促销，包括：
(1)促销方式，广告媒介的比较、选择；
(2)广告的时空分布及广告效果测定；
(3)广告媒体使用情况；
(4) 促销人员的配备状况；
(5)各种营业推广活动的租售绩效。

三、项目条件分析
包括：地块条件分析、周边环境分析、交通状况分析、配套设施分析、周边社区状况、投资及财务评价分析等。

（一）项目地块自身条件分析
1.地理位置（现场）
2.地质状况（发展商提供勘察报告、风水情况）
3.土地面积及其红线图（发展商提供）
4.规划设计要求，容积率、绿化率限定等（发展商或有关政府部门提供）
5.七通一平现状（现场、与发展商交流）

（二）项目周边环境分析
1.地块各方面的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮盖情况）
2.地块适当半径内历史人文景观列示（标明距离项目地块车距）
3.项目用地居住情况：周边小区居住情况
4.项目周边居民状况
5.项目外围情况

（三）地块交通状况
1.周达市政路网纵横图
2.周边公交系统起始状况、频次及远景规划
3.直入地块的道路交通状况

（四）项目附近公建配套设施分析
1.购物中心（商场、超市、菜市场）
2.文化教育（幼托、小学、中学、大学图书馆及质量）
3.医疗（各级医院、药店及质量）金融（各种银行）
4.邮政局、所
5.娱乐餐饮（体育健身、歌舞餐饮）

（五）周边已成社区状况
1.附近小区列图
2.各楼盘及小区的居民阶层
3.小区规划、价格等

（六）投资及财务评价分析
1.项目开发成本测算
2.项目投资筹措及投入预测
3.项目资金运用计划及投资回报预测。

第四部分：房地产市场调研的三大体系

市场分析的核心依据为数据信息，而这些数据信息分为第一手数据信息和第二手数据信息。第一手数据信息主要靠市场调研获得，第二手数据信息则要靠搜集和整理已有资料获得。经调研获得的第一手数据信息也需经过整理后以调研报告的形式提交方可成为分析的依据。
房地产市场调研体系，从实用操作的角度，分为三个部分：调研的七项准则、调研的七种方法、调研的七步流程。

一、房地产市场调研的七项准则：
1.市场调研的本质是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。
2.市场调研要确定说明问题所需的信息，设计搜集信息的方法，监测和执行数据搜集的过程，分析结果，并把调研中的发现和其含义提供给决策者。
3.市场调研的目的是为管理决策部门提供参考依据。调研的服务对象可以是任何企事业单位的管理决策层或个人。市场调研的目的可能是为了制定长远战略规划，也可能是为制定某阶段或某问题的具体政策或策略提供参考依据。
4.市场调研的内容涉及消费者的意见、观念、习惯、行为和态度等方面。既可以是抽像的观念，如人们的理想、信念、价值观和人生观等。也可以是具体的习惯或行为，如人们接触媒介的习惯、对商品品牌的喜好、购物习惯与行为等。
5.市场调研的原则是遵循客性与科学性。客观性要求调研人员具备高度的职业道德，自始自终保持客观的态度去寻求反映事物真实状态的准确切信息，正视事实，接受调研的结果。从事调研活动不允许带有任何个人主观的意愿或偏见，也不应爱任何个人或管理部门的影响或“压力”。科学性要求采用科学的方法去设计方案、定义问题、采集数据和分析数据，从中提取有效的、相关的、准确的、可靠的、有代表性的当前的信息资料。
6.市场调研要带着问题有目的地进行调研，带着朦胧的创意，如可能成立的理念、定位、经营思路与方向等。调研过程中就开始构思多种可能性的方案。一旦有框架性的想法，就开始尝试论证，但调研工作不可中断。
7.市场调研的结果是经过科学方法处理分析后的基础性数据和资料，可以用各种形式的调研报告向社会或委托人公布（如有协议或合同，应根据协议或合同的要求执行。）调研中发现的问题、受到的启示以及有关的建议都应在调研报告中提示，以帮助管理决策部门利用这些信息并作出相应的反应或行为。但必须强调指出：市场调研的结果只是用于帮助管理部门作出正确的决策，其结果本身不是目的。

二、房地产市场调研的七种方法：
市场调查有许多方法，企业市场调查人员可根据具体情况选择不同的方法。市场调查方法可分为两大类，第一类按选择调查对象来划分，有全面普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等；第二类是按调查对象所采用的具体方法来划分，有访问法、观察法、实验法。共计七法。
     1． 全面普查。全面普查是指对调查对象总体所包含的全部个体都进行调查。对市场进行全面普查，可能获得非常全面的数据，能正确反映客观实际，效果明显。但全面普查工作量很大，要耗费大量人力、物力、财力，调查周期较长，一般只在较小范围内采用。有些资料可以借用国家权威机关普查结果。
     2． 重点调查。重点调查是以总体中有代表性的单位或消费者作为调查对象，进而推断出一般结论。采用这种调查方式，调查对象数目不多，只需较少的人力、物力、财力，在很短时期内完成。但所选对象并非全部，调查结果难免有一定误差，特别是当外部环境产生较大变化时，所选择重点对象可能不具有代表性了。在这种情况下，公司应及时调整，重新选取调查对象，并对调查结果认真分析，只有这样的市场调查结果才能为企业制定策略提供有用的根据。
     3． 随机抽样。随机抽样调查是在总体中随机任意抽取个体作为样本进行调查，根据样本推断出一定概率下总体的情况。随机抽样最主要特征是从母体中任意抽取样本，每一样本有相等的机会，即事件发生的概率是相等的，这样可以根据调查的样本的机会，即事件发生的概率是相等的，这样可以根据调查的样本空间的结果来推断母体的情况。它又可以分为三种：一是简单随机抽样，即整体中所有个体都有相等的机会被选作样本；二是分层随机抽样，即对总体按某种特征（如年龄、性别、职业等）分组织（分层），然后从各组中随机抽取一定数量的样本；三是分群随机抽样，即将总体按一定特征分成若干群体，然后将每个群体进行随机抽样。分群抽样与分层抽样是有区别的：分群抽样是将样本总体划分为若干不同群体，这些群体间的性质相同，这样每个群体内部存在性质不同的样本；而分层抽样是将样本总体划分为几大类，这几大类间是有差别的，而每一类则是由性质相同的样本构成的。
     4． 非随机抽样法。非随机抽样法是指市场调查人员在选取样本时并不是随机选取，而是先确定某个标准，然后再选取样本数。这样每个样本被选择的机会并不是相等的，非随机抽样也分为三种具体方法。
     （1） 就便抽样。
     也称为随意抽样调查法，即市场调查人员根据最方便的时间、地点任意选择样本，如在街头任意找一些行人询问其以其对某产品的看法和印象。这在商圈调查中是常用的方法。
     （2） 判断抽样。
     即通过市场调查人员，根据自己的以往经验来判断由哪些个体来作为样本的一种方法。当样本数目不多，样本间的差异又较为明显时，采用此方法能起到一定效果。
     （3） 配额抽样。
     即市场调查人员通过一些控制特征，将样本空间进行分类，然后由调查人员从各组中任意抽取一定数量的样本。
     5． 访问法。
     这是最常用的市场调查方法。科学设计调查表，有效地运用个人访问技巧是此方法成功的关键。
     （1） 设计调查表。
     调查表要反映企业决策的思想，是本企业营销部门最关心、最想得到的重要信息来源之一。因此要想搞好调查，就必须设计好调查表。
设计调查表的步骤：
     一是根据整个研究计划的目的，明确列出调查表所需收集的信息是什么。
     二是按照所需收集的信息，写出一连串问题，并确定每个问题的类型。
     三是按照问题的类型、难易程度，确定题型（单选填充，多选填充，是非判断，多项选择题）并安排好询问问题的次序。
四是选择一些调查者作调查表的初步测试，请他们做题，然后召开座谈会或个别谈话征求意见。
五是按照测试结果，再对调查表作必要修改，最后得出正式调查表。
设计调查表应注意的事项：
首先，问题要短。因为较长的问题容易被调查者混淆。
其次，调查表上每一个问题只能包含一项内容。
再次，问题中不要使用专门术语。
     第四，问题答案不宜过多，问题的含义不要模棱两可，一个问题只代表一件事。
最后，要注意问问题的方式。有时直接问问题并不见得是最好的，而采用间接方法反而会得到更好的答案。
     （2）访问法的形式。
     调查表设计好之后，按照调查人员与被调查人员的接触方式不同，可将访问法划分为五种形式。
     入户访问。携带问卷进行入户访问，单独请调查对象配合填写调查表或回答问题。
拦截询问。进行户外定点或不定点拦截，请调查对象配合填写调查表或回答问题。
答卷法。调查人员将被调查人员集中在一起，要求每人答一份卷，在规定时间答完，这样被调查人员不能彼此交换意见，使个人意见充分表达出来。
谈话法。市场调查人员与被调查人员进行面对面谈话，如召开座谈会，大家畅所欲言。然后还可针对某种重点调查对象进行个别谈话，深入调查。这种方法的最大特点是十分灵活，可以调查许多问题，包括一些看上去与事先准备好的问题不太相关的问题，可以弥补调查表所漏掉的一些重要问题，谈话气氛好，不受拘束。
     电话调查。这种方法是市场调查人员借助电话来了解消费者的意见的一种方法。如定期询问重点住户对房产的设计、设备、功能、环境、质量、服务的感觉如何，有什么想法并请他们提出一些改进措施等。
     6.观察法。
     这种方法是指调查人员不与被调查者正面接触，而是在旁边观察。这样被调查者无压力，表现得自然，因此调查效果也较理想。
     观察法有三种形式。
     直接观察法。
     派人到现场对调查对象进行观察。
     际痕迹测量法。
     查人员不是亲自观察购买者的行为，而是观察行为发生后的痕迹。
     为记录法。
     取得被调查同意之后。 用一定装置记录调查对象的某一行为。调查人员采用观察法，主要是为了获得那些被观察者不愿或不能提供的信息。有些购买者不愿透露他们某些方面的行为，通过观察法便可以较容易地了解到，但观察事物的表面现象，不能得到另外一些信息，如人们的感情、态度、行为动机等等，因此调查人员通常将观察法与其他方法组合起来使用。
     7.实验法。
实验法是指将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行试验后取得一定结果，然后再推断出总体可能的结果。实验法是研究因果关系的一种重要方法。当然市场情况受多种因素影响，在市场实验期间，消费者的偏好、竞争者的策略，都可能有所改变，从而影响实验的结果。虽然如此，实验法对于研究因果关系，能提供访问法、观察法所不能提供的材料，运用范围较为广泛。

三、房地产市场调研的七步流程：
市场调查的程序，通常有七个方面，确定问题及调研目的、收集信息资料、初步调查、调查设计、制定调查计划、现场调查、资料分析、撰写和提交调查报告。

（一）确定调查目的
    调查人员应明确为什么要进行市场调查，通过调查要解决哪些问题，有关调查结果对于企业来说有什么作用。一般来说，确定调查目的要有一个过程，据调查目的的不同，可以采用控测性调查、描述性调查、因果性调查来确定。
     探测性调查。
     当企业对需要研究的问题和范围不明确，无法确定应该调查哪些内容时，可以采用探测性调查来找出症结所在，然后再作进一步研究。探测性调查是需要收集一些有关资料，以确定问题所在。至于问题应如何解决，则有待于进一步调查研究。
     描述性调查。
     描述性调查只是从外部联系上找出各种相关因素，并不回答因果关系问题。描述性调查旨在说明什么、何时、如何等问题，并不解释为何的问题。描述性调查需要有事先拟定的计划，需要确定收集的资料和收集资料的步骤，需要对某一专门问题提出答案。
     　因果性调查。
     　这种调查是要找出事情的原因和结果。通常对于一个房地产公司经营业务范围来说，销售、成本、利润、市场占有量，皆为因变量。而自变量较为复杂，通常有两种情况，一类是企业自己本身可以加以控制的变量，又称内生变量，例如价格、广告支出等；另一类是企业市场环境中不能控制的变量，也称外生变量，例如政府的法律、法规 、政策等因果关系研究的目的在于了解以上这些自变量对某一因变量（例如对成本）的关系。
     预测性调查。
     　预测性调查是通过收集、分析、研究过去和现在的各种市场情报资料，运用数学方法，估计未来一定时期内市场对某种产品的需求量及其变化趋势。由于市场情况复杂多变，不易准确发现问题和提出问题。因此，在确定研究目的的阶段，可进行一些情况分析，拟定若干假设，限制研究或调查的范围，使用收集到的资料来检验所作的假设是否成立。

（二）收集信息资料
     市场营销调查需要搜集大量的信息资料，其中有些资料需要经常不断地搜集，有些需要定期搜集，大多数是需要时才进行搜集。

（三）初步调查
     初步调查的目的是了解产生问题的一些原因，通常有三个过程。
     1.研究搜集的信息材料。
     研究企业外部材料和内部资料，从各种信息资料中，找出产生问题原因和线索。
     2.与企业有关领导进行非正式谈话。
     从这些领导人的谈话中，确定问题的方向等。
     3.了解市场情况。
     对市场进行初步调研，发现问题的线索，确定调研目标和方向。

（四）调查设计
     根据前面信息资料搜集以及上面初步调查的结果，可以提出调查的命题及实施的计划。在收集原始资料时，一般需要被调查者填写或回答各种调查表格或问卷。调查表及问卷的设计既要具有科学性又要具有艺术性，以利市场调查工作的条理化、规范化。
一项房地产市场调查工作至少应设计以下三种调查表格。
     1.当地房屋产资源统计表，包括房地产分布、面积、类型、单位价格、单位总价、开发程度、居住密度、交易状况和规模、使用期限、抵押保险、政策限制、竞争程度、发展远景、其他具体情况和调查日期等项目。
     2.房地产出售统计表，包括已售和待售房地产的名称、地区、开发商、数量、结构类型、成交期、成交条件（预付款、贷款额和利率、偿还约束、其他附加条款等）、客户资料和调查日期等项目。
     3.房地产个案市调分析表，包括案名、区位、投资公司、产品规划、推出日期、入伙日期、基地面积、建筑密度、土地使用年限、单位售价、付款方式、产品特色、销售策略、客源分析、媒体广告、调查日期等项目。
房地产市场调查中普通采用抽样调查，即从被调查总体中选择部分样本进行调查，并用样本特性推断总体特性。在实地调查前，调查人员应该选择决定抽查的对象、方法和样本的大小。一旦明确下来，参加实施地的调查人员必须严格按照抽样设计的要求进行工作，以保证调查质量。

（五）现场调查
     现场调查即按调查计划通过各种方式到调查现场获取原始资料和收集由他人整理过的次级资料。现场调查工作的好坏，直接影响到调查结果的正确性。为此，必须重视现场调查人员的选拔和培训工作，确保调查人员能按规定进度和方法取得所需资料。
基本资料可分为初级（一手）资料及次级（二手）资料两类。
初级资料系为特定目的而直接搜集的资料，通过完整的研究设计及调研设计，并通过调研执行、资料处理与分析，以得到所需的资料。
次级资料则为公司内部或外部现成的资料，通过直接或间接（踩盘）查询搜集取得。主要途径有三类：
政府法规、政策、研究资料；主管部门及研究机构统计数据、研究资料；
媒体公布的数据、信息，房地产企业发布的宣传资料；
同行业间信息交流，通过走访专业人士、相关项目获得的数据、资料。

（六）调查资料的整理分析
     这一步骤是将调查收集到的资料进行汇总整理、统计和分析。
首先，要进行编辑整理。就是把零碎的、杂乱的、分散的资料加以筛选，去粗取精，去伪存真，以保证资料和系统性、完整性和可靠性。在资料编辑整理过程中，要检查调查资料和误差，剔除那些错误的资料；之后要对资料进行评定，以确保资料的真实与准确。
其次，要进行分类编号，就是把调查资料编入适当的类别并编上号码，以便于查找、归档和使用。
再次，要进行统计，将已经分类的资料进行统计计算，有系统地制成各种计算表、统计表、统计图。
最后，对各项资料中的数据和事实进行比较分析，得出一些可以说明有关问题的统计数据，直至得出必要的结论。

（七）撰写和提交调查报告
     撰写和提交调查报告是房地产市场调查工作的最后一环。调查报告反映了调查工作的最终成果。要十分重视调查报告的撰写，并按时提交调查报告。撰写调查报告应做到：
     （1）客观、真实、准确地反映调查成果；
     （2）报告内容简明扼要，重点突出；
     （3）文字精练，用语中肯；
     （4）结论和建议应表达清晰，可归纳为要点；
     （5）报告后附必要的表格和附件与附图，以便阅读和使用；
     （6）报告完整，印刷清楚美观。
     　在作出结论以后，市场营销调查部门必须提出若干建议方案，写出书面报告，提供给决策者。在撰写调查报告时，要指出所采用的调查方法，调查的目的，调查的对象，处理调查资料的方法，通过调查得出的结论，并以此提出一些合理建议。
  以上房地产市场调查程序对房地产市场调查工作只具有一般性指导意义。在实际工作中，可视具体情况，科学合理地灵活安排调查工作的内容。

第五部分：房地产市场分析主要有三种方法

房地产市场分析的三种方法包括：对比法，预测法，坐标法。

一、对比分析法。
利用统计学原理及方法，对分析数据或信息进行统计整理，通过对比，发现问题，得出分析结论。主要分为信息对比、模型对比、图示对比三类。
1.信息对比分析。以表格或描述性条文等表现形式，以特定属性或规则将分析数据或信息进行对比分析，得出结论。
2.模型对比分析。事先选定用于解决或分析某类问题结构体系作为参考模型，然后逐项进行数据和信息比较，而得推演出新的数据体系，得出分析结论。
3.图示对比分析。以成分构成图表现和对比各组成部分数据，或在平面图上标示信息进行形象化表现和对比，得出分析结论。

二、预测分析法。
将统计数据或信息，依据一定的逻辑关系进行排列或计算，发现其发展规律和趋向性，从而得出分析结论。分为定性预测、定量预测和因果预测三类。
1.定性预测分析。依靠分析人员的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。
2.定量预测分析。在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术（简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季节指数法），建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算，得出分析结论。
3.因果预测分析。利用原因和结果之间存在数学函数式的内在联系，建立相应的数学模型（回归分析法和相关分析法）来进行预测。

三、坐标分析法。
通过坐标轴原理，将分析数据或信息，按照其函数变化关系或逻辑关联性，设定坐标系或矩阵，对各数据或信息进行对比和趋势研究，发现问题本质或解决办法，得出分析结论。主要分为坐标系分析、矩阵分析、雷达分析三类。
1.坐标分析法。按照2—4个因素之间的逻辑关联，建立坐标系或柱状图进行逻辑分析或数据对比，得出分析结论。
2.矩阵分析法。坐标分析法的延伸，在分析因素数量较多时，各因素之间互为逻辑关系，可多角度建立坐标系，而形成矩阵，进行逻辑变量分析或形象对比，得出分析结论。
3.雷达分析法。坐标分析法的多边衍射，多项分析因素均与某一因素存在关联，而彼此间为并列关系，或为表现某一问题空间内多因素的直观定位，可以一点为原点，以其他多因素为辐射点衍射，形成雷达图分析模式，得出分析结论。
第六部分：房地产市场分析结论的三个要点

包括：
1. 对市场态势综合分析，确定投资决策及入市时机与策略；
2. 对市场供求关系及消费者分析，确定项目营销定位；
3. 对市场营销活动分析，确定推广策略。

第一部分：房地产可行性研究的三重内容境界

可行性研究基本内容可分为：投资机会研究，初步可行性研究，详细可行性研究。

一、投资机会研究
该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。

二、初步可行性研究，亦称“预可行性研究”
在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

三、详细可行性研究
即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在市场上、技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
　　一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理三方面的问题：
第一是验证项目在市场环境的可行性；
第一是要确定项目在技术上能否实施；
第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。
可行性分析所要解决的是特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。－般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研究多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，就只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题：
a、这项目是可行的还是不可行的
b、如果可行，可行到什么程度
c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算

第二部分：房地产可行性研究的四步操作流程

可行性研究操作流程分为：1.确定目标；2.获取数据；3.整合分析；4.编制报告。

一、确定目标
明确拟投资项目的基本概况。包括区位，周边现状，主要经济指标、规划设计要求等。明确可研所需数据，获取方式，分析内容和方法，结论取向等。

二、获取数据
包括两个方面：市场数据信息和财务数据信息。前者为项目开发方案的拟定提供依据和为项目利润实现可行分析提供依据；后者为财务分析和利润率分析提供依据。获取途径主要通过市场调研和搜集资料两种。

三、整合分析
整合数据信息，对相关研究问题运用特定方法进行分析。包括：市场分析、项目分析、投资分析、财务分析、不确定分析。

四、编制报告
通过分析和综合评估，得出可行研究结论，编制出分析报告。主体内容包括：市场可行性结论、开发可行性结论、投资可行性结论、财务可行性结论、应变可行性结论、综合可行性结论。

第三部分：房地产可行性研究的五大分析模块

可行性分析主体结构分为五大板块：市场分析、项目分析、投资分析、财务分析、不确定分析。

一、市场分析

（一）市场分析有三大原因：
1.进行投资决策需要市场分析；
2.进行项目开发定位需要市场分析；
3.制定营销推广策略需要市场分析。

（二）市场分析的三项内容：宏观环境分析；区域环境分析；区域市场分析。
1.宏观环境分析。
宏观环境分析有三项内容：政策倾向分析；经济态势分析；行业发展分析。
（1）政策倾向分析：国家近期对房地产行业出台的相关政策汇总，以及对房地产行业发展的影响。
（2）经济态势分析：国家近期发展态势，经济政策以及对经济发展和房地产行业的影响。
（3）行业发展分析：近期全国房地产业现状，发展趋势，以及对区域房地产市场的影响。
2.区域环境分析。
（1）区域环境分析有三项内容：城市发展概况；经济发展概况；行业发展条件。
城市发展概况分析主要有三项指标：地理位置、行政区划、历史文化。
地理概况。包括：地理位置、面积地形、交通条件等。
行政区划。包括：人口规模、行政辖区、经济片区等。
历史文化。包括：历史沿革、文化倾向、生活习惯等。
（2）经济发展概况分析主要有三项指标：经济结构、经济增长、经济规划
经济结构。包括：产业结构比重、产业技术水平、政府行政效率。
经济增长。包括：国民生产总值增长、人均可支配收入总值增长、人均消费支出增长。
经济规划。包括：经济政策、发展规划、重点项目。
（3）行业发展条件分析主要有三项指标：
社会固定资产投资增长及金融政策倾向；
城市土地供应及房地产市场供需现状和发展趋势；
城市人口增长及城市规划发展情况。

3.区域市场分析。
区域市场分析有三项内容：市场格局分析、市场运行分析、典型项目分析。
（1）市场格局分析主要有三项指标：市场板块、产品布局、重点企业
市场板块。包括：板块划分、板块特征、板块发展
产品布局。包括：产品结构、产品分布、比例评价
重点企业。包括：企业发展、企业实力、运营特点
（2）市场运行分析主要有三项指标：产品特征、消费特征、价格趋势
产品特征。包括：主流产品类型、市场卖点集合、市场主导户型
消费特征。包括：消费者特征、消费心理、消费趋势
消费者特征——消费能力、基本特征、地域结构
消费心理——消费动机（居住、投资、回迁）、消费偏好（楼盘各因素影响）、消费行为（决策：决策动因、影响因素、信息渠道；购买主动性；付款方式）
消费趋势——居住要求概念转变、产品结构需求变化、消费倾向区划转移。
价格趋势。包括：市场价格态势、价格承受能力、价格增长趋势。
（3）典型项目分析主要有三项指标：分析模型、个案分析、整合评议。
分析模型。包括：分析因素、分析方法、结论模型。
个案分析。包括：甄选评价案例、项目数据分析、个案综合评论。
整合评议。包括：市场项目定位总体特征、细分市场需求趋势结论、项目整体定位指向建议。

二、项目分析
项目分析共分五部分内容：项目概况分析、标杆项目分析、项目SWOT分析、项目定位方案、项目开发方案。

（一）项目概况分析。
包含五大项内容：地块位置；宗地现状；社区配套；周边环境、市政配套。
1.地块位置：地块所处地理位置；附图标出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
2.宗地现状：
（1）四周范围；
（2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
（3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
（4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、