工业、产业地产开发模式.doc

中国工业、产业地产开发模式
纲目：
一、工业、产业地产：下一轮地产开发热点
1、“世界工厂”与申城工业地产辉煌前景
2、产业集群对中国经济发展的重要性与产业地产的辉煌前景
二、中国工业、产业地产的开发现状及趋势
1、工业地产开发现状及趋势
2、产业地产开发趋势
3、中国产业地产开发案例
三、“三套车”——工业产业地产开发战略合作模式
四、工业产业地产项目赢利模式
五、工业产业地产项目运营模式
六、工业产业地产项目开发流程
七、工业、产业地产项目传播与招商模式

一、工业、产业地产：下一轮地产开发热点
1、“世界工厂”与申城工业地产辉煌前景

随着世界制造中心向中国转移步伐的加快，“长三角”首当其冲成为首先“接口”，下一轮申城周边的标准工业厂房和现代物流用房，都将供不应求。现代工业厂房的开发和租赁，将成为房产开发的大热门。
——〈〈解放日报〉〉

截至2002年，上海各类房产总面积约在3.5亿平方米左右，而工业房产就占到8000多万平方米。

上海每年至少可向市场提供1000多万平方米的工业、产业地产（不包括工业用地面积）。
●对于大批空置或闲置的工业厂房，有四个方面的潜在用途功能可供投资商投资规划与开发：

社区商铺。

商务办公用房。

都市工业楼宇（园）。

制造业配套功能用房。

2、产业集群对中国经济发展的重要性与产业地产的辉煌前景

●什么是产业集群？产业集群在世界经济发展中的重要作用？

产业集群是某产业的相同、相近与相关企业聚集某地，进而吸引一些相关服务机构进驻该地，从而形成的一个有效的经济群体。产业集群在经济竞争中产生很强的竞争优势，其本质是一种生产组织方式，通过对产业集群的有效培育与发展可以实现多种经济发展目标。产业集群的形成一般有诱致性自发形成，强制性培育形成和引导性培育形成。

国务院发展研究中心钱平凡——

产业集群是全球性的经济发展潮流

产业集群发展与工业化进程相辅相成

产业集群可作为经济发展的战略方式

●产业集群的竞争优势

专业化

集中化

网络化

地域化

●中国产业集群发展趋势

产业集群发展的经济社会作用
产业集群的经济效应——
——首先，产业集群的出现显著推动了国民经济尤其是地方经济的发展。
——其次，集群经济可以使同一产业内部的分工更为精细化，使一个企业可以集中于该产业的某一个工序或某一种中间产品的生产，从而可以节约成本，提高效率。
——第三，集聚将促使各企业在激烈的竞争中进行技术创新，使先进的经验、技术更为迅速地在区域内传递，产生技术溢出效果。
——第四，核心产业的集聚对上下游关联产业产生更为强烈的需求，从而推动这些关联产业发展，进而在一个地方形成一种完整的产业链条。
——第五，随着主导产业的延伸和关联产业的出现，特定产业集群所在地区的人口将大规模增长，从而带动第三产业发展。
——第六，建立产业集群有利于集中治理污染，节约环保成本。

产业集群的社会效应——
——首先，由于经济集聚——扩散效应，产业集群将创造更多的就业岗位。
——其次，产业集群的形成将造成人口的大规模集中，而人口的大规模集中正是城镇化的基础。
——第三，人口的集中及其就业问题的解决，加上城镇化的推进，再辅之以适当的农地制度创新，将增加继续主要经营农业的农民的农业用地规模，实现适度规模经营。
——第四，产业集群的发展推动了企业家、管理者和劳动者素质的提高，扩大了工人、管理人员、个体工商户与企业家队伍，从而有助于优化各地的社会结构。

●产业集群的的六个特点——

一是产业集群覆盖到大部分的传统行业。

二是产业集群已形成较大的经济规模。

三是一些产业集群已经形成特色产业和品牌。

四是一些产业集群中出现了规模较大的龙头企业，吸引众多中小企业加入其产业链，带动了相关产品的技术创新。

五是一些产业集群已经成长为相关行业的产业基地。

六是许多产业集群产品外向度不断提高。

●产业集群对中国经济的战略作用及产业地产的辉煌前景

第一、培育与提升产业竞争优势的重要途径。

第二、推动地方经济增长的重要方式。

第三、促进中小企业发展的重要方式。

第四、促进农村工业化与城镇化进程的重要途径。

第五，国家与区域创新系统的一种重要实现方式。

在新一轮全球化竞争中，产业集群将对中国经济的发展起到重要的战略作用。由于自发形成的产业集群存在着各种缺陷，今后中国将兴起更多以政府引导为基础的产业集群。这意味着产业地产发展的辉煌前景。

二、中国工业、产业地产的开发现状及趋势

1、工业地产开发现状及趋势

中国目前的工业地产开发，大多还停留在工业厂房、商铺等物业形态的单一开发层面。

工业地产开发的趋势是与产业地产联姻，在符合区域经济发展总体布局与规划的前提下，进行一种工业综合开发。

2、产业地产开发趋势

下一轮科技园区或产业基地的开发，将由房地产开发商唱主角。

当工业地产与产业地产合而为一，便诞生了一种综合性房地产开发。在一个产业集群或产业基地中，将囊括各种类型的房产形态：商铺、办公楼、标准厂房、仓储、展览馆以及配套住宅等。

工业（或产业）地产实际上成为最复杂、最具挑战性的房地产开发领域。对于开发商而言，工业（或产业）地产则不仅蕴藏着新的利润空间，也将使其在区域经济发展乃至在宏观经济舞台上，发挥前所未有的重要作用。这将为房开企业及其企业领袖的可持续发展，赢得更大更广阔的博弈空间

3、中国产业地产开发案例

上海国际包装·印刷城堪称中国产业地产开发的先行者与代表性案例。作为中国包装印刷综合产业基地、中国包装印刷中央商务区·行CBD、中国包装印刷“一站式”采购中心与贸易港，其成功开发已引起国内、国际包装印刷业界的普遍关注。

上海国际包装·印刷城的开发模式，为中国产业地产的开发积累了大量可资借鉴的丰富经验。
三、“三套车”——工业产业地产开发战略合作模式

政府、行业协会开发商

工业产业
地产项目

四、工业产业地产项目赢利模式

1、前期：项目招商阶段

物业形态

赢利方式

利润水平

备注

纯商务楼

售、租

高
以售为主。销售对象为厂商或投资者。

公寓式办公

售、租

中

同上

商铺或展厅

售、租

高

同上

仓储

售、租

中、低
直接销售或出租给厂商

标准厂房

售、租

中、低

同上

2、后期：项目管理阶段

项目

赢利方式

赢利水平

备注

信息服务

高

科技服务

高

产品代理

高

物流服务

中、低

物业服务

低

五、工业产业地产项目运营模式

1、前期：项目建设阶段
项目建设委员会
政府
行业协会
房地产开发商
职能部门
职能部门
职能部门
职能部门
职能部门

2、后期：项目管理阶段

政府

项目管理委员会
行业协会

开发商

项目管理公司

职能部门

职能部门
职能部门
职能部门
职能部门

六、工业、产业地产项目开发简要流程

产业锁定及项目定位
政府公关
及调研
产业分析

项目审批
可行性
研究报告
选址

各种建设手续审批哦
招商
施工

营销策划

永续经营管理

七、工业、产业地产传播与招商模式
1、传播招商基础

●政府、行业协会的重要性

政府部门的政策支持，行业协会的专业指导及其在行业发展协调方面的权威地位，是工业产业地产传播与招商的重要前提。

成功的工业产业地产开发商并不被动地等待政府和行业协会的既有政策支持，而是通过自己的实力和雄心以及对产业发展的深刻把握，来促使政府、行业协会改变原政策或针对项目出台新的政策。
开发商通过影响政府和行业协会的决策，可以使自己在与政府、行业协会的博弈中占居主动，从而极大地提升自己在社会经济舞台上地位。

●产业集聚理论的阐释与发挥

理论营销是工业产业地产传播与招商的另一法宝。对产业集群理论的深入阐释以及对特定产业发展的深刻洞悉，是说服厂商的重要基础。在此前提之下，通常意义上的传播和广告技术才有发挥作用的可能。

2、工业、产业地产传播招商手段

（1）软广告。

（2）报刊广告。

（3）DM直邮广告。

（5）招商会：国际；全国；区域。

（6）关系营销：行业协会公关。

（7）关系营销：客户介绍。

（8）示范营销：攻克行业领袖企业。

（9）特定社会群体：投资阶层营销。

（10）学术营销：产业集群和行业集聚论坛。

（11）人员促销：专业销售队伍。

（完）

上海灵智营销管理咨询有限公司
2004年10月