上海裕安大酒店项目计划书.docx

上海裕安大酒店项目计划书

上海裕安投资
二 〇 〇 六 年 八 月 八 日

目 录

一、上海高星级酒店市场分析及裕安大厦简介
〔一〕上海高星级酒店现状分析………………………………….1
〔二〕上海浦东新区酒店市场分析……………………………….2
〔三〕裕安大厦简介及区位特点………………………………….4
〔四〕上海裕安公司介绍及经营特色…………………………….4
二、改建裕安大酒店的意义
〔一〕提高裕安大厦资产收益、提升安徽在沪形象………......6
〔二〕抓住安徽经济〝东向进展〞战略机遇，充分利用裕安的品牌效应，使裕安大酒店成为新一轮沪皖互动的桥头堡………………6
三、裕安大酒店的规划设想和设计档次
〔一〕酒店客房标准……………………………………………….8
〔二〕配套设施标准……………………………………………….8
〔三〕装饰布局标准……………………………………………….9
〔四〕前厅〔大堂〕标准………………………………...........9
四、裕安大酒店工程改建可行性
〔一〕建筑结构……………………………………………………10
〔二〕空调设备…………………………………………………..10
〔三〕锅炉及热交换设备………………………………………..10
〔四〕供水设备……………………………………………………11
〔五〕排水系统…………………………………………………..11
〔六〕供电设备…………………………………………………..11
〔七〕电梯设备…………………………………………………..11
〔八〕酒店大堂…………………………………………………..11
五、裕安大厦改建酒店的优势条件
〔一〕裕安大厦外观现状…………………………………………12
〔二〕裕安大厦内部结构…………………………………………12
〔三〕大厦现有设备差不多齐全……………………………………12
〔四〕酒店与写字楼互为补充……………………………………13
〔五〕改建费用低、周期短……………………………………..13
六、改建后裕安大酒店功能介绍………………………………………13
七、裕安大酒店改建成本及改建前后收益对比
〔一〕裕安大酒店改建成本………………………………………15
〔二〕酒店改建前后收益对比……………………………………18
八、酒店的经营成本及效益分析
〔一〕酒店年营业收入测算………………………………………22
〔二〕酒店年经营成本测算………………………………………25
〔三〕营业税………………………………………………………29
〔四〕所得税………………………………………………………30
九、财务分析
〔一〕投资回报分析………………………………………………31
〔二〕盈亏平稳分析……………………………………………..33
〔三〕现金流量表………………………………………………..37
十、裕安大厦业主分布态势及业主参股方式
〔一〕业主分布态势………………………………………………39
〔二〕合作方式……………………………………………………41
十一、裕安大酒店的公司治理结构
〔一〕采纳股份形式…………………………………..42
〔二〕公司治理结构…………………………………………….46
十二、上海裕安大酒店经营治理方式的建议
〔一〕自行治理…………………………………………………..52
〔二〕聘用酒店顾问公司………………………………………..52
〔三〕纳入酒店治理集团经营体系………………………………53
十三、结语………………………………………………………………54
附件

上海裕安大酒店项目打算书

一、上海高星级酒店市场分析及裕安大厦简介
〔一〕上海高星级酒店现状分析
«上海市旅行事业治理委员会公告〔2006年第1号〕»称，到目前为止，上海拥有五星级饭店25家，四星级40家，三星级125家，二星级130家。
从分布状况看,四、五星级饭店大都集聚在中心城区。这与高星级饭店的功能定位和适配环境差不多一致。近、远郊地区目前尚未有正式挂牌的成熟的五星级饭店;四星级饭店仅有宝山的宝山宾馆、奉贤的悦华大酒店与嘉定的迎园饭店。三星级以下饭店相对平稳,全市18个区与崇明县均有分布。
依照上海市2005年统计年鉴的数字显示，上海市2004年旅行星级饭店差不多情形如以下图所示：
图表1：上海市2004年旅行星级饭店差不多情形
旅行星级饭店差不多情形 (2004)
指标
合 计
五星级
四星级
三星级
二星级
一星级
饭店数〔个〕
359
24
37
132
147
19
客房数〔万间〕
6.05
1.05
1.31
2.35
1.22
0.12
床位数〔万张〕
10.32
1.50
2.07
4.25
2.26
0.24
客房平均出租率〔%〕
69.0
76.0
72.3
65.7
66.3
61.1
营业收入〔亿元〕
139.69
60.10
34.33
35.24
9.37
0.65
平均房价 (元/间天)
539
1177.21
586.81
332.94
204.70
178.23
另外，依照上海旅行事业治理委员会网站所公布的统计资料，上海市四星级饭店2005年1月至2006年2月平均出租率和房价走势如以下图所示：
图表2：上海市四星级饭店平均出租率〔2005.1—2006.2〕

图表3：上海市四星级饭店平均房价〔2005.1—2006.2〕

依照上图数据显示，上海市四星级酒店2005－2006年平均出租率一样在60—80％之间波动，平均房价在600－800之间波动。然而，由于浦东新区金融中心的专门地理区位，酒店出租率和平均价格都高于全市平均水平。
〔二〕上海浦东新区酒店市场分析
随着金融、旅行会展等现代服务业迅速进展，浦东对高档宾馆的需求量也不断提升。据浦东新区旅行会展处统计，自2002年以来，浦东新区四星级以上的高星级宾馆平均房价年均增幅达17%，2005年达到每晚每间1513元，平均出租率均高于72%这一良好水平。
这几年，高星级宾馆兴建越来越多。从黄浦江畔的世纪大道由西向东，在不到1公里的距离里，已投用和将建设的世界顶级酒店达到6个品牌——临江的两座香格里拉酒店、香港新鸿基地产在建项目中引进的W酒店和里兹·卡尔顿酒店、差不多投用的金茂君悦酒店、在建的环球金融大厦和21世纪大厦将分别引进柏悦酒店和四季酒店。世界各地抢摊陆家嘴金融贸易区的机构越来越多，作为高星级酒店潜在客户集合的甲级写字楼还在不停建筑，而且短期内还将连续出现供不应求的局面。此外，其中有半数以上世界500强企业在浦东、近百个在金桥出口加工区设立总部基地，商贸往来专门频繁，高星级酒店自然孕育着庞大进展空间。
上海作为国际会展之都及国际性旅行观光都市，会展旅行业专门发达。据统计，仅浦东新区一年的国际性会展就高达600个，上海新国际博览中心一年365天几乎都有展会，今年展会日程就已排至2020年。2020年上海世博会历时6个月，将吸引200多个国家和国际组织参展，吸引海内外7000万人次参观，参展参观者居历届世博会之首，这些参观者将成为浦东高星级酒店重要的客户资源。2020年前上海酒店业规模将大幅度扩容，床位将从现在的27万张增加到40万张，其中星级酒店的床位将从现在9万张的基础上增加到17万张。
综上所述，依照浦东高星级酒店的进展趋势以及酒店业庞大的进展空间，把裕安大厦部分楼层改建为酒店，组建裕安大酒店是符合市场进展需要的。
〔三〕裕安大厦简介及区位特点
裕安大厦位于上海市浦东新区东方路738号，地上30层、地下一层，总建筑面积39000平方米。裕安大厦享有〝浦东开发开放第一楼〞的美誉，被载入浦东开发开放史，代表了安徽在上海的形象。
大厦位于陆家嘴金融贸易区中心地段，紧邻第一八百伴、世界广场、华都、汤臣、宝安等商贸大厦，周边有紫金山、齐鲁万怡、通贸、由由〔喜来登〕、红塔、汤臣州际等高星级酒店。目前，大厦功能齐全，商务中心、银行、餐饮等一应俱全。2005年末裕安大厦房屋入住率达到 94 %，较2004年〔88%〕提高6个百分点。
裕安大厦交通十分方便，公交地铁车站近在咫尺。大厦紧邻世纪大道地铁站，从地铁站到裕安大厦徒步只需3分钟。另外，依照上海轨道交通规划，世纪大道路地铁站将成为有4条地铁线聚拢的交通枢纽站，裕安大厦优越的交通条件更为凸现。
去年以来，公司已自筹资金对裕安大厦一楼大堂、消防系统、监控中心、中央空调及管网系统等进行了全面的改造，开设了职员餐厅等服务设施，大幅提高了大厦服务功能。改造后的监控中心面貌焕然一新，整洁舒服，设备精良，成为裕安大厦对外展现的又一〝窗口〞。裕安大厦软硬件各方面的改造完成为裕安大酒店的改建奠定了良好的基础。
〔四〕上海裕安公司介绍及经营特色
1.公司简介
上海裕安公司位于浦东裕安大厦，是经安徽省人民政府批准，并由省政府出资在上海浦东注册的国有大型一类企业，是安徽省在上海的重要联络和经营平台。
目前，公司正充分发挥品牌、地理和区位优势，抓住安徽实施东向进展战略、长三角产业结构调整等有利时机，坚持以人为本的企业文化，打破原有思维并拓展业务框架，转变经营观念，创新进展模式，以进展现代服务业为方向，依靠两地资源和市场优势，有效促进沪皖两地人员流、商品流、资金流、技术流、信息流、项目流的相互流淌，大幅提高了公司的经济收益及进展速度。
2005年6月4日，安徽省委书记郭金龙一行到裕安公司进行视察和指导工作，在听取公司领导工作汇报后，郭书记明确指出，裕安公司要抓住我省实施〝东向进展〞战略的机遇，围绕〝世博会〞那个亮点做文章，努力做好东向经济的桥头堡，为安徽和上海两地经济的进展做出应有的奉献。郭书记还充分确信了裕安公司重新整合裕安大厦产权、对大厦实施统一化治理的思路，认为大厦实施统一经营，是合作共赢的好事，对大厦整体形象的提升、收益的提高都大有好处。
2.公司的优势
裕安大厦的建设，是安徽省呼应浦东开发的重要举措，展现了安徽对外开放的决心。裕安公司作为裕安大厦的建设者和安徽省委省政府在上海的〝窗口〞企业，在沪皖两地有着良好的品牌优势，是连接两地市场、促进沪皖资源配置的桥梁，是安徽实行〝东向进展〞战略的桥头堡。
作为安徽省在上海的唯独省属企业，裕安公司得到安徽省委省政府、上海市委市政府领导的高度关注和大力支持。在沪皖两地，拥有良好的信息资源和沟通渠道，从而为公司的投资经营、合作开发、资本运作制造了良好的条件。

二、改建裕安大酒店的意义
〔一〕提高裕安大厦资产收益、提升安徽在沪形象
裕安大厦作为安徽在上海树立的重要的形象工程，是上海浦东第一座省部大楼，是安徽省在上海的标志性建筑。大厦内住有安徽省属单位10多家，是安徽省进展外向型经济在上海的桥头堡。裕安大厦落成10年来，为省内企业进入上海市场、树立安徽在沪形象、促进沪皖两地经济交流与合作发挥了不可替代的作用。
由于裕安大厦产权分散，业主单位各自为政，裕安大厦无法实行集中统一经营，加上大厦投入运营已超过10年，资产质量和收益已受到阻碍。因此，重新整合裕安大厦产权、组织省属企业业主以及部分私人业主共同参加裕安大酒店改建工作、对大厦实施统一化治理，关于提升裕安大厦整体形象、确保各业主单位实现资产保值增值显得专门必要和紧迫。
〔二〕抓住安徽经济〝东向进展〞战略机遇，充分利用裕安的品牌效应，使裕安大酒店成为新一轮沪皖互动的桥头堡
以上海为中心的长三角经济区是中国规模最大同时也是最具活力的经济区域。上海将建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一，将成为现代化的国际大都市。2020年上海世博会更是难得的进展机遇，在世博会举办前后和举办过程中会有专门多商机。安徽是最临近长三角地区的一个省份，面对这一区位优势和进展机遇，安徽经济实施了〝东向进展〞战略。而新组建的裕安大酒店地处上海开发开放的最前沿——浦东新区，必将成为安徽东向进展战略的桥头堡，为促进安徽和上海两地经济联系交流，加快安徽经济融入长三角经济，推动安徽经济的迅速进展做出历史性奉献。
随着上海市快速进展为国际大都市，其作为华东经济体龙头的带动作用越来越庞大，相应沪皖两地交流日益扩大，两地政务商务往来将日益频繁，对本地宾馆酒店业需求大大增加。而裕安大酒店作为安徽在沪窗口公司投资兴办的酒店，关于吸引安徽客源，具有天然的优势。另外，裕安公司在省部窗口企业中领先进驻浦东，相伴着浦东开发开放的全过程，差不多在上海建立相当的知名度和阻碍力，裕安将给酒店的品牌建设提供强有力的支持。
从长期的眼光看，随着裕安大酒店在上海浦东的成功经营，裕安公司将逐步积存起现代化的酒店经营治理理念和方法，必将反过来带动安徽内地酒店业的进展，在加强省内宾馆酒店行业整合、增强省内旅行业竞争力、加快安徽经济建设方面做出更大的奉献。

三、裕安大酒店的规划设想和设计档次
上述两部分，我们着重分析了上海高星级酒店的进展现状以及改建裕安大酒店的意义，正是基于此，我们建议裕安大厦应按照四星级酒店标准来进行改建。酒店拟按照如下标准进行改建：
〔一〕酒店客房标准
酒店将设计客房楼层共10层，打算拥有183间〔套〕各类能满足商务旅行、行政办公用途的豪华、舒服客房，其中，豪华套房12间、商务间45间、标准房126间。
酒店房间力求装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具和床上用品。室内满铺高级地毯，或优质木地板及其他适应材料等。采纳区域照明且目的物照明度良好。
客房拥有独立卫生间，装有高级抽水马桶、面盆及有彩色标识的冷热水龙头、梳妆台(配备梳妆镜和必要的盥洗用品)、浴缸并带淋浴喷头〔或只设单独淋浴间〕，配有浴帘、晾衣绳。采取有效的防滑措施。卫生间采纳豪华建筑材料装修地面、墙面，色调高雅柔和，采纳分区照明且目的物照明度良好。
客房拥有良好的排风系统、110/220V电源插座、 副机。配有吹风机。24小时供应冷、热水。程控 可直拨国内和国际长途。提供国际互联网宽带接入服务。 机旁备有使用说明及市内 簿；有彩色电视机、提供客人能够操纵的音响系统。配备十分有效的防噪音及隔音措施；有内窗帘及外层遮光窗帘等。
〔二〕配套设施标准
大型中、西餐厅聚拢各式精美的中西佳肴，可满足不同来宾不同的饮食文化需求；
设施完善，类型丰富的娱乐设施，设有桑拿、健身中心、桌球室、美容美发厅等，使来宾在休闲中排除紧张、疲劳；
典雅豪化，风格迥异的会议室及多公能厅，可承接国内外大型商务会议、婚宴，是举行各种规模国际、国内会议、宴会的最正确场所；
大型购物天地聚拢世界各地精品，让来宾〝足不出户〞即可满载而归；
酒店拥有近100个泊车位的停车场，能完全满足各类客人的停车需要；
同时商务中心要紧将代售邮票，代发信件，办理电传、 、复印、国际长途 、代购交通票务、国内行李托运等。提供打字和电脑出租等服务；提供代购交通、影剧、参观等票务服务。
〔三〕装饰布局标准
酒店布局合理，外观有特色，设施使用方便、安全。内外装修采纳高档、豪华材料，工艺精巧，具有突出风格。酒店内公共信息图形符号符合LB/T001。酒店各区域通风良好，空气质量符合国家标准。 对客服务的设施设备养护良好，达到整洁、完整、卫生，并坚持正常功能。职员更衣室、公共卫生间、浴室、餐厅、宿舍等工作和福利设施功能相对完善，有相应的治理制度，与酒店星级形象相一致。
〔四〕前厅〔大堂〕标准
酒店大堂设在大厦裙一楼，面积宽敞，与接待能力相适应；气氛豪华，风格专门，装饰典雅，色调和谐，光线充足；有与酒店规模、星级相适应的总服务台；大堂内有中英文标志。大堂将提供如下服务：24小时提供接待、问询和结帐服务；提供留言服务；提供一次性总帐单结帐服务(商品除外)；提供信用卡服务；提供外币兑换服务；同意客房预订；在非经营区设客人休息场所；提供代客预订和安排出租汽车服务；能够用英语提供服务等等。

四、裕安大酒店工程改建可行性
〔一〕建筑结构
裕安大厦建筑结构为框架结构，每层面积能够自由分割。依照每层面积及四星级酒店房间设置标准，大厦单层可改建为14个标间，5个商务间。如市场需要，可将大厦的一个单层改建为12个豪华套房。
〔二〕空调设备
目前，裕安大厦具有〝特灵〞冷水机两台、循环泵四台、冷却泵三台、冷却风机二台。空调设备差不多能够适应大酒店改造的需要，然而相关的主管道需要重新更换，以便使用酒店客房的需要。
酒店区域空调需要单独配置功率较小的两台冷水机组及相应设备，以便24小时独立运行供应冷气。
〔三〕锅炉及热交换设备
裕安大厦现有锅炉三台，热交换〔地下车库〕的所有气包和主管道目前还比较新，能够供裕安大酒店使用，不需要更换或添加此类设备。同空调设备类似，酒店区域锅炉也要单独配置，以便冬季24小时独立运行供暖。
〔四〕供水设备
目前，裕安大厦总共有四只水箱，除其中一个水箱容量是25吨以外，其他水箱容量均为50吨。因此，以目前的供水设备来看，改造后的裕安大酒店供水没有问题。另外，水压和流量等也符合酒店所需标准。
〔五〕排水系统
排水问题是裕安大厦改建为酒店的最大问题。目前裕安大厦下水道管道太少，部分排水管道也不大通畅，出水口径又相对太小。尽管目前排水系统作为办公用楼使用是符合要求的，然而作为酒店使用，就比较困难了。因此，为优化排水系统，酒店改造必须要对所有排水管道进行重新布管。另外，排水系统还需要配备污水处理装置。
〔六〕供电设备
目前，裕安大厦单个楼层均能提供3×80A的容量，供电设备状况良好，因此，酒店改建完成后，供电系统是没有问题的，只需进行小量的线路调整，就能够符合酒店的用电需求。
〔七〕电梯设备
目前裕安共有主楼电梯四部、货运电梯一部、裙楼扶手电梯六部。主楼电梯为OTIS电梯，速度2.5m/s，载重为1150KG，容量15人。因此，电梯符合四星级酒店的硬件要求。酒店经营时，可依照实际情形分区使用电梯，以方便酒店客户迅速入住房间。
〔八〕酒店大堂
目前，裕安大厦一楼裙楼是按照写字楼的标准进行设计的。而酒店改建需要把一楼裙楼按照四星级酒店标准改建为酒店大堂。改建后，一楼大堂将有咖啡吧、茶吧等酒店配套设施。主裙楼大堂、大门、停车场、电梯设备等均需要大规模改造，以便有与高星级酒店相对应的高档次、高品味的公共设施、环境。

五、裕安大厦改建酒店的优势条件
〔一〕裕安大厦外观现状
一个外形设计具有鲜亮个性的酒店建筑无疑会给人们留下难忘的印象，同样也为其收益打下良好的基础。裕安大厦是浦东新区第一幢高层建筑，外观淳朴不失典雅，与周边汤臣、华都、宝安、齐鲁、嘉兴等大厦相比自成特色，完全符合高星级酒店建筑的外观标准。
〔二〕裕安大厦内部结构
裕安大厦建筑结构为框架结构，依照每层面积及四星级酒店房间设置标准，大厦每层面积均可自由分割，楼层局部的调整对大楼结构及每层总体布局阻碍专门小，有效降低了酒店内部改造成本。另外，高等级酒店一样拥有自己的裙楼，裕安大厦的四层裙楼，为合理布局会议中心等配套设施打下良好基础。
〔三〕大厦现有设备差不多齐全
目前，裕安大厦现有设备差不多完备，功能差不多齐全。如大楼空调设备、供排水系统、供热系统、电梯设备、供电设备、地下停车场等配套设施在稍作调整后，能够完全适应酒店的改建。另外，由于目前裕安大厦是办公写字楼，因此依照四星级酒店的硬件标准，需添置小部分酒店设备。
〔四〕酒店与写字楼互为补充
高级商务写字楼和高星级酒店的有机组合对高层大厦来说，是全新高效的主题式商业组合，沪上专门多知名大厦均采纳此组合，即大厦部分楼层是办公用楼，部分是酒店用楼。在这种商业组合中，写字楼为酒店提供商务客源，酒店为写字楼带来高档的酒店式物业治理。两者商业模式既相对独立又互为补充。
〔五〕改建费用低、周期短
利用裕安大厦现成的办公用房改建为四星级酒店用房，改建用费较低，假设以10个楼层运算，改建费用可操纵在1500万元人民币左右。假设要是在同类地区另寻新址兴建类似级别的酒店，所需资金至少将达7－8亿元。与此相比，改建酒店显得经济实惠。另外，改建酒店周期也较短，假设改造10个楼层，所需时刻至多4－5个月。而要是兴建酒店，从购地到竣工直至酒店营业，一样需要四至五年时刻。

六、改建后裕安大酒店功能介绍
裕安大酒店由裕安大厦部分主楼层、一楼裙楼、二楼裙楼以及停车场改造而成，打算改建豪华套房12间、商务间45间、标准房126间。每个装修雅致的客房和套间均备有闭路彩色电视、单独的浴室和淋浴、单独操纵的空调系统、国际直拨 带浴室专线。酒店设有卫星地面接收系统，可为来宾及时转播国际电视节目。另外，酒店将拥有中央音响系统、中央空调系统、自动火警系统以及电脑治理系统等现代化设施。
另外，酒店还将拥有：
〔1〕现代化的商务中心，面积100平方米，位于群1楼；
〔2〕设备完善的健身房，面积150平方米，位于裙2楼；
〔3〕高档购物中心，面积200平方米，位于裙1楼；
〔4〕可同时容纳160人参会的会议中心〔可分隔为4－6间小型会议室〕，面积300平方米，位于裙2楼；
〔5〕典雅别致的咖啡吧、酒吧、茶吧，面积200平方米，位于裙1楼。
〔6〕大型宴会餐厅，能够和裕安大厦现有餐厅开展合作。
〔7〕停车场，面积2078.35平方米。
酒店要紧功能附表：
图表4：裕安大酒店要紧功能表
序号
酒店功能
面积〔单位：平方米〕
备注
1
豪华套房
1035．13

2
商务间、标准房
9316．17

3
停车场
2078.35

4
商务中心
100
改建费用20万
5
健身房
150
改建费用20万
6
大型会议中心
300
改建费用50万
7
咖啡吧、酒吧、茶吧
200
改建费用30万
8
餐厅

与大厦现有餐厅合作

七、裕安大酒店改建成本及改建前后收益对比
〔一〕裕安大酒店改建成本
依照大酒店改建的初步规划，将从大厦中选择10个楼层作为酒店楼层，另外大厦裙楼将改建为酒店大堂，大厦地下车库也将改建为酒店停车场，据此大酒店改造总面积为15664.08平方米，
其中，〔1〕客房面积为：10351.3平方米；
〔2〕停车场面积2078.35平方米；
〔3〕一楼大堂面积约为1834.43平方米〔扣除华夏银行所占面积〕；
〔4〕其他功能设施面积约1400平方米〔扣除华夏银行所占面积〕。
假设以其中一个楼层改建为酒店豪华套房，其它九个楼层改建为商务间和标房来运算，那么有1035.13平方米改建为套房、9316.17平方米改建为商务间和标房。
大酒店各功能区域面积比例图如下：
图表5：裕安大酒店功能区域面积比例图

依照四星级酒店设计标准，裕安大酒店改建工程将包括以下几个大的项目：〔1〕套房装饰；〔2〕标房装饰；〔3〕房间机电；〔4〕大楼设备；〔5〕套房家具、窗帘等；〔6〕标房家具、窗帘；〔7〕大堂改造等。下面用图表示裕安大酒店改建工程预算：

图表6：裕安大酒店改建工程预算表
编号
项目名称
单位
工程量
单价〔元〕
合计〔元〕
1
豪华套房装饰
M2
1035.13
1050
1086886.50
2
商务间、标房装饰
M2
9316.17
880
8198229.60
3
房间机电
M2
10351.3
120
1242156.00
4
大楼设备
项
1
1156000
1156000.00
5
套房家具、窗帘
套
12
15019.38
180232.56
6
商务间、标房家具、窗帘
套
171
11816.35
2020595.85
7
酒店其他要紧功能

1200000
工程总造价
元

15084100.51
备注：
1、大楼设备项目，包括空调改装、增加锅炉交换器等，属于暂估改建成本；
2、一楼酒店大堂改造费用已摊薄〝酒店其他要紧功能〞栏目，因此不另行运算。

依照该工程预算，工程改建费用大致如下：
〔1〕大酒店豪华套房装饰面积为1035.13平方米，按照每平方米1050元的经济指标运算，酒店套房改造工程造价为1086,886.5元；
〔2〕大酒店商务间、标房装饰面积为9316.17平方米，按照每平方米880元的经济指标运算，酒店标房改造工程造价为8198,229.6元；
(3)酒店改造机电部分的工程费用假设按照每平方米120元的经济指标运算，10个楼层的机电改造费用为1242156元。
〔4〕酒店其他要紧功能设施如商务中心、健身房、大型会议中心、咖啡吧、酒吧、茶吧等，其改造费用约120万元。由于部分要紧功能设施位于酒店一楼大堂。因此大堂改造费用已差不多摊薄到上述改造费用中，将不另行运算。
酒店改造工程总体费用，除了包括套房、标房、机电部分的改造费用，还应该包括大楼设备的更换费用、酒店房间家具、窗帘等费用。依照表格显示，酒店改造工程总造价为15084100.51元。
各项目改建费用占总改建费用的比例如以下图表示：
图表7：裕安大酒店改建费用比例示意图

〔二〕酒店改建前后收益对比
改造前：我们按照单层面积来进行效益测算：目前，裕安大厦平均租金3元人民币/平方米/天〔除去相关成本，业主收益并达不到3元人民币/平方米/天〕，按此价格并以办公用房出租率为95％运算，单层年出租收入为107.68万元人民币，那么10个楼层的年出租收入为1076.8万元人民币。依照酒店设计，一楼裙楼1834.43平方米和停车场〔36个车位，2078.35平方米〕将作为酒店的辅用设施，改造前，该辅用设施年总收入约94.56万元。假设按此运算：
改造前，每平方米年收益＝酒店年总收入/酒店总面积
＝〔10个楼层的年出租收入＋辅用设施年收入〕/15664.08平方米
＝1171.36万元/15664.08平方米
＝747.8元人民币。
改造后：依裕安大厦楼层的布局及面积，打算将其中9个楼层改建为标准间和商务间，将其中一个楼层专门改建为高级套房。单楼层可改建为14套标准间及5套商务间，另外，单楼层也可改建为12个豪华套房。依照上述改造方式，裕安大酒店将拥有183间客房，其中豪华套房12间、商务间45间、标准房126间。
目前，据调查，裕安大厦周边酒店的价格为：

图表8：裕安大厦周边酒店价格一览表(单位：元)
酒店名称
星级
标准间价格
套房〔高级房〕价格
上海锦江汤臣大酒店
5
市场价1800
旅行社签约价1944元
上海齐鲁万怡大酒店
4．5
1136
1711
宝安大酒店
4
772
858
通贸大酒店
4
828

浦东华美达大酒店
4

1180
上海外高桥皇冠假日酒店
4．5

1251
明城大酒店
3．5
898

上海浦东香格里拉大酒店
4．5
2473
2668
紫金山大酒店
5
900

上海证大丽笙酒店
4．5

1021
以上述10个酒店的价格作参考并对浦东其他同等级酒店加以统计分析，我们认为目前浦东四星级酒店的标准间保守价格为800元，商务间保守价格为1100元，豪华套房保守价格为1500元。
假设按照上述价格且酒店年出租率70％运算，高级套房楼层年收入为459.9万元;商务间年收入为1264.73万；标准间年收入为2575.44万元，那么10个酒店楼层的年收入为4300.07万元。另外，其他配套设施年收入135万。假设按此运算：
改造后，每平方米年收益＝年总收入/酒店总面积
＝〔10个楼层的年出租收入＋配套设施年收入〕/15664.08平方米
＝4435.07万元/15664.08平方米
＝2831.36元人民币
另外，改造后的一层大堂还可产生客观的经济效益，如高级西餐厅、咖啡吧、购物中心、商务中心等。
从大厦改造前后的毛收入对比来看，酒店的年收入至少为改造前的3.7倍。因此，大厦从办公用房改建为酒店用房将为宽敞业主带来庞大的经济效益回报。
改造前后收入对比示意表：〔单位:元〕

图表9：裕安大厦改造前后收入对比表
对比项
改造前
改造后
备注
10个楼层的年出租收入
1076.8万
4300.07万
——
辅助设施年收入
94．56万
——
改造后收入列入改造后配套设施年收入
改造后配套设施年收入
——
135万
——
年总收入
1171.36万
4435.07万

每平米年总收入
747.8
2831.36

每平米日总收入
2．05
7．75
裕安大厦平均租金3元。改造前的2.05元摊薄了辅助设施面积

八、酒店的经营成本及效益分析
〔一〕酒店年营业收入测算
裕安大酒店拥有183间客房，其中套房12间、商务间45间、标准房126间；另外，拥有大型会议中心、高级西餐厅、咖啡吧、健身房、商务中心等酒店配套设施。
〔1〕营业收入:要紧是酒店客房收入。
按照套房价格1500元/日、商务间1100元/日、标间800元/日运算，酒店出租率按照70％运算，酒店客房年收入为4300.07万元：其中，高级套房年收入为459.9万元、商务间年收入1264.73万元、标准间年收入2575.44万元。各房间类别年收入比例表：
图表10：裕安大酒店各房间类别年收入对比表

随着2020年上海世博会日益临近，以后几年上海高星级酒店的出租率将有稳步上升，另外，酒店房间价格也将大幅度增长，因此，裕安大酒店的年主营收入也将随之有较大涨幅。
从2006年至2020年，按照裕安大酒店客房出租率每年按照1％比例上升，客房价格按照每年10％的比例增长来运算〔据浦东新区旅行会展处统计，自2002年以来，浦东新区四星级以上的高星级宾馆平均房价年均增幅达17%，我们此处运算为保守测算〕，那么裕安大酒店客房年收入将出现稳步上升趋势。
裕安大酒店客房价格增长大致如下：

图表11：裕安大酒店2006—2020年客房价格表

2006
2007
2020
2020
2020
套房
1500
1650
1810
1996
2196
商务间
1100
1210
1330
1460
1610
标准间
800
900
1000
1150
1300
裕安大酒店2006年至2020年客房收入增长图〔单位：万元〕：
图表12：裕安大酒店2006—2020年客房年收入增长图

〔2〕其他收入：要紧是酒店会议中心、餐厅、健身房、商务中心、停车场等配套设施的年收入。
依照对浦东新区高星级酒店经营情形的调查，一样高星级酒店会议室、餐厅及其他配套设施的年收入约为100万元。假设酒店会议中心大力开拓安徽市场，作为安徽各地来沪召开会议的要紧会场之一，那么酒店会议中心的年收入还将有较大的提高。另外，依照目前停车场状况，我们估量停车场年收入为35万元左右。
营业收入汇总列表：〔单位：万元〕
图表13：裕安大酒店营业收入汇总表
收入
高级套房
商务间
标准间
配套设施
停车场
总计
数额

459.9
1264.73
2575.44
100
35
4435.07
注：酒店出租率按照70％运算。
〔二〕酒店年经营成本测算
〔1〕营业成本
主营成本要紧是指与酒店客房收入相对应的运营成本，据了解，高星级酒店客房运营成本要紧包括客房耗材成本及客户早餐成本等。一样情形下，酒店客房日消耗材料成本15元，那么按照出租率70％运算，裕安大酒店客房年材料消耗费用约70.13万元；按照早餐成本每份20元、每个客房每日2份早餐运算，每年早餐成本费用约187.02万元。
〔2〕营业费用
营业费用要紧是指酒店运营的物业治理费支出、基层人职员资及其他费用支出。
物业治理费支出要紧包括酒店设备保养费、设备修理费等等，假设按照每平方米月治理费10元运算，那么裕安大酒店年物业治理费约为163.02万元〔此处运算，不包含停车场面积；另外，通过协商，物业治理费还可适当降低〕。另外据了解，四星级酒店年水电、燃油等能源消耗费用约360万元。
基层职职员资：依照下文所示的裕安大酒店岗位设置和人员编制表，我们预编酒店基层职员为98人。按照目前上海高星级酒店基层职职员资的一样水平〔每月平均薪水1800元、含四金〕，裕安大酒店基层职员年工资总额约212万元。
其他费用：其他费用要紧是酒店运营中的宣传、广告等必须支出的费用。据了解，高星级酒店年宣传、广告费用约10万元。
〔3〕治理费用
治理费用要紧是指酒店运营过程中酒店治理层工资、酒店公司前期开办费用以及酒店固定资产折旧费。
治理层工资：依照下文所示的裕安大酒店岗位设置和人员编制表，我们预编酒店治理层职员为10人。按照目前上海高星级酒店治理层职职员资的一样水平〔平均年薪10万元、含四金〕，裕安大酒店治理层职员年工资总额约100万元。
公司开办费用：要紧包括装饰费用和酒店公司工商注册费用、酒店开业典礼费用等，开办费用合计1130万元〔其中装饰费用约为1100万元〕。公司开办费用按照5年摊销，每年摊销费用为226万元。
固定资产折旧与摊消费：相关须重新添置固定资产〔设备〕400万元，折旧年限按照10年运算，每年折旧费用为38万元。增加酒店电脑等办公用固定资产30万元，按照5年折旧，每年折旧费用为5.7万元。
酒店固定资产折旧费和开办费摊销表：
图表14：裕安大酒店固定资产折旧费和开办费
折旧资产
资产总值〔万元〕
折旧年限
年折旧成本〔万元〕
公司开办费
1130
5
226
设备固定资产
400
10
38
办公固定资产
30
5
5.7
折旧和摊销费用总计

269．7

其他费用：按照高星级酒店费用开支的一样标准，每年酒店差旅费、办公费、招待费、小车费、培训费约需 80万元。
〔4〕财务费用
财务费用要紧是指酒店涉及银行贷款时需支付银行利息、银行手续费等。打算银行贷款1500万人民币，贷款时刻为2年，按照目前银行贷款利率运算，每年财务费用约90万元。
综上所述，裕安大酒店各项年运营成本费用总额约为1541.87万元人民币。
酒店运营具体成本构成表：〔单位：万元人民币〕

图表15：裕安大酒店运营成本表
序号
成本
年成本数额
备注
1
客房年材料消耗费用
70.13
客房日消耗材料成本15元，出租率按照70％运算
2
年早餐成本费用
187.02
早餐成本每份20元、每客房每日2份早餐，出租率按照70％运算
3
物业治理费
163.02
不包含停车场面积
4
年水电、燃油等能源消耗费
360
——
5
基层职职员资
212
预编酒店基层职员为98人
6
宣传、广告费
10
——
7
治理层工资
100
预编酒店治理层职员为10人
8
公司开办费用年摊消
226〔公司开办费用总费用1100万按照5年摊销，每年摊销费用为226万元〕
包括装饰费用和酒店公司工商注册费用、酒店开业典礼费用等
9
固定资产年折旧与摊消费
43．7
——
10
差旅费、办公费、招待费、小车费、培训费
80
——
11
财务费用
90
打算银行贷款1500万人民币，贷款时刻为2年，按