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上半年江苏省房地产估价师案例与分析商业房地产估价的技术路线和难点处理考试试题

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上半年江苏省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、建设用地使用权出让合同签订后，日内应支付全部地价款。
A：60
B：90
C：100
D：120
E：房地产估价机构必须加盖公章
2、是指完成一定的合格产品规定的劳动消耗的数量标准。
A：机械消耗定额
B：劳动消耗定额
C：材料消耗定额
D：施工定额
E：执行层的组织协调
3、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
A．房地产交易方式
B．房地产交易顺序
C．购买房地产目的
D．房地产类型
4、以下不属于房地产转让方式的是__。
A．以房地产作价入股
B．以房地产抵债
C．互换
D．典当
5、估价对象房地产 的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30％，从 开始年收入增长2％，经营费用增长1．5％，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产 1月1日的收益价格为。
A：2044．87万元
B：4296．54万元
C：5526．56万元
D：7337．33万元
E：工业用地的监测点评估价格
6、（）是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。
A．廉租房
B．经济适用房
C．市场价商品住宅
D．商品房
7、__的成交日期应与估价时点接近。
A．可比实例
B．要约案例
C．指数实例
D．加权实例
8、某宗房地产的土地总价为5000万元，建筑层数14层，1～4层建筑面积相等，5～14层为标准层，每层建筑面积为1240m2。建筑覆盖率为60%，容积率为5.5。则该宗房地产的楼面地价为__元/m2。
A．2272.72
B．2727.22
C．2880.18
D．4032.26
9、某宗土地总面积1 000㎡，容积率为3，对应的土地单价为450元／㎡，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变．则该土地应补地价(单价)数额为。
A：300元／㎡
B：30元／㎡
C：4 240元／㎡
D：1272元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
10、拆除未到期限的临时建筑，应当按使用期限的__参考剩余年限给予适当补偿。
A．重置价值
B．残存价值
C．市场价值
D．市场评估价值
11、是以实物产品数量所计量的生产要素边际生产力。
A：边际产值
B：边际产量
C：边际收益
D：边际收益产量
E：执行层的组织协调
12、除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其的状况。
A：估价作业日期
B：成交日期时
C：估价时点
D：交易日期调整后
E：工业用地的监测点评估价格
13、一前后临街、总深度为50 m的矩形宗地，其前街路线价为5 000元／㎡，后街路线价为3 800元／㎡．如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为．【 考题】
A：22 m
B：28m
C：38 m
D：50 m
E：工业用地的监测点评估价格
14、根据《房产测量规范》(GB／T17986．1— )，不计算房屋建筑面积的是。 ( 试题)
A：属永久性建筑有柱的货棚
B：有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C：无顶盖的室外楼梯
D：与室内不相通的类似于阳台的建筑
E：执行层的组织协调
15、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，两者的长短关系有。
A：自然寿命≥经济寿命
B：自然寿命≤经济寿命
C：自然寿命=经济寿命
D：无关
E：工业用地的监测点评估价格
16、下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。
A．变现风险
B．时间风险
C．或然损失风险
D．通货膨胀风险
17、是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它能够帮助我们确定房地产的最佳用途。
A：最高最佳原理
B：收益递增递减原理
C：均衡原理
D：适合原理
E：工业用地的监测点评估价格
18、拆除公益事业房屋，一般采用评估。
A：市场法
B：路线价法
C：假设开发法
D：成本法
E：房地产估价机构必须加盖公章
19、房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
A：不转移占有
B：转移占有
C：转移房屋所有权
D：转移土地使用权
E：执行层的组织协调
20、替代效应，是指。
A：当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动的现象
B：在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用——价格效应来解释
C：其它商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化的情况下，对价格变动商品的需求量发生变化的现象
D：由于商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的购买量发生变化的现象
E：执行层的组织协调
21、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是(假定年折现率是6％)。
A：现在按9.5折一次性支付
B：一年后一次性支付
C：现在首付30％，余款在未来3年内分年等额支付
D：现在首付50％，余款在未来 分年等额支付
E：工业用地的监测点评估价格
22、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为 期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。
A．9.00%
B．8.05%
C．30.00%
D．7.52%
23、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是。( 试题)
A：避强定位方式
B：产品差别化方式
C：对抗性定位方式
D：重新定位方式
E：借款合同
24、房产税的课税对象是__。
A．房产所有人
B．房屋使用人
C．房产
D．房产收益人
25、中国房地产市场的发展急需扩展房地产__渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。
A．间接融资
B．直接融资
C．基金融资
D．债券融资
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、__就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。
A．潜在需求评估
B．市场趋势分析
C．市场规模分析
D．市场需求预测
2、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为。
A：空置率
B：有效面积系数
C：建筑密度
D：建筑容积率
E：借款合同
3、假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为__。
A．-1.33
B．-0.66
C．0.66
D．1.53
4、下列关于基础利率的表述中，正确的有。
A：等于银行贷款利率
B：等于银行存款利率
C：是投资者所要求的最低利率
D：是银行同业之间的短期资金借贷利率
E：一般使用无风险的国债收益率作为其代表
5、预期原理是等估价方法的理论依据。
A：市场比较法
B：收益法
C：成本法
D：假设开发法
E：路线价法
6、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为__元/㎡。
A．5377.78
B．6277.78
C．6722.22
D．7847.22
7、按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有。
A：陈某的儿子
B：陈某的经纪人
C：陈某的继母
D：陈某的女儿
E：护理陈某多年的保姆
8、《中华人民共和国城乡规划法》规定，建设单位在取得后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。
A：建设项目选址意见书
B：建设用地规划许可证
C：土地使用证
D：建设工程规划许可证
E：执行层的组织协调
9、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为__万元。
A．521
B．533
C．695
D．711
10、房地产开发属于资金密集型经济活动，因此房地产开发公司的资产负债率一般__。
A．较低
B．较高
C．不高不低
D．为零
11、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是。
A：说明估价报告的合法性、真实性
B：说明估价的独立、客观、公正性
C：规避估价风险
D：保护估价报告使用者
E：防止委托人提出高估或低估要求
12、房屋租赁审查的主要内容不包括__。
A．审查合同内容的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件
B．审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋
C．审查租赁合同的内容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任
D．审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策
E．审查是否按照有关部门规定缴纳了税费
13、权属管理的首要核心内容是__。
A．征地制度
B．房产审查制度
C．登记发证制度
D．纠纷处理制度
14、路线价法特别适用于对__进行估价。
A．单宗土地
B．待开发土地
C．在大范围内同时对大量土地
D．少量土地
15、票据贴现的期限最长不得超过__个月。
A．2
B．4
C．6
D．8
16、评估某宗房地产 9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 1月末，该类房地产自 1月末至 9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0。则该可比实例在 9月末的价格为（）元/m2。
A．2938
B．2982
C．3329
D．3279
17、__是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。
A．经营成本
B．开发产品成本
C．期间费用
D．开发项目总投资
18、下列关于A市w房屋拆迁公司对设有抵押权的房屋被拆迁时的做法，正确的是。
A：要认定抵押的有效性，对未进行抵押登记的视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置
B：被拆迁房屋进行抵押的，抵押合同从登记之日起生效
C：及时通知抵押人，也就是接受被拆迁房屋抵押的银行
D：能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁入，付款前已征得抵押权人认可
E：不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿
19、对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括。
A：预售费用
B：经营费用
C：建造费用
D：还本付息
E：土地费用
20、经济适用住房的开发建设应经过__的方式确定开发建设单位。
A．由有购经济适用住房资格者投票选择
B．公证处随机摇号
C．政府在实力强、信誉好的企业中指定
D．招投标
21、征收集体土地，土地补偿费应当归所有。
A：县级以上人民政府土地管理部门
B：乡(镇)人民政府
C：农村集体经济组织
D：土地使用者
E：执行层的组织协调
22、下列污染类型中，属于辐射污染的有__。
A．灯光污染
B．视觉污染
C．高压输电线污染
D．垃圾臭气污染
E．医疗照射
23、以下对房地产赠与的理解正确的是。
A：是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给她人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为
B：属于双务行为
C：即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务
D：属于单务行为
E：其受让人不需承担任何义务
24、一份完整的估价报告一般由以下几个部分组成，即__。
A．封面；目录
B．致委托人函；估价师声明
C．估价结果审核
D．估价技术报告及附件
E．估价结果报告
25、民法中的人身关系包括。
A：财产所有权关系
B：财产流转关系
C：财产形成权关系
D：人格权关系
E：身份权关系