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百业城物业管理方案

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东莞百业国际汽配城物业管理方案

第一部分 项目物业管理开发的理念---------------------------------3
第一章 汽配城简介和物业所需解决的主要问题
第二章 物业管理理念及思路
第三章 拟采取的物业服务措施
第二部分 项目物业管理方式---------------------------------------4
第一章 物业管理模式及组织架构
第二章 物业公司整体工作流程
第三章 各类人员的素质要求
第四章 物业公司组建的资源配置
第三部分 促进招商的建议和配合招商的措施、 承诺-------------------12
第一章 招商的定位
第二章 配合招商的流程及措施
第三章 招商所需物业资料
第四部分 项目物业管理费用---------------------------------------15
第一章 财务管理
第二章 日常物业管理经费收支预测
第五部分 物业服务项目及收费标准---------------------------------17
第一章 服务思路
第二章 服务项目及收费标准
第六部分 物业接管计划-------------------------------------------18
第一章 物业接管项目
第二章 物业接流程
第三章 物业接管时间及人员安排
第七部分 物业日常管理目标及验收标准-----------------------------21
第一章 前期介入
第二章 招商入驻
第三章 物业经营指标承诺
第四章 日常物业管理标准及承诺
第八部分 结束语-------------------------------------------------28

第一部分 项目物业管理开发的理念
第一章 汽配城简介和物业所需解决的主要问题
1.百业国际汽配城简介:
东莞百业汽配城是东莞市政府市政规划汽车发展的大型汽车配套专业市场, 投资总额近 2 亿元人民币。市场占地面积 100 多亩, 总建筑面积近 10 万平方米, 拥有 1000 多个停车位, 是东莞地区最大的汽车配件专业市场。是市政府重点培育的专业汽配市场, 得到中国汽车维修行业协会、 中国汽保行业协会、 东莞市汽车维修行业协会和东莞市汽车行业协会的大力支持, 是东莞市汽车维修行业协会唯一授权的汽配采购基地。 百业国际汽配城雄踞东莞新城市中心, 有着得天独厚的地域和交通优势, 紧邻广深、 莞深、 莞惠高速, 莞樟公路、 东莞五环快速、 107 国道、 广深高速的交汇地段, 30 分钟可通达东莞全市, 60 分钟可到达广州、 深圳、 中山、 顺德、 惠州等地, 是珠三角 1 小时经济圈的交通核心枢纽。
百业汽配城地处东莞汽车产业经济走廊, 位于多年自发形成的汽车、 汽配成熟商贸财富区, 周边聚集了国际汽车博览中心和成行成市的 4S 店, 是市政府规划的汽配产业基地, 为百业国际汽配城的建设奠定了成功的基础。百业汽配城以成为华南最大的现代化、 品牌化、 规模化的专业批发市场为目标, 规划上立足于现代商业流通格局, 以满足办公、 交易、 仓储、 物流、 保卫、 营销、 交流的经营需要, 百业汽配城进行功能配套、 功能分区规划设计, 成为华南地区第一家配套完善的现代化汽配城。
2.作为专业市场的共性和百业国际汽配城物业管理的个性, 物业管理主要是实现和解决如下问题:
A．综合业务:
项当前期物业接管中, 物业管理、 配套收尾工程、 招商入驻、 开业准备工作并存, 其工作压力大, 工作头序多, 如何实现顺利过渡, 是物业管理首要之急!
B．人员素质:
招商入驻的客户大部分为经营者, 其余小量有投资者和创业者, 其特殊的人员结构为物业管理带来更高的现代管理要求, 也就必须融入现代的物业管理手段和管理方式! 这也对物业管理的人员素质提出更高的要求!
C．运营模式:
百业汽配城作为纯商业的专业市场格局, 其商品结构、 商户结构、 规划结构也就对其经营管理结构提出更适合其业务发展的管理要求! 而提供的服务也要求是”商业化全球大营销”的运营模式!
D．管理政策:
广场招商政策、 招商进度与物业管理息息相关, 其物业管理政策的科学合理性与培育政策的到位情况对物业收费的难易有着决定性的作用!
E．物业费用:
专业的物业管理和科学规范的物业运作也要求投资商对物业管理提出必要的物业管理费用!
第二章 物业管理理念及思路
1. 管理理念
经过对百业汽配城商户结构、 商品结构、 建筑结构等的调查, 整理出百业汽配城的核心问题在于: 提高服务质量, 降低管理成本!
建议对其经营管理结构提出如下经营理念:
A.理念一: ( 针对项目)
紧紧围绕”服务业主、 创造效益”的核心理念, 提供”精品服务”的优质服务项目;
B.理念二: ( 针对规则)
倡导”以客户为中心”的流程管理思想, 建立以流程为基石的客户需求价值链;
C.理念三: ( 针对行为)
倡导科学管理和专业服务, 规范管理服务行为;
D.理念四: ( 针对结果)
致力于与业主建立平等、 双赢的现代契约关系, 推广”天天让您满意”的服务理念;
2.在确定管理模式的基础上, 针对百业国际汽配城的特色及实际情况, 我们初步提出了全方位物业管理的基本思路:
思路一:
采用整体管理和专业管理相结合的办法
思路二:
强调成本控制意识和成本管理程序
思路三:
强调维修基金的效能管理与维修计划科学实施的有机结合
思路四:
强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进
思路五:
确保公众服务的规范化与特约服务的个性化
思路六:
确保配套设施的不断完善与商务服务的日趋完美
思路七:
致力于培养员工的专业素质与市场业主的自律意识
思路八:
致力于共用设施、 设备的持续改进与功能提升
思路九:
致力于商业文化功能的提升, 不断提高百业商业品牌收益
第三章 拟采取的物业服务措施
1. 逐步融入ISO9001物业管理体系; 经过质量管理体系的认证, 能够科学规范地建立一套管理制度, 这对物业管理各项目工作的执行与检查标准有着先进的指导作用;
2. 结合本市场行业特点为进驻商户提供汽配行业特色服务, 如汽配经销商大会、 展览、 洽谈会等多种形式的信息交流、 产品交易、 技术研讨、 人才培训等活动; 并结合市场的行业特点开展汽配细分专业会议等服务!
3. 建立素质优良的物业管理团队。我们将根据市场发展行业的特殊性与共性, 建立一支高素质的物业管理团队, 并整合专业市场的管理人才为入驻商提供管理、 营销等高层次经营类型的服务!
4. 为入驻商户和物业公司员工建立一个完善的培训机制。我们把专业市场的经营进行全方位的拓展, 并将员工的培训工作放在第一位, 建立行业人才库, 为商户提供人才需求服务!
5. 致力于公共设施、 设备的循环改进。作为物业管理公司, 我们将致力于物业日常管理, 同时也对物业管理项目中的设备、 设施进行不断的改进。
6. 加强入驻市场商户的行业自律管理, 充分整合并借助商户力量进行行业力量的整合, 以不同经营类型进行细分商户结构, 建立不同的行业协会或以会员制进行逐步改进商户的社会地位。
第二部分 项目物业管理的方式
第一章 物业公司管理模式及组织架构
1．管理模式: 作为新的物业项目, 我们将采取先进的物业管理模式, 并结合ISO9001管理体系进行修正改进, 我们根据百业国际汽配城行业特点和所处地理位置的特点, 拟所采取的物业管理模式为: ”以客户服务为中心, 以服务品质为向导”进行有规则、 有步骤地进行。　　　　　　　　　　　　　

按管理方案制定全年工作计划
制定全年成本指标和服务质量指标
按两项指标进行预算并逐项分解至部门、 岗位
运　　　　行
组织考核, 确定业绩
成本指标不达标
质量成本均达标
服务质量不达标
奖金否决
奖金否决
给予奖励

2．百业城物业管理公司组织架构

总经理
物业管理部
市场推广部
人事行政部
招商商务部
保安消防主管
物业租赁主管
保洁园艺主管
平面设计师
文案策划师
网络信息主管
人事主管
后勤行政主管
招商主管
工程基建主管
副总经理
财务部
会计
出纳

设置说明:
1.组织架构的设置本着精简高效, 一专多能的原则, 采取物业管理公司总经理负责制, 签订经营目标责任书, 实行经营目标考核;
2.管理公司各岗位实行双向选择, 保证管理公司总经理充分发挥管理、 协调作用, 有利提高工作效率和管理质量;
3.管理公司采取直线职能制, 减少环节, 提高工作效率;
4.管理公司副总经理的职责是协助管理公司总经理完成各项工作, 监督管理质量, ;
5.物业租赁主管主要对广场租赁物业进行租赁管理及各服务中心的建立、 运营与管理, 处理客户投诉, 将业主的各种物业服务信息迅速反馈给各部门进行处理;
6.网络信息主管主要对整个市场商户信息即时向外传递并对客户实施全方位的网络服务, 促进物业管理网络化和现代化;
7.人事行政部主要职责是公司各部门考核和监督、 办公室事务、 后勤管理与公司文化建设等;
第二章 物业公司整体工作流程
1.物业公司各部门沟通流程:

策划部
物业管理部
招商商务部
客户
反馈物业信息
提供解决方案
提出物业服务
提出招商需求
提供招商信息
提供解决方案

2.物业公司创立有效的价值服务链:

服务价值链
服务价值链基本要素
内部满意度机制
外部服务链
日常物业管理
特别物业服务
商户业务经营
市场文化建设
功能配套服务
员工建设
管理团队
合作伙伴
顾问团队
供应团队
业主及客户
辖区办事处
周边友好单位
政府主管部门

3.物业公司外部沟通导向:

百业城物业管理公司
公安
消防
交通
物价
工商
房管
银行
税务
物管
居委
市政
开发商( 瓯江)
建设施工单位
设计单位
装修公司
广告文化公司
社会服务机构
供应商
供电
供水
供气
有线
网络
电信
园林
环卫
防讯
其它
餐饮机构

外部沟通导向说明:
1． 向相应级别的物管办和房管办申报物业资质企业, 成立物业管理公司; 选定物业管理人员;
2． 在未成立百业国际汽配城业主委员会之前, 物业管理公司就上述公共关系进行维护;
3． 物业管理公司不断完善和扩展上述各种公共关系;
第三章 各部门人员素质要求及相关要求
1．总体要求:
1) ．人员配备要注重员工的可塑性与公司的可持续性发展;
2) ．树立管理者就是培训者的思路;
2．管理人员的素质要求:
岗位设置
岗位要求
配置人数
总经理
大学专科以上学历, 从事商业地产物业管理多年, 具有丰富的理论知识和实践经验, 对物业管理有独到的看法, 对公司的战略、 运营、 组织结构、 人事、 公关宣传等工作有整体的思路和构想。
1人
副总经理
大学专科以上学历, 从事商业地产物业管理多年, 具有丰富的理论知识和实践经验, 并具有很强的沟通协调处理能力。
1人
推广策划经理
大学专科以上学历, 从事商业物业策划运作3年以上, 熟悉商业地产策划推广, 具有平面设计与文案统筹能力; 熟悉设计软件;
1人
人事行政经理
大学专科学历, 管理或人力资源相关专业毕业, 从事本专业多工作多年, 并具有一定商业物业管理知识, 具有较强的对外沟通协调能力, 熟悉ISO9001质量管理体系。
1人
财务经理
大学专科学历, 会计师职称, 具有丰富的财务管理经验, 并具有较强的沟通协调处理能力。
1人
招商经理
大专以上学历, 外表形象气质佳, 具有较强的沟通协调处理能力, 从事商业地产招商工作多年, 具有一定商业策划能力, 带领团队协同发展。
1人
物业经理
大专学历, 建筑或工民建专业, 或物业管理相关专业, 持有物业管理上岗证, 具有物业管理经验, 熟悉ISO9001质量管理体系。
1人
3．百业城员工素质描述:
职务
(岗位)
性别
要求
年龄
要求
文化程
度要求

工作技能及工作经验要求
配 置
人 数
物业管理员
女
20-35岁
高中以上
持有物业管理上岗证, 具有物业管理经验, 熟悉ISO9001质量管理体系。
3名
招商员
不限
22-35岁
高中以上
外表形象气质佳, 具有较强的沟通协调处理能力, 具有招商工作经验;
3名
保安班长
男性
30岁以下
大 专
三年以上保安管理工作经验
正、 副主管各一名;
2人
保安员
男性
20--26岁
高 中
A.一年内退伍军人, 党员优先; B.身体健康, 五官端正;
22人两班
车管员
男性
20-26岁
高 中
C.身高1.75-1.82米, 体重65公斤以上;
D.说话清楚, 没有明显口音;
E.威严而不失灵活, 有车辆管理经验
3人
消防值班员
男性
35岁以下
高 中
B. 相关工作经验三年以上;
B.有物业管理工作经验。
1人
监控员
男性
35岁以下
高 中
C. 相关工作经验三年以上;
B.有物业管理工作经验, 熟悉监控设备操作
1人
保洁园艺主管
不限
男性:
40岁以下
高 中
A.男性身高1.65米以上, 女性1.55米以上;
1人
保洁园艺员
不限

女性:
35岁以下
初 中
B.五官端正, 动作麻利
C.有星级酒店或清洁公司工作经验者优先。
8人
工程主管
男性
40岁以下
大专以上
A.具有一年以上物业管理经验及三年以上的工作经验
B.具有中级以上的相关技能等级资格
1人
维修技工
男性
35岁以下
中 级
A.身高1.65M以上;
B.具有中级以上的相关技能等级资格并经过本公司的专业考核
C.二年以上相关工作经验
总5人
电工2
给排水1
设备1
基建1
设计师
不限
22岁以上
初级
A．具有平面设计能力; 熟悉设计软件和制作流程
1人
策划师
不限
25岁以上
大专以上
B．具有商业地产策划能力和经验, 熟悉商业物业策划;
C．具有与各部门沟通协调的能力, 讲究团队协作; 思路敏捷;
1人
网络工程师
不限
23岁以上
大专以上
A． 具有网络建设一年以上经验;
B． 熟悉网络建站、 推广、 维护等工作经验;
C． 能极积收集客户信息;
1人
出纳

D．
1人
会计

E． 高中以上学历, 有会计证
2人
合计

63人
备注: 作业人员必须同时具备以下条件:
A.身体健康, 无不良嗜好;
B.出纳须具有担保人;
C.三证齐全(身份证、 计划生育证及劳务用工证), 有相关的学历证明或技术资格证明; D.有良好的敬业精神和职业道德;
E.一方面具有特长者, 可适当放宽其它条件。
总计
63人

第四章 物业公司组建的资源配置
1．物资配备总要求:
1) ．物业管理配备坚持经济、 实用、 节俭的原则;
2) 。具备适当的前期开办费323380元; 开业费: 计划18万元; 两项总计: 503380元;
2．管理用房的配置要求:
序号
部 门
面积(M2)
序号
部 门
面积(M2)
1
董事长办公室
50
2
总经理办公室
40
3
副总经理办室
30
4
物业总经理室
20
5
部门经理室
10
6
人事行政部
15
7
推广策划部
15
8
物业管理部
20
9
招商商务部
15
10
会议室
30
11
前台
20
12
物资仓库
30
13
保安室
20
14
监控室
20
15
客户服务中心
20

总计
360平方米
3．员工生活用房需求:
序号
项 目
面 积㎡
序号
项 目
面 积㎡
1
员工食堂
100
4
公共卫生间、 洗澡房
50
2
员工住房每人5平方
300
5
宿舍仓库
50
3
经理以上30平方
200
总计

700平方米
4．物业公司行政办公物资计划:
名 称
数 量
单价( 均价)
合 计
备 注
经理以上桌椅
12
1000．00
10000.00
经理以上用
办公桌椅
20套
300.00
60000.00

会议桌椅
1套
2500.00
2500.00

打印机
2台
1500.00
1500.00

复印机
1台
10000.00
10000.00

电脑设备
15套
3000.00
45000.00

空调机( 分体式、 柜式)
2套
4000.00
8000.00

空调机( 挂式)
15套
．00
30000.00

传真机
1台
3000.00
3000.00

保险柜
1台
1000.00
1000.00

照相机
1台
1000.00
1000.00
平面设计用
电话
15部
200.00
3000.00

档案、 资料柜
15套
1000.00
.00
铁皮柜
员工服装
80套
300.00
24000.00

各类标识牌
1批
10000.00
10000.00

各类办公用品
1批
.00
.00

饮水机
6台
100.00
600.00
办公室用
棉大衣
30件
100.00
3000.00
保安用
音响
1套
4000.00
4000.00
会议室用
VCD、 DVD
1部
1000.00
1000.00
会议室用
电视机
2部
2500．00
5000.00
会议室、 客户中心用
入驻、 办公资料
1批
5000.00
5000.00

寝具
70套
200.00
14000.00

厨具
1套
4000.00
4000.00

雨衣
28件
100.00
2800.00

手电筒
5把
60.00
300.00

茶几
3套
300.00
600.00

电风扇
25台
100.00
2500.00

衣柜
8套
200.00
1600.00

小 计

258000.00

5．物业维修工具物资
名 称
数 量
单 价
合 计
备 注
冲击钻
1个
1500.00
1500.00

手电钻
1个
300.00
300.00

梯子
1把
500.00
500.00

万用表
2台
200.00
400.00

测试仪表
2套
1000.00
.00

高/低压冲水机
1台
3000.00
3000.00

清洁及浇花用胶管
600米
2.00
1200.00

机动喷雾器
1台
1000.00
1000.00

电工工具
4套
500.00
.00

电流表
2块
300.00
600.00

高空作业工具
1套
1500.00
1500.00

常见材料备件
1批
5000.00
5000.00

手推垃圾清运车
4台
500.00
.00

绿篱修剪机
1部
.00
.00

清洁工具
20套
200.00
4000.00

绿化工具
2套
800.00
1600.00

小计

28600.00

6.治安、 交通、 消防物资配备:
名 称
数 量
单 价
合 计
备 注
无线对讲系统
20台
600.00
1 .00

消防工具
1套
300.00
300.00

自行车
6辆
300.00
1800.00

云梯
1架
2500.00
2500.00

训练器材
1套
3000.00
3000.00

警棍
15棍
100.00
1500.00

钢盔、 消防斧头、 专用
扳手、 消防靴等
11套
180.00
1980.00

物品搬运便民服务车
2辆
500.00
1000.00

不可预见装备费

10000.00
10000.00

小 计

36780

第三部分 促进招商的建议和配合招商的措施、 承诺
第一章 百业城物业对象的定位
发展目标: 打造华南最大的品牌化、 专业化、 现代化、 规模化的汽配专业市场;
经营定位: 集汽配展示、 交易、 仓储、 物流为一体的大型汽配专业市场;
战略定位: 立足东莞、 幅射华南、 面向全国
商户定位: 生产厂家、 总代理、 总经销、 连锁专卖企业
服务定位: 统一品牌形象、 统一人才培训、 统一安全保卫、 统一工商税务、 统一营销推广
第二章 招商物业配合流程及措施:
1.前期招商入驻与物业管理衔接流程:
领取宣传资料选定铺位

招

凭认租确认书及定金( 诚意金) 收据
商

管
交纳应交款项及签定正式《租赁合同》
签章、
理

领取收铺通知单

物
凭收铺通知单到公司办理交铺手续

业

进场装修
管

开 业
理

2．后期物业管理工作流程:
1) ．领取收铺通知单:
招商部交名单
工程部交铺位

拟定收铺通知

物业经理核准, 物业总经理审批;
传达收铺通知

物管员跟进;
A． 由施工单位、 工程项目部实行交铺于物业管理部; 招商部交收铺客户名单于物管部;
B． 由物业管理员拟定收铺通知单; 交由物管经理审批;
C． 由物业管理员传达收铺通知; ( 书面通知或电话通知) (后附表)
2) ．交铺:
物业管理部:
3交锁匙
2办理交铺手续
1客户查验铺位

A． 办理交铺手续; ( 领取《物业手册》、 《广告管理规定》、 《消防安全管理规定》、 《商铺装修管理规定》、 《物业服务项目及收费标准》)
B． 交锁匙;
领取装修申请表
3) ．进场装修:

交纳装修押金, 办理手续, 交验装修图
物管部:
工程主管填单
装修

物业经理核准, 物业总经理审批
验收, 办理验收手续
工程主管跟踪

A． 领取并填写装修申请表; (后附表)
B． 审批;
C． 不同意的退回重新修改方案; 同意的交纳押金和应交款项和办理手续;
D． 装修;
E． 验收; 不合格的整改;
第三章 招商所需物业资料:
1．百业国际汽配城物业进度计划:
序号
具体项目及安排
时间
1
主体工程建设
5月12日
2
全面招商
10月28日
3
主体工程封顶
10月30日
4
物业筹建工作开始
11月1日
5
商户选铺
11月18日
5
主体外墙装修
11月30日
6
交钥匙
12月15日
7
试营业( 相关小型活动相结合)
4月18日
8
正式开业( 举办大型会展活动相结合)
7月18日
9
培育工作
7月后
2．不同时期的物业资料:
1) 招商期及物业前期:
A: 《认租须知》( 已有)
《认租确认书》( 已有)
《认租流程》( 已有)
B: 《商铺租赁须知》( 已有)
《商铺租赁合同》( 已有)
《物业公约》( 未有)
《商铺管理规定》; ( 未有)
C: 《物业收费一览表》( 未有)
《铺位平面图》( 未有)
《铺位租价表》( 未有)
《装修管理规定》、 《装修申请审批表》( 未有)
《消防安全责任书》( 未有)
《广告管理规定》( 未有)
《商铺工作人员通行卡》( 未有)
《商品放行证明条》( 未有)
《停车卡》( 未有)
《违章记录簿》( 未有)
《服务需求申请单》( 未有)
2) 资料具体内容: ( 见付件)
第四部分 项目财务费用管理
总的要求:
1．按节约、 经济的原则做好物业管理运营成本的预算工作;
2．按”取之于商户、 用之于商户”的原则进行执行
第一章 财务管理运营模式
百业国际汽配城的财务管理模式按业主、 瓯江公司、 物业公司三环节进行流向;

瓯江公司
物业公司
业主
监督报告
业务指导
批准预算
管理酬金

1． 各项目服务费用的收取
2． 代收代缴各项收费
3． 设立维修基金和项目培育基金

第二章 日常物业管理经费收支测算
1．日常物业管理资金流程图:

物业管理资金
员工管理佣金
和其它应付费
有偿服务收入
租金收入
管理费收入
弥补前期投入
或转下期使用
1各项有偿活动服务的开展;
2其它服务活动的开展
1商铺租金
2广告位
3停车场
4网络

日常物业管理

2．日常物业管理收支测算:
指标名称
收费标准[元/平方]
第一年
第二年
三年以后
第一年收入
商铺出租率
100%
60%
80%
95%

商铺租金收取率
25元/平方
80%
90%
98%
12204000
物业管理费收取率
2元/平方
98%
98%
98%
488160
广告位使用率
5元/平方
55%
75%
90%
0
有偿服务收费率

80
90%
95%
150000
停车位使用率

50%
75%
100%
0
合计

12842160
方案:
A．收益:
以上收入预算经租金价格确定后才能作出准确数据; 现按均价25元/平方月进行预算:
东莞百业国际汽配城规划交易商铺588间, 经营面积是58800平方米; 有180间属于一层出租, 经营面积是9000平方米, 总经营面积是67800平方米。分3年、 5年租赁期限出租商铺使用经营权。
( 1) 、 租金: 以均价( 25元/㎡) , 按3年合同期商铺出租概率计算第一年收益是:
出租概率60%:
① 月收益是678000×25( 元) ×0.6=1017000元;
② 年收益是1017000×12=12204000元;
( 2) 、 管理费: 以东莞最低价( 2元/㎡) , 按3年合同期商铺出租管理费, 免半年, 第一年收益是:
出租概率60%:
①月收益是67800×0.6×2( 元) =81360元; 优惠半年为: 40680元;
②年收益是40680×12=488160元;
B.支出:
( 1) 、 员工工资:
正、 副总经理: 8000-10000元/月; 各1人, 小计16000元/月;
部门经理: 3000-5000元/月; 共5人, 小计 0/月;
主管: -3000元/月; 共13人, 小计29500/月;
员级: 600- 元/月; 共44人, 小计44000元/月;
总计: 109500元/月; 年支付工资: 1314000元;
( 2) 、 税费: 按物业管理的总收入的5.5%计算; 计: 604863.60元
( 3) 、 维护费: 因为是新兴物业, 因此按物业管理的总收入的8%计算; 计: 879801.60元
( 4) 、 活动推广费: 按4%计算, 439900.80元;
(5)、 年土地租金和管理费( 略)
( 6) 其它;
第五部分 物业服务项目及收费标准
第一章 服务项目:
序号
服务内容
日常管理服务项目
1.安全保卫; 2.消防管理; 3.清洁卫生与消杀管理; 4.绿化园艺

5.基建维修; 6.水电维护; 7.设备管理; 8. 装修管理

9. 车辆及交通管理; 10.商铺管理; 11.广告管理;

12.电信与网络管理; 13.客户档案管理; 14.商户投诉管理;
便民管理服务项目
无偿服务项目

1.家政服务; 2.商务服务; 3.礼仪服务; 4.其它服务; ( 详见下表)

有偿服务项目( 价格另见服务手册)

1.机电安装维修; 2.商铺装修; 3.特别清洁服务; 4.特别家政服务;

5.特别商务服务; 6.礼仪服务; 7.运输服务;
第二章 物业管理服务收费标
费用名称
内 容
备选方案
备 注1
进场费
最低3万元每间起, 每间铺位按不同系数确定
备选方案: 第一批客户进场费2万元; 限80家
第二批客户进场费3万元; 限120家
第三批客户进场费4万元; 限200家
第四批客户进场费5万元; 400家后
押
金
本期无押金
备选方案:
签商铺正式合同时交两个月租金作为押金, 租赁期满无息退还;

商

铺

租

金
1． 开始3年内:
25元/平方米起租; 第四年、 第五年为30元/平方米, 并执行到第五年末;
每月5日前交纳,
第一期招商签约, 免租期为一年; .10.28前
第二期招商签约, 免租期为8个月; .12.30前
第三期招商签约, 免租期为四个月; .2.18前
第四期招商签约, 无免租期; .3.18
1．如要求公司隔楼, 在此基础上加收5元/平方;
2．租金具体额度以合同为准;

2． 收取一个月租金作为培育基金;

管 理 费

每月管理费2元/平方米,本期优惠半年;

每月5日前交纳

水 电 费
水表一只, 水每吨2元;
电表一只, 电每度1元
每月按水电表及公共分摊之和收取
含月泵电费、 水箱清洗消毒、 检测费

工商管理费
按规定收取

装修
费用
1、 装修房保证金
商铺: 元/套
装修竣工验收半年后按规定退还
2、 装修出渣、 地面清洁费3元/平方
300元/第一铺,每增加一铺增100元;
按每间铺面积计算
3、 装修出入证
5元/证( 工本费)
每人一证, 不许借用、 共用
网络、 有线
每月每户按规定代为收取

停 车 场

总停车位1000个
凡进驻本场的商户可凭卡全免停车
无卡者3元/天
外广场不收费

配 套其 它

按双方协商解决

第六部分 物业接管计划
第一章 物业接管项目
1．所需资料:
( 1) ．广场商铺接管验收工程验收程序
( 2) ．商铺建筑接管验收记录表
( 3) 。商铺给排水接管验收记录表
( 4) 。商铺电气接管验收记录表
( 5) 。公用机电设备验收单
( 6) 。公用建筑、 小型设施验收单
( 7) 。室外给排水验收单
( 8) 。广场公用建筑设施交接单
( 9) 。广场接管验收移交工程资料清单
( 10) 。验收中发现问题的解决办法
( 11) 。接管验收记录
( 12) 。工程质量问题处理通知单
所需接管资料:
( 1) 。项目资料
a.项目批准文件;
b.用地批准文件;
c.建筑执照;
( 2) 。市府验收合格资料:
a.工程竣工验收证书;
b.消防工程验收合格证;
c.市房管办小区综合验收合格证书
d.用电许可证;
e.供用电协议书;
f.用水审批表、 水费收缴合同书;
(3).工程技术资料
a.建筑、 结构、 电气( 强弱电) 、 给排水( 包括消防) 等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、 调试报告等。
b.地质勘察报告;
c.工程合同及开、 竣工报告;
d.工程预决算分项清单;
e.图纸会审记录;
f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录);
g.隐蔽工程验收记录;
h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图;
i.竣工验收证明书;
j.钢材、 水泥等主要材料的质量保证书;
k.新材料、 构配件的鉴定合格证书;
l.水、 电等设备的检验合格证;
m.砂浆、 混凝土试块试压报告;
n.给排水管道的试压报告;
o.机电设备订购合同、 单台设备的说明书、 试验记录及系统调试记录。
招商方面:
( 1) .商铺编号表
( 2) 。客户租赁合同
( 3) 。客户交款证明复印件

第二章 项目接管流程:
如未委托, 直入下项
签署物业管理委托合同

选定主要管理人员

交铺三个月前
进铺掌握情况

印制验收表格

1月8日
确定验收日期

瓯江公司、 承建商和物业公司组成联合验收小组

资 料 移 交
实物验收

每项、 每间、 每个查验

水电
电信合同
政府验收合格证
项目
资
料
技
术
资
料

缺陷登记

移交钥匙

缺陷登记汇总交地盘,由地盘交施工队

缺陷返修

地盘、 管理处按单查验

物业管理公司正式进行物业管理