商业物业管理配置标准.doc

商业物业管理配置标准
商业物业项目管理配置标准

一、 人员配置
1、 组织架构
项目经理

1人

维修组长

保洁组长

保安组长

综合维
修
工

运
行
工
保
安
员

保
洁
员
绿
化
工
车辆管理员

2、 配置标准

岗位
分配原则
班次
备注
规模
配置数量
项目经理
整体项目
1人
正常班

维修组长
整体项目
1人
正常班

保安组长
整体项目
1人
正常班

保洁组长
整体项目
1人
正常班

综合维修工
建筑面积10000㎡
1人
正常班

运行工
变电运行工
每个变电室
3人
三班倒，上12休24

暖通运行工
每个设备房
3人
三班倒，上12休24

保安员
保安员
建筑面积5000㎡
3人
三班倒，上12休24

消防监控员
每个设备房
3人
三班倒，上12休24

车场管理员
按出入口数量配置
流动量大：2人
流动量小：1人
按停车场使用时间排班

保洁员
使用面积2000㎡
1人
正常班

绿化工
绿化面积4000㎡
1人
正常班
面积较小的可兼岗
3、 岗位职责
（1） 项目经理岗位职责
a) 贯彻国家、地方、行业主管部门各项法律法规，执行公司各项规章制度；
b) 负责制定本项目经理部的各项规章制度、工作标准、工作流程等；
c) 根据公司、物业部的要求，结合各项目的实际情况，制定的项目部的工作计划、工作总结、年度预算以及工作目标等；
d) 负责项目各项工作的日常管理、调配，各岗位员工的现场管理、指派、安排等；
e) 协助招商部做好项目招商工作，及客户良好的关系、定期走访重要客户（包括公共关系、能源配套等）；
f) 对外协单位服务质量进行监督、检查，并每月进行评估、审核；
g) 项目部各项请示、报告、对外的公文等文件的审批、上报工作；
h) 负责本项目员工考勤、加值班管理及绩效考核工作；
i) 负责本项目安全工作管理；
j) 本项目所管设备设施、工具器具等以及固定资产、低值易耗品的管理；
k) 加强各项目间及公司各部门间的沟通，协调、配合项目及部门间的工作；
l) 其他日常及突发性工作的处理；
m) 完成领导交办的各项工作。
（2） 维修组长岗位职责
a) 负责监督执行公司的各项规章制度，结合各项目实际，制定维修部门各项管理制度、工作标准等，对项目维修实施全面管理；
b) 负责制定项目维修部工作计划、年度预算以及维修日常的工作方案流程等，报公司审批；
c) 根据工作计划，制定项目设备设施及房屋年度维护保养、大中修计划并监督落实情况；
d) 督促检查各项规章制度的落实，组织员工学习业务知识和形体仪表训练，提高全体队员的整体素质；
e) 日常管理维修工的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例；
f) 项目能源消耗统计、分析报告，制定能源节能降耗方案并组织实施；
g) 负责项目各种突发事件紧急预案的具体编制及实施工作；
h) 负责组织本部门员工协助项目部的其他工作；
i) 完成领导交办的各项工作。
（3） 保安组长岗位职责
a) 负责建立健全保安部各项管理制度，对物业辖区的治安、消防、车辆交通管理工作实施全面管理；
b) 负责制定保安部的年度工作计划、年度预算、各项目保安管理方案等，报公司审批，按计划实施各项工作；
c) 督促检查各项规章制度的落实，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，提高全体队员的整体素质；
d) 日常管理保安队员的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例；
e) 负责各项目各类消防器材、安防器材的检查和管理工作，保障各项目消防系统、安防保卫工作的正常运行；
f) 负责项目保安部各种突发事件紧急预案的具体编制及实施工作；
g) 负责组织本部门员工协助项目部的其他工作；
h) 完成领导交办的其他工作。
（4） 保洁组长岗位职责
a) 负责制定保洁部各项管理制度、工作标准等，实施全面管理；
b) 负责制定的保洁部工作计划、年度预算、各项目清洁卫生方案等，报公司审批，按计划实施各项工作；
c) 督促检查各项规章制度的落实，组织员工学习业务知识和形体仪表训练，提高全体队员的整体素质；
d) 日常管理保洁员的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例；
e) 分配及控制所有清洁、保洁用品及其用量，并监督保管和贮藏；
f) 负责项目保洁部各种突发事件紧急预案的具体编制及实施工作；
g) 负责组织本部门员工协助项目部的其他工作；
h) 完成领导交办的其他工作。
（5） 综合维修工岗位职责
a) 遵守国家、地方、行业主管部门的各项法律法规，执行公司各项规章制度及切实履行本部门制定的各专业各岗岗位职责，遵守各项规章制度和安全操作规程的情况；
b) 接受项目部及客户要求，及时完成维修任务；
c) 熟悉项目内的供水、供电、电梯、供水、排水系统设备等系统设备的运行情况，掌握电气专业的安全操作标准和应急处理措施；
d) 对管辖范围内的各类机电设备、给排水设备系统运行，保养和维护实施具体操作；
e) 严格按日常巡检计划及值班计划执行，认真作好巡检记录和值班记录；
f) 严格遵守各公司制定的电气设备运行维修保养制度，能判断处理一般电气故障，并采取应急措施；
g) 重大突发事件抢修、报告；
h) 负责自己责任区内设备、设施及设备房的日常保养，并做好责任区的清洁卫生工作；
i) 坚守岗位、按时上下班，认真做好交接班和值班记录；
j) 爱护工具、节约各类维修材料，认真执行落实节电、节水措施，积极主动提出各种合理化建议；
k) 完成上级交办的各项工作。
（6） 运行工岗位职责
a) 遵守国家、地方、行业主管部门的各项法律法规，执行公司各项规章制度及切实履行本部门制定的空调、变电专业运行工岗位职责，持有有效的相关专业上岗证，遵守变电室、中央空调管理制度；
b) 按要求及实际情况及时调整系统运行状态；
c) 熟悉项目内的供冷（暖）系统、变电供电设备的运行情况，掌握设备运行的安全操作标准和应急处理措施；
d) 对管辖范围内的各类空调设备运行、变电设备运行等的保养和维护实施具体操作；
e) 按要求对设备设施进行巡视检查，观察设备是否正常，认真做好每一项纪录，发现问题及时处理上报；
f) 重大突发事件抢修、报告；
g) 坚守岗位、按时上下班，认真做好交接班和值班记录。
（7） 保安员岗位职责
a) 负责管辖区域的安全防范，维护公共秩序、车场管理、消防设施检查、装修管理、各类违章处理；
b) 熟悉园区的结构、各种公共设施、设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服务对象，系统掌握园区整体情况；
c) 指挥机动车辆出入，维护门前交通秩序；
d) 对出入项目物品进行查验工作，并进行记录；
e) 对进出项目的外来人员、车辆进行登记；
f) 定期巡视、检查项目内公共区域及各岗位工作，掌握各部门、部位以及客户涉及安全和治安秩序方面的情况；
g) 按照规定做好标准形象岗的工作；
h) 协助其他岗位人员共同处理突发事件；
i) 完成上级交办的其他工作。
（8） 车场管理员岗位职责
a) 接受主管的直接领导；
b) 详细记录车辆进出情况、认真检查，有效阻止危险品进入停场；
c) 熟悉停车场的建筑设施及固定车位的情况；
d) 熟悉停车场管理的各项规章制度及安全应急方案；
e) 迅速、妥善处理好社会性事件、事故，并及时向上级汇报；
f) 在工作中要运礼貌用语、文明服务；
g) 认真做好工作日记和记录，做好交接班工作；
h) 完成上司下达的各项工作任务。
（9） 保洁员岗位职责
a) 熟知公司的质量方针服务理念，熟练运用，公司所培训的礼仪礼貌内容，严格遵守公司的各项规章制度；
b) 按工作标准和程序清洁所辖区域；
c) 进行日常保洁检查，发现问题及时处理；
d) 保洁过程中主动为客人提供各种正常服务并解答客人的咨询；
e) 根据计划保洁内容定期进行计划保洁；
f) 根据计划安排定期对项目内公共区域进行消杀工作；
g) 清洁工具、设备每次使用完后要清洗干净，统一存放于指定地点，易耗品及时补充、申领；
h) 爱护工具，节约各类清洁材料，认真执行落实节电，节水措施，积极主动提出各种合理化建议；
i) 维护责任区卫生，劝阻、制止不卫生、不文明的行为；
j) 完成上级交办的其他工作。
（10） 绿化工岗位职责
a) 严格遵守各项规章制度，不迟到、不早退、不脱岗、不干私活；
b) 负责管辖区域内的树木、草坪、花卉的养护工作，定期施肥、浇水、修剪、打药、防治病虫害；
c) 加强新栽树木的管理，要保证成活率在95%以上。小区内的花坛和摆放的盆花应经常剪修，并定期更换，保证无残枝败叶；
d) 负责花坛内、草坪内、绿篱下和组花周围的卫生保洁工作，不得有枯枝败叶、废纸杂物；
e) 负责冬春两季树木、花卉的越冬养护工作；
f) 注意节水，爱护工具，妥善保管各种材料和零配件，修旧利废，厉行节约；
g) 完成好领导交给的其他工作。
二、 物资配备
1、 办公设备及耗材
序号
设备名称
单位
用途
备注
1
电脑
台
办公
按需申请
2
数码相机
台
办公
按需申请
3
空调
台
办公
按需申请
4
多功能打印复印机
台
办公
按需申请
5
传真机
台
办公
按需申请
6
保险柜
个
办公
按需申请
7
档案柜
个
办公
按需申请
8
更衣柜
个
办公
按需申请
9
办公桌椅
套
办公
按需申请
10
办公电话
台
办公
按需申请
11
档案盒
个
办公
按需申请
12
钥匙箱
个
办公
按需申请
13
饮水机
台
办公
按需申请
14
计算器
个
办公
按需申请
15
其他

办公
按需申请

2、 维修部物资
序号
设备名称
单位
用途
备注
1
管道疏通机
台
疏通管道
按需申请
2
摇表
台
维修使用
按需申请
3
电锤
台
维修使用
按需申请
4
铝合金伸缩梯子
个
维修使用
按需申请
5
手电钻
台
维修使用
按需申请
6
线轴
个
维修使用
按需申请
7
卷尺
盒
维修使用
按需申请
8
验电器
个
维修使用
按需申请
9
万用表
个
维修使用
按需申请
10
钳子
把
维修使用
按需申请
11
活扳子
把
维修使用
按需申请
12
“十”、“一”字改锥
把
维修使用
按需申请
13
试电笔
个
维修使用
按需申请
14
工具箱
套
维修使用
按需申请
15
水暖工具
套
维修使用
按需申请
16
绝缘胶鞋
双
维修使用
按需申请
17
玻璃胶
瓶
维修使用
按需申请
18
其他维修工具、材料等

维修使用
按需申请

3、 保安部物资
序号
设备名称
单位
用途
备注
1
电暖器
台
取暖
按需申请
2
对讲机
台
保安服务
按需申请
3
强光手电
台
夜间巡逻
按需申请
4
电扇
台
夏季降温
按需申请
5
警棍
把
保安服务
按需申请
6
更衣柜
套
保安服务
按需申请
7
电水壶
台
保安服务
按需申请
8
道闸系统
套
车辆管理
按需申请
9
路锥
个
停车管理
按需申请

4、 保洁部物资
序号
设备名称
单位
用途
备注
1
榨水车
台
保洁服务
按需申请
2
拖把
把
保洁服务
按需申请
3
簸箕
个
保洁服务
按需申请
4
百洁布
付
保洁服务
按需申请
5
水桶
个
保洁服务
按需申请
6
垃圾袋
个
保洁服务
按需申请
7
大盘卷纸
卷
保洁服务
按需申请
8
消毒液
瓶
保洁服务
按需申请
9
尘推一套
套
保洁服务
按需申请

三、 相关配套
1、 供电需求
商场用电：按照60KW/1000㎡配置，电量包含商场照明、展台照明及样机、所有室内灯箱、室外门头灯箱和广告灯箱；
办公用电：按40 KW/1000㎡配置，电量包含办公区照明、电脑、打印机、传真机、饮水机或开水器用电。
商场空调用电：自装分体空调按60 KW/1000㎡配置，按实际使用面积核算；中央空调按照实际数量及功率核算；
办公分体空调用电：按50 KW/1000㎡配置，按实际使用面积核算；
货梯用电：按15 KW/台配置，按实际数量核算。
2、 给排水
排水管道直径不得小于DN150；
给水管道直径不得小于DN40。
3、 煤气
75立方米/小时，2000帕压力。
4、 隔油池
沉淀池不小于900*1000*1500，过滤池不小于600*1000*1500 化粪井容积6m³。
5、 消防设施
配置符合商业物业的国家、地方相关要求的消防系统设施、标准。
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