建艺与土建精装交接验收作业指引.doc

土建与精装交接验收作业指引

1 目的 2
2 适用范围 2
3 工作程序 2
4 作业面标准 3
重点项目的交接流程及工作界定： 5

1 目的
规范和明确北京区域装修房项目土建总包将毛坯房屋中间交付给装修总包的交付验收流程，加强过程监控、明确质量责任、减少中间移交纠纷，从而提升最终工程质量。

2 适用范围
北京区域所有项目的装修房项目的毛坯房屋中间交接。

3 工作程序
土建、装修交接面验收分为预验收和交接验收二个阶段，将原毛坯房中质量不足的地方给予系统性评价提交甲方项目部，使全装修施工介入前得到解决，为全装修施工提供合格作业面，避免原质量各种因素带来的进度失控、装修造价不准确及装修后产生的质量无法可追溯等问题。
项目主体完工后，装修单位即派出预验收小组对与意向范围内土建二次结构、抹灰、水电、门窗、防水等工程进行过程验收，每日向甲方项目部和监理单位提交验收报表，随验随改，确保正式交接验收时70%以上房间符合交接验收标准，从而缩短交接验收时间。装修总包正式进场后，监理单位负责组织土建总包向装修总包办理房屋中间移交验收，要求每户全数进行，形成一户一表（《毛坯房移交验收记录表》），并报项目部存档；
装修总包应编制专门的中间移交验收的计划报监理和万科项目部审批，同时抄送知会总包；在规定的中间移交期间内，土建总包及相关分包和装修总包根据移交计划有流水的办理移交，土建总包需积极对移交过程中提出的质量问题进行整改，否则项目部可以直接委托装修总包进行整改，相应费用由土建总包承担；
中间移交验收完成后，必须办理移交签字手续，如果超过规定的中间移交验收期间，除结构安全、土建结构裂缝、外墙渗漏外的其它质量责任转移到装修总包，装修总包承担相应的接收后房屋质量责任；
中间移交验收按照《毛坯房移交验收记录表》相应规定每户验收并记录，应重点验收土建结构大小头、装修标高控制线、门洞口尺寸、外檐门窗渗漏、给水及采暖管道试压、排水管道通畅和保护、厨卫防水施工质量、空调洞等，同时形成以下移交验收附件：
1、 装修总包对照销售一户一图和装修设计图纸，进行一户一图符合性验收；
2、 装修总包需和土建总包办理装修标高线确认移交记录；
3、 装修总包需和土建总包办理门洞口尺寸移交确认记录；
4、 厨卫及屋面要求装修总包和土建总包进行闭水移交试验验收；
5、 阳台、露台部位要求装修总包进行排水倒坡验收；
6、 给水及采暖管道要求装修总包和土建总包进行试压验收；
7、 排水管道要求装修总包和土建总包进行排水通球试验；
8、 进出水口预留位置要求装修总包和土建总包进行核查；
9、 电气工程要求装修总包和土建总包进行通电试亮工作；
10、灯位和开关插座位置要求装修总包和土建总包进行核查；
11、外檐窗需门窗单位进行淋水实验并需装修总包确认；
中间移交接收后，装修总包承担总包管理责任，负责整个装修工地现场的现场出入管理、安全文明施工、成品保护管理、装修分包管理等总包管理职责；
移交并不免除总包对工程质量的保修和相关责任，项目管理部组织监理、总包单位、装修单位就土建及装饰的工作界面划分进行界定，并形成书面文件；
房屋中间交接验收要求每户全数验收并记录问题，形成《毛坯房移交验收记录表》，要求项目需存档1份，装修单位负责复印1份粘贴在该套房屋的客厅阳台门玻璃上，作为以后复查整改的跟踪记录。

4 作业面标准
1、移交原则及基准线的移交：
土建应按土建界面完成标准及建筑图纸完成相应工作，否则对超出规范的部分在移交过程中记录并由精装单位在现场作出标注由总包限期处理，移交过程必须有移交记录并由监理组织，在土建规范内的但超出精装规范如混凝土墙面的垂直平整，如在合同中无特殊要求应由精装消化这部分的误差（进清.单）。对移交记录的遗留问题由监理组织进行二次移交及时消项。
总包应将准确的建筑基准线（电梯洞口处结构一米线）以书面形式交给精装，精装依据此线及地面做法放出建筑基准线（建筑一米线）。
2、住宅室内（装修与土建交界面）：
墙面：后砌墙按照粉刷标准，以建筑图纸工程做法为准。
厨房墙面：20厚1：2.5水泥砂浆粉刷到板底，表面拉毛；
卫生间墙面：20厚1：2.5水泥砂浆粉刷到板底，表面拉毛；
房间墙面：20厚1：1：4混合砂浆刷粉刷到板底，表面压光；
客厅墙面：20厚1：1：4混合砂浆刷粉刷到板底，表面压光；
过道墙面：20厚1：1：4混合砂浆刷粉刷到板底，表面压光；
后砌墙粉刷质量要求要根据饰面做法，内墙涂料饰面基层需达到高级抹灰标准；墙纸饰面基层需达到高级抹灰标准。
户内房间的几何尺寸的要求，要求户内的开间、进深、净高必须达到设计图纸要求得尺寸：开间尺寸误差应在10mm以内，进深尺寸误差应在10mm以内，净高误差应在15mm以内。
楼地面：
房/厅：实铺木地板饰面，地台砼表面压光；平整度满足规范要求，此条应在总包合同中体现，如超规范，由总包负责处理；规范以内的误差由精装单位消化（进清单报价），具体处理方式根据项目特点来决定。采用地采暖的房间在做采暖管保护层时表面平整度需达到实铺木地板的平整度要求。
厨房/卫生间：如有防水层，由精装单位做防水层、保护层及闭水试验；
阳台：总包做完防水、闭水试验、保护层。
入户门：
在土建和装修交接时需移交结构洞口尺寸，无需安装，在户内装饰大面完成后、洁具五金安装前由装饰单位配合专业公司安装。门洞口尺寸偏差、墙厚偏差如在规范以内，在精装清单中考虑报价；如超规范，由总包负责处理。
铝合金、塑钢门窗：
按图纸要求安装完成，并完成淋水试验。对玻璃、窗框进行划痕验收。
给排水：
给水点安装到位，并经过总包、精装、监理三方打压试验移交；排水口及排水管安装完成，并经过总包、精装、监理三方通球试验移交；
采暖：
采暖管线安装到位，并经过总包、精装、监理三方软管连通打压移交；散热器安装时间、安装单位根据项目实际情况来决定。
强电：
强电从配电箱（管线）到各开关、插座的终端盒，强电管线内需穿线、暂不装面板，经过总包、精装、监理三方验收后移交；电梯安装完成后并验收合格后每单元移交一部给精装单位使用。
弱电：
弱电从弱电箱（线管）到各弱电箱终端盒，弱电管线内穿钢丝、暂不穿线、暂不装面板，经过总包、精装、监理三方验收后移交。
天然气：
主立管安装完成，接口留在室内；
座便器、浴缸、淋浴房、台盆等穿楼板的排水管：
土建留置时露出建筑完成地面12cm。
成品烟、风道：
由总包安装，排风、排烟口底标高应满足设计要求。
管井：
建筑施工图上有的由总包砌筑、安装完闭后移交精装，检修口由精装施工。
屋面、露台：
屋面：按设计要求完成。
露台：按图做完找坡、防水、保温、细石砼保护层，细石砼保护层表面搓毛即可。
3、公共部位：
楼梯间：
栏杆安装完成。
地面：
如贴砖，砼结构层表面搓毛即可；如不贴砖，砼结构层表面压光。
墙面：
20厚1：1：4混合砂浆两糙压光。
电梯大堂：
总包防火门门框安装到位，电梯门安装到位，管线设备安装完成。
注：
毛坯房完成后，须由物业细部检查组、监理、总包、装饰单位100%交接验收以下内容，甲方项目经理部确认后再开始装饰施工:
1、土建界面完成标准（设计及施工工艺等基本要求是否完成）
2、完成面的细部质量是否达到“北京万科细部质量检查标准”的质量要求
3、空调、热水器、抽油烟机及浴霸等洞需预留完成。

重点项目的交接流程及工作界定：
1、防水工程：
室内防水工程由土建单位在装修单位进场之前完成，在交接面验收时由土建单位、装修单位、监理单位、甲方项目部四方在场进行避水试验，确认合格后各方签字确认、由装修单位接收进行后续工作。墙地砖完工后由土建单位、装修单位、监理单位、甲方项目部四方在场进行第二次避水试验，确认合格后各方签字确认，5年防水工程保修责任由土建单位承担，起算时间为项目入住日。如装修单位在施工过程中对防水造成破坏将承担相关损失费用，由土建单位进行防水二次施工。
2、采暖工程：
采暖工程由土建单位在装修单位进场之前完成（包括暖沟回填），在交接面验收时由土建单位、装修单位、监理单位、甲方项目部四方在场进行管路打压测试，确认合格后各方签字确认，由土建单位将暖气片拆除、装修单位接收进行后续工作。装修施工收尾阶段由土建单位进行暖气片挂装（安装时间由装修单位确定），装修单位负责监督挂装过程的成品保护。挂装完工后由土建单位、装修单位、监理单位、甲方项目部四方在场进行第二次打压试验，确认合格后各方签字确认，2年采暖工程保修责任由土建单位承担，起算时间为项目入住日。如装修单位在施工过程中对采暖设备造成破坏将承担相关损失费用，由土建单位进行二次施工。

验收表格：毛坯房移交验收记录表

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